А. Содержание права собственности. Виды имущества
Виды имущества. Правовая система Соединенных Штатов, как и другие национальные системы права, проводит различие между «реальным имуществом» [real property! и «персональным имуществом» [personal property!.
К реальному имуществу, именуемому также «недвижимостью» [realty], относятся земельные участки и находящиеся на них строения. Все остальные виды имущества относятся к категории персонального имущества или «движимости» [personalty]. Категории реального и персонального имущества в целом соответствуют гражданско-правовым категориям недвижимого и движимого имущества. Система права по-разному регулирует правоотношения, связанные с этими видами имущества, особенно в части передачи или продажи имущества другим лицам. По этой причине указанные две категории имущества рассматриваются здесь по отдельности, начиная с недвижимого имущества. Вместе с тем рассматриваемые в первой части главы обшие вопросы права собственности и других вещных прав в целом применимы к обоим видам имущества. Несмотря на то, что приведенные ниже примеры непосредственно относятся к сфере недвижимости, значительная часть понятийного аппарата также используется применительно к движимым вещам. В отношении норм права, касающихся исключительно движимого имущества, будут сделаны специальные оговорки'.Содержание права собственности и других вещных прав. Содержание права собственности составляют права и обязанности граждан в отношении вешей. Всю совокупность таких прав и обязанностей нередко сравнивают со связкой палочек, при этом каждая «палочка» соответствует конкретному праву: (1) праву владения, (2) праву пользования, (3) праву устранения постороннего вмешательства и (4) праву отчуждения (продажи). По праву владения лицо может владеть имуществом, но не может его продать. Например, собственник земельного участка может предоставить другому лицу право владеть этим участком в течение ограниченного периода времени на основании договора «имущественного найма» [lease).
Другими словами, собственник земельного участка передает другому лицу «палочку с правом владения», оставляя за собой все остальные права. По истечении срока найма право владения прекращается, и «палочка» снова возвращается в обшую связку.Основополагающий принцип права собственности состоит в том, что собственник по общему правилу не вправе передать другому лицу вещные права, которые превышали бы объем его собственных правомочий. Таким образом, если упомянутый выше собственник сданного внаем земельного участка решает этот участок продать, покупатель недвижимости будет обязан соблюдать условия договора имущественного найма.
В. Определение объема вещных прав на недвижимое имущество
Считается, что собственник или владелец недвижимого имущества соответственно имеют «вешно-правовой титул» [estate) или «долю в вещно-правовом титуле» [interest] на это имущество. Приведенные ниже примеры ясно свидетельствуют о том, что в США правовые нормы, регулирующие вопросы собственности и другие имущественные отношения, позволяют очень гибко определять объем вещных прав, то есть распределять «палочки» из «связки». Объем вещных прав можно определить с точки зрения (1) степени контроля собственника над имуществом, (2) срока действия вешного права, (3) пространственных границ предоставленного собственнику недвижимого имущества, и (4) способа осуществления правомочий собственника (единолично или совместно с другими лицами).
Вещные права, обусловленные объемом правомочий собственника или степенью его контроля нал имуществом
Правомочия собственника: безусловное право собственности. Наиболее полное с точки зрения степени контроля над имуществом вешное право называется «безусловным правом собственности» [fee simple absolute][2224]. Лицо, обладающее безусловным правом собственности на недвижимое имущество, является единоличным субъектом всех прав, ассоциируемых с данным имуществом. Собственник (владелец) может свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом в течение жизни и передавать его по наследству последующим поколениям.
Таким образом, передача имущества, являющегося объектом безусловного права собственности, осуществляется по «правоустанавливающему документу» [deed] или по «завещанию» [will]. Правоустанавливающим документом является документ, удостоверяющий передачу вещно-правового титула и собственности посредством продажи или дарения. Завещанием называется документ, обеспечивающий передачу имущества наследнику после смерти собственника в соответствии с волей умершего.Безусловное право собственности является самым общим видом права на землю, поэтому в следующем разделе мы подробно обсудим все права, ограничения прав и обязанности, связанные с этим институтом[2225]. Кроме того, самым распространенным способом передачи прав на недвижимость является продажа безусловного права собственности, поэтому круг рассматриваемых вопросов включает современные виды сделок по купле-продаже недвижимости[2226].
