Допрос в качестве свидетеля (и допрос в качестве специалиста) риэлтора.

В наше время роль риэлторов в обороте жилья становится все более значимой. Это вызвано необходимостью знать содержание нормативных документов, регулирующих оборот недвижимости, собирать требуемые для государственной регистрации сделки с жильем документы, а также стоимостью самого жилья.

через риэлторов заключалось около 90% всех сделок с жилой недвижимостью^[159]. Несмотря на то что данная цифра, на наш взгляд, несколько завышена (большая доля найма жилья идет в обход риэлторов; застройщики часто самостоятельно привлекают граждан к участию в долевом строительстве жилья, а также непосредственно реализуют построенные ими квартиры и т. д.), необходимо отметить, что тенденция усиления роли риэлторов в сфере оборота жилья неуклонно укрепляется.

Значимость допроса риэлтора в качестве свидетеля обусловлена тем, что последний, являясь посредником между продавцом и покупателем жилья, обладает достаточно полной информацией как о предмете сделке, так и о ее участниках, которые в большей или меньшей степени изначально доверяют риэлтору. Данный фактор достаточно часто используется и мошенниками (21% привлеченных к уголовной ответственности лиц по рассматриваемому виду мошенничества официально занимался риэлторской деятельностью либо выдавал себя за таковых). Все это в совокупности должно быть учтено следователем при выборе тактических приемов и методов ведения следствия.

Считаем возможным из круга вопросов, подлежащих выяснению следователем у риэлтор а-свидетеля, выделить две группы: вопросы, касающиеся сделок по купле-продаже, обмену и другим формам перехода права собственности на жилье; вопросы, касающиеся найма или аренды (данное понятие наиболее часто применяется на практике) жилых помещений.

1. Вопросы, касающиеся сделок по переходу права собственности на жилье:

— знаком ли риэлтор с лицом, привлеченным к уголовной ответственности; если знаком, то когда, при каких обстоятельствах они познакомились; кто был инициатором знакомства»; на какой основе сложились отношения;

— кто поручил риэлтору заниматься оформлением сделки;

— оформлялось ли соглашение (контракт, договор) на оказание риэлторских услуг, каковы его условия и сроки действия; предъявлялся ли заказчиком при этом паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

— кем именно собирались документы, необходимые для оформления сделки (справки по задолженности по коммунальным платежам, оформление технического (кадастрового) паспорта на квартиру и т. п.);

— кто непосредственно погашал задолженность по коммунальным платежам и за счет каких средств? Проводились ли в последующем взаиморасчеты;

— оформлялась ли на риэлтора продавцом жилья доверенность; если оформлялась, то кто предложил ее оформить и почему; каковы были обстоятельства оформления;

— передавались ли риэлтору продавцом (или его представителем) документы на жилое помещение; имелись ли сомнения в их подлинности;

— подавались ли риэлтором рекламные объявления о продаже (покупке) жилого помещения; если подавались, то, в какие СМИ и как эти услуги были оплачены;

— какие действия были предприняты риэлтором после сбора всех необходимых документов для оформления сделки с жильем;

— переносились ли сроки проведения сделки; если это имело место, то каковы причины;

— были ли случаи срыва сделки; по чьей вине они происходили;

— где и когда проходило заключение сделки; кто в ней участвовал, а также присутствовал при ее заключении;

— каковы обстоятельства получения продавцом (или иным лицом) денег за жилье; где и когда это происходило, кто при этом присутствовал, кем и кому именно были переданы деньги, какова сумма переданных денег и как получение (передача) денег было оформлено;

— была ли возможность на полученные от продажи жилья потерпевшего деньги купить последнему другое жилье в черте города или области;

— была ли возможность обменять жилое помещение потерпевшего на другое жилье в черте города или области с доплатой (какова ее сумма) или без таковой;

— какова рыночная стоимость реализованного жилья (независимо от того, сможет ли риэлтор дать ответ на данный вопрос, для документального подтвер- жденіія о реальной рыночной стоимости проданного жилья на момент заключения сделки следствием нередко оформляется соответствующий запрос в риэлторскую фирму, не имеющую отношение к делу^[160]);

— знала ли потерпевшая сторона о фактической и реальной стоимости проданного жилья;

— кем и в какой сумме были оплачены услуги риэлтора;

— каким образом через риэлторскую фирму документально были проведены расходы и доходы по сделке;

— в случае если при заключении сделки использовались фиктивные документы, кем они оформлялись и подписывались?

