Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
Комментарий к статье 23
1. Комментируемая статья Закона N 214-ФЗ со второго января 2014 года изложена полностью в новой редакции . В пункте первом комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ установлено правило о том, что государственное регулирование в сфере долевых инвестиций в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляет специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.
--------------------------------
См.: пункт 2 ст. 5 Федерального закона N 414-ФЗ от 28.12.2013 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".
Этим органом ранее являлась Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России) , которая была наделена правом издания необходимых правовых актов в области долевого строительства . Вместе с тем в 2013 году эти функции фактически переданы Министерству регионального развития РФ (далее - уполномоченный орган) .
--------------------------------
См.: пункт 1 Постановления Правительства РФ от 10 марта 2007 года N 152 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости", подпункт "г" пункта 4 Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2004 года N 206 "Вопросы Федеральной службы по финансовым рынкам".
См.: подпункт 5.2.9 пункта 5 Положения о Федеральной службе по финансовым рынкам, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2004 года N 317 "Об утверждении Положения о Федеральной службе по финансовым рынкам".
См.: Постановление Правительства РФ от 30.04.2013 N 392 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу Постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2007 г.
N 152".Уполномоченный орган не вмешивается в деятельность конкретных застройщиков в том или ином регионе страны, а осуществляет нормативное правовое обеспечение исполнения комментируемого Закона N 214-ФЗ путем выпуска необходимых подзаконных правовых актов, применяемых на всей территории России. Ключевые функции уполномоченного органа при государственном регулировании перечислены в другой части комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ .
--------------------------------
См.: пункт 3 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.
2. Функции по контролю над деятельностью застройщиков в конкретном регионе России осуществляет специальный уполномоченный орган исполнительной власти соответствующего субъекта РФ. Таким образом, государственное регулирование деятельности застройщиков осуществляется по смыслу Закона N 214-ФЗ путем:
1) государственного регулирования со стороны уполномоченного органа;
2) государственного контроля (надзора) за деятельностью застройщиков со стороны уполномоченного органа власти субъекта РФ, в котором осуществляет строительство застройщик.
Например, в Москве функции по контролю (надзору) за деятельностью застройщиков осуществляет Мосинвестконтроль , а в Московской области - Министерство строительного комплекса Московской области .
--------------------------------
См.: пункт 4 приложения к Постановлению Правительства Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП "Об утверждении Положения о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства".
См.: пункт 14 Положения о Министерстве строительного комплекса Московской области, утвержденного Постановлением Правительства Московской области от 03.10.2013 N 786/44.
Полномочия контролирующего органа по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных квартир и иных объектов недвижимости перечислены в другой части комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ .
--------------------------------
См.: пункт 6 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.
Подчеркнем, что с формальной точки зрения законодатель четко не установил пределы компетенции уполномоченного органа. Под понятие "государственное регулирование" может подпадать широкий круг действий. Это создает некоторую неопределенность для контролирующих органов и предпринимателей, ведущих бизнес в сфере долевых инвестиций.
В одном из судебных дел суд, отказывая контролирующему органу в удовлетворении требований, подчеркнул: "Как правильно указал суд первой инстанции, конкретные способы и формы контроля законодательством Российской Федерации, в том числе и Федеральным законом N 214-ФЗ, не предусмотрены".
В частности, Закон N 214-ФЗ "не содержит норм, предусматривающих обязанность застройщика представлять в контролирующий орган заверенные копии договоров участия в долевом строительстве и регистров бухгалтерского учета, а также иных документов" .
--------------------------------
См.: Постановление Федерального арбитражного округа Восточно-Сибирского округа от 11 января 2009 года N А19-9179/08-35-Ф02-6650/08.
3. В пункте 3 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ изложены полномочия уполномоченного органа в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
В счет исполнения своих функций уполномоченный орган за период с начала действия Закона N 214-ФЗ и до даты создания настоящего Комментария издал следующие нормативные акты:
1) Инструкцию о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщиков ;
2) Методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства ;
3) Приказ об утверждении критериев отнесения граждан к числу пострадавших от деятельности застройщиков по привлечению долевых инвестиций в строительство ;
4) Методические рекомендации по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства ;
5) Приказ о создании организационного комитета по созданию общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития РФ ;
6) Приказ об утверждении Порядка отбора учредителей общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития РФ .
--------------------------------
См.: Приказ ФСФР России от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н (с изменениями и дополнениями).
См.: Приказ ФСФР России от 12 января 2006 года N 06-2/пз-н и подпункт 3 части 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".
См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 08.08.2013 N 341 "Об утверждении Методических рекомендаций по информированию граждан о правовых механизмах, регулирующих деятельность в области долевого строительства".
См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 02.04.2013 N 126 "О создании организационного комитета по созданию общества взаимного страхования застройщиков при Министерстве регионального развития Российской Федерации".
