Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

Комментарий к статье 3

1. Текущая редакция части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ действует с 12.07.2012 . В комментируемой правовой норме законодатель определил условия, необходимые для возникновения у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

--------------------------------

Федеральный закон от 10.07.2012 N 118-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

До привлечения денежных средств от долевых инвесторов застройщик обязан:

- приобрести право собственности или аренды (субаренды) либо право безвозмездного срочного пользования на основании договора с Фондом РЖС на земельный участок, на котором планируется строительство объекта недвижимости;

- получить разрешение на строительство на планируемый к строительству объект недвижимости;

- опубликовать, разместить и/или представить проектную декларацию, если застройщик при продаже квартир в новостройке использует рекламу.

Это правило распространяется прежде всего на привлечение денежных средств от участников долевого строительства - физических лиц. На юридических лиц (инвесторов) это правило по общему правилу не распространяется за исключением случая, когда застройщик и такой инвестор добровольно решили заключить договор участия в долевом строительстве в рамках сферы действия Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

Если между застройщиком и юридическим лицом (инвестором) заключен инвестиционный контракт вне сферы действия Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе получать от такого инвестора инвестиции даже при отсутствии разрешения на строительство и прав на планируемый к застройке земельный участок, например, для финансирования выполнения проектных работ.

Этот подход применяется в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ, согласно которому законодатель вывел начиная с 20 июля 2007 года из предмета регулирования Закона N 214-ФЗ правоотношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, не основанные на договорах участия в долевом строительстве .

--------------------------------

См.: часть 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Привлечение застройщиком денежных средств физических лиц в долевое строительство с нарушением комментируемой правовой нормы теперь влечет административную ответственность застройщика . Напомним, что с 21.06.2010 застройщик обязан платить административный штраф на сумму до одного миллиона рублей за каждый случай правонарушения. Это правило введено законодателем в целях прекращения практики привлечения долевых инвестиций застройщиками от граждан в обход комментируемого Закона N 214-ФЗ - без заключения договора участия в долевом строительстве.

--------------------------------

См.: ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

До вступления в силу этой новеллы часто застройщик заключал с инвестором договор предварительной купли-продажи будущей недвижимости и продавал инвестору свой вексель. За счет полученных денег от инвестора за вексель застройщик осуществлял строительство. После ввода здания в эксплуатацию застройщик и инвестор заключали основной договор купли-продажи на квартиру, а вексель обменивался на деньги, которые повторно оплачивались инвестором по основному договору купли-продажи за квартиру.

Такого рода юридическая схема отношений влекла для инвестора высокие риски, так как фактически лишала его гарантий, предусмотренных Законом N 214-ФЗ. В случае недобросовестности застройщика или в случае неэффективной реализации проекта застройщик нес перед инвестором только ответственность за возврат займа - не более того.

Чтобы дополнительно защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков, законодатель, по сути, решил "припугнуть" застройщиков высокими административными штрафами.

Однако этот подход не согласуется с доктриной гражданского права, согласно которой за нарушения правовых норм гражданского права виновник обязан нести гражданско-правовую ответственность в виде убытков, неустойки и т.д., а не уплачивать административные штрафы.

Кроме того, в случае взимания административных штрафов они поступают не в собственность долевых инвесторов, а в государственный бюджет. То есть речь идет об изъятии крупных средств государством у недобросовестных застройщиков, которые такие застройщики получили от инвесторов. При заведомо недобросовестном поведении застройщика такая мера не защищает интересы долевого инвестора, а, наоборот, противоречит им. Уплата административных штрафов ухудшает финансовое положение застройщика, с которым инвестор находится в правоотношениях. Очевидно, что это влечет для долевых инвесторов дополнительные риски, связанные с финансовыми проблемами недобросовестных застройщиков и неспособностью их завершить строительство в срок из-за недостатка средств.

Тем не менее после введения высоких административных штрафов многие застройщики под угрозой новых административных рисков перешли на заключение с инвесторами договоров участия в долевом строительстве. То есть следует признать, что законодатель в целом добился своих целей. Однако подчеркнем, что административные штрафы не применяются в случае привлечения долевых инвестиций застройщиком путем создания жилищных кооперативов или выпуска жилищных сертификатов. То есть имеются обходные пути долевого финансирования строительства.

Теперь давайте чуть более подробно рассмотрим те условия, при которых застройщик вправе привлекать долевые инвестиции граждан.