2. При найме (аренде) жилого помещения:

— при каких обстоятельствах риэлтор познакомился с привлеченным лицом;

— кто был инициатором заключения договора на оказание риэлторских услуг, а также договора найма;

— каковы обстоятельства обращения нанимателя в риэлторскую организацию;

— проверялись ли правоустанавливающие документы наймодателя на жилое помещение; если документы не проверялись, то какая этому была причина;

— предъявлял ли наймодатель при заключении договора документы, удостоверяющие его личность;

— может ли риэлтор описать характерные черты внешности наймодателя (выяснение данного вопроса свою актуально, так как нередко мошенники при сдаче в наем жилого помещения используют поддельные паспорта либо вовсе его не предъявляют.

— как много потенциальных нанимателей осматривало сдаваемое жилье; имеются ли их данные;

— кто непосредственно участвовал в осмотре сдаваемого в наем жилого помещения;

— кем подготавливалисв договор и другие документві по сдаче в наем жилого помещения;

— с кем был заключен договор найма; каковы условия данного договора; в чвем присутствии он был оформлен и подписан сторонами;

— кто именно передал и получил денвги за нанимаемое жилве; какова была сумма и как передача денег была документалвно оформлена;

— кем были оплачены услуги риэлторской фирмы;

— когда наймодатели обещал предоставитв нанимателю жилве;

— передавалисв ли наймодателем нанимателю ключи от жилого помещения;

— пояснял ли наймодатели причинні сдачи жилвя внаем;

— где наймодатели планировал житв после сдачи жилого помещения внаем;

— беседовал ли риэлтор перед заключением сделки с соседями, старшим по дому (подъезду) о жилицах сдаваемой квартирні; если такая беседа проводиласв, какие бвіли ее результатні?

Перед тем как привлечь риэлтора для допроса в качестве специалиста, необходимо определиться с требованиями, предъявляемыми к последнему, для установления его компетентности. В связи с этим у следователя могут возникнуть определенные трудности, так как на законодательном уровне до настоящего времени не принят закон о риэлторской деятельности. По нашему мнению, в своем выборе следователю необходимо придерживаться следующего: во-первых, риэлтор (или фирма, в которой он работает) должен быть сертифицирован и аттестован в саморегулируемой организации риэлторов (при наличии таковой в субъекте РФ). Это объясняется тем, что такие организации, как правило, имеют в своей структуре экспертные и аттестационные подразделения, целенаправленно проводят обучение и повышение квалификации своих членов, что в совокупности гарантирует относительную компетентность такого риэлтора.

Круг специальных вопросов консультационного характера для выяснения в ходе допроса специалиста по порядку оборота жилья, зависит от сложившейся конкретной следственной ситуации и обусловлен в первую очередь диагностическими задачами, направленными на установление соответствия проведенной сделки требованиям действующего законодательства.

Итак, при допросе риэлтора в качестве специалиста у последнего необходимо выяснить:

— каков порядок регистрации конкретного вида сделки, имеющей отношение к делу;

— какие именно документы представляются в Росреестр для регистрации рассматриваемого вида сделки, их значение;

— какой порядок истребования из учреждений документов, передаваемых на регистрацию в Росреестр;

— имеются ли ограничения для регистрации сделки; если имеются, то каким образом они могут быть сняты;

— какова рыночная стоимость реализованного жилья.