Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества
С 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - Закон N 93-ФЗ), который регламентировал порядок государственной регистрации прав собственности на некоторые объекты недвижимого имущества.
В связи с чем комментируемый Закон дополнен статьей 25.3 "Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества".Комментируемая статья Закона о регистрации является специальной и определяет перечень объектов недвижимого имущества, на которые распространяется действие данной нормы.
К таким объектам относятся:
1) Объекты недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство.
В соответствии с пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения на строительство не требуется, в частности, в случаях строительства гаража на земельном участке, предоставленному физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства, строительства киосков, навесов, строений и сооружений вспомогательного характера.
2) Объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства.
3) Объекты индивидуального строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном земельном участке).
Объектом индивидуального жилищного строительства с учетом ч.
3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.В соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации для государственной регистрации права собственности на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества гражданин к документам, представляемым в соответствии с пунктом 4 статьи 16 Закона о регистрации, должен представить документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представление документа на земельный участок не требуется, если право заявителя на этот участок, ранее зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.
Кроме того, пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что обязательным приложением к указанным выше документам является кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен заявленный на государственную регистрацию объект недвижимого имущества.
Представление кадастрового паспорта земельного участка не требуется в следующих случаях.
1) Право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Законом о регистрации порядке.
2) Земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка.
3) Для строительства, реконструкции создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества, для строительства которого не требуется выдача разрешения на строительство либо земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ земельного участка.
Необходимо отметить, что пунктом 3 комментируемой статьи определено, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на земельном участке, предназначенном для садоводства, дачного хозяйства, либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества, в отношении которого в соответствии с законодательством не нужно разрешение на строительство и реконструкцию, а также содержащим описание недвижимого имущества.
Таким документом является декларация.В соответствии с пунктом 4 статьи 18 комментируемого Закона форма декларации об объекте недвижимого имущества устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Форма декларации утверждена приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.08.2006 N 232 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества".
Все сведения в декларацию вносит гражданин сам.
В соответствии с комментируемой статьей 25.3 для оформления права собственности на объект индивидуального жилищного строительства необходимо представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие факт его создания и содержащие описание объекта недвижимого имущества. Такими документами являются кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, либо разрешение на строительство, если объект является объектом незавершенного строительства.
До 1 января 2010 года кадастровый паспорт будет являться единственным документом, подтверждающим факт возведения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержащим его описание.
Законодатель в комментируемой статье определяет закрытый перечень документов, которые необходимо представить при государственной регистрации права собственности на один из указанных в п. 1 данной статьи объектов недвижимого имущества в качестве основания для такой регистрации. Закрытость данного перечня подтверждает п. 5 комментируемой статьи, согласно которому для такой государственной регистрации не допускается истребование дополнительных документов, кроме уже указанных в этой статье.
Кроме того, в ст. 17 Закона законодателем одновременно были заложены нормы, не допускающие возможность истребования документов, представление которых необходимо в рамках общего порядка государственной регистрации прав.
В частности, п. 3 ст. 17 Закона исключает применение положений данного Закона, устанавливающих общие основания для государственной регистрации прав (т.е. общий перечень документов, являющихся основаниями для государственной регистрации прав), относительно государственной регистрации прав в соответствии с комментируемой статьей. При этом с учетом новой редакции абзаца 10 п. 1 указанной статьи, перечисленные в данном абзаце документы необходимо представлять только при осуществлении государственной регистрации прав по установленным этим пунктом основаниям.
Согласно ст. 333.33 НК РФ до 1 января 2007 г. размер пошлины для граждан составлял 500 рублей. С 1 января 2007 г. с учетом пп. 20.2 п. 1 данной статьи размер такой пошлины за государственную регистрацию права собственности гражданина на создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, объект недвижимого имущества составляет уже 100 рублей.