См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 02.04.2013 N 125 "Об утверждении Порядка отбора учредителей общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков".
4. В пункте 4 комментируемой статьи законодатель дополнительно уточняет функции уполномоченного органа. В частности, такой орган определяет критерии, по которым граждане, вложившие долевые инвестиции в строительство, признаются пострадавшими, а также порядок ведения реестра таких граждан .
--------------------------------
См.: Приказ Министерства регионального развития РФ от 20.09.2013 N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены".
5. В пункте 5 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ определено, что утверждение нормативов финансовой устойчивости застройщиков входит в функции Правительства РФ. Уполномоченный и контролирующий орган не вправе устанавливать такие нормативы. Правительство РФ установило нормативы финансовой устойчивости для застройщиков . При этом расчет размера собственных средств застройщика, норматива обеспеченности обязательств, норматива целевого использования средств, норматива безубыточности определяется в соответствии Инструкцией уполномоченного органа .
--------------------------------
См.: Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика".
См.: Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденная Приказом ФСФР России от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н.
В том случае, если застройщиком не соблюдаются нормативы его финансовой устойчивости, контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости .
--------------------------------
См.: пункт 15 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
Обратим внимание, что в этом случае застройщик будет вправе осуществлять строительство, но за счет иных источников финансирования (банковские кредиты, займы, проектное финансирование, инвестиции юридических лиц и т.д.).
В судебный процесс о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов, в обязательном порядке следует привлекать Росреестр РФ в качестве третьего лица. После вступления судебного решения в законную силу Росреестр РФ блокирует государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве между застройщиком и гражданами в соответствии с указанным судебным актом.
Привлечение со стороны застройщика от граждан долевых инвестиций вопреки судебному акту о приостановлении подобной деятельности влечет признание недействительности подобных сделок .
--------------------------------
См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.
По своей сути такое приостановление признается с точки зрения административного права административным приостановлением деятельности. Административное приостановление деятельности заключается во временном прекращении юридическим лицом осуществления отдельных видов деятельности (работ), оказания услуг.
Административное приостановление деятельности устанавливается на срок до девяноста суток. Срок административного приостановления деятельности исчисляется с момента фактического приостановления деятельности застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов.
Суд, назначивший административное наказание в виде административного приостановления деятельности, на основании ходатайства застройщика досрочно прекращает исполнение административного наказания в виде административного приостановления деятельности, если будет установлено, что устранены обстоятельства, послужившие основанием для такого административного наказания .
--------------------------------
См.: статья 3.12 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Дела в суде о применении административного наказания в отношении застройщика осуществляются судом с учетом особенностей, установленных в главах 22 и 25 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
6. Законодатель подробно определил функции контролирующего органа в Законе N 214-ФЗ. Во-первых, контролирующий орган вправе осуществлять контроль над целевым использованием долевых инвестиций, полученных от граждан застройщиком путем проведения проверок деятельности застройщика в соответствии с законодательством РФ .
--------------------------------
См.: ст. 18 Закона, а также пункты 9 - 13 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.
Во-вторых, контролирующий орган вправе получать от различных государственных органов РФ (Росреестр РФ, Росстат РФ и т.д.), а также от органов местного самоуправления и застройщика информацию, необходимую для осуществления надзора за деятельностью застройщиков по привлечению долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов.
Перечень конкретной документации, которую застройщики обязаны представлять контролирующему органу, определяется таким органом. Законом предусмотрено, что застройщик обязан направлять в контролирующий орган проектную декларацию . Кроме того, состав отчетности застройщика перед контролирующим органом и порядок ее представления установлен Правительством РФ .
--------------------------------
См.: пункт 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ.
См.: Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
Контролирующий орган также вправе рассматривать жалобы и заявления граждан на нарушение застройщиками требований комментируемого Закона и иных подзаконных нормативных актов. По факту жалоб проводятся внеплановые и плановые проверки застройщика , и после установления факта нарушения контролирующий орган выдает застройщику предписание об устранении выявленных нарушений с конкретными сроками устранения нарушений.
--------------------------------
См.: пункты 8 - 13 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.
В частности, предписания выдаются при наличии административных правонарушений, а именно:
1) в случае привлечения застройщиком денежных средств от граждан в долевое строительство многоквартирных домов с нарушением требований Закона N 214-ФЗ ;
2) в случае опубликования проектной декларации, содержащей недостоверные сведения ;
3) в случае отсутствия факта представления отчетности в контролирующий орган либо представление отчетности, содержащей недостоверные сведения ;
4) в случае отсутствия факта представления сведений и документов, правомерно затребованных контролирующим органом, необходимых для выполнения функций государственного контроля (надзора) за деятельностью застройщика по привлечению долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов .
--------------------------------
См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
См.: часть 3 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
См.: часть 4 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Контролирующий орган вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов долевых инвесторов в случаях, установленных Законом .
