Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

Комментарий к статье 16

1. В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил особенности государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства.

Такая регистрация осуществляется с обязательным исполнением общих правил государственной регистрации прав на недвижимое имущество . В дополнение к этому законодатель установил ряд специальных правил . Особенности государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства разъясняются в соответствии с Инструкцией Минюста, которая обязательна к применению государственными регистраторами .

--------------------------------

См.: ст. 16 - 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

См.: пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также части 2 - 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

См.: Приказ Минюста РФ от 9 июня 2005 года N 82.

С заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства обращается в Росреестр участник долевого строительства .

--------------------------------

См.: часть 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Вместе с заявлением по установленной форме участник представляет государственному регистратору:

1) подлинник договора участия в долевом строительстве ;

2) подписанный с застройщиком подлинник передаточного акта на объект долевого строительства.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Дополнительно к этому основанием для государственной регистрации права частной собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства является разрешение на ввод в эксплуатацию здания, в котором такой объект расположен .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства необходимо наличие следующих юридических фактов:

- здание, в котором расположен объект долевого строительства, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке и разрешение на ввод в эксплуатацию представлено государственному регистратору ;

- объект долевого строительства передан участнику долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта и этот документ представлен государственному регистратору ;

- договор участия в долевом строительстве сохранил юридическую силу и представлен государственному регистратору ;

- объект долевого строительства поставлен на государственный кадастровый учет и оформлен кадастровый паспорт на такой объект .

--------------------------------

См.: ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

См.: пункт 3 ст. 43 Федерального закона N 221-ФЗ от 24 июля 2007 года.

Функции по государственному кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрации прав на такие объекты переданы в Росреестр РФ. Однако государственные регистраторы кадастровым учетом помещений не занимаются, эту работу выполняют подконтрольные Росреестру РФ федеральные земельные палаты . Обычно кадастровые паспорта на построенные помещения оформляет застройщик по договору с кадастровым инженером.

--------------------------------

См.: Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 11.03.2010 N П/93.

После получения кадастровых паспортов стороны подписывают передаточные акты на помещения в соответствии с кадастровыми данными. Если площадь объекта долевого строительства согласно кадастровому паспорту оказалась больше или меньше той площади, которая указана в договоре участия в долевом строительстве при его заключении, то стороны сделки вносят дополнительным соглашением изменения в договор.

В деловой практике возникают ситуации, когда застройщик не исполняет своих обязательств, не завершает вовремя строительство здания. Порядок государственной регистрации права собственности инвестора на объект долевого строительства в этом случае законом прямо не регулируется. Подчеркнем, что до тех пор пока застройщик не получил разрешение на ввод в эксплуатацию, недостроенное здание квалифицируется с точки зрения гражданского права как объект незавершенного строительства .

--------------------------------

См.: ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство . Застройщик обязан в случае, предусмотренном Законом N 214-ФЗ, зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства . В остальных случаях это его право, а не обязанность.

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

См.: пункт 5 ст. 13 Закона.

Комментируемый Закон не применяется к случаям, когда застройщик не имеет правоустанавливающих документов на земельный участок, позволяющих его застройку, или разрешения на строительство . В этом случае строящееся здание квалифицируется как самовольная постройка .

--------------------------------

См.: пункт 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

См.: ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Это правило не применяется в отношении объектов незавершенного строительства, которые строятся застройщиками на территории публичных земель на основании контрактов, заключенных до 01.01.2011 с органами государственной власти (органами местного самоуправления, государственными или муниципальными учреждениями, унитарными предприятиями). Такие объекты незавершенного строительства в силу Закона находятся в общей долевой собственности сторон этого контракта .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 3 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Верховный Суд РФ разъяснил, что подлежат удовлетворению требования инвесторов о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме, если:

1) инвестор оплатил застройщику инвестиции;

2) квартира поставлена на государственный кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства;

3) инвестор получил от застройщика ее по передаточному акту .

--------------------------------

См.: пункт 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

Логика суда, очевидно, в данном случае сводится к тому, что в гражданском праве нет запрета на квалификацию в качестве объекта незавершенного строительства различных частей недостроенных зданий, в том числе квартир. Проще говоря, при таком юридическом подходе суд допускает в качестве разновидностей объектов незавершенного строительства:

1) не завершенные строительством здания;

2) не завершенные строительством сооружения;

3) не завершенные строительством строения;

4) не завершенные строительством квартиры;

5) не завершенные строительством нежилые помещения, включая помещения общего пользования в недостроенных многоквартирных домах.