Право владения: аренда (имущественный наем). Собственник недвижимого имущества может передать другому липу право владения этим имуществом в течение ограниченного периода времени. В этом случае собственника недвижимого имущества принято называть «арендодателем» [lessor] или «наймодателем» [landlord], а пользователя этим имуществом — «арендатором» [lesseel или «нанимателем» {tenant]. Вещное право арендатора (нанимателя) называется «лизгольдом» или «владением на правах аренды» [leasehold|, которое возникает на основании документа, называемого «договором аренды (имущественного найма)» [lease). По истечении срока аренды право владения этим имуществом возвращается к арендодателю (наймодателю), а права арендатора (нанимателя) аннулируются. В течение срока аренды арендатор (наниматель) вправе передавать или переуступать свою долю в вешно-правовом титуле другому лицу либо сдавать арендованное имущество (помещение) в субаренду. При переуступке вещного права ответственность перед арендодателем переходит от арендатора к его правопреемнику, а в случае субаренды арендатор передает субарендатору только право владения арендованным имуществом, оставаясь ответственным перед арендодателем по договору аренды.
По этой причине арендатор сохраняет за собой право вмешательства в деятельность субарендатора и даже может лишить его права владения имуществом (выселить из помещения), если его действия противоречат интересам арендатора. Арендодатель также обладает интервенируюшим правом. Договоры аренды зачастую содержат положения, ограничивающие способность арендатора передавать другому лицу в полном объеме или частично свои вещные права на арендованное имущество[2227].При сдаче в аренду земельного участка арендодатель может передать другому лицу правомочия, которые являются элементами права собственности на этот участок. Однако после вступления в силу договора аренды у арендодателя остается «возвратное» право — право на обратный переход этого имущества. Иначе говоря, право владения земельным участком, переданное собственником-арендодателем арендатору, вернется к собственнику только после истечения срока лизгольда. Таким образом, при продаже арендованного имущества собственник передает по- купателю только возвратное право, а покупатель приобретает земельный участок, который является предметом договора аренды.
Аренда движимого имущества — как легковых автомобилей, так и тяжелых видов оборудования — становится популярной заменой праву собственности на такое имущество, поскольку правомочия собственника сопряжены с гораздо более значительными финансовыми затратами и другими обязанностями. К договорам аренды движимого имущества применяются те же общие принципы, что и к договорам аренды недвижимости. Более того, в связи с участившимися случаями аренды персонального имущества авторы Единообразного торгового кодекса ввели новую статью 2А в дополнение к статье 2, регулирующей куплю-продажу товаров.
Право пользования и право доступа: сервитуты. Сервитутом называется право пользования чужим земельным участком. Обременения земельных участков сервитутами рассматриваются в разделе, посвященном ограничениям права собственности[2228].
«Расщепление» правового титула на правомочия, основанные на общем праве и праве справедливости: доверительная собственность (траст).
Лицо, владеющее имуществом по праву безусловной собственности, может передать это имущество в «доверительную собственность (траст)» [trust]. Лицо, передающее права на имущество, является «учредителем доверительной собственности» [settlor] [trustor] [grantor]. Суть института доверительной собственности заключается в том, что одно лицо — «доверительный собственник» [trustee] - осуществляет контроль над имуществом и управляет им в пользу другого лица — «выгодоприобретателя (бенефициара)» {beneficiary]. Доверительный собственник получает «правовой титул на основе общего права» {legal title] на переданное ему имущество, но обязан управлять им и распределять полученные доходы только в соответствии с условиями договора доверительного управления имуществом. А выгодоприобретатель получает «договорную выгоду» как «собственник по праву справедливости».Институт доверительной собственности широко применяется для предоставления некоторым гражданам, например детям или родственникам учредителя доверительной собственности, возможности пользоваться благами и преимуществами собственников имущества (например, получать доход от этого имущества), оставаясь свободными от обязанностей и правомочий, вытекающих из права собственности. Поскольку трасты получили в США широкое распространение, ниже они описываются более подробно2.