--------------------------------
См.: пункт 6 статьи 23 Закона N 214-ФЗ, а также статья 53 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законом N 214-ФЗ установлены три вида требований, который вправе предъявить в судебном порядке к застройщику контролирующий орган:
1) требование о приостановлении застройщиком деятельности по привлечению долевых граждан в строительство многоквартирных домов ;
2) требование о ликвидации застройщика ;
3) взимание административного штрафа .
--------------------------------
См.: пункт 15 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.
См.: пункт 16 статьи 23 Закона N 214-ФЗ.
См.: ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Требование о приостановлении застройщиком деятельности по привлечению долевых инвестиций граждан в строительство многоквартирных домов контролирующий орган вправе предъявить в суд в любом из следующих случаев:
1) застройщик более чем на тридцать дней задержал представление отчетности в контролирующий орган;
2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4) застройщиком не исполнялись требования Закона N 214-ФЗ, а также принятые в соответствии с Законом N 214-ФЗ иные нормативные правовые акты при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные Законом N 214-ФЗ меры воздействия.
Требование о ликвидации застройщика контролирующий орган вправе предъявить в суд в случае неоднократного или грубого нарушения им требований Закона N 214-ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях. Понятие "грубое нарушение требований Закона N 214-ФЗ" в Законе N 214-ФЗ не определяется. Таким образом, в случае судебного процесса степень грубости нарушения определяется по усмотрению суда.
В случае, если со стороны застройщиков допущены административные правонарушения, контролирующие органы вправе принимать необходимые меры для привлечения таких застройщиков к административной ответственности.
Напомним, что застройщики могут быть привлечены к административной ответственности контролирующим органом в следующих случаях:
1) в случае привлечения застройщиком от граждан денежных средств в долевое строительство с нарушением требований Закона N 214-ФЗ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 500 000 до 1 000 000 рублей);
2) в случае опубликования, размещения или представления застройщиком неполной или недостоверной информации, обязанность опубликовывать, размещать или представлять которую предусмотрена Законом N 214-ФЗ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 200 000 до 400 000 рублей);
3) в случае непредставления застройщиком в установленный срок отчетности в контролирующий орган (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 50 000 до 200 000 рублей);
4) в случае непредставления застройщиком в установленный срок либо представление неполных или недостоверных сведений в контролирующий орган, сведений, необходимых для осуществления контроля, точный перечень которых устанавливается уполномоченным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ (административный штраф для юридических лиц за каждый случай правонарушения составит от 50 000 до 200 000 рублей).
--------------------------------
См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
См.: часть 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
См.: часть 3 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
См.: часть 4 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
В случае нарушения застройщиком требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, административная ответственность по части 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
По мнению суда, диспозиция части 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях предполагает "привлечение к административной ответственности не только застройщика, который имеет право на строительство многоквартирных домов и, следовательно, имеет право привлекать денежные средства физических лиц, но и лиц, которые выступают от имени застройщика, но не обладают таким статусом, т.к. не имеют разрешение на строительство, не оформили право пользования земельным участком, на котором ведется строительство. Данные лица не обладают правом привлекать денежные средства граждан для целей строительства многоквартирных домов в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" .
--------------------------------
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.05.2009 N КА-А40/3802-08.
При рассмотрении другого судебного дела Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул следующее: "Как усматривается из материалов дела и установлено судами, общество, не являясь застройщиком, заключив упомянутый предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию, привлекло денежные средства названной гражданки с целью приобретения ею в будущем права собственности на квартиру.
В данном случае с учетом существа фактически сложившихся отношений видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, целью которого является в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах, должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами.
Поскольку денежные средства Корнеевой Е.К. были привлечены обществом, не являющимся застройщиком, на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, то выводы судов об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях, ошибочны" .
--------------------------------
См.: Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.05.2014 N 19318/13.
Еще в одном деле суд подчеркнул, что отсутствие факта государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве не позволяет застройщику привлекать долевые инвестиции от граждан, даже если застройщик имеет права на застраиваемый участок и разрешение на строительство, а также опубликовал проектную декларацию .
--------------------------------
См.: Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.03.2010 N 13863/09.
Обратим внимание, что привлечь застройщика к административной ответственности контролирующий орган также вправе, если опубликованная проектная декларация содержит неполную информацию или недостоверную информацию.
Структура и содержание проектной декларации определяются в соответствии с Законом N 214-ФЗ . Застройщики, которые осуществляют продажи квартир в новостройках без использования рекламы, вправе не публиковать проектную декларацию . Соответственно, они не несут административной ответственности по части 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Отметим, что основанием для привлечения застройщика к ответственности является как неполнота проектной документации, так и в равной степени ее недостоверность. Это подчеркнул суд при рассмотрении одного из дел .
--------------------------------
См.: ст. 19 - 21 Закона N 214-ФЗ.
См.: пункт 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.
См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2013 N Ф04-6695/2012.
