Статья 19. Проектная декларация

Комментарий к статье 19

1. Одним из необходимых условий привлечения застройщиком денежных средств от участников долевого строительства является опубликование, размещение и предоставление проектной декларации .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Проектная декларация - это специальный документ для инвесторов, который состоит из двух частей: информации о застройщике, информации о проекте строительства.

В рамках информации о застройщике в проектную декларацию включаются сведения, указанные в статье 20 комментируемого Закона N 214-ФЗ. В рамках информации о проекте строительства - сведения, указанные в статье 21 комментируемого Закона N 214-ФЗ.

Привлечение застройщиком денежных средств от участников долевого строительства при отсутствии опубликованной (размещенной, предоставленной) застройщиком проектной декларации, как правило, не допускается. Сделки, направленные на такое привлечение, квалифицируются как недействительные . Это правило не применяется в отношении застройщиков, которые привлекают долевые инвестиции без размещения рекламы .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ и ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

В том случае, если проектная декларация не соответствует требованиям Закона N 214-ФЗ, заключенный между застройщиком и участником долевого строительства договор участия в долевом строительстве считается оспоримой недействительной сделкой .

--------------------------------

См.: часть 7 ст. 19 Закона и часть 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

В этом случае участник долевого строительства вправе требовать в суде признания недействительности этого договора по мотиву его заключения под влиянием заблуждения .

--------------------------------

См.: ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

При этом все полученные застройщиком денежные средства в случае признания недействительности договора подлежат возврату участнику долевого строительства в порядке реституции .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, застройщик в этом случае обязан уплатить в пользу участника долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами за весь период такого пользования . Проценты выплачиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

2. Публикация проектной декларации осуществляется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернете).

Под средством массовой информации понимается периодическое печатное издание, радио-, теле-, видеопрограмма, кинохроникальная программа, иная форма периодического распространения массовой информации .

--------------------------------

См.: ст. 2 Федерального закона от 27 декабря 1991 года N 2124-1.

Исходя из этого определения, допустимо, если, например, проектная декларация будет опубликована застройщиком в одной из программ кабельного телевидения либо в одной из радиопрограмм.

Под информационно-телекоммуникационной сетью понимается технологическая система, предназначенная для передачи по линиям связи информации, доступ к которой осуществляется с использованием средств вычислительной техники . К такой системе, прежде всего, относится Интернет.

--------------------------------

См.: ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 года N 149-ФЗ.

Наиболее стандартные варианты: размещение проектной декларации на официальном сайте застройщика в Интернете либо опубликование ее в местной газете, выпускаемой по месту нахождения объекта строительства.

Если застройщик намерен привлекать денежные средства от участников долевого строительства, проектная декларация должна быть опубликована (размещена) не позднее чем за четырнадцать дней до даты заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства.

Подчеркнем, что в случае опубликования застройщиком неполной или недостоверной информации в рамках проектной декларации, равно как и в случае нарушения сроков опубликования, такое правонарушение влечет "наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей" .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Опубликованная (размещенная) проектная декларация вместе с первым договором участия в долевом строительстве подлежит передаче в Росреестр РФ.

При отсутствии проектной декларации в составе документов, передаваемых в Росреестр РФ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, Росреестр РФ вправе сначала приостановить процесс государственной регистрации по мотиву недостаточности представленных документов .

--------------------------------

См.: ст. 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В случае если застройщик не представит в Росреестр РФ проектную декларацию, в государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве может быть отказано .

--------------------------------

См.: ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Добавим, что в этот же срок застройщик обязан представить проектную декларацию в государственный орган контроля .

--------------------------------

См.: комментарий к статье 23 Закона N 214-ФЗ.

С момента вступления в силу Закона N 214-ФЗ в комментируемую часть статьи 19 Закона N 214-ФЗ вносились изменения и дополнения.

Начиная с 20 июля 2006 года застройщик освобождается от обязанности публиковать проектную декларацию, если не использовал для привлечения денежных средств от участников долевого строительства рекламу. Порядок производства и распространения рекламы регулируется специальным законом.

Подчеркнем, что в любом случае в интересах застройщика лично ознакомить участника долевого строительства с проектной декларацией до подписания договора участия в долевом строительстве. Это существенно снизит юридические риски для застройщика, например риск последующего оспаривания участником долевого строительства сделки по этому мотиву.

