§ 2.2 Субъекты жилищного правоотношения по договору коммерческого найма

ГК РФ устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма жилого помещения).

Понятно, что помимо наймодателя в правоотношениях по договору коммерческого найма участвует наниматель и лица, постоянно проживающие с ним. Особенности правового статуса указанных лиц будут нами рассмотрены по той же схеме, которая применялась при исследовании субъектов по договору социального найма жилого помещения

Думаем, что особое внимание следует уделить понятию «граждане, постоянно проживающие с нанимателем», их отличию от членов семьи в договоре социального найма, условиям признания других граждан в качестве лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

В ГК РФ заложены понятия «наниматель и постоянно проживающие с ним граждане» (ст. 677 ГК РФ). Какое значение в эти понятия вложил законодатель: проживающие постоянно в жилом помещении рядом с нанимателем, или вместе с нанимателем, «совместно» (п. 3 ст. 677 ГК РФ) в жилом помещении? Если обратиться к лингвистическому толкованию, то наречие «вместе» означает в соединении, в общении с кем-нибудь; «совместный» — осуществляемый вместе, общий; наречие «рядом» — один подле другого, по соседству, около кого- нибудь. Наличие синонима к словам «совместный» и «вместе» — «общий» — свидетельствует об отсутствии дистанции, заложенной в понятии «рядом».

Учитывая, что в главе 35 ГК РФ, регулирующей «Наем жилого помещения», законодатель отсылает к нормам жилищного законодательства (ст.

При этом ГК РФ не требует, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство, не устанавливает никаких критериев для определения этого круга лиц. По существу, их определяет сам наниматель, но для того, чтобы лицо, проживающее с ним, подпадало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре коммерческого найма жилого помещения (либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока действия). По смыслу ст. 679 ГК РФ последующее вселение лиц, не включенных в первоначальный договор найма, требует соблюдения дополнительных условий: согласие наймодателя, нанимателя и каждого постоянно проживающего с последним; соблюдение требований о норме жилой площади на одного человека; внесение изменений в первоначальный договор найма, дополняющих перечень вновь прибывшими лицами для постоянного проживания с нанимателем. Положение несовершеннолетних закон обоснованно охраняет посредством возможности вселять детей по желанию их родителей (либо одного из них) без согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц: «при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется» (ст. 679 ГК РФ).

В. Н. Литовкин полагает, что отказ от понятия «члена семьи нанимателя» при регулировании отношений коммерческого найма и замена его категорией «лица, совместно с нанимателем проживающие» - это отказ от европейского типа семьи и замена его неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих, не связанных между собой кровно-родственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве одного сообщества»[197].

Как справедливо отмечает С.В. Вишневская, есть основания возразить некоторым положениям приведенного выше высказывания, поскольку, во-первых, лица, совместно проживающие с нанимателем, законом не наделены полнотой жилищных прав и обязанностей. Во- вторых, круг данных лиц не является случайным. Он определяется соглашением между наймодателем и нанимателем и находит закрепление в договоре. В-третьих, помимо потребительской цели, перед данным договором стоит цель удовлетворения коммерческого интереса наймодателя. Для него, как правило, важно, чтобы противостоящая ему сторона должным образом выполняла все условия соглашения[198].

Ю.К. Толстой считает, что к «лицам, постоянно проживающим с нанимателем, в подавляющем большинстве случаев как раз и относятся члены семьи, хотя круг тех и других может и не совпадать». Поэтому он предлагал, чтобы правила ст. 53 ЖК РСФСР (ныне п. 1 ст. 69 ЖК РФ) применялись и к договору коммерческого найма жилого помещения[199] [200].

С данным предложением трудно согласиться, поскольку круг граждан, относящихся к членам семьи нанимателя, определяются законом - п. 1 ст. 69 ЖК РФ, а граждан, совместно проживающих с нанимателем, - соглашением сторон договора коммерческого найма жилого помещения. Только граждане, указанные в договоре как постоянно проживающие с нанимателем, приобретают равное с ним право пользования жилым помещением. Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, перечисленные в качестве таковых в п. 1 ст. 69 ЖК РФ, так и иные граждане. Нормы жилищного законодательства не могут быть применимы к договору коммерческого найма также и потому, что за различной терминологией, используемой законодателем для обозначения лиц, приобретающих право пользования жилым помещением по договору социального и коммерческого найма, стоит различие между их правовым статусом по существу.

