Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Одним из распространенных правовых действий с недвижимостью является аренда недвижимого имущества. В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору по договору аренды имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Статья 609 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Статья 651 ГК РФ уточняет, что договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в случае, если заключен на срок более одного года. Статья 26 Земельного Кодекса Российской Федерации говорит о необязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка, в том случае, если он заключен на срок менее года.
Подать заявление и пакет необходимых документов в целях государственной регистрации договора аренды в приемную Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" все объекты недвижимого имущества подлежат постановке на кадастровый учет. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, представляются в виде кадастровых паспортов объектов недвижимости.
Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а пункт 3 - на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений - кадастровых паспортов, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества.
Статья 27. Государственная регистрация сервитутов
Статья 274 ГК РФ устанавливает такой вид вещного права как сервитут, который представляет собой право ограниченного пользования земельным участком, обременяющее чужой земельный участок и устанавливаемое либо по соглашению между собственниками по требованию одного из них, либо соглашением между собственником и землепользователем или землевладельцем. Сервитут необходим для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, обеспечения водоснабжения и мелиорации, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут по аналогии с иными вещными правами (арендой, ипотекой) на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в виде ограничения (обременения) земельного участка и вступает в силу после такой регистрации. Наличие зарегистрированного в установленном порядке сервитута имеет существенное значение при совершении сделок с земельными участками, например, при переходе права собственности на земельный участок покупатель будет уведомлен об ограничении в использовании приобретаемого земельного участка. Статья 23 Земельного кодекса РФ закрепляет два вида сервитута - публичный и частный.
В соответствии с пунктом 1 комментируемой статьи заявителем при государственной регистрации сервитута может быть либо собственник земельного участка, либо лицо, в пользу которого установлен сервитут, но последний в обязательном порядке должен предоставить соглашение о сервитуте. Основаниями для регистрации частного сервитута могут быть либо соглашение между лицами, владеющими смежными земельными участками, либо решение суда об установлении сервитута.
При регистрации публичного сервитута основанием является заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления с представлением надлежащим образом заверенной копии решения об установлении сервитута на земельный участок. Обязательным приложением к документам основаниям и заявлениям является кадастровый паспорт, на котором обозначена сфера действия сервитута или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.В документах об установлении сервитутов должны быть указаны его наименование и содержание, площадь распространения сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого установлен сервитут, и кадастровый номер участка, на котором он установлен, дата начала сервитута, срок, на который он установлен (при временном сервитуте), плата за пользование чужим участком (если она установлена). Документы, представленные на регистрацию, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями, арендаторами) обоих соседних участков. Прекращение сервитута также подлежит государственной регистрации. Об этом вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав.
Статья 28. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского Кодекса, пунктом 1 статьи 17 Закона вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции (судебные акты) являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения (пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации").
В третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.Требования к содержанию решений судов и порядку их вступления в законную силу установлены статьями 198, 209, 329, 335, 367, 375, 391 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 170, 180, 195, 271, 307 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение третейского суда исполняется сторонами третейского соглашения добровольно в порядке и сроки, которые установлены в данном решении. Если в решении третейского суда срок не установлен, то оно подлежит немедленному исполнению.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебного акта осуществляется при наличии ряда условий:
вступления судебного акта в законную силу;
наличия в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права;
указания в мотивировочной или резолютивной части судебного акта предписания о государственной регистрации права лица, в пользу которого принято решение суда.
Пункт 1 определяет исчерпывающий перечень оснований, по которым государственный регистратор вправе отказать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда. В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
осуществление государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства не допускается, поскольку такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.
Согласно пункту 2 статьи 28 Закона в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.
Комментируемый пункт определяет обязанность судебных органов направлять в трехдневный срок копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Законодателем также закреплены особенности государственной регистрации ограничений (обременений) прав на основании судебных актов.
Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится без уплаты государственной пошлины.
Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя.
Настоящий пункт содержит правовые предписания об обязательном информировании органов по государственной регистрации в отношении граждан, ограниченных в дееспособности, признанных недееспособными, а также лиц, находящихся под опекой или попечительством либо несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, оставшихся без родительского попечения (например, родители признаны судом недееспособными, длительно отсутствуют в служебной командировке).
Объем правосубъектности граждан имеет существенное значение при определении прав и обязанностей участников сделок, правомочий в отношении объектов имущества, а также юридических последствий совершаемых ими действий.
В соответствии со статьей 30 Гражданского кодекса дееспособность граждан ограничивается в судебном порядке при наличии двух условий: злоупотребление спиртными напитками или наркотическими средствами; тяжелое материальное положение семьи, связанное с названными злоупотреблениями. Над гражданами, ограниченными в дееспособности, устанавливается попечительство, и совершать сделки по распоряжению имуществом, а также получать заработную плату (пенсию, стипендию) и иные виды доходов, а также распоряжаться ими они могут только с согласия попечителя.
Согласно статье 29 Гражданского кодекса гражданин может быть признан судом недееспособным при наличии двух условий: психического расстройства; невменяемости (неспособности гражданина понимать значения своих действий или руководить ими). Над недееспособными гражданами устанавливается опека, и все сделки от их имени совершает опекун.
Опека и попечительство предусмотрены для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан, которые по возрасту или состоянию здоровья не могут сами участвовать в гражданско-правовых отношениях, а в отношении несовершеннолетних также и в целях их воспитания (пункт 1 статьи 31 Гражданского кодекса).
В соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденными Приказом Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. N 112, при поступлении копии вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, в графу "Особые отметки" непогашенного листа записи подраздела II-1 Единого государственного реестра прав, на котором зарегистрировано право собственности названного гражданина, рекомендуется внести следующую запись:
слова "Ограничен в дееспособности" или "Признан недееспособным";
наименование суда;
реквизиты вступившего в законную силу решения суда;
дату поступления вступившего в законную силу решения суда;
номер книги учета входящих документов и номер записи в этой книге, под которым в ней зарегистрировано данное решение.
При поступлении сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, в графу "Особые отметки" непогашенного листа записи подраздела II-1 Единого государственного реестра прав, на котором зарегистрировано право собственности гражданина, членами семьи которого являются указанные лица, рекомендуется внести следующую запись:
слова "Проживающий... (Ф.И.О. члена семьи) находится под опекой" или "Проживающий... (Ф.И.О. члена семьи) находится под попечительством", или "Проживающий... (Ф.И.О. несовершеннолетнего члена семьи) остался без родительского попечения";
наименование органа опеки и попечительства;
реквизиты поступившего документа, содержащего указанные сведения;
дату поступления данного документа;
номер книги учета входящих документов и номер записи в этой книге, под которым в ней зарегистрирован указанный документ.
Нормативные установления пункта 4 статьи 28 Закона призваны обеспечить создание дополнительных гарантий безопасности для участников рынка недвижимости, а также защиту конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимого имущества.