Если у этого лица нет прав на планируемый к застройке земельный участок, указанных в комментируемой правовой норме Закона N 214-ФЗ, то такое лицо не считается застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ. Соответственно, оно не обладает правом привлекать денежные средства от инвесторов в долевое строительство .

--------------------------------

См.: ст. 2 Закона N 214-ФЗ.

Напомним, что наличие права собственности или права аренды (субаренды) на земельный участок фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним . Таким образом, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным подтверждением наличия соответствующего права застройщика на конкретную дату.

--------------------------------

См.: ст. 131 Гражданского кодекса РФ и статья 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 609 Гражданского кодекса РФ, а также часть 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ.

См.: статьи 7, 8 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Некоторые застройщики оформляют договоры аренды земельного участка, предназначенного под застройку со сроком аренды менее одного года, а затем ежегодно пролонгируют эту сделку на новый срок аренды . При этом для вступления в силу этого краткосрочного договора аренды земельного участка его государственной регистрации не требуется .

--------------------------------

См.: ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ.

Однако долевым инвесторам, вкладывающим инвестиции в земельный участок, оформленный на таком краткосрочном праве аренды, следует иметь в виду, что пролонгация краткосрочного договора аренды со стороны арендодателя - это не его обязанность, а его право.

При таких обстоятельствах есть риск отказа в пролонгации договора аренды на новый срок в период строительства.

--------------------------------

См.: часть 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Поэтому более безопасны инвестиции в проект, где земля оформлена либо на праве собственности на застройщика, либо срок аренды превышает планируемый срок ввода здания в эксплуатацию.

Отметим, что арендатор земельного участка, предоставленного для строительства МКД или иного объекта недвижимости, считается застройщиком, пока не прекращено право аренды земельного участка. Если договор аренды истек и ни одна из сторон сделки не заявила о его прекращении, то в этом случае договор считается пролонгированным на неопределенный срок .

--------------------------------

См.: пункт 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Не вправе привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости лица, владеющие планируемым к застройке земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования и правом пожизненно наследуемого владения . Последнее вещное право устанавливается только в отношении физических лиц, которые статусом застройщика не обладают .

--------------------------------

См.: ст. 20 - 21 Земельного кодекса РФ.

См.: ст. 21 Земельного кодекса РФ.

С 12 июля 2012 года в связи с внесением дополнений в комментируемую правовую норму право на привлечение денежных средств получает застройщик, который обладает правом безвозмездного срочного пользования, полученного от Фонда РЖС в соответствии со специальным Федеральным законом .

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 10.07.2012 N 118-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Безвозмездное срочное пользование отличается от права аренды тем, что за пользование землей с застройщика как пользователя не взимается плата.

В связи с реформой земельного законодательства РФ после 01.03.2015 безвозмездное пользование будет именоваться просто безвозмездным пользованием .

--------------------------------

См.: ст. 20 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Кроме наличия приемлемых прав на застраиваемый земельный участок застройщик обязан для привлечения долевых инвестиций от граждан в строительство здания иметь действующее разрешение на строительство, а также обязан публиковать проектную декларацию, если продает квартиры в новостройках с использованием рекламы .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

В случае отсутствия разрешения на строительство застройщик даже при наличии предусмотренных Законом N 214-ФЗ прав на земельный участок, планируемый для застройки, не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом . Строительство объекта недвижимости при отсутствии разрешения на строительство влечет признание такого незаконно построенного объекта самовольной постройкой .

--------------------------------

См.: ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

До оформления разрешения на строительство застройщик получает в органах местного самоуправления градостроительный план земельного участка , а также на основании показателей градостроительного плана земельного участка разрабатывает проектную документацию и обеспечивает ее государственную экспертизу .

--------------------------------

См.: статья 44 и часть 17 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 48, 49 Градостроительного кодекса РФ.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения соответствующего земельного участка .

--------------------------------

См.: часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

Если земельный участок находится в границах поселения, то разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления соответствующего поселения . Если земельный участок находится на межселенной территории, то разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления соответствующего муниципального района . При этом межселенной территорий считается "территория, находящаяся вне границ поселений" .

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ.

См.: часть 2 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ.

Статья 2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ.

Если образован городской округ и земельный участок, на котором планируется вести строительство, входит в границы городского округа, то разрешение на строительство выдается застройщику уполномоченным органом местного самоуправления городского округа .

--------------------------------

См.: часть 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ.

