Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

Комментарий к статье 4

1. До первого апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ) застройщики использовали в правоотношениях с участниками долевого строительства различные юридические конструкции, такие как: договор подряда, договор купли-продажи, договор простого товарищества, договор соинвестирования и т.д.

Заключение застройщиками не поименованных в Гражданском кодексе РФ договоров считалось с точки зрения гражданского права корректным в связи с действием принципа "свободы договора" .

--------------------------------

См.: статья 421 Гражданского кодекса РФ.

С первого апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ) законодатель ввел в действие специальную модель договора, не предусмотренную в Гражданском кодексе РФ. Эта модель регулирует правоотношения застройщика и участника долевого строительства, связанные с вложением денежных средств в долевое строительство недвижимости в целях приобретения участником долевого строительства в последующем права собственности на построенный объект недвижимости.

В качестве застройщика договор участия в долевом строительстве по смыслу Закона N 214-ФЗ может заключать любое юридическое лицо .

--------------------------------

См.: статья 2 Закона N 214-ФЗ.

Со стороны участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может заключать дееспособный гражданин России, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Законом N 214-ФЗ не предусмотрено ограничений на заключение договора участия в долевом строительстве с иностранными юридическими лицами на стороне застройщика, равно как и на стороне участника долевого строительства. Соответственно, подлежит применению общее правило .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ.

Как это требуется по Закону N 214-ФЗ, чтобы получить статус застройщика, иностранное юридическое лицо должно обладать правом собственности, аренды (субаренды) или правом безвозмездного срочного пользования на застраиваемый земельный участок, иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию .

--------------------------------

См.: ст. 2 Закона N 214-ФЗ.

По действующему законодательству право аренды земельного участка может получить только иностранный гражданин . Иностранные юридические лица не могут иметь на праве аренды земельные участки, за исключением земель сельскохозяйственного назначения .

--------------------------------

См.: пункт 1 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

См.: статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Вместе с тем иностранные граждане и юридические лица могут иметь земельные участки в собственности . Исключением из этого правила являются земли, расположенные на приграничных территориях России , а также земли сельскохозяйственного назначения .

--------------------------------

См.: пункт 5 статьи 28, пункт 5 статьи 35, а также пункт 9 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

См.: пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ, а также Указ Президента РФ от 9 января 2011 года N 26.

См.: статья 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Ограничений на получение разрешения на строительство иностранными лицами в градостроительном законодательстве нет. Такие лица вправе получать разрешение на строительство при наличии законного землеотвода и иных условий, необходимых для получения разрешения на строительство на территории России .

--------------------------------

См.: статья 51 Градостроительного кодекса РФ.

Иностранные юридические лица также вправе заключать договоры участия в долевом строительстве на стороне участника долевого строительства, так как государство гарантирует иностранным инвесторам осуществление инвестиций в России в любых формах, не запрещенных законом .

--------------------------------

См.: абзац 1 статьи 6 Федерального закона от 09.07.1999 N 160-ФЗ.

Отметим, что в Законе N 214-ФЗ нет ограничения на участие нескольких лиц как на стороне застройщика, так и на стороне участника долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве .

--------------------------------

См.: статья 308 и статьи 322 - 326 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим пример. Допустим, подлежащий застройке земельный участок находится в общей долевой собственности нескольких юридических лиц. В этом случае все указанные лица вправе совместно получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и считаться по смыслу Закона N 214-ФЗ застройщиками.

Вместе с тем, если земельный участок находится в общей долевой собственности как юридических, так и физических лиц, возникает юридическая проблема.

С одной стороны, юридические лица - участники общей долевой собственности вправе иметь статус застройщика при соблюдении указанных в Законе N 214-ФЗ условий. В то же время физические лица - участники общей долевой собственности иметь статус застройщика по смыслу Закона N 214-ФЗ не могут .

--------------------------------

См.: ст. 2 Закона N 214-ФЗ.

Соответственно, для реализации строительного проекта физическим лицам придется либо создать юридическое лицо, в уставный капитал которого они передадут свои доли в праве общей долевой собственности на застраиваемый участок (это юридическое лицо станет собственником их долей), либо продать свои доли юридическим лицам.

Существенные обязательства застройщика, входящие в предмет договора участия в долевом строительстве, сводятся к следующему:

- в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости;

- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Законодатель устанавливает необходимость указания в договоре участия в долевом строительстве срока строительства объекта недвижимости. Этот срок обычно указывается в виде конкретных календарных дат начала и завершения строительных работ либо в виде периода времени, исчисляемого днями, неделями, месяцами или годами, в пределах которого будет строиться объект недвижимости .

--------------------------------

См.: статья 708 Гражданского кодекса РФ.

См.: статья 190 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что срок строительства может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким событием не является ввод построенного объекта в эксплуатацию, так как это событие не может признаваться с точки зрения закона неизбежным.

Если в договоре участия в долевом строительстве срок завершения строительства определяется указанием на момент получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, то в этом случае срок строительства считается, очевидно, несогласованным.

Отсутствие в договоре участия в долевом строительстве срока строительства объекта недвижимости, равно как и любого из обязательств застройщика, входящих в предмет этого договора, влечет признание договора незаключенным .

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ.

