Вещные права, обусловленные территориальными границами объекта недвижимости
Границы земельного участка. По общему правилу вещные права собственника на земельный участок устанавливаются в пределах территориальных границ этого участка. Таким образом, объем правомочий в отношении земельного участка ограничен физическим размером соответствующего объекта недвижимости.
Рань- ше было принято считать, что собственнику земельного участка принадлежит все, что находится под поверхностью «до самого центра земли» и над поверхностью «до самых небес», но после изобретения аэроплана право собственности на воздушное пространство стало неосуществимым[2229].Строения, расположенные на земельном участке. Все строения, здания и сооружения, расположенные на земельном участке, являются частью этого объекта недвижимости. В состав недвижимого имущества также включаются все движимые веши, присоединенные к зданиям или строениям, которые принято называть «постоянными принадлежностями недвижимости» [fixtures]. Персональное имущество считается движимым до момента его присоединения к зданиям или строениям, но как только движимые веши становятся постоянными принадлежностями недвижимости, они немедленно включаются в состав реального (недвижимого) имущества. Например, рулон коврового покрытия является движимой вещью до тех пор, пока это ковровое покрытие не настелено на пол. Как только свернутое в рулон ковровое покрытие будет разрезано на части и прибито гвоздями к поверхности пола, оно становится постоянной принадлежностью этого здания[2230].
Пространство внутри зданий: кондоминиумы. Вешные права на недвижимость не ограничиваются правом собственности на землю и здания, а могут также включать право собственности на пространство внутри зданий. Здание можно разделить на отдельные блоки — «кондоминиумы» [condominiums], каждый из которых является самостоятельным объектом права собственности. Собственникам принадлежит пространство между внутренними стенами блоков и доля в праве собственности на обшее имущество здания, поскольку они являются членами ассоциации собственников жилья, которой принадлежит все здание.
Поскольку кондоминиумы получили большое распространение, ниже мы рассмотрим их более подробно вместе с близким по содержанию институтом «кооперативной собственности»[2231].Вещные права, обусловленные временными рамками
Бессрочное непрерывное право собственности. Безусловное право собственности действует непрерывно в течение неопределенного периода времени.
Вещные права с ограниченным сроком действия. Право владения арендованным имуществом прекращается по истечении срока аренды. В этот момент вешное право арендатора «возвращается» к собственнику имущества. В большинстве случаев договор аренды имущества для ведения коммерческой или иной предпринимательской деятельности заключается на определенный срок (и иногда предусматривает возможность продления), так же как и договор найма жилых помещений.
Вещные права с возобновляемым сроком действия. Несмотря на то, что в большинстве договоров аренды указан предельный срок действия договора, широкое применение получила практика «периодически возобновляемой» аренды. Такой договор заключается на определенный срок, по истечении которого договор автоматически продлевается на такой же срок, если ни одна из сторон не предупредила другую сторону о намерении прекратить договор аренды. Таким образом, договор «помесячной» аренды заключается сроком на один месяц, но каждый месяц он возобновляется автоматически в отсутствие уведомления одной из сторон о прекращении аренды. Многие годами снимают жилье на условиях помесячной аренды.
Пожизненное право на недвижимое имущество, прекращающееся со смертью владельца. Пожизненное право на недвижимое имущество — это право лица владеть этим имуществом при жизни, прекрашаюшееся в момент смерти владельца. После смерти владельца недвижимости соответствующее вещное право возвращается к цеденту или по его желанию переходит к другому лицу, указанному в соответствующем правоустанавливающем документе. По общему правилу, право пожизненного владения недвижимым имуществом может свободно передаваться любому лицу.
Однако основополагающий принцип передачи прав на имущество состоит в том, что цедент вправе передать другому лицу вещные права только в пределах его собственных правомочий. Другими словами, право пожизненного владения недвижимым имуществом прекращается со смертью лица, передавшего другому лицу право на это имущество. По этой причине право пожизненного владения недвижимостью практически не имеет коммерческой ценности. Тем не менее правом пожизненного владения недвижимостью довольно часто пользуются пожилые люди, решившие продать или подарить свой дом взрослым детям, оставив за собой право пожизненного проживания в нем[2232].Будущие вещные права. Будущим называется вещное право, которое возникает в какой-то момент в будущем. Владелец будущего вещного права в настоящий момент не владеет соответствующим имуществом, а лишь имеет право начать владеть этим имуществом в определенный момент в будущем. Будущие вещные права являются подлинными вещными правами в том смысле, что они могут переходить к другим лицам по наследству или иным способом. Простым примером будущего вещного права является описанное выше возвратное право арендодателя, которым он обладает в течение срока договора аренды. У арендодателя есть право на обратный переход арендованного имущества, но воспользоваться этим правом и снова вступить во владение имуществом он сможет только по истечении срока договора аренды. Другим примером служит «выжидательное право» собственника недвижимого имущества, которое является объектом только что рассмотренного права пожизненного владения.[2233]
Вещные права с прерывным сроком действия: право владения в режиме разделения времени [time-share properties]. Вещное право с прерывным сроком действия предоставляет собственнику право ежегодно владеть этим имуществом в течение определенного периода времени. Например, лицо может приобрести право владения в режиме разделенного времени квартирой в кондоминиуме, расположенном в горнолыжном курорте, и ежегодно в течение третьей недели января пользоваться этой квартирой. Квартиры в таких кондоминиумах продаются уже меблированными, а эксплуатацией здания занимается застройщик. Собственники квартир вправе обмениваться между собой сроками владения имуществом'.