Кондоминиумы

В начале главы мы уже рассматривали базовую концепцию кондоминиума. Кондоминиумом называется здание, которое разделено на отдельные «блоки» и в котором пространство между внутренними стенами каждого блока принадлежит разным собственникам.

В США правовое регулирование деятельности по созданию или строительству кондоминиумов отнесено к компетенции властей штатов. По общему правилу законодательство штатов предусматривает оформление и регистрацию в службе регистрации правоустанавливающих документов всей документации кондоминиума, включая главный правоустанавливающий документ на здание, внутренние акты ассоциации собственников жилья и разбивочный план кондоминиума. Эти документы должны содержать описание квартир и обшего имущества здания, правила, регулирующие деятельность ассоциации собственников жилья, и ограничения по использованию жилой площади. Собственники квартир обязаны соблюдать установленные ограничения и правила, которые могут содержать детализированные предписания.

Кондоминиумы можно создавать на базе уже существующих многоквартирных домов или проектировать и строить заново для целей совместного владения. При этом кондоминиумы могут использоваться для размещения и жилых помещений, и офисов, для застройки пустующих земель или для создания домов отдыха, в которых владение квартирами может осуществляться в режиме разделения времени.[2282]

Жилищные кооперативы

«Кооперативной» называется такая форма собственности на недвижимое имущество, при которой собственнику принадлежит не конкретное пространство, которое он занимает, а доля в вещном праве на все здание или комплекс. Отсутствие у лица права собственности на конкретное пространство, которое он занимает, является принципиальным различием между кооперативом и кондоминиумом. Право собственности на здание принадлежит организации (как правило, корпорации). Частному лицу принадлежит лишь доля имущества этой организации, обычно в виде акций корпорации. Квартиры сдаются индивидуальным «собственникам» на длительный срок по договору аренды. Этот вид аренды, именуемый «частнособственнической арендой», предоставляет арендаторам столь широкие права пользования недвижимостью, что, по сути, они совпадают с правом собственности на квартиру в кондоминиуме. Тем не менее корпорация существенно ограничивает права собственника по продаже акций корпорации или сдаче квартиры в субаренду: для этого собственнику необходимо заручиться согласием организации и получить ее одобрение в отношении кандидатуры покупателя.

Может показаться, что между кондоминиумами и жилищными кооперативами, несмотря на разницу в организационно-правовом статусе, очень много общего. Однако на деле между ними существуют значительные различия. Собственники квартир в кондоминиумах самостоятельно занимаются оформлением ипотечного кредита и покупкой жилья, как если бы они покупали любую другую недвижимость. Собственник жилья в кондоминиуме обязан платить проценты по ипотечному кредиту, налоги и членские взносы в ассоциацию собственников жилья только за свою квартиру, а в случае неуплаты процентов, санкции банка, лишившего собственника права выкупа закладной, распространяются только на его квартиру. А финансирование жилищных кооперативов осуществляется путем выделения единого ипотечного кредита под проект. Поэтому все собственники кооперативного жилья несут ответственность за уплату процентов по единому кредиту. Если некоторые из собственников кооперативного жилья не могут по какой-либо причине вносить свою долю кооперативных платежей, остальные собственники обязаны выплатить долю неплательщиков. В случае неуплаты процентов по закладной, здание целиком переходит к банку-кредитору.