Существенные обязательства участника долевого строительства, входящие в предмет договора участия в долевом строительстве, сводятся к следующему:

- уплатить застройщику согласованную цену на условиях договора;

- принять от застройщика объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием . Условие о приемке объекта долевого строительства участником долевого строительства также является существенным, а сам процесс передачи объекта долевого строительства регулируется специальными статьями Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: комментарий к статье 5 Закона N 214-ФЗ.

См.: комментарии к статьям 6 и 8 Закона N 214-ФЗ.

Передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства при отсутствии юридического факта ввода помещения в эксплуатацию является незаконной. В этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от приемки такого объекта.

Отсутствие в договоре участия в долевом строительстве цены договора, равно как и указанных выше существенных обязательств участника долевого строительства, влечет признание этого договора незаключенным.

Следовательно, во избежание юридического порока сделки при работе над текстом договора участия в долевом строительстве важно зафиксировать его предмет, в том числе все существенные обязательства: как застройщика, так и участника долевого строительства.

Последнее, на что я бы хотел обратить ваше внимание, - юридическая природа договора участия в долевом строительстве. Это непростой вопрос. Договор участия в долевом строительстве относится к договорам, прямо не поименованным в Гражданском кодексе РФ .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул, что положения Закона о договоре участия в долевом строительстве являются специальными по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. При этом Высший Арбитражный Суд РФ указал, что, "если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество" . Это означало, что по логике Высшего Арбитражного Суда РФ участник долевого строительства, будучи покупателем по смыслу Гражданского кодекса РФ, не мог регистрировать право собственности на объект долевого строительства, пока застройщик не зарегистрирует свое право собственности на объект долевого строительства как продавец.

--------------------------------

См.: пункт 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Однако таких юридических правил в комментируемом Законе N 214-ФЗ не установлено, равно как и в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другой подход к определению юридической природы договора участия в долевом строительстве был определен Верховным Судом РФ, который отметил:

"Разрешая заявленные требования А. к открытому акционерному обществу (ОАО) "Стройтрест-2" о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г. Архангельска установил, что стороны заключили договор, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для А. трехкомнатной квартиры, а тот, в свою очередь, по оплате ее стоимости и вступлению в собственность по окончании строительства.

Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд при разрешении возникшего спора руководствовался нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими данный вид договорных отношений" .

--------------------------------

См.: пункт 1 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19.09.2002.

На мой взгляд, договор участия в долевом строительстве ближе по своей природе к договору подряда, так как его предметом предусмотрено производство строительных работ по возведению здания. Если в предмете этого договора не было ссылки на строительство здания, наверное, можно было бы расценить этот договор как разновидность купли-продажи. В крайнем случае этот договор можно рассматривать как смешанный договор купли-продажи и подряда, применяя к нему общие положения как подряда, так и купли-продажи.

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

2. В части 2 комментируемой статьи законодатель установил право Правительства РФ на издание подзаконных нормативных актов, регулирующих правоотношения застройщиков и участников долевого строительства при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве.

Издаваемые Правительством РФ постановления должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ, федеральным законам, а также указам Президента РФ. Применительно к регулированию правоотношений по договорам участия в долевом строительстве Правительство РФ подзаконных актов не издавало.

В счет иных положений Закона N 214-ФЗ Правительство РФ выпустило ряд своих постановлений:

1) Постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 года N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства";

2) Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 года N 233 "О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика".

3. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным от даты его государственной регистрации , если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ. Этот договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра РФ по месту нахождения строящегося объекта . Условия государственной регистрации регулируются специальным законодательством РФ о государственной регистрации . Порядок действий регистратора при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве отрегулирован в соответствии с Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82.

--------------------------------

См.: статья 160 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 17 Закона N 214-ФЗ.

См.: ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон сделки. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства застройщик представляет в Росреестр РФ:

1) разрешение на строительство;

2) проектную декларацию;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества помещений и их площади;

4) договор страхования ответственности застройщика за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве инвестору либо договор поручительства, обеспечивающего надлежащее исполнение этого обязательства.

Если инвестиционный проект реализуется на земельном участке, предоставленном Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), то в Росреестр РФ застройщик также представляет списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса .

--------------------------------

См.: пункт 22 ст. 16.6 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае Росреестр РФ запрашивает информацию в органе, выдавшем разрешение на строительство .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства составляет восемнадцать календарных дней, исчисляемых от даты подачи заявления. При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве срок регистрации составляет не более чем 5 рабочих дней .

--------------------------------

См.: пункт 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве может быть отказано по следующим основаниям:

1) на помещение уже зарегистрирован другой договор участия долевого строительства с другим инвестором;

2) застройщик не представил договор страхования своей ответственности или договор поручительства (см. выше);

3) застройщик не вправе заключать договор участия в долевом строительстве ;

4) если договор участия в долевом строительстве заключен застройщиком с ненадлежащим лицом (в случае застройки земли, предоставленной застройщику Фондом РЖС).

--------------------------------

Примечание: см. ст. 2 - 3 Закона N 214-ФЗ.

Любые изменения и дополнения в договор участия в долевом строительстве подлежат также государственной регистрации.