Еще одним основанием для привлечения к административной ответственности застройщика является нарушение правил представления отчетности застройщика в контролирующий орган.
Это нарушение может выражаться в виде:
1) нарушения срока представления отчетности;
2) представления отчетности не в полном объеме;
3) представления недостоверной отчетности.
Чтобы избежать административной ответственности за нарушение срока представления отчетности, застройщик обязан ее представлять ежеквартально, если в прошедшем квартале был заключен хотя бы один договор участия в долевом строительстве с гражданином. При этом отчетность должна быть представлена в течение тридцати дней, следующих за отчетным кварталом .
--------------------------------
См.: пункт 4 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
В состав отчетности включаются отчеты по установленным формам, справки, представляемые в случаях, установленных законодательством РФ, а также ежеквартальная (по итогам IV квартала - годовая) бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации .
--------------------------------
См.: пункт 2 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
Кроме ежеквартальной отчетности застройщик обязан по требованию контролирующего органа представлять в его адрес документы, необходимые для осуществления контрольных и надзорных функций. Состав документов определяется по решению контролирующего органа. Обратим внимание, что, например, в Москве состав таких документов четко не обозначен, но он должен иметь прямое отношение к проверке застройщика. При этом контролирующий орган не вправе изымать оригиналы документов, а работает только с их копиями .
--------------------------------
См.: пункт 3.3.2.6 раздела 3.3.2 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2012 N 317-ПП.
При наличии факта административного правонарушения контролирующий орган направляет застройщику предписание для добровольного устранения правонарушения в установленный в предписании разумный срок. В случае невыполнения законного предписания контролирующего органа застройщик несет дополнительную административную ответственность .
--------------------------------
См.: часть 4 ст. 19.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Если административное правонарушение застройщиком не устранено в указанный в предписании срок, то административное дело рассматривается контролирующим органом и выносится постановление о привлечении к административной ответственности, которое должно соответствовать требованиям закона .
--------------------------------
См.: часть 1 ст. 23.64 и ст. 29.10 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Данное постановление может быть обжаловано застройщиком в арбитражный суд по месту вынесения постановления . Срок обжалования - в течение десяти дней, исчисляемых от даты вручения застройщику соответствующего постановления контролирующего органа .
--------------------------------
См.: часть 3 ст. 30.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
См.: часть 1 ст. 30.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
При рассмотрении одного из дел суд освободил застройщика от административной ответственности за привлечение денежных средств от гражданина, установив, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не была произведена по обстоятельствам, за которые застройщик не отвечает.
"Из материалов дела следует, что заявитель принял все меры к соблюдению правил и норм по регистрации договора долевого участия, но не мог их выполнить по независящим от него обстоятельствам, поскольку постановлением о наложении запрета на отчуждение имущества и имущественных прав должника от 17.11.2009 судебным приставом-исполнителем Ворошиловского районного отдела судебных приставов города Волгограда наложен запрет на проведение регистрации каких-либо сделок по отчуждению имущества и имущественных прав, принадлежащих ООО "Элитное жилье" .
--------------------------------
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 февраля 2011 г. N А12-15639/2010.
В другом деле суд подчеркнул, что срок привлечения застройщика к административной ответственности по длящемуся правонарушению исчисляется от даты постановления о возбуждении производства по факту административного правонарушения.
"Согласно частям 1, 2 статьи 4.5 Кодекса за нарушение законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости постановление по делу об административном правонарушении не может быть вынесено по истечении одного года со дня совершения административного правонарушения. При длящемся административном правонарушении сроки, предусмотренные частью 1 названной статьи, начинают исчисляться со дня обнаружения административного правонарушения.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данными в Постановлении от 24.03.2005 N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях", длящимся является такое административное правонарушение (действие или бездействие), которое выражается в длительном непрекращающемся невыполнении или ненадлежащем выполнении предусмотренных законом обязанностей. Такие обязанности могут быть возложены и иным нормативным правовым актом, а также правовым актом ненормативного характера. Невыполнение предусмотренной названными правовыми актами обязанности к установленному сроку свидетельствует о том, что данное правонарушение не является длящимся.
Суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие в Законе об участии в долевом строительстве срока на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве и срока на получение разрешения на строительство, пришел к выводу, что днем обнаружения вмененного обществу правонарушения является день вынесения постановления о возбуждении дела об административном правонарушении (23.07.2010), поэтому срок давности привлечения общества к административной ответственности не пропущен" .
--------------------------------
См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 апреля 2011 года по делу N А63-8940/2010.
Еще в одном из дел суд признал допущенное застройщиком административное правонарушение малозначительным: "Суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, оценив степень социальной опасности деяния общества, характер правонарушения, пришел к правомерному выводу, что ошибочное заполнение заявителем отчетности за 1 квартал 2010 г. с учетом указания в отчете общей суммы обязательств по договорам (приложение N 2), а также отсутствие вреда, причиненного обществу или государству, отсутствие направленности действий ООО "А" на нарушение закона, не создало существенной угрозы охраняемым общественным отношениям, в связи с чем совершенное заявителем правонарушение является малозначительным" .
