Права, включаемые в содержание права собственности на недвижимое имущество
Право «спокойного владения». Собственник вправе владеть своим имуществом и осуществлять над ним контроль. Такое правомочие собственника называется правом «спокойного владения» [quiet enjoyment) недвижимостью, которое также дает собственнику право удалить с принадлежащей ему территории любого нарушителя границ (то есть любое лицо, проникшее на эту территорию без разрешения собственника).
Если объект недвижимости находится в обшей собственности двух или более лиц, то есть является объектом совместной или долевой собственности или обшей собственности супругов, то всем сособственникам в равной степени принадлежит исключительное право владения данным имуществом. Другими словами, каждый сособственник вправе владеть имуществом в полном объеме при условии, что осуществление им своего права не умаляет аналогичных правомочий других сособственников в отношении обшего имущества[2240].Право на добычу нефти, газа и других полезных ископаемых. Безусловное право собственности на земельный участок распространяется и на все природные ресурсы, находящиеся под или над поверхностью участка. Собственник вправе передавать другим лицам все принадлежащие ему ресурсы или отдельно предоставлять право находиться на соответствующей территории и извлекать ресурсы. Собствен- ник может передать другому лицу право собственности на недра на основании документа о передаче правового титула. Однако чаще всего собственник передает право на разработку полезных ископаемых в течение ограниченного периода времени на основании договора аренды земельного участка. Совершенно очевидно, что процесс добычи нефти, газа или других полезных ископаемых сопряжен со значительным нарушением права владения поверхностью указанного земельного участка. Таким образом, передавая другому лицу право на разработку недр, собственник земельного участка существенно снижает его стоимость.
Право водопользования.
По общему правилу собственники земельных участков вправе пользоваться водными ресурсами, находящимися на территории этих участков. Понятие «права собственника прибрежного участка», то есть участка, расположенного на берегу реки [riparian rights], моря, океана или озера [littoral rights], относится к правам землевладельца в отношении водных объектов, расположенных на границе соответствующего землевладения. В США содержание права водопользования зависит от расположения земельного участка относительно реки Миссисипи, то есть право водопользования на участке, расположенном на восточном берегу реки, отличается от аналогичного права на западном берегу.К востоку от реки Миссисипи климат относительно дождливый и влажный, здесь много мелких рек и высокий уровень грунтовых вод. К западу от реки климат намного суше, рек меньше, и уровень подземных вод ниже. В восточных районах водных ресурсов всегда было достаточно для удовлетворения нужд населения, сельского хозяйства и промышленности. Поэтому исторически сложилось, что право водопользования к востоку от реки Миссисипи предусматривает равные права собственников прибрежных участков, и первый пользователь не имеет каких-либо преимуществ в отношении водных ресурсов. А к западу от реки Миссисипи запасов воды зачастую не хватало для удовлетворения нужд всех землевладельцев. В результате появилось правило о «преимущественном праве водопользования первого собственника» [prior appropriation]. По этому правилу первый собственник прибрежного участка мог брать столько воды, сколько ему было нужно. Таким образом, последующие переселенцы уже не могли требовать равного распределения водных ресурсов. Доктрина преимущественного права водопользования возникла и развивалась для стимулирования процесса освоения западных земель. Эта норма гарантировала защиту прав водопользования первых поселенцев от требований прибывших позднее переселенцев о равном распределении скудных запасов воды.
Право опоры на прилегающие и нижележащие земли. Собственники земельных участков вправе рассчитывать на опору со стороны прилегающих и нижележащих участков земли. Если в ходе земляных работ или разработки полезных ископаемых кто-либо нарушает поверхностные или подземные слои земли, служащие опорой недвижимости другого лица, то при оседании или провале поверхности участка это лицо несет ответственность за причиненный ущерб. Ответственность, возникающая в случае уничтожения поверхностной или подземной опоры недвижимости, является «объективной ответственностью» [strict liability] при условии, что поврежденное имущество ранее пребывало в естественном состоянии. Если на земельном участке находилось здание или другое строение, вес которого мог способствовать смещению верхнего слоя земли, то лицо, ликвидировавшее опору недвижимости, привлекается к ответственности только при наличии в его действиях вины в форме небрежности.