В судебной практике имеют место споры, связанные с отказом регистрирующего органа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Наиболее распространенными причинами отказа являются следующие основания:

1) застройщик не имеет прав на привлечение денежных средств от участников долевого строительства (отсутствует разрешение на строительство и т.д.) ;

2) договор участия в долевом строительстве заключен после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, в котором расположен объект долевого строительства ;

3) договор участия в долевом строительстве не содержит всех необходимых существенных условий (является незаключенным) .

--------------------------------

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 2014 г. N ВАС-8229/14 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2008 N А43-22526/2007-42-452.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2011 г. N Ф03-3703/11 по делу N А59-3191/2010.

Для того, чтобы избежать отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо убедиться, что:

1) в наличии необходимые для получения статуса застройщика по Закону N 214-ФЗ права на застраиваемый земельный участок ;

2) застройщику выдано разрешение на строительство с неистекшим сроком действия;

3) застройщик опубликовал проектную декларацию (см. ст. 3 Закона N 214-ФЗ);

4) в тексте договора участия в долевом строительстве сторонами согласованы все существенные условия;

5) отсутствует факт ввода здания в эксплуатацию.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, важно удостовериться, что:

1) содержание представленного на государственную регистрацию договора не противоречит действующему законодательству РФ, что может повлечь его недействительность;

2) при подаче договора на государственную регистрацию соблюдены все иные формальные требования закона к этой процедуре .

--------------------------------

См.: статьи 16 - 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В не так давно вышедшем Обзоре Верховного Суда РФ опубликована интересная юридическая позиция. Она заключается в том, что если между застройщиком и участником долевого строительства заключен не договор участия в долевом строительстве, а так называемый предварительный договор участия в долевом строительстве , то при определенных условиях он может квалифицироваться судом как договор участия в долевом строительстве и подлежит государственной регистрации. О каких определенных условиях идет речь? Их два:

1) в предварительном договоре участия в долевом строительстве необходимо наличие всех существенных условий, необходимых для заключения основного договора участия в долевом строительстве ;

2) застройщик на дату заключения предварительного договора участия в долевом строительстве должен иметь право на привлечение денежных средств инвестора по Закону N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

См.: ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 и пункт 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 2 Закона N 214-ФЗ.

Напомним, что предварительный договор заключается в целях заключения в будущем основного договора, условия которого должны соответствовать условиям предварительного договора . Это предмет предварительного договора, его единственная нормативно закрепленная правовая цель, на достижение которой направлена юридическая воля сторон этой сделки.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Разумеется, предварительный договор участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия основного договора участия в долевом строительстве, иначе он будет считаться не заключенным . Однако одно лишь то обстоятельство, что предварительный договор участия в долевом строительстве содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, не может быть положено в основу квалификации предварительного договора участия в долевом строительстве как основного договора участия в долевом строительстве. Для этого с точки зрения логики необходимо как минимум отсутствие в этой сделке предмета предварительного договора участия в долевом строительстве - то есть указания на то, что предварительный договор участия в долевом строительстве заключается для целей заключения в будущем основного договора участия в долевом строительстве .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон .

--------------------------------

См.: ст. 431 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, если воля сторон сделки направлена именно на заключение предварительного договора участия в долевом строительстве, а не основного договора участия в долевом строительстве и это прямо следует из текста договора, то, на мой взгляд, не имеется достаточных оснований квалифицировать предварительный договор участия в долевом строительстве как основной договор участия в долевом строительстве. Иной подход не соответствует требованиям ст. 431 Гражданского кодекса РФ и, по сути, направлен на игнорирование предмета предварительного договора участия в долевом строительстве, в котором недвусмысленно определена подлинная воля сторон сделки.

Кроме этого, законом не предусмотрена государственная регистрация предварительного договора участия в долевом строительстве. В прежней редакции статьи 164 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежали сделки, если это было прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

--------------------------------

Примечание: действовала до 31.08.2013.

В текущей редакции статьи 164 Гражданского кодекса РФ указано "В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее государственной регистрации". Как видим, и в прежнем и в действующем правовом поле для государственной регистрации предварительного договора участия в долевом строительстве необходимо наличие прямого указания об этом в законе. Но такого указания нет.

В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственной регистрации подлежит договор участия в долевом строительстве, а не предварительный договор участия в долевом строительстве. Вместе с тем законодатель проводит юридическое разграничение между предварительным договором участия в долевом строительстве и договором участия в долевом строительстве. Это различные сделки, влекущие различные правовые последствия. Таким образом, применение правил, регулирующих заключение договора участия в долевом строительстве, нельзя признать верным с формальной точки зрения в отношении процесса заключения предварительного договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем в ситуациях, когда недобросовестные застройщики привлекли денежные средства инвесторов на основании предварительных договоров участия в долевом строительстве, а затем были признаны банкротами, переквалификация предварительных договоров участия в долевом строительстве в договоры участия в долевом строительстве в условиях недостаточного законодательного регулирования этой ситуации, наверное, единственный реальный способ на практике защитить интересы инвесторов в этой ситуации.

Если идти по пути признания недействительности предварительного договора участия в долевом строительстве, то в порядке реституции получить от застройщика в процессе банкротства деньги очень сложно. Таким образом, для инвесторов более реальный шанс - претендовать на фактический результат строительных работ. Однако предварительный договор участия в долевом строительстве не дает им таких оснований, так как из него не возникает обязательств застройщика передать инвестору квартиру в новостройке.

