О плате за землю и оценке земли

Особого внимания заслуживает Глава 10 «Плата за землю и оценка земли» Проекта ЗК РФ, в которой должны были бы быть заложены основы платности использования земельных участков в новых экономических условиях, способствующие эффективному налогообложению и увеличению доходов в бюджеты различных уровней.

Название главы содержит два разных экономических и правовых понятия (хотя и имеющие между собой определенную связь) и соответственно ему содержание главы состоит из двух статей: ст.65 «Платность использования земли» и ст. 66 «Оценка земли». Но платность использования земли предполагает урегулирование в нормах Проекта ЗК РФ форм платы за использование земельных участков, а также виды прав, на которых используются земельные участки и от которых зависит взимание различных форм платы за землю. Тогда как оценка земли — это один из основных элементов государственного земельного кадастра, являющегося инструментом государственного управления земельными ресурсами.

Проект ЗК РФ ограничивает формы платы за землю, провозглашая лишь земельный налог и арендную плату. Такой подход не отвечает современным реалиям создания системы экономического регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами и ведет к многочисленным негативными последствиям, главными из которых являются значительные потери доходной части бюджета.

Экономическая наука, основываясь на национальном 10-летнем опыте проведения земельной реформы и международном опыте, разработала и предлагает современную систему платежей за землю, гарантируя от их введения повышение социальной ориентации платы за землю и унифицирование земельных платежей. В настоящее время доминирующим в экономической науке является мнение о том, что система платежей за землю должна включать следующие составные части: блок постоянно действующего налогообложения за право пользования землей (земельный налог для собственников и пользователей землей; арендная плата для арендаторов земель государственной и муниципальной собственности); блок единовременных платежей (плата за приобретение прав на земельную собственность; плата за изменение целевого назначения земель; страховые сборы при страховании прав собственности и аренды земли; компенсационные выплаты на восстановление нарушенных земель, прежде всего сельскохозяйственных); блок сборов при сделках с земельными участками (платежи с доходов при купле-продаже земельных участков, при оформлении наследования, дарения, обмена и при других сделках; возвратные залоговые платежи); блок платежей за пользование земельной информацией и за землеустроительные услуги (сборы за пользование графической и статистической кадастровой информацией, платежи за землеустроительные услуги при сделках и операциях с землей); блок платежей по штрафным санкциям при нарушениях в сфере пользования земельными участками.

Проект ЗК РФ, регулирующий основные экономические отношения в России – земельные, обязан был учесть новейшие достижения экономической науки и практики в данной области и предложить новую систему платежей за землю в виде земельного налога, арендной платы, иных платежей и сборов. Новое же, вопреки ожиданиям, не появилось. Зато ликвидирована одна из «старых» форм платы за землю — нормативная цена земли, действующая в настоящее время для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству, дарении и других целей. Нормативная цена земли как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, была особенно востребована при сделках с земельными участками на протяжении всего периода проведения земельной реформы. Практика выявила как положительные, так и отрицательные ее стороны. Данный механизм нуждался в совершенствовании, но не в ликвидации. Если же исключили данный показатель, то должны были прописать в Проекте ЗК РФ новые показатели, влияющие на государственную стоимостную оценку земель.

Известно, что формы платы за землю определяются на базе государственной стоимостной оценки земли, экономической основой которой является рентный доход. Главное здесь – оценить природные свойства земли. На основе показателей государственной стоимостной оценки земель разрабатывается единая российская шкала максимальных ставок земельных платежей, которая утверждается федеральным законом.

Проект ЗК РФ вводит новые понятия: «кадастровая стоимость земли», «кадастровая стоимость земельных участков» и «кадастровая оценка земли» (п. 5ст.65, п.п.2 и З ст.66),— не давая их определений и не делая отсылки к конкретному нормативному правовому акту, в котором данные понятия будут определены. Действующее земельное законодательство РФ не содержит определений перечисленных выше понятий. Более того, разработчикам Проекта ЗК РФ должно было быть известно, что эти понятия были исключены из Проекта Федерального закона «О государственном земельном кадастре» при его рассмотрении в Государственной Думе.

При этом Проект ЗК РФ предусматривает, что кадастровая стоимость земельного участка зависит от рыночной стоимости земельного участка, а не от природных свойств земли. В нем не содержится и четких положений о рыночной и кадастровой стоимости земельного участка при его продаже. Только «для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земли». Иные же случаи, для которых устанавливается кадастровая стоимость земли, должны быть предусмотрены ЗК РФ или федеральными законами. Где же они? Пока их нет в данной главе Проекта ЗК РФ. Тем самым создается основа для коррупции. Чиновничьему аппарату в ряде случаев будет несложно проводить в жизнь узкие — групповые или ведомственные — интересы. То, о чем говорилось в Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации: «Не будет ни революций, ни контрреволюций»,— в отношении нормативно-правовой базы, сбывается на примере Проекта ЗК РФ. Правовая почва для сговора о продаже земли подготовлена.

Опыт многих государств свидетельствует о том, что продажа земельных участков по ценам, значительно более низким по сравнению со среднерыночными, может привести к открытию против продавца специальной процедуры расследования и привлечению к ответственности (США, Япония, Канада и др.). В России же «получится как всегда»: приватизация земель будет проводиться «по-чубайсовски», то есть земельные участки будут скуплены за копейки, государство получит мизерный процент налога с продаж, а затем только они будут проданы за огромные деньги. Последствия для общества и государства могут быть еще более печальными, чем от приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Представляется, что данная проблема должна быть преодолена в Проекте ЗК РФ. Но как бы то ни было, единственно достоверные сведения об оценке земель содержатся в системе государственного земельного кадастра. Поэтому если норма об оценке земель должна иметь место в Проекте ЗК РФ, то она должна находиться в ст.70 Главы 11, посвященной государственному земельному кадастру.

В Главе 10 также не учитываются нормы о различных объектах земельных отношений, предусмотренные в ст.6 Проекта ЗК РФ. По-видимому, нижайший юридический уровень данной нормы не позволил в последующих статьях о плате за землю и оценке земель Проекта единообразно оперировать землей как природным объектом и природным ресурсом (ее определение отсутствует) или земельным участком (определение не содержит признаков земельного участка). Поэтому, например, в первом абзаце п.3 ст.65 в аренду передаются земли (заметим, не земля, как предусмотрено в подп.1 п.1.ст.6), с которых взимается арендная плата, а в третьем абзаце данной же нормы уже размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Подобные противоречия и терминологические вольности недопустимы.

Все вышеизложенное свидетельствует о том, что отсутствие в законопроекте большинства главных положений, составляющих основу системы платежей за землю, а также большое количество ошибок и неточностей в статьях, которые нашли отражение в законопроекте, делает невозможным его использование. Глава 10 Проекта ЗК РФ должна быть переработана полностью, начиная со структуры и содержания и заканчивая редакцией.