Форма разрешения на строительство установлена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698. Срок действия разрешения на строительство определяется при его выдаче в соответствии с проектом организации строительства .

--------------------------------

См.: часть 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Теперь рассмотрим несколько подробнее третье необходимое условие, которое застройщику необходимо соблюсти, чтобы привлечь денежные средства от граждан в долевое строительство здания.

Кроме наличия приемлемого права на землю и оформленного разрешения на строительство, застройщик также обязан опубликовать в установленном Законом N 214-ФЗ порядке проектную декларацию. Под проектной декларацией, указанной в комментируемой правовой норме, следует понимать специальный документ, содержащий информацию о застройщике, а также информацию о проекте строительства.

Опубликование, размещение и/или представление проектной декларации регулируются статьями 19 - 21 Закона N 214-ФЗ (см. комментарии к этим статьям).

Вправе ли застройщик при отсутствии проектной декларации привлекать денежные средства в долевое строительство объектов недвижимости от участников долевого строительства?

Как следует из комментируемой статьи, в случае отсутствия опубликованной, размещенной и/или представленной проектной декларации застройщик в любом случае не вправе привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости.

Вместе с тем застройщик вправе не опубликовывать, не размещать и/или не представлять проектную декларацию, если привлечение денежных средств от участников долевого строительства осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением .

--------------------------------

См.: пункт 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ.

Эта юридическая коллизия возникла в результате вступления в силу Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ и изменения редакции части 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ без соответствующей коррективы части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

Учитывая, что противоречащие друг другу правовые нормы части 1 статьи 3 и части 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ имеют равную юридическую силу, приоритет применения имеет наиболее поздняя правовая норма, то есть пункт 2 статьи 19 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, в случае привлечения денежных средств в долевое строительство от граждан без производства, размещения и распространения рекламы застройщик вправе не публиковать, не размещать и/или не представлять проектную декларацию. В этом случае при отсутствии проектной декларации сделка между застройщиком и инвестором по этому основанию недействительной быть признана не может.

Вопросы производства, размещения и распространения рекламы регулируются общими положениями федерального законодательства о рекламе .

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе" и комментарий к статье 19 Закона.

Если застройщик привлекает денежные средства граждан в долевое строительство, осуществляя производство, размещение и распространение рекламы, и при этом не опубликовал в установленном Законом N 214-ФЗ порядке проектную декларацию, то в этом случае инвестор вправе признать сделку недействительной как совершенную под влиянием заблуждения.

В случае признания недействительности договора между застройщиком и инвестором по этому основанию застройщик обязан возвратить инвестору денежные средства, а также уплатить проценты, начисленные в соответствии с пунктом 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Следует обратить внимание, что в связи с внесением изменений в первую часть Гражданского кодекса РФ, вступивших в силу с 01.09.2013, существенно изменилось регулирование положений о недействительных сделках, совершенных под влиянием существенного заблуждения . Новеллы применительно к комментируемой ситуации работают в целом в пользу застройщика.

--------------------------------

См.: ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Во-первых, сделка не может быть признана недействительной, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки .

--------------------------------

См.: пункт 4 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

То есть многое будет зависеть от предмета заблуждения инвестора. Суд будет обязан по заявлению ответчика (застройщика) установить предмет заблуждения, а в случае согласия застройщика на сделку с учетом предмета заблуждения истца отказать в иске инвестору. При этом сделка сохраняет юридическую силу, но уже на новых условиях, утвержденных судом, учитывающих исходное заблуждение инвестора.

Во-вторых, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон .

--------------------------------

См.: пункт 5 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Что такое "обычная осмотрительность"? Определения этому понятию ни в законе, ни в судебной практике мы пока не имеем. То есть установление факта наличия "обычной осмотрительности" отнесено законом на субъективное усмотрение суда. Между тем это один из ключевых факторов, который может быть положен в основу судебного решения об отказе в иске о признании недействительности сделки, совершенной вод влиянием заблуждения.

Окончательный ответ на этот вопрос даст будущая судебная практика. Но уже сейчас мы видим, что эта поправка в Гражданский кодекс РФ создает высокую долю субъективного усмотрения судьи при разрешении этого спора. То есть указанную новеллу нельзя признать эффективной нормой материального права.

В-третьих, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств .

--------------------------------

См.: пункт 6 ст. 178 Гражданского кодекса РФ.