Чтобы судам не приходилось подобным образом толковать правовые нормы о предварительном договоре вопреки нормам материального права, необходимо принять соответствующие поправки в законодательство РФ, дающие им достаточные материально-правовые основания для подобного юридического подхода.

Верховный Суд РФ подчеркнул, что если договор поименован как договор займа или договор простого товарищества, но эта сделка имеет все существенные условия договора участия в долевом строительстве, то в случае судебного спора суд должен квалифицировать сделку как договор участия в долевом строительстве. При этом к правоотношениям сторон сделки применяются нормы комментируемого Закона N 214-ФЗ. Если же подобный договор заключен с гражданином-потребителем, то в дополнение к этому к его правоотношениям с застройщиком применяется законодательство о защите прав потребителей .

--------------------------------

См.: пункт 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Правовые последствия договора участия в долевом строительстве наступают только после его государственной регистрации . Если договор участия в долевом строительстве подписан сторонами, то до его государственной регистрации возникает лишь одно правовое последствие - право одной стороны договора участия в долевом строительстве в случае уклонения другой стороны этого договора от его государственной регистрации требовать вынесения судебного решения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве . В этом случае государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет осуществлена на основании судебного решения .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обратим внимание, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве имеет важное значение в случае конфликта прав на объект долевого строительства. Так, Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул, что "при возникновении споров об исполнении незарегистрированных договоров вне процедур банкротства следует исходить из того, что если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько договоров, предусматривающих ее передачу разным лицам, то требовать передачи квартиры можно только по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона N 214-ФЗ. Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абз. 2 ст. 398 Гражданского кодекса РФ.

В случае конкуренции требований по нескольким незарегистрированным договорам в отношении одного и того же жилого помещения в отсутствие правоотношения банкротства вопросы исполнения обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи разрешаются в соответствии со ст. 398 Гражданского кодексе РФ" . Как видим, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве создает для участника долевого строительства в случае спора в отношении объекта долевого строительства своего рода юридический приоритет.

--------------------------------

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.03.2013 N 15510/12 и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 N 13239/12.

В завершение комментария к этой правовой норме обратим внимание, что часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ не применяется к случаям заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" . Это правило распространяется на правоотношения, возникшие со второго декабря 2008 года .

--------------------------------

См.: часть 3 статьи 27 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

4. В части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ перечислены существенные условия договора участия в долевом строительстве, при отсутствии которых этот договор будет считаться незаключенным .

--------------------------------

См.: пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ.

Кроме предмета договора участия в долевом строительстве , в этом договоре должен быть четко обозначен в соответствии с проектной документацией объект долевого строительства , подлежащий передаче в собственность участника долевого строительства.

--------------------------------

См.: комментарий к пункту 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: комментарий к статье 2 Закона N 214-ФЗ.

Понятие "проектная документация" определено в законодательстве РФ . В состав проектной документации - в раздел N 3 "Архитектурные решения" обычно включаются поэтажные планы помещений будущего здания с экспликацией помещений .

--------------------------------

См.: часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ.

См.: пункт 13 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Правительством РФ, от 16.02.2008 N 87.

До проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства в договор участия в долевом строительстве в целях его идентификации следует указывать данные из поэтажного плана и экспликации, включенных в состав проектной документации на здание.

К договору участия в долевом строительстве может быть приложен графический план помещения в качестве его неотъемлемой части, а также схема размещения здания на соответствующем земельном участке.

Если договор участия в долевом строительстве заключается после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства, но до ввода здания в эксплуатацию, то к такому договору следует приложить кадастровый паспорт на объект долевого строительства.

В договоре участия в долевом строительстве необходимо указывать проектную площадь объекта долевого строительства, номер помещения согласно проектной документации, номер этажа, так называемый строительный адрес возводимого здания.

Другим существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Этот срок должен быть четко определен в договоре участия в долевом строительстве. В противном случае этот договор будет считаться незаключенным .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что срок, установленный сделкой, определяется календарной датой либо истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок также может быть определен указанием на событие, которое должно неизбежно наступить .

--------------------------------

См.: статья 190 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель ввел это правило в целях повышения юридической защиты участников долевого строительства. Вкладывая денежные средства в строительство недвижимости, инвесторы идут на высокие риски, в том числе на риск задержки строительства. При этом инвесторы могут влиять на процесс строительства только путем его своевременного финансирования. Организацией строительства занимается застройщик или уполномоченные им третьи лица.

В случае заключения договора участия в долевом строительстве с инвестором застройщик обязан гарантировать ему передачу объекта долевого строительства в заранее определенный, четко установленный срок. Тем самым законодатель переносит риски задержки строительства с инвесторов строительства на застройщика.

Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства не может определяться датой ввода в эксплуатацию здания, в котором размещается объект долевого строительства, так как данное событие нельзя квалифицировать как неизбежное .

--------------------------------

См.: часть 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Вместе с тем существует и альтернативная точка зрения, согласно которой статья 190 Гражданского кодекса РФ в силу пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса РФ не применяется к договорным отношениям.

