Как не быть обманутыми при создании ТСЖГ131

При создании ТСЖ необходимо совершить несколько обязательных шагов:

Случается, что ТСЖ созданы с нарушением закона и коррумпированными лицами. Всегда существует угроза, что правление ТСЖ забыло об интересах остальных жильцов в пользу своих собственных.

После этого приступайте к проведению очно-заочной Конференции (Общего собрания) по выбору способа управления домом. Активисты Движения "Против произвола в жилищных объединениях" считают, что переголосовка по этому главнейшему и наиважнейшему вопросу должна происходить ежегодно в силу того, что мнение жителей о способе управления меняется и выбрать лучшее получается не всегда сразу.

Если выбран вариант создания ТСЖ, приступайте к шлифованию действующего Устава таким образом, чтобы сделать его максимально демократичным и максимально защищающим права каждого жителя. Утверждайте новый вариант Устава путем проведения Общего собрания очно-заочной формы (голосование по бюллетеням или листам опроса).

Разработайте и утвердите на общем собрании должностные инструкции для каждого сотрудника в штатной сетке, исходя из своих представлений о наборе и качестве услуг. Утвердите график работы, исходя из своего представления об удобстве, например, с 12-00 до 20-00 со вторника по субботу.

Объявите всем жителям о поиске подходящих кандидатур на посты в штатном расписании, утвержденном большинством жителей очно-заочным голосованием.

Начинайте подбор штата с наименьшей шкалы заработной платы. Для экономии средств постарайтесь скооперироваться с другими ТСЖ для покупки услуг одних и тех же специалистов по пол ставки, по четверть ставки. Шире привлекайте к работе предпринимателей без образования юридического лица.

Объявите всем жителям ФИО всех членов выборных органов и их контактные телефоны, а также место, куда они могут приносить свои пожелания, предложения, жалобы и инициативы. За несколько дней до проведения заседания выборного органа оповещайте об этом всех жителей, чтобы желающие могли присутствовать.

Обеспечьте свободный доступ к тексту Устава, Жилищного Кодекса, нормативным актам, регулирующим деятельность жилищных объединений, телефонам контролирующих служб и т.д. Создайте правовую информотеку в каждом подъезде.

ПОЖАЛУЙСТА:

Не допускайте грубость, хамство, нарушение законов РФ и прав граждан. Не уподобляйтесь тем, кого с трудом свергли!

Помните: право Гражданина на «справочку» (ордер, выписку.) не обременяется никакими другими его обязательствами.

Ломайте систему человеконенавистничества, потому что жизнь устроена по принципу бумеранга: тот, кто по лбу бьет другого - будет по лбу бит сам.

Смотри также:

Приложение 5 - протокол собрания жильцов,

Приложение 6 - комментарии к законодательным нормам, касающимся ТСЖ, Приложение 7 - образец Устава ТСЖ.

Вооружайтесь правовой, экономической и технической информацией об управлении домом, а также текущей информацией обо всем, что вокруг вас и вашего дома происходит. Покупая автомашину, стиральную машину, компьютер, вы же читаете инструкции по их бережному использованию.

Помните поговорку "Доверяй да проверяй!" Держите правление под контролем с первого дня. Безнаказанность и бесконтрольность это те две стихии, которые могут совращать даже ангелов. Засыпайте правителей и контролеров вопросами об их деятельности. Никакой даже самый добрый дядя не будет "на автомате" "грызть глотку" за ваши интересы на 100%. Нужна постоянная стимуляция, подстегивание, дыхание в затылок.

Будьте активными. Управляйте своим домом не от собрания к собранию, где все орут и никого не слышно, а в периоды между собраниями. Представляйте правителям свои жалобы, пожелания, инициативы, идеи, предложения. Добивайтесь их рассмотрения.

Общайтесь! Общение, то есть поиск, получение, передача, распространение и обмен информацией это и есть действенная форма коллективного управления большим хозяйством. О доме каждый день вы должны знать все также, как вы знаете ежедневно все о семье: что ели дети, во сколько пришел муж (жена). Если для размещения всей необходимой информации одной информационной доски вам покажется мало, требуйте установки второй и третьей.

