Консенсуальное ограничение права собственности на недвижимое имущество

Сервитуты. Сервитутом называется право лица пользоваться с определенной целью частью земельного участка, принадлежащего другому лицу, не являясь при этом собственником этого участка[2241].

Лицензии. Лицензией называется выдаваемое собственником земельного участка разрешение использовать этот участок с определенной целью. Лицензия отличается от сервитута тем, что по общему правилу лицензиар вправе в любое время отозвать выданную им лицензию, тогда как сервитут не может быть прекращен землевладельцем без согласия лица, в интересах которого этот сервитут был установлен. Лицензии и сервитуты, в свою очередь, отличаются от аренды имущества тем, что предоставляют лицензиату и пользователю сервитутом только право осуществлять определенный вид деятельности на территории соответствующего земельного участка, но не предоставляют права пользования им.

Гарантии и сервитуты по праву справедливости.« Гарантиями» [covenants] и «сервитутами по праву справедливости» [equitable servitudes) называют обязательства собственников земельных участков по их использованию. Такие обязательства обычно указываются в правоустанавливающих документах или в разбивочных планах земельных участков. Гарантии землевладельцев бывают позитивными и негативными. Позитивной гарантией принято называть обязательство землевладельца совершить определенное действие. Примером позитивной гарантии является обещание собственника квартиры платить регулярные взносы ассоциации собственников жилья. Негативная гарантия, именуемая также «сервитутом по праву справедливости», являет собой обязательство землевладельца воздержаться от использования объекта недвижимости определенным образом. Например, при строительстве дома землевладелец может взять на себя обязательство не превышать установленную максимальную высоту. Гарантии обычно применяются для установления «строительных ограничений и ограничений по пользованию недвижимостью», которые являются обязательными для всех собственников недвижимости в данной местности и регламентируют вопросы строительства и проживания в этом районе. Строительные ограничения позволяют оптимизировать размер жилых зданий, обеспечить должное качество строительства и внешнюю эстетику построек. По общему правилу обязательство, обременяющее недвижимость, «следует за ней». Это значит, что все последующие собственники данного объекта недвижимости обязаны неукоснительно соблюдать это обязательство[2245].

В США одно время действовали «гарантии ограничительные по расовому признаку», запрещавшие домовладельцам продавать недвижимость представителям цветного меньшинства. В 1948 году Верховный суд США решением по делу Shelley V. Kraemer отменил указанные ограничения как противоречащие установленной Конституцией США гарантии равной зашиты прав граждан[2246].