Если следовать этой точке зрения, то срок, указываемый в договоре участия в долевом строительстве, должен соответствовать не статье 190 Гражданского кодекса РФ, а статье 314 Гражданского кодекса РФ, которая допускает установление в виде срока для исполнения обязательства период времени. Причем этот период времени может привязываться к любому событию, согласованному сторонами, если иное прямо не установлено законом .

--------------------------------

См.: пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, указание в договоре участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства, исчисляемого от даты ввода объекта в эксплуатацию, может считаться допустимым, если статья 190 Гражданского кодекса РФ не будет применяться к договорам участия в долевом строительстве.

При рассмотрении одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ подчеркнул, что с учетом пункта 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ допускается согласование срока передачи объекта долевого строительства путем указания на срок исполнения другого обязательства. При этом, статья 431 Гражданского кодекса РФ применяется с учетом сопоставления условий договора и его смысла в целом . Таким образом, по логике указанного выше судебного толкования допускается устанавливать срок передачи объекта долевого строительства, исчисляемый от даты ввода в эксплуатацию здания.

--------------------------------

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.05.2011 N 16904/10.

Позднее при рассмотрении другого дела Высший Арбитражный Суд РФ относительно рассматриваемой проблемы указал буквально следующее: "Данное судами истолкование условия договоров участия в долевом строительстве о сроке передачи объекта долевого строительства как определяемом моментом фактического ввода объекта в эксплуатацию, без учета условия того же договора о том, когда объект должен быть введен в эксплуатацию, не только противоречит статье 431 Гражданского кодекса, но и фактически означает, что застройщик не связан установленными договором сроками строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию, а предусмотренная законом и договором неустойка в целом не стимулирует его к исполнению своих обязательств".

Таким образом, суд разъяснил нам, что мы можем в силу пункта 1 ст. 314 Гражданского кодекса РФ указывать в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта долевого строительства, исчисляемый от даты ввода здания в эксплуатацию, что не запрещено законом. Однако это допустимо, если в договоре участия в долевом строительстве четко зафиксирован календарный срок ввода здания в эксплуатацию. При этом если календарный срок ввода здания в эксплуатацию не будет указан в договоре участия в долевом строительстве, то условие о сроке согласования передачи объекта долевого строительства в случае спора суд может расценить как не согласованное сторонами, что повлечет квалификацию сделки как незаключенной.

Обратим внимание, что срок ввода здания в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства с точки зрения гражданского права - это два различных срока, нарушение которых влечет различные последствия.

Так, по Закону N 214-ФЗ на застройщика не может быть наложена неустойка в силу закона за нарушение срока ввода в эксплуатацию здания. Однако застройщик обязан уплатить законную неустойку инвестору за нарушение срока передачи объекта долевого строительства .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Если в договоре участия в долевом строительстве указан календарный срок ввода в эксплуатацию и этот срок нарушен, то это не означает, что начал свое течение срок передачи объекта долевого строительства. Ведь его начало стороны сделки связали с фактом ввода здания в эксплуатацию, а не с фактом нарушения срока ввода здания в эксплуатацию.

Однако задержка ввода в эксплуатацию может привести к фактическому нарушению срока передачи объекта долевого строительства, за нарушение которого установлены штрафные санкции в Законе N 214-ФЗ. Поэтому суды могут принимать решение о взыскании неустойки с застройщика, признавая наступившим срок передачи объекта долевого строительства, несмотря на то что согласно условиям договора участия в долевом строительстве течение срока передачи объекта долевого строительства еще не начато.

Напомню, что срок ввода в эксплуатацию здания относится к предмету договора участия в долевом строительстве и должен быть отражен в этом договоре . Нарушение условий, входящих в предмет договора, признается существенным нарушением договора. Таким образом, на мой взгляд, в случае нарушения срока ввода здания в эксплуатацию, установленного в договоре участия в долевом строительстве, инвестор получает право расторгнуть договор в судебном порядке в связи с существенным нарушением его условий, но не право на взыскание неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства . Однако при подготовке дела к суду тем не менее следует ориентироваться на актуальные позиции судов.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Еще одним существенным условием договора является цена договора, срок и порядок ее уплаты. Если платежи будут осуществляться поэтапно, в договоры участия в долевом строительстве целесообразно включать в качестве его неотъемлемой части график платежей.

По вопросу указания цены договора участия в долевом строительстве в валюте каких-либо особых правил Законом N 214-ФЗ не вводится. Поэтому при составлении текста применяются общие нормы гражданского законодательства РФ на этот счет . В случае рассрочки оплаты стороны сделки могут зафиксировать курс иностранной валюты в рублях, который будет постоянным при исполнении договора независимо от колебаний валюты на валютном рынке.

--------------------------------

См.: статья 317 Гражданского кодекса РФ.

Другим существенным условием договора участия в долевом строительстве является гарантийный срок на объект долевого строительства. Этот срок должен составлять не менее пяти лет и исчисляется, как правило, со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Правило об установлении гарантийного срока является диспозитивным. Стороны договора участия в долевом строительстве могут договориться о том, что гарантийный срок исчисляется с иного момента, например с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Гарантийный срок защищает интересы участника долевого строительства в случае выявления ненадлежащего качества объекта долевого строительства в пределах такого срока. При этом в случае спора застройщик считается виновным в недостатках, пока не доказано иное (см. п. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

--------------------------------

См.: часть 7 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

При разрешении одного из дел суд подчеркнул, что указание в договоре гарантийного срока менее чем пять лет не влечет признание договора незаключенным, так как минимальный гарантийный срок предусмотрен в законодательстве РФ и подлежит применению в правоотношениях сторон, даже если по договору участия в долевом строительстве этот срок не указан .