--------------------------------
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 января 2011 г. N А14-7213-2010221/26.
Следует подчеркнуть, что введенные законодателем с июня 2010 года высокие административные штрафы и жесткое административное преследование застройщиков не соответствуют интересам долевых инвесторов. Взыскиваемые с застройщиков административные штрафы поступают в государственный бюджет, а не долевым инвесторам.
При этом финансовая устойчивость застройщиков при чрезмерном административном давлении со стороны контролирующих органов может существенно снижаться. В результате этого не исключены задержки строительства объектов долевых инвестиций, а также риски банкротства при чрезмерном административном давлении на застройщика.
В этом случае в результате слишком активного административного регулирования деятельности застройщиков могут пострадать долевые инвесторы и проблема долгостроя так и не будет решена. Более полезными и правильными мерами представляется создание такой системы долевого строительства, при которой застройщики будут заинтересованы в своевременном и качественном завершении строительства. Но не под угрозой штрафов, а под влиянием собственных деловых мотивов.
Интересен вопрос о контроле и надзоре за деятельностью застройщиков, не привлекающих долевые инвестиции от граждан. Речь идет о застройщиках, которые привлекают долевые инвестиции от юридических лиц .
--------------------------------
См.: подпункт 3 пункта 2 и пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.
На таких застройщиков не распространяется действие комментируемой статьи, поскольку их правоотношения регулируются не Законом N 214-ФЗ, а иными правовыми актами гражданского права .
--------------------------------
Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Соответственно, контролирующие органы не вправе требовать от таких застройщиков представления отчетности, а также соблюдения установленных нормативов финансовой устойчивости, предъявлять к таким застройщикам иные требования, предусмотренные Законом N 214-ФЗ.
Другой вопрос: подлежат ли контролю и надзору в соответствии с требованиями комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ застройщики, привлекающие от граждан денежные средства путем выпуска жилищных сертификатов, а также путем образования жилищно-строительных кооперативов и жилищно-накопительных кооперативов?
Ответ - не подлежат, поскольку правоотношения по привлечению долевых инвестиций от граждан такими способами Законом N 214-ФЗ не регулируются . Выпуск жилищных сертификатов регулируется законодательством РФ о ценных бумагах . Функционирование жилищных кооперативов регулируется другими правовыми актами .
--------------------------------
См.: часть 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.
См.: раздел 6.9 Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг, утвержденных Приказом ФСФР России от 25 января 2007 года N 07-4/пз-н, и Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года N 1182.
См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" и раздел V Жилищного кодекса РФ.
Вместе с тем в одном из правовых актов ФСФР России застройщиков обязывают представлять в контролирующие органы информацию по реализованным жилищным сертификатам .
--------------------------------
См.: пункт 1.2 Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденной Приказом ФСФР России от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н.
Подчеркнем, что данное обязательство распространяется на застройщиков лишь в случае смешанного финансирования, то есть когда застройщик привлекает денежные средства как по договорам участия в долевом строительстве, так и по жилищным сертификатам.
В указанном правовом акте ФСФР России речь идет об информации, связанной с привлечением инвестиций от участников долевого строительства.
Но участником долевого строительства считается лишь тот инвестор, который заключил договор участия в долевом строительстве с застройщиком . Держатель жилищного сертификата застройщика такого договора не заключает, поэтому не имеет этого правового статуса.
--------------------------------
См.: часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.
Соответственно, контролирующие органы не вправе на основании комментируемой статьи осуществлять контроль и надзор за деятельностью застройщиков, привлекающих денежные средства от граждан исключительно путем выпуска жилищных сертификатов.
К правоотношениям контроля и надзора за деятельностью жилищно-накопительных кооперативов комментируемая статья не применяется, так как этот вопрос регулируется другой специальной правовой нормой .
--------------------------------
См.: ст. 52 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Какой-либо специальный государственный контроль и надзор за деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов действующим законодательством РФ пока не предусмотрен .
--------------------------------
См.: раздел V Жилищного кодекса РФ.
7. Приказом Министерства регионального развития РФ от 20 сентября 2013 г. N 403 утверждены:
1) критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших;
2) Правила ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
Какие юридические последствия влечет для долевых инвесторов включение их в указанный реестр, в нормативных правовых актах не уточняется. Очевидно, этот реестр необходим для ведения органами власти статистической отчетности по проблемным стройкам и инвесторам в конкретном регионе.
8. В комментируемой правовой норме законодатель уточняет, что применительно к проверкам застройщиков общие нормы о государственном контроле применяются с учетом специальных правил, установленных в пунктах 9 - 13 комментируемой статьи.
--------------------------------
См.: Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".
