ВИДЫ ОТЧУЖДЕНИЯ

Условия современной жизни так сложны, что мы можем указать лишь на очень немногие случаи, когда имеет место отчуждение собственности. Мы кратко опишем такие важные сделки, как.

Пр о д а ж а. Продажа как недвижимости, так и движимости представляет собой безусловную передачу прав продавца на предмет сделки за встречное удовлетворение, определяемое в деньгах и известное под названием «цены». Продажа является, вероятно, самым распространенным видом отчуждения, она может быть совершена в отношении всех родов собственности. Кроме того, она настолько широко известна, что не нуждается в подробном объяснении. Необходимо только напомнить чИтателяМ'Неюристам, что хотя «продажа» описывается как единая сделка, но фактически она распадается на две сделки, именно:

Соглашение о продаже, которое, в случае недвижимости, является порой весьма сложным делом и

Передача собственности, которая, опять-таки в случае недвижимости и даже в случае things in action («иму- ществ в долгах»), требует значительных формальностей, хотя при продаже некоторых видов движимости такая передача вытекает автоматически из заключения соглашения о продаже. Кроме того, надо указать, что помимо специальных видов договоров продавец земли и, вероятно, продавец things in action не берет на себя ответственности за титул в отношении предмета продажи, помимо обязательства не нарушать его самому, а также (за редкими исключениями) не принимает ответственности за условия, относящиеся к этому титулу: НО продавец товаров гарантирует, что он имеет право продать и что вследствие этого покупатель будет спокойно владеть товарами; он гарантирует также, что качество покупаемых товаров будет соответствовать условиям соглашения о продаже.

Поэтому, вероятно, для читателя из широкой публики самый интересный правовой вопрос в связи с продажей заключается в том, что произойдет, если продавец, хотя и действующий вполне добросовестно, фактически продаст что- нибудь, ему не принадлежащее.

Оставим в стороне вопрос об обратном требовании к продавцу, что зависит, как мы видели, от пределов его гарантии в отношении титула проданной собственности. Покупатель собственности, не принадлежащей продавцу, подлежит действию 'Следующей общей нормы английского права: «Никто не может дать того, чего он не имеет» (Nemo det quod non habet). Иными словами, покупатель должен ?вернуть собственность ее настоящему собственнику. Это правило несомненно жестко для честных покупателей, заплативших свои деньги, ?но такс во правило, и оно не так неразумно, как это первоначально кажется. В конце концов, собственник, утративший свою собственность, заслуживает сочувствия не меньше, чем честный покупатель. Это правило относится как к недвижимости, так и к движимости.

Однако, имеется несколько характерных исключений из; правила: Nemo det quod non habet. Прежде всего, как уже было упомянуто, одной из особенностей оборотных документов является то условие, что так называемый «правильный держатель», т. ?е. лицо, которое приняло все меры предосторожности и добросовестно приобрело за встречное удовлетворение подобный документ, находящийся в обороте, приобретает титул, который не ослабляется недостаточностью титула того лица, у которого оно этот документ приобрело. Во-вторых, как ?мы тоже уже указывали, лицо, добросовестно получающее за встречное удовлетворение ходячую монету королевства, банкноты или казначейские билеты, приобретает вместе с тем титул на них и может их сохранить, даже если обнаружится, что они фактически были украдены. В-третьих, если продавец товаров позволит покупателю овладеть этими товарами или представляющими их распорядительными документами без получения цены, или если покупатель товаров допустит, чтобы они остались во владении продавца после уплаты им цены, и сторона, владеющая товарами, продаст их добросовестному третьему лицу, которое считает, что продавец имел право их продавать, то это третье лицо получает право на товары, несмотря иа притязания прежнего продавца или покупателя.

Подобное же исключение представляет тот случай, когда собственник товаров доверит их «торговому агенту» или комиссионеру для хранения, а последний ошибочно продаст товары покупателю bona fide. Эти исключения относятся до известных пределов не только к покупателям в обычном смысле этого слова, но и к залогополучателям.

В-четвертых, если в порядке регистрации прав на недвижимость покупатель bona fide приобретает право на основании зарегистрированного акта распоряжения, причем все требуемые формальности будут соблюдены, то он получает титул в пределах, указанных в зарегистрированном акте передачи.

Но самое интересное исключение и,з общего правила представляет собой, вероятно, случай, известный под названием «продажи на открытом рынке». Он является любопытным пережитком тех дней, когда продажа на открытом рынке была единственным признанным способом отчуждения тоьаров. Конечно, это исключение не относится к недвижимости и things in action. Но если кто-нибудь добросо вестно приобретает ка рынке в установленные дни и часы товары того рода, для которых предназначен этот рынок, то он получает титул на эти товары, даже, если продавец этого титула не имел. Это исключение не относится к притязаниям короны; в отношении лошадей должны быть проделаны некоторые особые формальности. Кроме того, если товары были фактически крадеными и прежний собственник добьется осуждения вора, то суд вынесет постановление о возвращении этому собственнику товаров со дня вынесения обвинительного приговора. Таким образом, убыток падет на фактического держателя товара в день осуждения вора. Но, помимо этих ограничений, правило об открытом рынке предоставляет настоящую защиту добросовестным покупателям. Любопытно расширительное толкование этого правила, которое заключается в том, что все магазины в лондонском Сити считаются в часы торговли открытым рынком в отношении тех товаров, которыми они официально торгуют.