--------------------------------

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 марта 2011 г. N Ф06-14/11-С6 по делу N А60-2387/2010-С1.

Верховный Суд России также отметил, что течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках .

--------------------------------

См.: пункт 32 Обзора практики разрешения споров в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Кроме изложенных выше существенных условий в договор участия в долевом строительстве должны быть включены способы исполнения обязательств застройщика перед участником долевого строительства. В Законе N 214-ФЗ предусмотрены три способа: залог, поручительство, страхование ответственности застройщика .

--------------------------------

См.: ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Если застройщик обладает застраиваемым земельным участком на праве собственности, в договоре участия в долевом строительстве указывается в качестве способа обеспечения исполнения обязательств залог земельного участка.

Если застройщик обладает застраиваемым земельным участком на праве аренды, в договоре участия в долевом строительстве указывается в качестве способа обеспечения исполнения обязательств залог права аренды на земельный участок.

Если застройщик обладает застраиваемым земельным участком на праве субаренды, в договоре участия в долевом строительстве указывается в качестве способа обеспечения исполнения обязательств залог права субаренды на земельный участок.

Если на момент заключения договора участия в долевом строительстве застройщиком зарегистрировано право собственности застройщика на объект незавершенного строительства на застраиваемом земельном участке, то в договоре участия в долевом строительстве, кроме залога прав на земельный участок, также указывается залог объекта незавершенного строительства в пользу участника долевого строительства .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Залогом обеспечиваются:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства застройщику в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ или договором участия в долевом строительстве;

2) оплата участнику долевого строительства убытков и неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в случаях, установленных Законом N 214-ФЗ и договором участия в долевом строительстве.

Кроме залога в договоре участия в долевом строительстве должно быть указано поручительство банка или страхование ответственности застройщика (дополнительный способ обеспечения исполнения обязательств застройщика).

Один из этих способов застройщик выбирает самостоятельно. Они обеспечивают обязательство застройщика в пользу участника долевого строительства по передаче объекта долевого строительства в согласованный срок.

До 31.12.2013 кроме залога в качестве дополнительного способа защиты интересов инвестора применялось только поручительство. После 01.01.2014 застройщик вправе по своему выбору вместо поручительства страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства .

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Если застройщик выбрал в качестве дополнительного способа обеспечения исполнения обязательств поручительство банка, в договоре участия в долевом строительстве указывается номер, дата и иные реквизиты договора между застройщиком и банком, а также банк, с которым заключен договор поручительства. В любом случае застройщик обязан довести до сведения участника долевого строительства наиболее существенные сведения о поручительстве банка, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, ознакомить его с договором поручительства банка. В идеале - выдать заверенную копию указанной сделки, а также банковской лицензии, дающей право банку на выдачу банковских гарантий.

Если застройщик выбрал в качестве дополнительного способа обеспечения исполнения обязательств страхование ответственности застройщика, в договоре участия в долевом строительстве указывается номер, дата и иные реквизиты договора между застройщиком и страховщиком, а также страховщик, с которым заключен договор страхования ответственности. В любом случае застройщик обязан довести до сведения участника долевого строительства наиболее существенные сведения о страховании ответственности, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, ознакомить его с договором страхования. В идеале - выдать заверенную копию указанной сделки, а также копию лицензии, дающей право страховщику на страхование ответственности застройщика.

Правило о включении в договор участия в долевом строительстве существенных условий о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика вступило в силу 01.01.2013. Это значит, что те договоры участия в долевом строительстве, которые были зарегистрированы после 01.01.2014, в обязательном порядке должны содержать такое существенное условие. Если договоры участия в долевом строительстве были зарегистрированы до 01.01.2014, то они легитимны при отсутствии этого условия, так как в период их заключения новые правила о страховании ответственности застройщика не действовали .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

5. В случае отсутствия любого из существенных условий, указанных в части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве считается незаключенным . Незаключенная сделка не порождает юридических последствий для ее сторон. Если в счет исполнения незаключенного договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства выплатил застройщику денежные средства, то данные денежные средства признаются неосновательным обогащением застройщика и подлежат возврату участнику долевого строительства . В то же время, если по незаключенной сделке участнику долевого строительства было передано помещение, такое помещение подлежит возврату застройщику.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ.

6. В части 6 комментируемой статьи законодатель установил правило распределения риска случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства между застройщиком и участником долевого строительства.

До даты передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства этот риск несет застройщик. Вместе с тем бремя участника долевого строительства нести риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства после его приемки от застройщика прямо Законом N 214-ФЗ не установлено.

--------------------------------

См.: статья 8 Закона N 214-ФЗ и комментарий к ней.

Таким образом, для регулирования этого вопроса следует обращаться к общим положениям гражданского законодательства РФ. По общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не установлено законом или договором .

--------------------------------

См.: статья 211 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем при передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства право частной собственности на этот объект еще, как правило, в установленном порядке не зарегистрировано, то есть у участника долевого строительства не возникло.