Вы соединили свои ресурсы с соседями для того, чтобы качество жизни изо дня в день повышать, а стоимость ЭТОГО уменьшать. Совершенству нет предела и это факт. Поэтому посещайте дома, которые лучше вашего и внедряйте более высокие стандарты обслуживания. Уборщицы не моют лестницы в "хрущевках" не потому, что " жители платят мало", а потому что последних это устраивает, и они другого не требуют. Они не требуют исполнения даже минимального норматива.

Хозяева и наемный персонал всегда "притираются" друг к другу. Рачительный хозяин всегда смотрит, где бы поэксплуатировать наемного работника. Работник приглядывается, где бы можно схалтурить. Качество покупаемых вами услуг и работ будет определяться тем, как вы поведете себя с обслуживающими фирмами и персоналом с первых дней: предотвращать всегда все легче, чем лечить и "удалять". Именно от личности зависит блеск и чистота на одной площадке и хаос на другой.

От редакции:              При              любой              форме              управления              надо создать реальный контролирующий

орган (домком, например), который будет контролировать исполнительный - правление ТСЖ, старшего по дому или управляющую компанию. И надо регулярно организовать общие собрания или голосования жильцов дома по различным вопросам (образец бюллетеней для голосования см. в Приложении 27).

Смотри также Приложение 16. Жалоба против навязанных ТСЖ услуг.

С тех пор, как домовладельцы получили право участвовать в управлении своей недвижимостью, тянется нескончаемая череда скандалов между управдомами и жильцами. Собственников и арендаторов недвижимости категорически не устраивает работа эксплуатирующих компаний. Но других кандидатур на роль управдома у них, похоже, пока нет.

Жильцы дома на улице Островитянова оказались по разные стороны баррикады: в марте 2005 года здесь сместили управляющую компанию (УК), "посаженную" на дом застройщиком. Было создано новое товарищество собственников жилья (ТСЖ) и принято решение управлять домом самостоятельно, не нанимая другую компанию. Прошло полгода, и выяснилось, что далеко не все жильцы рады тому, что "народ" взял власть в свои руки. В октябре планируется новое собрание жильцов, которое вполне может закончиться сменой нынешнего правления. И так, как можно догадаться, до бесконечности: делить власть в нашей стране намного интереснее и выгоднее, чем работать.

Подобный случай из частного грозит дорасти до типичного. Особенно, если дело касается новостроек. Ведь пока идет процесс оформления квартир в собственность, домом, как правило, управляет дочерняя, или аффилированная с застройщиком компания, которая "прикрывает" строительный брак и все дефекты до момента истечения гарантийного срока. После чего все недоделки благополучно достаются домовладельцам. Через пару лет после заселения количество претензий к назначенной управляющей компании накапливается до критического уровня.

Коммунальный интерес

Подавляющее большинство УК (98-99%) так или иначе аффилированы с девелоперами или с муниципальными властями, либо фактически обслуживают корпоративные интересы единственного собственника нескольких объектов. Причины экспансии застройщиков на рынке эксплуатирующих компаний вполне очевидны. Их основная цель - благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание эксплуатирующим компаниям. Это может быть ДЭЗ или подобная ему организация. Однако ДЭЗы за годы своего существования доказали свою неэффективность, а рынок эксплуатирующих фирм в Москве только начинает формироваться. Поэтому многие крупные строительные корпорации организовали собственные эксплуатационные службы. Созданное застройщиком и инвестором ТСЖ, как правило, передает функции по эксплуатации дома

"своим" коммерческим управляющим компаниям. Таким образом, ТСЖ и эксплуатационная фирма благополучно принимают дом на баланс и "прикрывают" застройщика.

Отсюда - еще одна цель: "выжать" из домовладельцев как можно больше денег. Здесь постарается каждый. Эксплуатирующая компания застройщика пытается собирать с жильцов максимум платежей еще до того, как они оформят свои права на жилплощадь. Например, установить планку стоимости услуг управляющей компании, идентичную элитному жилью (от $2 за м2 в месяц).