Некоторые авторы, например, И. Л. Черкашина, считают, что в основе подхода законодателя к объединению членов семьи и иных лиц в субъектов договора коммерческого найма с одинаковыми правами, обязанностями, ответственностью в рамках договора найма, без учета родственных связей, лежат те радикальные изменения в экономической и социальной жизни общества, которые повлекли за собой ослабление, а в известной степени и распад семейных и родственных

-3

связей .

Сразу же нужно оговориться, что объем прав субъектов права пользования жилым помещением по договору коммерческого найма гораздо уже, чем у нанимателя и членов его семьи по договору социального найма. Такой вывод можно сделать путем сопоставления соответствующих норм ГК РФ и ЖК РФ. Например, наниматель и постоянно проживающий с ним гражданин по договору коммерческого найма не обладает правом обмена или замены занимаемого им жилого помещения, заключения единого договора при объединении в одну семью, на предоставление другого жилого помещения при расторжении договора, а также на приватизацию жилого помещения.

Как было отмечено ранее, договор коммерческого найма жилого помещения является срочным, т. е. заключается на срок до пяти лет, в отличие от договора социального найма. Причем по сроку договор коммерческого найма жилого помещения бывает краткосрочным (заключается на срок до одного года) либо долгосрочным (заключается на срок от одного года до пяти лет). Значение этой классификации заключается в том, что наниматель по краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения лишается некоторых прав.

В частности, это право на указание в договоре граждан в качестве постоянно проживающих (ст. 679 ГК РФ), временных жильцов и поднанимателей (ст. ст. 680, 685 ГК РФ), преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ), право на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ), право на льготный годичный срок, отводимый судом для устранения нарушений, послуживших основанием для предъявления иска наймодателем о расторжении договора. Однако положение о лишении нанимателя всех вышеперечисленных прав по краткосрочному договору коммерческого найма является диспозитивным, т. е. они могут быть сохранены за нанимателем, если об этом есть указание в самом договоре.

С учетом изложенного более выгодным для наймодателя видится заключение краткосрочного договора, а для нанимателя долгосрочного.

Гл. 35 ГК РФ в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по договору, отсюда вытекает положение о том, что в правах и обязанностях нанимателя и граждан постоянно с ним проживающих не наблюдается абсолютного равенства так же, как и в договоре социального найма между нанимателем и членами его семьи.

Причем п. 2 ст. 677 ГК РФ устанавливает положение, в силу которого граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Невольно возникает вопрос: как соотносятся понятия «права по пользованию жилым помещением», которыми обладает гражданин, постоянно проживающий с нанимателем и «права, вытекающие из договора», принадлежащие нанимателю. Правомочие пользования - одна из составляющих права собственности определяется как юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления[201] [202] (если речь идет о жилом помещении, то полезные свойства из него извлекаются путем проживания в нем). Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Некоторые авторы применительно к жилому помещению право пользования вполне справедливо формулируют как право проживать в нем. Причем право проживания определяется как принадлежащее гражданину субъективное вещное право владеть и

пользоваться для личного проживания жилым помещением (его ча-

2

стью), принадлежащим на праве собственности другому лицу . Исходя из определения, право пользования и право проживания понятия тождественные, но при этом следует подчеркнуть, что жилое помещение используется для личного проживания гражданина.

Суть правоотношений, возникающих из договора коммерческого найма жилого помещения, заключается в передаче последнего во владение и пользование для проживания в нем нанимателю, что следует из легального определения, содержащегося в п. 1 ст. 671 ГК РФ.

Таким образом, право пользования жилым помещением предполагает проживание в нем, а права, вытекающие из договора коммерческого найма, не исчерпываются только этим понятием. Наниматель обладает и другими правами, например, сдача в поднайм жилого помещения, вселение временных жильцов.

Все права, которыми обладают наниматель и постоянно проживающие с ним граждане вытекают из правомочия пользования жилым помещением и не могут выходить за рамки этого правомочия.