Во избежание правоприменительных проблем рекомендуется четко определять в договоре участия в долевом строительстве, когда именно переходит к участнику долевого строительства риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства.

Подчеркнем, что в случае если участник долевого строительства неправомерно уклоняется от приемки объекта долевого строительства от застройщика, то на этот случай законодатель предусмотрел в Законе N 214-ФЗ специальное правило, которое защищает в данном случае интересы застройщика .

--------------------------------

См.: часть 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ.

7. В этой правовой норме законодатель регулирует порядок наследования прав по договору участия в долевом строительстве. Если после заключения договора участия в долевом строительстве между застройщиком и гражданином, но до его исполнения в полном объеме наступила смерть гражданина, то его права и обязанности по этой сделке переходят к его наследникам.

Эта правовая норма является специальной по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ о наследовании , а также о перемене лиц в обязательстве .

--------------------------------

См.: раздел V части 3 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 387 Гражданского кодекса РФ.

Имущественное право по договору участия в долевом строительстве включается в наследственное имущество нотариусом по месту открытия наследства. Основанием для этого являются представленные нотариусу наследниками документы: договор участия в долевом строительстве, свидетельство о смерти наследодателя и заявление о принятии наследства - все документы в оригиналах.

На практике довольно часто наследников несколько, и все они могут претендовать на имущественное право по договору участия в долевом строительстве. В этом случае данное имущественное право считается их общей долевой собственностью . Распоряжение этим правом осуществляется по согласию всех наследников .

--------------------------------

См.: ст. 1164 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 246 Гражданского кодекса РФ.

В то же время в том случае, если смерть наследодателя наступила до исполнения им обязанности по финансированию договора участия в долевом строительстве, то его наследники отвечают перед застройщиком солидарно по его долгам, но каждый в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 1175 Гражданского кодекса РФ.

Если застройщик отказывает или уклоняется от заключения соглашения с наследниками участника долевого строительства об их вступлении в договор, такой отказ или уклонение могут быть оспорены наследниками в суде.

Следует подчеркнуть, что права по договору участия в долевом строительстве переходят к наследникам участника долевого строительства в силу закона . То есть для возникновения у наследников прав по договору участия в долевом строительстве не требуется государственная регистрация соглашения о внесении изменений в этот договор.

--------------------------------

См.: часть 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем рекомендуется подобное соглашение с застройщиком все же заключать и регистрировать в целях снижения риска судебных споров с регистрирующим органом на стадии государственной регистрации права собственности наследников на построенное помещение. Если наследников несколько, то соглашение с их стороны подписывается всеми наследниками.

При этом договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным с множественностью лиц на стороне участника долевого строительства. В этой ситуации необходимо учитывать юридические особенности подобных сделок .

--------------------------------

См.: ст. 321 - 326 Гражданского кодекса РФ.

8. Законодатель в комментируемой правовой норме уточняет, что имеющие юридическую силу права и обязанности наследодателя по договору участия в долевом строительстве в случае его смерти включаются в состав наследства .

--------------------------------

См.: ст. 1112 Гражданского кодекса РФ.

Более подробная информация о наследовании прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве содержится в комментарии к части 7 настоящей статьи Закона N 214-ФЗ.

9. Законодатель установил, что, если застройщик заключил договор участия в долевом строительстве с гражданином, приобретающим помещение в собственность для исключительно личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на такие правоотношения распространяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

Важным для юридической практики вопросом признается вопрос о том, какие именно нормы законодательства о защите прав потребителей распространяются на правоотношения застройщика и участника долевого строительства сверх правовых норм комментируемого Закона N 214-ФЗ?

Верховный Суд РФ подчеркнул, что неустойка за нарушение срока передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства взыскивается в соответствии с правовыми нормами комментируемого Закона N 214-ФЗ, а не в соответствии с нормами законодательства о защите прав потребителей. В этом случае применяется пункт 2 ст. 6 комментируемого Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: пункт 20 Обзора практики разрешения споров в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

К правоотношениям застройщика и потребителя применяются положения законодательства РФ о защите прав потребителей, регулирующие возмещение морального вреда .

--------------------------------

См.: ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Верховный Суд РФ отметил, что "достаточным условием удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя" .

--------------------------------

См.: пункт 28 Обзора практики разрешения споров в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

В судебной практике имеют место случаи взыскания с застройщика штрафа (пятьдесят процентов от суммы, присужденной потребителю) за несоблюдение в добровольном порядке застройщиком правомерных требований потребителя .

--------------------------------

См.: пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Если в объекте долевого строительства в пределах гарантийного срока выявлены недостатки и потребитель самостоятельно устранил их и предъявил требование к застройщику о возмещении своих расходов, застройщик обязан в течение десяти дней либо удовлетворить это требование, либо передать потребителю мотивированный отказ .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 31 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

В случае неправомерного отказа от удовлетворения этого требования потребителя со стороны застройщика с застройщика может быть взыскана неустойка в размере 3% в день от цены выполненных работ . Споры, связанные с защитой прав потребителей, подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции .

--------------------------------

См.: пункт 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", а также пункт 36 Обзора практики разрешения споров в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

См.: пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ, статья 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", статья 5 и пункт 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Если застройщик, не имеющий на это права по Закону N 214-ФЗ , привлек долевые инвестиции от гражданина в целях получения гражданином в собственность по итогам строительства жилого помещения, то к этим правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей .

--------------------------------

См.: ст. 1 - 3 комментируемого Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 8 Обзора практики разрешения споров в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Если из договора участия в долевом строительстве, заключенного между застройщиком и участником долевого строительства (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), состоялась уступка прав участника долевого строительства в пользу гражданина, приобретающего жилье для собственных нужд (потребитель), то к договору участия в долевом строительстве с момента уступки применяется законодательство о защите прав потребителей .

--------------------------------

См.: пункт 10 Обзора практики разрешения споров в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Правоотношения по договору участия в долевом строительстве, подпадающем под сферу действия законодательства о защите прав потребителей, вправе контролировать Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее по тексту - Роспотребнадзор) .

--------------------------------

См.: письма Роспотребнадзора от 1 августа 2005 года N 0100/5932-03-32, от 3 августа 2006 года N 228, от 11 сентября 2006 года N 0100/9728-06-32.

Контроль заключается в привлечении к административной ответственности застройщиков, допустивших административные правонарушения в сфере защиты прав потребителей . Этот контроль осуществляется параллельно с установленным Законом N 214-ФЗ государственным контролем со стороны государства за деятельностью застройщиков .

--------------------------------

См.: ст. 14.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

См.: ст. 23 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что в том случае, если договор участия в долевом строительстве заключается со стороны участника долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, то законодательство о защите прав потребителя к такой сделке не применяется.

10. Пункт 10 включен в комментируемую статью Закона N 214-ФЗ и применяется начиная с 13 июля 2012 года (дата вступления в силу новеллы) . Из него следует, что в договор участия в долевом строительстве должны быть включены дополнительные существенные условия, которые законодатель раскрывает в пунктах 10.1 - 10.2 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ.

--------------------------------

См.: ст. 3 - 4 Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Это необходимо делать, если такой договор заключается в отношении особой категории объектов долевого строительства. Речь идет об объектах долевого строительства, отнесенных законодательством РФ к так называемому жилью экономического класса, которые должны соответствовать требованиям, указанным ниже.

Жилое помещение экономического класса может быть в форме:

1) отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи ;

2) блока в составе состоящего из нескольких блоков жилого дома блокированной застройки с количеством этажей не более чем три, который предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

3) квартиры в многоквартирном доме.

--------------------------------

Примечание: обратим внимание, что в отношении отдельно стоящего жилого дома, предназначенного для проживания одной семьи, комментируемый Закон не применяется - см. комментарий к статье 1 Закона N 214-ФЗ.

Жилое помещение экономического класса должно быть не признано в установленном порядке непригодным для проживания и не должно быть расположено в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Площадь земельного участка, на котором расположен жилой дом, должна составлять не более 1500 квадратных метров.

Площадь земельного участка, на котором расположен блок в составе жилого дома блокированной застройки, должна составлять не более 400 квадратных метров.

Общая площадь жилого помещения должна составлять:

а) не более 150 квадратных метров, если жилое помещение является жилым домом или блоком в составе жилого дома блокированной застройки;

б) не более 100 квадратных метров, если жилое помещение является квартирой.

При проектировании, строительстве, реконструкции жилого дома или жилого дома блокированной застройки, многоквартирного дома, в которых расположено жилое помещение, обеспечены:

а) класс энергосбережения не ниже "B" (высокий);

б) внутренняя отделка жилого помещения, пригодного для проживания, и установка инженерного оборудования, в том числе в целях поквартирного учета водопотребления, теплопотребления, электропотребления и газопотребления (при наличии газопотребления);

в) обеспеченность объектами социального и коммунально-бытового назначения, инженерно-технического обеспечения и территориальная доступность таких объектов в соответствии с нормативами градостроительного проектирования;

г) условия для полноценной жизнедеятельности инвалидов и иных маломобильных групп населения с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации .

--------------------------------

См.: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.05.2014 N 223/пр.

10.1. Комментируемый пункт статьи 4 Закона N 214-ФЗ применяется с 22 июля 2014 года. Если объекты долевого строительства соответствуют требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса и строятся согласно Федеральному закону от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" на земельных участках, принадлежащих на праве собственности Фонду РЖС, то они признаются жильем экономического класса.

В этом случае в договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и гражданином, необходимо включать дополнительно условия, указанные в комментируемой правовой норме. При наличии существенных условий договора участия в долевом строительстве, указанных в части 4 комментируемой статьи, но при отсутствии существенных условий договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса, указанных в Федеральном законе от 24.07.2008 N 161-ФЗ, сделка будет считаться незаключенной .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

10.2. В этой правовой норме законодатель указывает еще одно дополнительное существенное условие заключения договора участия в долевом строительстве на жилое помещение экономического класса. К такому договору участия в долевом строительстве должен прилагаться указанный в комментируемой правовой норме протокол аукциона, проведенного Фондом РЖС. При отсутствии этого документа в составе договора участия в долевом строительстве сделка будет считаться незаключенной. Новелла применяется с 22 июля 2014 года .

--------------------------------

См.: ст. 5 Федерального закона от 21.07.2014 N 224-ФЗ.