У ТСЖ - свои способы честного отъема денег у населения. Кроме сумм за жилищные услуги (платеж за техническое обслуживание дома рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через товарищество собственников проходят дополнительные средства на управление домом. Например, деньги за услуги, повышающие комфортность (уборка территории, разведение цветника у подъезда и т.д.). При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут предлагать собственные расценки на эти дополнительные услуги. Никаких норм (минимумов-максимумов) здесь не существует. Цена назначается в зависимости от фантазии заинтересованных лиц. Добавим сюда тот факт, что выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы - и мы получим роскошное поле для деятельности (и заработка).

Мизерное же количество независимых управляющих компаний, работающих в жилищном секторе - это организации, которые представляют собой артели из 30-40 специалистов, занимающихся частной практикой и зарегистрировавших для этих целей общество с ограниченной ответственностью. Понятно, что ответственность таких независимых управленцев действительно минимальна. Они не обладают ни собственным оборотным капиталом, ни основными средствами, необходимыми для эффективной деятельности. Продолжительность жизни таких "контор" определяется динамикой их отношений с жильцами двух-трех обслуживаемых домов. Это означает, что любой конфликт, скорее всего, приведет к прекращению существования компании. При современном зачаточном состоянии жилищно-коммунального хозяйства и при существующих низких расценках на содержание домов частный бизнес вряд ли активно пойдет в сферу управления недвижимостью.

Частные фирмы не стремятся в этот бизнес еще и потому, что до сих пор каждая конкретная практика жилищного управления уникальна, а у эксплуатирующих компаний нет единого проектного подхода к разным объектам. Этим объясняется и тот факт, что у тех немногих частных управляющих компаний, которые работают на рынке жилищного управления, могут быть как крайне позитивный, так и крайне негативный опыт.

Привлекая такую фирму, клиент не имеет гарантий, что в следующий раз получится так же хорошо, как и в предыдущий. Другими словами, есть прецеденты, но нет закономерности. Пока принято считать, что в сфере управления жилой недвижимостью не требуется внимания к формализации, стандартизации, брендингу услуг, хотя в сегменте коммерческой недвижимости это уже норма.

Товарищи по несчастью

Допустим, что жильцы избавились от навязанного им управдома и решили взять власть в свои руки. Для принятия подобного решения необходимо письменное согласие половины его жителей. Если речь идет о многоквартирном доме или жилом комплексе на сотни квартир, четверть из которых, скорее всего, являются инвестиционными, то принять единогласное решение практически невозможно. Другими словами, собственники не горят желанием участвовать в каких-либо собраниях. Если кто-то говорит, что в новостройке на собрании жильцов по всем правилам избрали ТСЖ и (или) новую УК, не верьте - правила были нарушены группой заинтересованных людей. Также нет никаких гарантий, что никто в своих интересах не поставит под сомнение правомочность предыдущего собрания. В большинстве случаев такие активисты не намерены эксплуатировать недвижимость. Их цель - "увести" дом от одной управляющей компании, чтобы затем отдать его в руки другой за соответствующее вознаграждение. Скоро можно будет говорить о появлении на рынке ЖКХ новых игроков - своего рода брокеров, которые за комиссионные станут продавать право на эксплуатацию зданий.

Собравшись, жители неизбежно столкнутся с проблемой неоднородности как социального состава дома, так и формы собственности на жилье. Разница заключается в том, что собственники смогут голосовать по всем вопросам сами, а за людей, которые проживают по договорам найма, принимать решение будет специальный орган власти, представляющий интересы города (поскольку именно город является собственником данного жилья). При этом вес голоса пропорционален не количеству, а площади муниципальных квартир.