Застройщикам важно знать обязанности должностных лиц контролирующего органа при проверке застройщика. Вот, в частности, наиболее существенные из них:
1) соблюдать права и законные интересы застройщика при проверке;
2) проводить проверку только во время исполнения служебных обязанностей, выездную проверку - только при предъявлении служебных удостоверений, копии распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя контролирующего органа;
3) представлять руководителю проверяемого застройщика или иному его уполномоченному должностному лицу информацию и документы, относящиеся к предмету проверки;
4) знакомить представителей проверяемого застройщика с результатами проверки;
5) соблюдать сроки проведения проверки;
6) доказывать обоснованность своих действий при их обжаловании застройщиком;
7) не требовать от застройщика сведений, представление которых не предусмотрено законодательством РФ;
8) перед началом проведения выездной проверки ознакомить застройщика с административным регламентом, в соответствии с которым проводится проверка;
9) осуществить запись о проведенной проверке в журнале учета проверок .
--------------------------------
См.: статья 18 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".
Результаты проверки, проведенной контролирующим органом с грубым нарушением установленных законом требований, подлежат отмене по заявлению застройщика судом .
--------------------------------
См.: статья 20 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля".
9. В комментируемой правовой норме законодателем определен предмет проверки застройщика. В предмет проверки входит проверка соблюдения застройщиком обязательных требований, установленных Законом N 214-ФЗ и принятыми в соответствии с ним правовыми актами.
К таким требованиям относятся:
1) привлечение долевых инвестиций при наличии разрешения на строительство, прав на землю и опубликовании проектной декларации ;
2) опубликование проектной декларации ;
3) представление в контролирующий орган ежеквартальной отчетности ;
4) представление в контролирующий орган по его требованию сведений и документов, необходимых для осуществления государственного контроля, и т.д. .
--------------------------------
См.: пункт 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.
См.: статья 19 Закона N 214-ФЗ.
См.: пункт 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
См.: пункт 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
Порядок проведения проверки регулируется, как правило, нормативным правовым актом, принимаемым на региональном уровне субъекта РФ. В случае выявления нарушений застройщику выдается контролирующим органом предписание об устранении нарушений.
10. Законодатель разделяет проверки застройщиков на плановые и внеплановые. В комментируемой правовой норме установлены правила проведения плановых проверок застройщиков. Плановые проверки застройщика должны проводиться фактически ежегодно в период строительства здания, в которое застройщик привлек долевые инвестиции граждан по договорам участия в долевом строительстве.
11. В комментируемой правовой норме перечислены основания внеплановой проверки застройщика, которые являются исчерпывающими. Контролирующий орган не вправе осуществлять внеплановую проверку застройщика по иным основаниям, не указанным в этой правовой норме. Внеплановая проверка застройщика может быть выездной или дистанционной. В указанной норме не конкретизируется, о какой именно внеплановой проверке идет речь по этим основаниям.
12. Внеплановая выездная проверка осуществляется в случае выпуска распорядительного акта руководителя контролирующего органа, изданного в связи с поручением Президента РФ, Правительства РФ или высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ в случае нарушения застройщиком обязательных требований Закона N 214-ФЗ и принятых в соответствии с ним правовых актов. При этом контролирующий орган обязан известить о такой проверке органы прокуратуры. Такую проверку застройщика контролирующий орган вправе провести незамедлительно сразу после выпуска соответствующего распорядительного акта о проведении внеплановой выездной проверки застройщика.
13. Контролирующий орган не вправе предварительно уведомлять застройщика о проведении внеплановой выездной проверки по основанию, указанному в пункте 4 части 11 статьи 23 Закона N 214-ФЗ. В этом случае внеплановая проверка является внезапной для застройщика. Для эффективного и успешного взаимодействия с контролирующим органом застройщикам рекомендуется быть готовыми к внеплановой проверке в любой момент и придерживаться следующей типовой схемы действий:
1) заранее утвердить внутренний регламент действий сотрудников в случае внеплановой выездной проверки застройщика;
2) определить ответственного сотрудника, который будет взаимодействовать с сотрудниками контролирующего органа при проверке, и заранее оформить на него доверенность для этих целей;
3) сформировать стандартный пакет юридических и бухгалтерских документов, который может потребоваться при проверке сотрудникам контролирующего органа;
4) провести юридический инструктаж с сотрудниками, которые будут контактировать с представителями контролирующего органа, при проведении внеплановой выездной проверки об их правах и обязанностях.
14. Законодатель установил трехмесячный срок на обжалование предписания контролирующего органа. Этот документ квалифицируется как ненормативный правовой акт. Застройщик вправе обжаловать его в суд, если полагает, что предъявленным предписанием контролирующего органа нарушены нормы законодательства РФ, а также права и законные интересы застройщика .
--------------------------------
См.: статья 13 Гражданского кодекса РФ.
Заявление застройщика в суд будет рассматриваться по правилам, предусмотренным главой 24 раздела III Арбитражного процессуального кодекса РФ.
