Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

Комментарий к статье 18

1. В части 1 комментируемой правовой нормы законодатель установил правило о целевом использовании застройщиком денежных средств, полученных по договору участия в долевом строительстве от участника долевого строительства.

В этом случае у застройщика может оказаться недостаточно средств для завершения строительства, что повлечет "долгострой" и, возможно, банкротство застройщика. Тогда возникнет проблема так называемых обманутых дольщиков. Чтобы этого не происходило, законодатель четко обозначил цели, на которые застройщик может расходовать полученные от участников долевого строительства денежные средства.

Комментируемая норма содержит закрытый перечень статей расходов при строительстве здания, на которые могут быть отнесены полученные застройщиком долевые инвестиции. Серьезным ее недостатком следует считать то обстоятельство, что указанный выше закрытый перечень является неполным.

Застройщик не вправе расходовать полученные долевые инвестиции на иные необходимые цели. Например, на проектирование и строительство объектов социальной инфраструктуры (школы, больницы, детские сады и т.д.), а также объектов транспортной инфраструктуры (дороги, паркинги и т.д.). Ведь прямо эти объекты в комментируемой правовой норме не упомянуты.

Вместе с тем законодатель использует в комментируемой норме фразу "многоквартирный дом и (или) иные объекты недвижимости".

Это дает нам возможность толковать эту норму с тех позиций, что под иными объектами недвижимости подразумеваются указанные выше забытые законодателем объекты социальной и транспортной инфраструктуры.

Однако законодатель, действительно, не учел ряд расходов застройщика, которые тот обязан нести, но которые не указаны в комментируемой норме.

Кроме того, законодатель также не предусмотрел, что застройщик вправе расходовать средства участников долевого строительства на коммунально-эксплуатационное обслуживание введенного в эксплуатацию здания в период от даты ввода здания в эксплуатацию до даты передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

До внесения в комментируемую правовую норму соответствующих коррективов содержание здания до даты передачи квартир застройщик вынужден осуществлять за свой счет, а не за счет долевых инвестиций. Одним из решений проблемы может быть включение в цену услуг застройщика расходов на эти цели. Другое решение - заключение застройщиком отдельной сделки с гражданами, направленное на компенсацию таких расходов, что в силу принципа свободы договора допустимо .

--------------------------------

См.: ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Кратко уточним, на какие именно цели вправе застройщик расходовать долевые инвестиции граждан.

Во-первых, он вправе тратить деньги долевых инвесторов на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества в соответствии с проектной документацией. Определение понятия проектной документации , а также многоквартирного дома есть в действующем законодательстве РФ.

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

См.: пункт 6 Положения, прилагаемого к Постановлению Правительства РФ N 47 от 28 января 2006 года "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Во-вторых, застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на возмещение затрат на приобретение права собственности или права аренды на застраиваемый земельный участок.

Вместе с тем законодатель не указал в комментируемой норме арендные платежи за землю в качестве допустимой целевой статьи расходов застройщика, на которую могут направляться долевые инвестиции граждан, а также расходы на оплату земельного налога.

Это создает определенные проблемы для застройщика, которые не вправе осуществлять такие платежи за счет средств долевых инвесторов до тех пор, пока в Закон N 214-ФЗ не будут внесены соответствующие коррективы.

В-третьих, застройщик вправе тратить деньги долевых инвесторов на подготовку проектной документации, а также проведение инженерных изысканий.

Под инженерными изысканиями законодатель понимает процесс "изучения природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования" .

--------------------------------

См.: ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Напомним, что к основным видам инженерных изысканий относятся следующие виды:

- инженерно-геодезические изыскания;

- инженерно-геологические изыскания;

- инженерно-гидрометеорологические изыскания;

- инженерно-экологические изыскания;

- инженерно-геотехнические изыскания.

К специальным видам инженерных изысканий относятся:

- геотехнические исследования;

- обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;

- поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;

- локальный мониторинг компонентов окружающей среды;

- разведка грунтовых строительных материалов;

- локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод .

--------------------------------

См.: Постановление Правительства РФ N 20 от 19 января 2006 года "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства".

Денежные средства долевых инвесторов также могут расходоваться на оплату услуг по государственной экспертизе проектной документации.

Напомним, что предметом государственной экспертизы проектной документации является "оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов" .

--------------------------------

См.: часть 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Проведения государственной экспертизы не требуется в отношении объектов, указанных в федеральном законе . Напомним, что государственная экспертиза не проводится в отношении следующих объектов:

- отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объектов индивидуального жилищного строительства);

- жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилых домов блокированной застройки);

- многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

- отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;

- отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением особо опасных, технически сложных или уникальных объектов.

--------------------------------

См.: часть 2 ст.

