ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ, ОПИРАЮЩИЕСЯ НА ОБЩЕЕ ПРАВО (LEGAL ESTATES AND INTERESTS IN LAND)

Термин «estate» (имение) и «interest» в отношении недвижимости не являются синонимами. Всякий estate является видом interest, но не всякий interest является видом estate. Только такие права (interests), которые дают владение землей или хотя бы право на получение арендной платы у срочного держателя, представляют собой estates; они соответствуют описанным выше «corporeal hereditaments».

имение с безусловным правом собственности и владения (estate in fee simple absolute in possession) и 2) срочное безусловное право владения (a term of years absolute).

Имение с безусловным правом собственности и владения. Имением на правах простого феода (fee simple) было по общему праву имение, пожалованное господином своему вассалу для свободного держания, которое могло переходить к наследникам вассала ad infinitum. Когда знаменитый статут Quia Emptores окончательно признал в 1290 г. право свободного отчуждения таких имений, то имения, состоявшие на праве простого феода, превратились фактически в полную собственность и могли возвращаться к господину, предоставившему их, или к его наследнику только как выморочное имущество («escheating») :при отсутствии прямых и боковых наследников у держателя, «испомещенного» (seised) на этой земле. До тех пор, пока землю нельзя было завещать, такие случаи были нередки.

Так как теперь невозможно обязывать имения в форме простого феода новыми службами и возлагать на них новые платежи и так как учение о выморочном имуществе упразднено Актом об администрировании имуществ, то простые феоды перестали быть в каком бы то ни было отношении, кроме названия, держаниями и могут быть определены как полная и неограниченная сроком земельная собственность. Надо отметить, что простой феод должен быть «безусловным» и находиться «во владении» для того, чтобы считаться имением, опирающимся на общее право (legal estate). Вследствие отсутствия, повидимому, всяких попыток определить выражение «безусловный» (absolute), имеющее несколько неясный характер в связи с простым феодом, нам не ясно значение, которое придает ему Акт о праве собственности ^Law of Property Act). Но, если читать между строк другого раздела, то мы обнаружим, что учреждение простого феода в предвидении какого-то случая, который может и не наступить, или какой-нибудь возможности, не создает имения на «правах безусловного простого феода»; потому такое имение не будет имением, опирающимся на общее право (legal estate), за исключением одного или двух специально оговоренных случаев. Требование наличия права «владения» исключает выжидательные права, но предполагает получение арендной платы и доходов от срочного держателя. Поэтому, если X, собственник на праве простого феода, предоставит за арендную плату аренду на двадцать один год Y, который фактически будет держателем, то все же будет считаться, что X является «владельцем», потому что он правомочен получать арендную плату от Y. Все этр находится в строгом соответствии с феодальными принципами.

Относительно полномочий собственника, имеющего права простого феода, можно ограничиться немногими замечаниями. Вообще говоря, он может делать с землей, что ему угодно в пределах законов, действующих в интересах общества в целом, как, например, закона против зловредности, и с учетом всех других прав на землю, как права проезда или права на выгон скота, предоставленного фактически им самим или его предшественниками по титулу.