Надо, однако, хорошо запомнить, что привилегия открытого рынка относится только к продажам, совершенным владельцами магазинов.

А р е н д а. Об аренде было достаточно сказано к одной из предшествующих глав. При своем большом практическом значении аренда интереенг для лиц, изучающих историю права, как пример пережитков важного принципа держания, который некогда господствовал в английском зе- мелоном праве. Арендное имение является производным от ямения высшего ранга, собственник которого формально является «господином» арендатора; последний держит имение на условии службы, которая в настоящее время приняла денежную форму арендной платы. Старое право самопомощи (Law of Distress), т. е. право захватить имущество арендатора, чтобы заставить его выполнить свою службу, которая является отличительным признаком взаимоотношений лорда и вассала, продолжает применяться к арендным имениям, хотя страх, который это право наводило, в значительной степени отпал. Интересно, что суды общего права, как уже было сказано, начали признавать аренду видом держания не ранее XV века.

Залог. Ранее было оказано о соперничестве общего права и права справедливости в этом практически важном вопросе; решительная победа права справедливости привела iк определению современного залога, как передачи вещного нрава в отношении вещи любого рода для обеспечения уплаты денег или их эквивалента. В подавляющем большинстве случаев залог связан с денежным займом; но обеспеченный залогом долг ?отличается от обычного долга тем, что он создает не простое личное обязательство должника, а вещное право (proprietary interest) на заложенную вещь.

До недавнего времени в случае формального залога недвижимости эта операция совершалась путем передачи заемщиком или залогодателем своей собственности на недвижимость заимодавцу или залогополучателю с оговоркой, что шри уплате денег и процентов в назначенный день залогопо- лучатель вернет собственность залогодателю. Как мы видели, право справедливости позволяло залогодателю в лю- •бой момент выкупить недвижимость (права залогодателя неизменны), независимо от того, сколько, времени прошло с назначенного дня, путем уплаты капитального долга с процентами и издержками, наросшими до дня уплаты.

Но что касается недвижимости, то новый Акт о праве ^собственности установил, что залог ее по общему праву может быть создан только путем выделения в пользу залого- получателя срочного владения из права собственности или субарендного имения из арендного имения. Сроки таких владений могут быть и обычно бывают очень длительными (две и даже три тысячи лет в случае залога права собственности); естественно, что они не предполагают арендной платы или выполнения тягостных условий со стороны залогополу- чателя — арендатора. Но, конечно, в случае залога арендованного имения срок залога не может превышать срока, на который аренда предоставлена залогодателю.

Подробности носят слишком технический характер и потому не могут здесь обсуждаться. Но серьезное изменение, внесенное в правовом отношении Актом о праве собственности, заключается в том, что не только первый залого- получатель (что было невозможно до принятия этого Акта), и последующие залогополучатели, но и залогодатели могут иметь права на ту же недвижимость (legal estate). Вместе с тем при выкупе залога исчезает необходимость в обратной передаче недвижимости залогополучателем, так как по истечении срока залога залоговые отношения перестают обременять недвижимость. Кроме того, благодаря новому Акту, простое обременение по общему праву, приводящее в основном к тем же следствиям, что и срочный залог, может, как было объяснено, заменять формальный залог; в то же время возможны старые виды залогов и обременений, основанные на праве справедливости, при которых имение по общему праву остается за залогодателем.

Взаимные права залогодержателя и залогодателя на недвижимость тщательно регулируются этим Актом. Права первого, хотя и обширные, точно ограничены теми пределами, которые определяются необходимостью для него охранять и реализовать свое обеспечение, но залогодатель продолжает все время рассматриваться как действительный собственник. Примечательно также, что в то время, как предусмотренные законом права залогодержателя могут быть отменены условиями залога, такие права залогодателя (за исключением: права давать аренды) не могут быть отменены.

Заклад материальной движимости отличается от залога недвижимости, так как он передает только владение и не прив эдит к переходу собственности. Но закладодержатель (т. е. обыкновенный владелец ссудной кассы) имеет право продать заклад, если долг не уплачен; однако, он не имеет прав, вытекающих из запрещения выкупа за пропуском срока и превращающих залогодержателя недвижимости в безусловного собственника заложенного имения.

Может быть стоит отметить, что в отличие от правил продажи недвижимости и «имуществ в долгах», при залоге недвижимости залогодатель (заемщик) гарантирует свой титул на недвижимость, которую он дает в залог. Если это и не составляет твердой нормы права, то во всяком случае неизменная практика требует заключения им соответствующего договора. Но этот пункт не столь важен, поскольку залогодатель за исключением очень редких случаев, остается личноответственным за уплату обеспеченного залогом долга, независимо от того, что произошло с его недвижимостью. Вчинят ли против него иск из гарантий титула или иск из займа — для него более или менее безразлично.