Однако даже если жильцы объединятся, то их ждет изнурительный "бег с препятствиями". Во-первых, чтобы сместить ТСЖ застройщика, жильцы должны создать свое собственное ТСЖ. Чтобы оно заработало, необходимо общее собрание собственников квартир, на котором они выбрали бы форму управления. Только подав заявление на членство в правление товарищества, жители получают право принимать участие в деятельности ТСЖ, в том числе избираться и быть избранными в правление. Но лишь после того, как более 50% квартир в доме оформлено в собственность (засвидетельствованы в едином государственном реестре). А теперь представьте, что в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух (причем в ряде случаев этот процесс затягивается не без участия застройщика). Таким образом, пока у покупателей нет юридических прав на квартиру, они не могут вступить в ТСЖ или выбрать новую эксплуатирующую компанию. То есть пока дом, уже сданный Госкомиссии, находится в стадии оформления в собственность, им будет управлять структура, аффилированная с компанией- застройщиком. Согласно закону о ТСЖ застройщик после сдачи дома на баланс должен сам инициировать собрание и предложить жильцам решить вопрос о своем членстве в ТСЖ и дальнейшей стратегии управления домом. На практике так поступают единицы.

Дворников не выбирают

Пока Жилищный кодекс предусматривает три варианта самоорганизации жильцов, которая в марте 2006 года должна приобрести массовый характер. Два из них уже существуют - это ТСЖ, которые, являясь юридическими лицами, или самостоятельно выбирают подрядчика на оказание услуг по эксплуатации дома, или делегируют данные полномочия УК.

Новый кодекс добавляет еще одну форму объединения - управление дома собственниками без образования юридического лица. Выбор способа управления зависит от самих жильцов, их способности и желания содержать жилище. Однако для того, чтобы самим организовать эксплуатацию дома, нужно иметь хотя бы общее представление о его технических параметрах и технологии ремонта. По мнению экспертов, наиболее простой, но и самый затратный вариант - передать весь комплекс работ управляющей компании за 30-40% комиссионных.

Добровольное или принудительное решение застройщика передать ТСЖ домовладельцам вовсе не означает, что проблемы с эксплуатацией дома исчезнут. После двух-трех лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние. Другими словами, эксплуатирующая компания не передает управление домом, а попросту его прекращает. Решение владельцев о создании товарищества означает лишь введение внутреннего управления.

Получается парадоксальная ситуация: с одной стороны, выбор, кому доверить дом, вправе делать домовладельцы. С другой стороны, выбора у них нет. Ведь возможность контролировать расходы у жильцов появится только в том случае, если они заключат договоры напрямую с эксплуатационными службами (во всех прочих вариантах роль ТСЖ сводится к роли "свадебного генерала").

Однако по пути прямых договоров идут единицы. Очень уж хлопотно получается! Так, почти все возможные пути прошли жильцы дома на Мичуринском проспекте... Отказавшись от услуг эксплуатирующей компании, жители попытались управлять домом самостоятельно. Домовладельцы решили, что их управленческих ресурсов и навыков окажется достаточно для решения всех проблем. Изначальная концепция подразумевала, что 17 жильцов будут курировать определенный блок вопросов - финансы, право, строительство, и т. д., нанимая соответствующих субподрядчиков. Такое управление продлилось около полугода. В итоге у жильцов не хватило ни времени, ни терпения. Тогда было найдено другое решение. ТСЖ продолжает вести самостоятельную финансовую деятельность, при этом заключая договоры с несколькими разнопрофильными подрядчиками. Например, управляющая компания по договору оказания услуг предоставляет оперативных менеджеров и координирует подрядчиков; консалтинговая компания предоставляет финансовое, правовое и документальное сопровождение; отдельные договоры заключены с локальными монополиями ("Мосэнерго", "Мосводоканал" и др.), охранным предприятием и мелкими контрагентами. При такой схеме работы ТСЖ имеет полный контроль над деньгами, которые проходят через расчетные счета товарищества, а не управляющей компании. Домовладельцы же коллегиально выбирают подрядчиков для разных типов работ.

От составителей: Если вы интересуетесь деятельностью ТСЖ по заключению договоров с разнопрофильными производителями услуг и/или заинтересованы в создании подконтрольных вашим ТСЖ управляющих компаний, обращайтесь к специалистам Института Проблем Глобализации (см. Контакты в конце брошюры).