Однако подобный подход, несмотря на то что создает дополнительные гарантии защиты прав инвесторов, создает ряд юридических проблем. Во-первых, как отмечалось выше, застройщик обязан в предусмотренном Законом случае зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства . Если за инвестором до этой даты будет признано в судебном порядке право собственности на не завершенную строительством квартиру, то застройщик не вправе будет исполнять такую обязанность, по крайней мере в отношении указанной недостроенной квартиры.

--------------------------------

См.: пункт 5 ст. 13 Закона.

Во-вторых, как подчеркивалось ранее, в отношении контрактов на строительство здания, заключенных до 01.01.2011 застройщиком с органами государственной власти (органами местного самоуправления, государственными или муниципальными учреждениями, унитарными предприятиями), этот подход применяться не может, так как правом на объект незавершенного строительства в силу закона обладают стороны этого контракта, а не инвестор.

В-третьих, даже получив право собственности на не завершенную строительством квартиру в недостроенном здании, инвестор не вправе владеть и пользоваться ею для целей проживания и может выполнить только два связанных с ней юридических действия:

1) отчуждение другому лицу (продажа, дарение, наследование и т.д.);

2) ввод в эксплуатацию здания.

При этом ввод здания в эксплуатацию допускается, если инвестор будет обладать правами на землю под недостроенным зданием и сможет получить разрешение на строительство, позволяющее выполнить остаток строительных работ. Как мы понимаем, на практике это совершенно исключено. В классической ситуации застройщик обладает правом собственности или правом аренды на застроенный участок. Это право находится в силу Закона N 214-ФЗ в ипотеке у участников долевого строительства. В случае нарушения сроков передачи объекта долевого строительства на них обращается взыскание по требованию залогодержателей . Если же считать, что после государственной регистрации права собственности инвестора на не завершенную строительством квартиру в недостроенном здании к инвестору по аналогии переходит право использования участка под таким объектом , то возникает патовая ситуация.

--------------------------------

См.: ст. 14 Закона.

См.: ст. 6 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст. 552 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 43 Гражданского процессуального кодекса РФ.

См.: пункт 4 ст. 330, ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Таким образом, даже зарегистрировав свои права на не завершенную строительством квартиру на основании судебного решения, инвестор не решает своих проблем и получает актив, обладающий низкой ликвидностью, который нельзя использовать по назначению.

Кроме того, до конца не ясно, как подобный подход будет соотноситься с нормами законодательства о банкротстве застройщиков. Напомним, что часть инвесторов, являющихся кредиторами застройщика, вправе заявить требования о передаче квартир, а не о выплате денежных средств . В этом случае такие кредиторы создают жилищно-строительный кооператив, которому может быть передан судом объект незавершенного строительства, а также земельный участок под ним на праве собственности в виде отступного для завершения строительства .

--------------------------------

См.: ст. 201.6 - 201.7 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

См.: пункт 14 ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Очевидно, если кто-то из инвесторов успеет зарегистрировать свои права собственности на не завершенные строительством квартиры в недостроенном здании, строительный объект передается в собственность кооператива за вычетом таких недостроенных квартир. Каким образом далее будут урегулированы правоотношения инвестора и кооператива, до конца не ясно. В действующем законодательстве РФ ответов на этот вопрос нет.

Соответственно, можно прийти к выводу, что подобная практика в юридическом смысле выглядит тупиковой. Нужны другие, более эффективные, понятные и простые юридические решения, позволяющие защитить интересы инвесторов, с одной стороны, а с другой стороны, завершить строительство быстро и эффективно в случае банкротства застройщика.

2. В части 2 комментируемой статьи законодатель установил документы, на основании которых может быть приобретено участником долевого строительства право частной собственности на объект долевого строительства.

Первым таким документом является разрешение на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства.

"Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации" .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Этот документ выдается застройщику органом государственной власти или местного самоуправления, который выдавал застройщику разрешение на строительство . К заявлению о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию прилагаются документы, указанные в законе .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

См.: часть 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Срок выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию - десять дней . После его получения застройщик обязан в течение 10 рабочих дней передать в Росреестр оригинал или нотариально удостоверенную копию разрешения на ввод в эксплуатацию здания . Какая-либо конкретная гражданско-правовая или административная ответственность застройщика за неисполнение этого действия Законом N 214-ФЗ не предусмотрена.

--------------------------------

См.: часть 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

См.: часть 3 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Вторым необходимым документом является передаточный акт на объект долевого строительства или иной документ о его передаче . Передаточный акт должен быть подписан со стороны застройщика, а также со стороны участника долевого строительства. В случае уклонения или необоснованного отказа участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе составить передаточный акт в одностороннем порядке .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

При этом законодатель не уточнил, в каком порядке в данном случае может быть осуществлена государственная регистрация права собственности за участником долевого строительства. Ведь участник долевого строительства или его наследники вправе обращаться за государственной регистрацией права частной собственности на объект долевого строительства только после подписания совместно с застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства . Если факта подписания двустороннего документа нет и застройщик составит односторонний передаточный акт , участник долевого строительства, по сути, лишается возможности зарегистрировать свое право собственности на объект долевого строительства без судебных разбирательств.

--------------------------------

См.: часть 4 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Кроме указанных выше документов для государственной регистрации права частной собственности на объект долевого строительства потребуется представить:

- заявление о государственной регистрации, подписанное участником долевого строительства ;

- подлинник договора участия в долевом строительстве ;

- кадастровый паспорт на объект долевого строительства;

- документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права, а также документ об уплате госпошлины за государственный кадастровый учет объекта долевого строительства;

- документ, удостоверяющий личность заявителя (для физических лиц).

--------------------------------

Часть 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Пункт 1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором расположен объект долевого строительства, застройщик обязан в течение десяти рабочих дней передать этот документ либо его нотариально удостоверенную копию в Росреестр.

Каких-либо конкретных санкций за нарушение застройщиком этого обязательства в Законе N 214-ФЗ не предусмотрено. Без представления в Росреестр РФ этого документа в государственной регистрации права собственности участника долевого строительства будет отказано .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

4. В части 4 комментируемой статьи установлен порядок обращения участника долевого строительства или его наследников за государственной регистрацией права частной собственности на объект долевого строительства.

Такое обращение допускается только после подписания, с одной стороны, застройщиком, а с другой стороны, участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу комментируемой правовой нормы в случае отсутствия факта подписания застройщиком и участником долевого строительства двустороннего передаточного документа на объект долевого строительства участник долевого строительства не имеет права на обращение в Росреестр за государственной регистрацией права собственности на этот объект.

Одним из недостатков комментируемой правовой нормы является то обстоятельство, что она не регулирует правоотношения участника долевого строительства и Росреестра РФ в случае составления застройщиком одностороннего передаточного акта в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ . Разрешения подобной конфликтной и вполне вероятной ситуации, очевидно, следует ожидать от суда. При возбуждении производства по судебному делу на стадии предварительных слушаний инвестору для защиты своих интересов потребуется обязать застройщика представить в суд односторонний документ о передаче помещения для приобщения к материалам дела.

--------------------------------

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

5. Комментируемая правовая норма включена в Закон N 214-ФЗ в полном соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 36, ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащая конкретному участнику долевого строительства, является результатом соотношения общей площади объекта долевого строительства в многоквартирном доме с общей площадью всех других квартир и продаваемых нежилых помещений в нем .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.

К общему имуществу многоквартирного дома относится имущество, указанное в законе . Под многоквартирным домом в комментируемой правовой норме следует понимать "совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме" .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

См.: часть 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

При этом многоквартирный дом должен содержать в себе элементы общего имущества в соответствии с жилищным законодательством РФ.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть отчуждена отдельно от права собственности на объект долевого строительства, то есть не является самостоятельным объектом гражданского права, не может быть самостоятельным объектом сделок. Право на эту долю следует за правом собственности на объект долевого строительства в любых сделках по отчуждению такого объекта.

Правило об одновременной государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество и права собственности на объект долевого строительства дублирует уже имеющиеся в действующем законодательстве РФ положения .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Свои разъяснения по вопросу регулирования отношений собственников помещений в здании дал Высший Арбитражный Суд РФ .

--------------------------------

См.: пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".