Обязанности собственников недвижимого имущества

Источник вреда. Каждый собственник недвижимости обязан воздерживаться от создания или оставления без внимания «источника вреда» (nuisance] на подконтрольном ему участке земли.

Самым распространенным средством правовой зашиты граждан в таком случае является решение суда об «устранении» источника вреда. Судебный запрет предписывает собственнику, создавшему на подконтрольной ему территории источник вреда, прекратить всякую деятельность, ущемляющую права других лиц. Тем не менее в ряде случаев суды выносили решения о возмещении вреда без сопутствующего требования об устранении источника вреда, потому что закрытие фабрики нанесло бы не менее серьезный экономический вред данному району из-за потери рабочих мест и сокращения доходов местного населения.1 Вынося решение об устранении источника вреда, суды оценивают общественную важность вредного вида деятельности и степень причиняемого вреда. И источник вреда, и степень вредного воздействия обусловлены ситуацией. Например, городской житель гораздо более терпимо относится к шуму и загрязненному воздуху, считая их вполне естественными атрибутами большого города. А для жителя сельской местности естественными характеристиками окружающей среды будут тишина и свежий воздух. Поэтому более вероятно, что суд объявит источником вреда, подлежащим устранению, шумный и дымный завод, который построен в сельской местности по соседству с чьим-то загородным домом, а не в промышленной зоне города[2247].

Обязанности собственников недвижимого имущества в отношении лиц, находящихся на территории их собственности. Собственник недвижимого имущества имеет определенные обязанности в отношении лиц, находящихся на территории его собственности, и несет ответственность за причиненный им вред.

К категории «правомочных лиц» относятся все, кто находится на данной территории по приглашению собственника, но не ради его коммерческой выгоды. а, например, в качестве гостей на вечеринке. Обязанность собственника по отношению к гостям не предусматривает их защиту от любых неоправданных рисков, а ограничивается предупреждением о наличии на участке или в доме потенциально небезопасных мест3. В категорию «нарушителей» входят лица, не имеющие права находиться на территории собственника. Однако собственник также обязан побеспокоиться о безопасности этих людей, освободив свою территорию от неоправданно опасных объектов, присутствие которых нарушитель не может предусмотреть заранее. С другой стороны, собственник не обязан предупреждать посторонних лиц о существовании скрытой опасности. В любом случае землевладелец не вправе устраивать на своем участке ловушки, которые могут оказаться смертельными для нарушителей[2249].

В настоящее время суды все чаще высказываются против использования принципа «трихотомии» для классификации лиц, находящихся на территории частных владений.

Специальная ответственность возлагается на владельцев гостиниц и мотелей. Еше в средние века по общему праву держателям постоялых дворов вменялось в обязанность защищать своих постояльцев. В некоторых ситуациях эта обязанность предусматривала защиту постояльцев от умышленных действий со стороны третьих лиц. Например, владелец постоялого двора считался ответственным за вред, причиненный постояльцам грабителями, которые ворвались в номер, застрелили мужа, причинили сильные психологические страдания жене и похитили их ценные вещи, если будет доказано, что предусмотрительный владелец постоялого двора в целях безопасности мог установить более прочные двери и более надежные замки[2251].

Ответственность собственников недвижимого имущества и кредиторов за чистоту окружающей среды. Некоторые федеральные законы и законы штатов содержат обязательное требование о вывозе вредных отходов с территории земельных участков, а некоторые законы устанавливают для землевладельцев и других лиц, ответственных за загрязнение земельных участков, размер компенсации за вывоз отходов. Примером такого законодательства служит федеральный Сводный закон о компенсации и ответственности за причинение экологического вреда [Comprehensive Environmental Response Compensation and Liability Act][2252]. В соответствии с этим законом нынешний или бывший владелец загрязненной территории обязан возместить все затраты, связанные с вывозом опасных отходов с принадлежащей ему собственности. Закон, однако, предусматривает зашиту прав добросовестных покупателей загрязненного земельного участка, которые на момент покупки не знали о том, что данная территория загрязнена. Это средство зашиты применяется только к тем по- купателям, которые пытались надлежащим образом получить информацию о предыдущем собственнике и целевом использовании земли[2253].