Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору

Комментарий к статье 17

Правила государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по этому договору предусмотрены Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 .

--------------------------------

См.: ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация осуществляется по заявлению сторон договора. К заявлению на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства прилагаются:

1) договор участия в долевом строительстве в трех подлинных экземплярах;

2) документ об уплате государственной пошлины;

3) документ с описанием объекта долевого строительства, согласованный сторонами договора с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане здания и планируемой площади объекта долевого строительства;

4) договор поручительства банка (в случае если исполнение обязательств застройщика обеспечивается поручительством);

5) договор страхования ответственности (в случае если исполнение обязательств застройщика обеспечивается страхованием его ответственности в пользу инвестора);

6) проектная декларация;

7) разрешение на строительство;

8) план создаваемого здания с указанием его местоположения и количества помещений в составе такого здания, планируемой площади каждого из них;

9) правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, подтверждающие его право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок;

10) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, строящегося на участке Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключаемого с первым участником долевого строительства, составляет восемнадцать дней от даты приема документов.

На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять в Росреестр РФ договор страхования ответственности застройщика в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Росреестр РФ обязан в течение пяти рабочих дней, исчисляемых от даты государственной регистрации первого договора застройщика с участником долевого строительства, уведомить об этом факте орган, уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства, на территории которого расположен объект долевого строительства .

--------------------------------

См.: пункт 2.3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Росреестр РФ при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов .

--------------------------------

См.: пункт 2.2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Дополнительно к общим основаниям для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве законодатель предусмотрел специальные основания, применимые к государственной регистрации этой разновидности сделок.

--------------------------------

См.: ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К таким специальным основаниям относятся:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство ;

3) непредставление договора страхования ответственности застройщика в пользу инвестора, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком было выбрано страхование ответственности ;

4) заключение между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве на жилье экономического класса вопреки требованиям Федерального закона N 161-ФЗ от 24.07.2008.

--------------------------------

См.: пункт 3.1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

См.: пункт 3.1 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Любые изменения и дополнения в договор участия в долевом строительстве, а также уступка прав требования и перевод долга по такому договору подлежат государственной регистрации . При отсутствии государственной регистрации такие сделки признаются недействительными .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 164, пункт 2 ст. 389, пункт 3 ст. 433, пункт 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве допускается только после оплаты цены договора либо с одновременным переводом долга на цессионария .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ, а также ст. 391 Гражданского кодекса РФ.

Недопустимо заключать соглашение об уступке права требования к договору участия в долевом строительстве до государственной регистрации этого договора, а также после подписания сторонами передаточного акта на объект долевого строительства. В обоих этих случаях такое соглашение будет квалифицироваться как недействительное .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ и ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Обратим внимание, что в соответствии с правилами о недействительности сделок, действовавших до 01.09.2013, при нарушении соглашением об уступке права и переводе долга материальных норм права такие сделки считались бы ничтожными. Однако с 01.09.2013 такие сделки считаются оспоримыми в связи с новой редакцией ст. 168 Гражданского кодекса РФ . То есть, если они были заключены после 01.09.2013, они имеют юридическую силу, пока не оспорены заинтересованным лицом в суде и не признаны судом недействительными.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым от даты государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из его сторон с приложением документов, подтверждающих расторжение этого договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Росреестр РФ при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора .

--------------------------------

См.: пункт 4 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если изначально на стороне инвестора по договору участия в долевом строительстве выступало юридическое лицо, которое в дальнейшем передало по уступке права требования свои права гражданину, приобретающему объект долевого строительства для потребительских нужд, то к правоотношениям застройщика и нового инвестора (цессионария) должно применяться законодательство о защите прав потребителей .

--------------------------------

См.: пункт 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).