Что это означает применительно к нашей ситуации? Теперь если застройщик докажет в суде, что инвестор знал или должен был знать о наличии заблуждения, то в иске о возмещении реального ущерба может быть отказано.

Следует подчеркнуть, что "намеренное" заблуждение инвестора по закону исключает право на возмещение реального ущерба, но не отменяет право инвестора на реституцию по недействительной сделке . Иными словами, инвестор в этом случае лишается права на возмещение реального ущерба, причиненного сверх суммы сделки, подлежащей возврату инвестору застройщиком по реституции.

--------------------------------

См.: ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

В практике довольно часто возникают ситуации, когда долевые инвесторы финансируют строительство застройщику, который либо не обладает необходимыми правами на застраиваемый участок, либо не имеет действующего разрешения на строительство. Необходимо подчеркнуть, что объект недвижимости, построенный без разрешительной документации или при отсутствии прав на застраиваемый участок, квалифицируется как самовольная постройка .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных законом .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Обратим внимание, что на первый взгляд исходя из статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано застройщиком, у которого в пользовании застроенный участок находится на праве аренды.

Однако Верховный Суд РФ указал в одном из своих обзоров следующее:

"Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа" .

--------------------------------

См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

Как видим, несмотря на положения пункта 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ застройщик, имея участок на праве аренды при отсутствии разрешительной документации на застройку участка, в некоторых случаях вправе легализовать построенную на нем самовольную постройку и оформить на нее свое право собственности.

Вместе с тем Верховный Суд РФ признает право за долевыми инвесторами на признание в судебном порядке права собственности на объект своих инвестиций , что в ситуации с самовольной постройкой противоречит положениям ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Ведь долевые инвесторы не обладают ни правом собственности, ни правом аренды на застроенный самовольной постройкой участок, то есть не являются теми лицами, в пользу которых законодатель допускает легализацию самовольной постройки. Выявленная коллизия может быть решена путем внесения поправок в статью 222 Гражданского кодекса РФ и в комментируемый Закон N 214-ФЗ.

--------------------------------

См.: пункт 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

При рассмотрении другого дела Верховный Суд РФ фактически указал, что нельзя легализовать самовольную постройку на земельном участке, который не предоставлялся арендатору для целей строительства, даже если застройщик обладает правом аренды такого участка .

--------------------------------

Определение Верховного Суда от 25.09.2014 по делу N А65-6880/2013 (N 306-ЭС14-1218).

2. В части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ законодатель определил требования и ограничения к привлечению денежных средств граждан в строительство многоквартирного дома.

Для применения комментируемой правовой нормы необходимо наличие в совокупности следующих обстоятельств:

- привлекаются денежные средства от граждан в строительство многоквартирного дома;

- многоквартирный дом находится в процессе строительства и не введен в эксплуатацию;

- после исполнения сделки у гражданина должно возникнуть право собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном доме;

- лицо, привлекающее денежные средства, не является застройщиком по смыслу комментируемого Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: комментарий к статье 2 Закона N 214-ФЗ.

Часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ не распространяется на привлечение застройщиками денежных средств юридических лиц (инвесторов).

Право, указанное в части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ, возникает только у застройщиков, отвечающих требованиям Закона N 214-ФЗ . Лица, не имеющие на праве собственности или аренды (субаренды) или права безвозмездного срочного пользования (полученного от Фонда РЖС) на планируемые к застройке земельные участки, не вправе привлекать денежные средства граждан.

--------------------------------

См.: определение термина "застройщик" в статье 2 Закона N 214-ФЗ.

Комментируемая правовая норма применяется только к строящимся (создаваемым) многоквартирным домам. Если многоквартирный дом введен в эксплуатацию , то эта правовая норма не подлежит применению.

--------------------------------

См.: статья 55 Градостроительного кодекса РФ.

Наконец, привлечение денежных средств от граждан при наличии всех вышеуказанных обстоятельств осуществляется исключительно на основании договора участия в долевом строительстве . Этот договор является особым видом договоров, не предусмотренным Гражданским кодексом РФ, но имеющим практически все существенные признаки договора строительного подряда .

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.11.2008 N Ф04-6990/2008(15895-А03-31).

См.: статьи 708 и 740 Гражданского кодекса РФ.

