Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

Комментарий к статье 15

1. Комментируемая статья содержит специальные правовые нормы, регулирующие правоотношения по распределению средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Залог в силу закона обеспечивает следующие обязательства застройщика как залогодателя перед участником долевого строительства как залогодержателем:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае нарушения одного из указанных выше обязательств участник долевого строительства вправе начать процесс обращения взыскания на предмет залога в соответствии со специальными правилами, предусмотренными Законом N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: ст. 14 Закона N 214-ФЗ.

К предмету залога законодатель относит:

1) застраиваемый застройщиком земельный участок (при наличии права собственности) или право аренды (субаренды) застройщика на этот участок - от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

2) объект незавершенного строительства - от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

3) объект долевого строительства - от даты ввода здания в эксплуатацию .

--------------------------------

См.: пункты 1 - 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

В том случае, если обеспеченные залогом обязательства застройщика нарушены до ввода здания в эксплуатацию, обращение взыскания на предмет залога и реализация предмета залога затрагивают только права на застраиваемый участок, а также права застройщика на объект незавершенного строительства.

Если обеспеченные залогом обязательства нарушены после этого события, то обращение взыскания на предмет залога и реализация предмета залога затрагивают только права на застраиваемый участок, а также права застройщика на объект долевого строительства.

Поскольку комментируемая статья не содержит норм, регулирующих собственно саму процедуру реализации заложенного имущества, при реализации заложенного по Закону N 214-ФЗ имущества применяется порядок, установленный Федеральным законом "Об исполнительном производстве" , с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Законом Российской Федерации "О залоге", а также общими положениями Гражданского кодекса РФ и другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества .

--------------------------------

См.: глава 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

См.: глава X Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

См.: ст. 350 и 350.1 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 3 ст. 78 Федерального закона N 229-ФЗ от 2 октября 2007 года.

Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, распределяются между участниками долевого строительства, а при наличии последующей ипотеки между предшествующими и последующими залогодержателями .

--------------------------------

См.: части 6 и 7 ст. 13 Закона, а также ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Следует учитывать, что по общему правилу "требования залогодержателя по последующему залогу удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему залогу права преимущественного удовлетворения своих требований" . Исключение из данного правила установлено в части 2 комментируемой статьи.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 46 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Поскольку между участником долевого строительства и застройщиком обычно отсутствует соглашение о реализации предмета залога во внесудебном порядке, реализация заложенного имущества осуществляется на основании судебного решения.

После вступления судебного решения об обращении взыскания на предмет залога в силу судебный пристав-исполнитель организует проведение публичных торгов по реализации заложенного имущества. Средства, вырученные от проведения этих торгов, поступают в указанном в комментируемой статье порядке участникам долевого строительства. За счет вырученных на торгах средств также покрываются расходы на проведение этих торгов.

Обратим внимание, что в случае возбуждения процедуры банкротства в отношении застройщика применяется иной порядок распределения денежных средств, предусмотренных законодательством РФ о банкротстве.

В случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:

1) шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).

В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);

3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;

4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете застройщика после полного погашения таких требований, направляются на погашение части денежных требований граждан - участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, направляются на погашение части денежных требований граждан - участников строительства и требований кредиторов, обеспеченных залогом соответствующего имущества застройщика, которая не погашена за счет стоимости указанного имущества в связи с удержанием части стоимости для погашения указанных расходов.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения денежных требований граждан - участников строительства, требований кредиторов, обеспеченных залогом реализованного имущества застройщика, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно .

--------------------------------

См.: ст. 201.14 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.01.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Обратим внимание, что все требования по денежным обязательствам застройщика, а также имущественные требования от даты принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и о возбуждении процедуры банкротства могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства, по правилам, предусмотренным законодательством РФ о банкротстве .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 201.4 Федерального закона N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года "О несостоятельности (банкротстве)".

При банкротстве застройщика процесс реализации заложенного имущества организует и осуществляет конкурсный управляющий .

--------------------------------

См.: ст. 139 Федерального закона N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года "О несостоятельности (банкротстве)".

3. Части 3 и 4 комментируемой статьи признаны утратившими юридическую силу с 20 июля 2006 года . Напомним, что согласно части 3 комментируемой статьи с 1 апреля 2005 года по 20 июля 2006 года требования залогодержателей, указанных в пункте 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, подлежали удовлетворению после требований участников долевого строительства и залогодержателей, указанных в части 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

--------------------------------

См.: пункт 12 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 4 комментируемой статьи по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет реализации предмета залога, застройщик и залогодержатели, указанные в частях 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, несли солидарную ответственность. Данная правовая норма применялась с 1 апреля 2005 года по 20 июля 2006 года и вызвала массу нареканий со стороны банков, которые справедливо опасались финансировать застройщиков и принимать в залог их активы.

4. В части 5 комментируемой статьи залогодержатель предусмотрел механизм защиты законных интересов участников долевого строительства, не заявивших своих требований до даты проведения торгов, на которых реализован предмет залога. Денежные средства, причитающиеся таким участникам долевого строительства, зачисляются в депозит нотариуса в целях последующей их выплаты участникам долевого строительства по их заявлению.

Недостатком правовой нормы является отсутствие ясности в вопросе расходов на хранение денежных средств в депозите нотариуса. Законом N 214-ФЗ не предусмотрено, кто и в каком размере несет указанные расходы в этом случае.

С точки зрения здравого смысла такие расходы должны нести участники долевого строительства, так как это вынужденная мера, направленная на защиту их интересов, обусловлена по сути их бездействием. Возможно, разумный ответ на эту проблему будет найден в судебной практике.

Принятие в депозит денежных средств осуществляется нотариусом по месту исполнения обязательства. При этом о зачислении денежных средств в депозит нотариус обязан уведомить каждого из участников долевого строительства . Однако механизма получения нотариусом необходимой ему информации для выполнения этой обязанности в Законе N 214-ФЗ нет. Вероятно, нотариус вправе не открывать депозит, пока застройщик не представит полной информации обо всех участниках долевого строительства по конкретному зданию, которых необходимо уведомлять.

--------------------------------

См.: ст. 87 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1992 года N 4462-1.

Возврат денежных средств, положенных на депозит нотариуса, лицу, внесшему их в депозит, допускается лишь с письменного согласия лица, в пользу которого сделан взнос, или по решению суда . К данной ситуации также применимы общие правила Гражданского кодекса РФ .

--------------------------------

См.: ст. 88 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1992 года N 4462-1.

См.: ст. 327 Гражданского кодекса РФ.