Ознакомление с проектной декларацией рекомендуется юридически фиксировать актом ознакомления либо включать в договор участия в долевом строительстве соответствующее условие, подтверждающее факт такого ознакомления.

3. Законодатель указывает, что хранение оригиналов проектной декларации осуществляет застройщик. Срок хранения определяется внутренними нормативными документами застройщика. При этом экземпляры проектной декларации застройщика также хранятся в Росреестре РФ, а также в государственном органе, контролирующем деятельность застройщиков.

4. В комментируемой правовой норме законодатель установил, в каких случаях застройщик обязан вносить изменения в проектную декларацию. Они вносятся в случае изменения сведений о застройщике или сведений о проекте строительства. Законодатель подчеркивает, что изменения в проектную декларацию должны быть внесены "в течение трех рабочих дней, исчисляемых со дня изменения соответствующих сведений".

В случае изменения проектной документации проектная декларация также подлежит соответствующей корректировке. Причем, исходя из буквального толкования комментируемой нормы, корректировке проектная декларация подлежит при любом изменении проектной документации.

В проектную декларацию могут вноситься изменения в части изменения технических решений, как влияющих на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, так и не влияющих. Если изменения в проектную документацию влияют на безопасность объекта строительства, то такие изменения подлежат повторной государственной экспертизе .

--------------------------------

См.: пункт 44 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 марта 2007 года N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий".

5. В этой части комментируемой статьи законодатель установил обязанность застройщика ежеквартально вносить изменения в проектную декларацию о финансовых результатах деятельности застройщика, размере его кредиторской и дебиторской задолженностей.

При каждом изменении проектной декларации она подлежит опубликованию . Таким образом, застройщик обязан публиковать свою проектную декларацию фактически ежеквартально.

--------------------------------

См.: часть 6 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что законодатель четко не установил, распространяется ли это правило на застройщиков, которые законодателем освобождены от обязанности публиковать проектную декларацию . Если застройщик не использует рекламу для продажи квартир в объекте строительства, то можно толковать положения Закона N 214-ФЗ так, что поскольку по Закону N 214-ФЗ застройщик в этом случае не обязан публиковать проектную декларацию, то, соответственно, в случае внесения изменений в проектную документацию застройщик не обязан публиковать информацию о таких изменениях.

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

6. Законодатель установил четкий срок опубликования проектной декларации с учетом внесенных в нее изменений. Этот срок составляет десять дней и исчисляется от даты внесения застройщиком изменений в проектную декларацию. В случае нарушения установленного срока застройщик может быть привлечен к административной ответственности .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Другим возможным юридическим последствием нарушения этого срока является признание в суде договора участия в долевом строительстве недействительным по иску участника долевого строительства . В этом случае застройщику придется вернуть участнику долевого строительства полученные по договору денежные средства, а также выплатить проценты за пользование ими .

--------------------------------

См.: часть 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ, а также ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

7. Для застройщика важно, чтобы проектная декларация была утверждена и публиковалась при четком соблюдении всех требований Закона N 214-ФЗ к проектной декларации. Эти требования установлены в частях 1 - 6 комментируемой статьи, а также в статьях 20 - 21 Закона N 214-ФЗ.

При нарушении любого из требований, содержащихся в указанных выше правовых нормах, участник долевого строительства вправе требовать в суде признания недействительности заключенного с застройщиком договора участия в долевом строительстве как сделки, заключенной под влиянием заблуждения.

Договор участия в долевом строительстве, совершенный под влиянием заблуждения, может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства, действовавшего под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что он, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Сделка может быть признана недействительной по причине ее совершения под влиянием заблуждения по следующим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Проектная декларация формально не является частью договора участия в долевом строительстве. Однако в ней содержится существенная для инвестора информация о проекте строительства и о застройщике. Таким образом, если в проектной декларации содержатся неполные или недостоверные данные, то участник долевого строительства вправе требовать признания договора участия недействительным по следующим основаниям:

1) он заблуждался в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

2) он заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

3) он заблуждался в отношении обстоятельства, из наличия которого он с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным стороны обязаны в порядке реституции вернуть друг другу все полученное по этой сделке .

--------------------------------

См.: пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.