В-четвертых, застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов, на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к инженерным сетям. Такие расходы правомерны в отношении строительных работ, осуществление которых предусмотрено проектной документацией. Обычно речь идет о расходах на строительство инженерных сетей в пределах так называемого пятна застройки, то есть земельного участка, отведенного под строительство.

Однако на практике довольно часто точки подключения к сетям находятся довольно далеко за пределами пятна застройки. От границ своего участка до точек подключения застройщик вынужден тянуть сети. При этом их прокладка, как правило, проектной документацией не предусмотрена. В этом случае застройщик не вправе расходовать денежные средства долевых инвесторов на эти цели. Ему придется искать на эти нужды собственные средства или средства из других легальных источников.

--------------------------------

См.: пункт 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 года N 83.

Довольно часто для реализации инвестиционного проекта требуется строительство каких-либо дополнительных инженерных сооружений (трансформаторные подстанции, очистные сооружения, распределительные пункты, тепловые пункты и т.д.) вне пределов пятна застройки. При этом строительство этих объектов не входит в проектную документацию на строительство конкретного жилого дома, в который вкладываются долевые инвестиции граждан.

Такие объекты строятся на основании иной проектной документации. Следовательно, поскольку в проекте на жилой дом этих работ нет, исходя из требований Закона N 214-ФЗ, застройщик не вправе расходовать средства долевых инвесторов также и на эти цели.

Таким образом, в состав расходов, разрешенных для финансирования за счет средств долевых инвесторов, не включены расходы на проектирование внешних инженерных сетей, а также инженерных сооружений, необходимых для строительства жилого дома для долевых инвесторов. Такие расходы застройщик теперь вынужден компенсировать за счет иных финансовых источников.

Еще одна из разрешенных законодателем статей расходов, которая может финансироваться за счет средств долевых инвесторов, - плата за подключение (присоединение) к инженерным сетям.

Информация о плате за подключение должна предоставляться застройщику организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения в течение 14 дней, исчисляемых от даты соответствующего обращения либо органа местного самоуправления, либо правообладателя земельного участка .

--------------------------------

См.: часть 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

Плата обычно рассчитывается на основании заранее утвержденных местными властями тарифов. Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома в рамках процедуры развития застроенных территорий , то застройщик вправе расходовать денежные средства, полученные от долевых инвесторов в целях исполнения своих обязательств по договору развития застроенных территорий .

--------------------------------

См.: ст. 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Например, в этом случае за счет средств долевых инвесторов могут финансироваться расходы застройщиков на переселение жителей с застроенной территории, подлежащей развитию.

Кроме того, в том случае, если строительство многоквартирного дома осуществляется в рамках процедуры комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, застройщик вправе расходовать средства, полученные от долевых инвесторов, на финансирование затрат по подготовке планировочной документации , а также затрат на обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

--------------------------------

См.: часть 5 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ.

Отметим, что комментируемая норма в текущей редакции действует с 21 июня 2010 года . Ранее применялась норма в первоначальной редакции Закона N 214-ФЗ, согласно которой застройщик был обязан использовать "денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией" .

--------------------------------

См.: ст. 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: ст. 18 Закона N 214-ФЗ в первоначальной редакции.

2. Застройщик вправе определять цену договора участия в долевом строительстве как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

В этом случае ограничения на целевое использованию денежных средств инвестора распространяются только на сумму денежных средств, предназначенную для возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. На вознаграждение застройщика - нет. Вознаграждение застройщик вправе расходовать по своему усмотрению.

Таким образом, застройщики могут компенсировать свои, не предусмотренные пунктом 1 комментируемой статьи, издержки путем установления более высокого вознаграждения за свои услуги. Тем более что таковые с 1 октября 2010 года не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость .

--------------------------------

См.: ст. 4, 7 Федерального закона N 119-ФЗ от 17 июня 2010 года, а также ст. 163 Налогового кодекса РФ.

3. В части 3 комментируемой статьи законодатель установил, что в случае наличия факта нарушения со стороны застройщика требований, установленных в части 1 комментируемой статьи по целевому использованию денежных средств участника долевого строительства, такой участник вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве в судебном порядке.

В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от участника долевого строительства денежные средства, а также начисленные проценты за период пользования этими средствами .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что, прежде чем обращаться в суд с соответствующим требованием, участник долевого строительства обязан соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора . В судебном деле по иску со стороны участника долевого строительства бремя доказывания факта нецелевого использования денежных средств возлагается на участника долевого строительства .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Законодатель не уточняет, каким образом может стать известным участнику долевого строительства этот факт. В связи с этим вероятность разрешения в пользу участника долевого строительства подобных судебных споров относительно невысока, так как участник долевого строительства, очевидно, будет испытывать определенные процессуальные трудности с доказыванием этого факта.