15. В этой правовой норме законодатель установил случаи, в которых контролирующий орган вправе инициировать административное приостановление деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций по договорам участия в долевом строительстве.
Контролирующий орган не вправе своим собственным решением приостанавливать деятельность застройщиков. Это решение принимается арбитражным судом по заявлению контролирующего органа.
При этом в том случае, если застройщик до вынесения такого решения устранит выявленные нарушения, послужившие основанием для обращения контролирующего органа в суд с соответствующим требованием, в удовлетворении этого требования будет отказано, так как основания требования отпали до вынесения судом решения по существу вопроса.
Судом может быть приостановлена не предпринимательская деятельность застройщика как таковая, а лишь отдельная ее часть, связанная с привлечением долевых инвестиций от граждан по договорам участия в долевом строительстве. То есть застройщик вправе заниматься предпринимательской деятельностью в иных формах, за исключением привлечения денежных средств от граждан в долевое строительство в соответствии с комментируемым Законом N 214-ФЗ.
Даже в случае принятия решения судом о таком приостановлении застройщик сохраняет право на осуществление иной предпринимательской деятельности, в том числе на завершение строительства и привлечение инвестиций в строительство иным легальным путем. Например, путем получения кредитов от банков или займов от иных юридических лиц, привлечения долевых инвестиций от юридических лиц по инвестиционным договорам, выпуска жилищных сертификатов или образования жилищных кооперативов.
Подчеркнем, что решение о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением долевых инвестиций от граждан по договорам участия в долевом строительстве, не препятствует осуществлению уступок прав требования из ранее заключенных застройщиком договоров участия в долевом строительстве.
--------------------------------
См.: ст. 11 Закона N 214-ФЗ.
В комментируемой правовой норме законодатель перечисляет случаи, в которых может быть приостановлена указанная выше деятельность застройщика.
Во-первых, это возможно в случае, когда застройщик более чем на тридцать дней нарушил срок представления отчетности в адрес контролирующего органа. Более подробно состав отчетности, представляемой застройщиком в контролирующий орган, мы уже рассматривали выше . Отчетность представляется в контролирующий орган ежеквартально в течение тридцати дней, исчисляемых от даты завершения квартала .
--------------------------------
См.: комментарий к пункту 6 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
См.: пункт 4 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
Во-вторых, указанная выше деятельность застройщика может быть приостановлена, если застройщиком не соблюдаются нормативы оценки финансовой устойчивости его деятельности . Более подробно вопрос нормативов финансовой устойчивости я также комментировал выше .
--------------------------------
См.: комментарий к части 4 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
См.: комментарий к пункту 5 статьи 23 Закона, а также Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 и Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденная Приказом ФСФР России от 30 ноября 2006 года N 06-137/пз-н.
Третьим основанием для приостановления деятельности застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов является отказ или уклонение застройщика от удовлетворения денежных обязательств перед инвестором .
--------------------------------
См.: часть 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ.
Речь идет о следующих обязательствах застройщика:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ или договором участия в долевом строительстве;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. Более подробно эту ситуацию мы рассмотрели в комментарии к статье 12.1 Закона N 214-ФЗ.
Наравне с этими обстоятельствами основанием для приостановления деятельности застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов является просрочка застройщиком более чем на три месяца передачи инвестору объекта долевого строительства.
В-четвертых, деятельность застройщика по привлечению долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирных домов может быть приостановлена при наличии в совокупности двух обстоятельств:
1) если с его стороны не исполнялись требования Закона N 214-ФЗ и иных правовых актов, регулирующих его деятельность по привлечению таких инвестиций;
2) к застройщику применялись меры административного воздействия, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, не менее двух раз за истекший год.
Приостановление деятельности застройщика, предусмотренное Законом N 214-ФЗ, видимо, в качестве меры защиты интересов инвесторов - весьма сомнительный механизм. В этом случае застройщик может недополучить требуемого финансирования для завершения строительства. Результатом этого может быть просрочка завершения строительства, предъявление к застройщику санкций. Нельзя исключать в этой ситуации банкротства застройщика, что существенно осложнит инвесторам процесс возврата инвестиций и завершения строительства здания. Поэтому, на мой взгляд, любые меры, искусственно затрудняющие застройщикам завершение строительства здания со стороны государства, для частных инвесторов вредны. Соответственно, наиболее разумный вариант решения - отказаться от приостановления деятельности как административной меры регулирования и применить в Законе N 214-ФЗ более либеральные механизмы защиты прав инвесторов, основанные не на мерах административного принуждения или санкций, а на гражданско-правовых принципах.
16. Законодатель установил право контролирующего органа на обращение в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего с неоднократным или грубым нарушением требований Закона N 214-ФЗ привлечение долевых инвестиций от граждан.