В юридической практике возникает вопрос, как квалифицировать договоры между застройщиком и инвестором, заключенные с нарушением комментируемой нормы. Например, от имени застройщика выступает лицо, которое не оформило разрешение на строительство или не имеет прав на планируемый к застройке земельный участок. Если до 01.09.2013 такие сделки можно было квалифицировать как ничтожные, то после 01.09.2014 такие сделки следует квалифицировать как оспоримые - в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ . То есть они сохраняют юридическую силу, пока не оспорены в судебном порядке со стороны инвестора .

--------------------------------

Примечание: дата изменения правил ГК РФ о недействительности сделок.

См.: ст. 168 ГК РФ в редакции, действующей с 01.09.2013.

См.: комментарий к статье 4 Закона и ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В случае признания таких сделок в судебном порядке недействительными применяется реституция, то есть возврат сторонами такой сделки друг другу всего полученного по ней . Срок исковой давности по иску о признании недействительности оспоримой сделки составляет один год .

--------------------------------

См.: пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.

Если застройщик заключил с инвестором вопреки требованиям Закона N 214-ФЗ не договор участия в долевом строительстве, а другой договор, то такая сделка по Закону N 214-ФЗ считается оспоримой и может быть признана недействительной в судебном порядке по иску инвестора .

--------------------------------

См.: пункт 2 и 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

3. Комментируемой правовой нормой регулируются финансовые последствия привлечения денежных средств от граждан в строительство многоквартирных домов лицами, не имеющими на это права.

Законодатель установил, что такие лица обязаны по требованию граждан возвратить им все полученные денежные средства и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в двойном размере .

--------------------------------

См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Размер процентов определяется учетной ставкой банковского процента, действующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения.

Подчеркнем, что к искам о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, основанным на комментируемой правовой норме Закона N 214-ФЗ, суды в некоторых случаях могут применять статью 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшать размер взыскиваемых процентов исходя из фактических обстоятельств конкретного судебного дела .

--------------------------------

См.: пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 N 13/14.

Сверх суммы процентов за пользование чужими денежными средствами по закону допустимо взыскивать убытки в части, превышающей сумму начисленных процентов.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Кроме того, в состав убытков входят неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы .

--------------------------------

См.: статья 15 Гражданского кодекса РФ.

Практика возмещения убытков разъясняется в пунктах 10, 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8.

Обратим внимание, что если между застройщиком и инвестором вопреки требованиям Закона N 214-ФЗ не заключен договор участия в долевом строительстве, а денежные средства в долевое строительство привлечены по другой сделке, то судом при разрешении спора может применяться комментируемая норма. Так, при рассмотрении одного из дел суд указал, что ответчик (застройщик), который привлек денежные средства от гражданина в долевое строительство по предварительному договору купли-продажи квартиры, несет перед ним ответственность за возврат средств и процентов, а также за возмещение убытков. Поскольку было установлено, что продавец не имел цели приобретения квартир в строящемся доме в свою собственность, а имел цель привлечения денежных средств в строительство многоквартирного дома, иск гражданина о возврате средств и уплате процентов был удовлетворен. Кроме этого, также было удовлетворено исковое требование о возмещении морального вреда .

--------------------------------

См.: пункт 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

При рассмотрении другого дела суд подчеркнул, что привлечение денежных средств от гражданина в долевое строительство многоквартирного дома по договору займа или путем выдачи векселя нарушает права потребителя, а также противоречит требованиям комментируемой правовой нормы Закона N 214-ФЗ. В этом случае также с ответчика была взыскана сумма займа, а также проценты в двойном размере, начисленные на нее за весь период ее использования .

--------------------------------

См.: пункт 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

Необходимо подчеркнуть, что Высший Арбитражный Суд РФ в этом вопросе занял несколько иную позицию. Так, при рассмотрении одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ, в частности, подчеркнул следующее:

"Судами установлено, что договор инвестирования, на основании которого ответчиком были привлечены денежные средства Филипас Е.В., является незаключенным ввиду несогласованности сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также отсутствия его государственной регистрации в соответствии с требованиями статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве.

При этом у судов не было оснований считать доказанным факт того, что у ответчика отсутствовало право на привлечение денежных средств третьего лица для строительства, что является условием для применения ответственности, предусмотренной частью 3 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве, и взыскания процентов в двойном размере" .

--------------------------------

См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 2009 г. N 2238/07.

С учетом того, что Высший Арбитражный Суд РФ фактически в 2014 году прекращает свою деятельность, можно уверенно прогнозировать, что в практике судов будет приниматься за основу подход Верховного Суда РФ, указанный выше.