В каждом конкретном случае суд может быть субъективен в оценке грубости того или иного нарушения со стороны застройщика требований Закона N 214-ФЗ, так как в Законе N 214-ФЗ не содержится дефиниция понятия "грубое нарушение" и его характеристик.
Это создает для застройщиков риск чрезмерного административного давления со стороны контролирующих органов. Также данная правовая норма создает дополнительные риски для долевых инвесторов. В случае ликвидации застройщика по требованию контролирующего органа до ввода в эксплуатацию здания инвесторы не смогут получить желаемое - квартиры в новостройке.
Юридическим последствием такой ликвидации является прекращение лица без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Порядок ликвидации по решению суда регулируется общими положениями гражданского законодательства РФ .
--------------------------------
См.: ст. 61 - 64 Гражданского кодекса РФ.
С момента вступления в силу решения суда о ликвидации застройщика срок исполнения его обязательств перед кредиторами считается наступившим. Это означает, что застройщик либо обязан передать инвесторам квартиры в новостройках, либо возвратить им полученные от них инвестиции.
Особенности ликвидации юридического лица, созданного в форме общества с ограниченной ответственностью и созданного в форме акционерного общества, регулируются специальными законами .
--------------------------------
См.: ст. 57 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 21 - 24 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах".
Данная правовая норма также применяется в случае неоднократного или грубого нарушения со стороны застройщика положений нормативных правовых актов, принятых в соответствии с настоящим Законом N 214-ФЗ.
Для того чтобы застройщики могли спокойно работать в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ, необходимо либо отменить данную правовую норму, либо четко определить в ней, что следует понимать под грубым нарушением требований Закона N 214-ФЗ и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов.
Кроме того, было бы полезно в целях стабильности инвестиционно-строительного бизнеса исключить из комментируемой нормы неоднократность нарушений как основание для ликвидации застройщиков.
Деятельность застройщиков по строительству объектов недвижимости крайне сложна и имеет высокую социальную значимость. Конечно, как и в любом сложном деле, те или иные нарушения требований могут иметь место в их работе практически всегда. Никто не застрахован от так называемого человеческого фактора. Однако ликвидировать за это предприятие, это, пожалуй, слишком жесткое последствие. Может оказаться вполне достаточно наличия в законодательстве административных штрафов за те или иные правонарушения.
Вмешательство государства в градостроительный бизнес не должно угрожать для существования застройщиков как социально значимых предприятий, поскольку, например, мелкие, но неоднократные нарушения по своим юридическим последствиям несопоставимы с юридическими последствиями ликвидации застройщика как предприятия. От ликвидации застройщиков государство и инвесторы ничего не выиграют. Государство потеряет налогоплательщика и получит еще один проблемный объект незавершенного строительства, а долевые инвесторы в результате этого не получат тот результат, на который рассчитывали, вкладывая инвестиции в новостройку. Таким образом, ликвидация застройщика как административная мера воздействия на него за те или иные нарушения Закона N 214-ФЗ может применяться только в самом крайнем случае и только по тем основаниям, которые четко определены в Законе N 214-ФЗ. В перспективе ее рекомендуется исключить из законодательства РФ.
17. Поскольку договоры участия в долевом строительстве вступают в юридическую силу от даты их государственной регистрации в Росреестре РФ , законодатель установил обязанность контролирующих органов в случае принятия судом решений о ликвидации застройщика или о приостановлении его деятельности, направленной на привлечение долевых инвестиций от граждан, письменно уведомлять об этом регистрирующий орган.
--------------------------------
См.: ст. 17 Закона N 214-ФЗ.
Это необходимо, поскольку, не имея информации об этом, Росреестр РФ не сможет своевременно приостановить государственную регистрацию соответствующих сделок.
Подчеркнем, что предложенный законодателем вариант решения проблемы не слишком удачен, поскольку законодатель допускает пятидневный люфт, в пределах которого могут быть осуществлены ошибочные акты государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве между участниками долевого строительства и застройщиком.
Кроме того, существует риск задержек соответствующего письменного уведомления Росреестра РФ со стороны контролирующего органа о факте принятия решения о ликвидации застройщика или о приостановлении его деятельности.
В целях снижения этого риска рекомендуется предусмотреть обязательное участие Росреестра РФ в таких судебных спорах между контролирующим органом и застройщиком. В этом случае Росреестр РФ будет заранее проинформирован о юридическом факте приостановления деятельности застройщика или о его ликвидации.
Следует подчеркнуть, что решение арбитражного суда о ликвидации застройщика или о приостановлении его деятельности вступает в юридическую силу в течение одного месяца с момента его вынесения, если не будет обжаловано в апелляционном порядке застройщиком .
--------------------------------
См.: часть 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в силу, если оно не отменено и не изменено от даты принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции. В период до даты вступления в силу этого судебного акта застройщик вправе продолжать привлечение денежных средств от граждан, поскольку не ограничен в этом праве законом.
Статья 24. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"