Закон устанавливает зависимость осуществления некоторых прав нанимателем по договору от наличия либо отсутствия согласия постоянно проживающих с ним граждан. Так, их согласие необходимо при вселении других лиц, в качестве постоянно проживающих, временных жильцов, при замене нанимателя на одного из постоянно проживающих граждан, при расторжении договора коммерческого найма по инициативе нанимателя. В ряде других статей законодатель отходит от принципа равенства прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. В соответствии со ст. ст. 685, 681 ГК РФ на вселение поднанимателей, а также осуществление переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, существенно изменяющего условия пользования жилым помещением, согласия постоянных пользователей не требуется[203] [204]. Представляется верным считать сдачу жилого помещения в поднаем правомочием распоряжения, а не пользования, следовательно, согласия пользователей данного жилого помещения не требуется.

В связи с этим возникает вопрос об обязанностях и ответственности указанных лиц.

ГК РФ говорит о наделении постоянно проживающих граждан только лишь правами, но не обязанностями. Как известно, гражданин не может обладать правами, при этом не нести никаких обязанностей. Поэтому п. 2 ст. 677 ГК РФ нуждается в дополнении, касающемся установления не только равенства прав, но и обязанностей по договору коммерческого найма жилого помещения. Отсюда логически вытекает положение о том, что наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора коммерческого найма, что отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Но это является общим правилом, из которого возможно исключение, которое установлено п. 4 ст. 677 ГК РФ и заключается в том, что солидарная ответственность постоянных пользователей допускается в силу особой договоренности между ними. Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем (сообщив ему об этом), тогда они становятся сонанимателями, т. е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.

М. И. Брагинский пишет, что «созданная таким образом конструкция вызывает определенные сомнения. В соответствии с ней в силу договора, в котором наймодатель участия не принимает, его контрагентом по договору найма жилого помещения, вместе с нанимателем, становятся все «граждане, постоянно проживающие с нанимателем»2.

Возникает вопрос: в чем смысл заключения договора о солидарной ответственности для обеих сторон? Выгода нанимателя здесь очевидна, а что это дает постоянным пользователям? Думаем, кроме дополнительного обременения в виде несения солидарной ответственности, ничего, так как самостоятельные права по пользованию жилым помещением постоянные пользователи приобретают в силу прямого указания закона, другими словами, возникновение прав на жилое помещение у постоянно проживающих с нанимателем граждан не находится в прямой зависимости от заключения договора о солидарной ответственности.

Сравнивая позицию законодателя в вопросе солидарной ответственности членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ) и граждан, постоянно проживающих с нанимателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ), необходимо отметить следующее. В первом случае имеет место императивный подход, когда нормой закона предусмотрено, что «дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора» (ст. 69 ЖК РФ). Во втором — диспозитивный подход, когда «граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями» (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

В настоящей статье провозглашается отказ от принципа солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора и если не заключено соглашение о солидарной ответственности.

Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества постоянно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав всех пользователей и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых отвечает титулодержатель перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Постоянные пользователи во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем[205]. Таким образом, п. 4 ст. 677 ГК РФ нуждается в серьезной переработке путем внесения следующих изменений: «Граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения, несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора, если иное не установлено соглашением сторон». В связи с чем считаем целесообразным исключение п. 3 ст. 677 ГК РФ.

Помимо нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, правом пользования также обладают временные жильцы и поднаниматели. Их правовой статус аналогичен тому, который присущ временным жильцам и поднанимателям в социальном найме.

В отличие от условий возникновения права пользования жилым помещением по договору социального найма в жилищном законодательстве, в нормах ГК РФ для вселения и проживания не требуется учитывать: наличия у вселяющегося права на другое жилое помещение, причину утраты права пользования прежним жилым помещением, устное соглашение о вселении, даже если оно с достоверностью подтверждает факт вселения в качестве гражданина, постоянно проживающего с нанимателем.

Существенной особенностью является тот факт, что после расторжения договора найма граждане выселяются во всех случаях без предоставления другого жилого помещения.

Говоря о разном объеме прав и обязанностей по договору найма членов семьи нанимателя, следует отметить, что законодатель не случайно пользованию жилым помещением на коммерческой основе придал временный характер (в зависимости от условий в договоре). Если член семьи нанимателя по договору социального найма имеет равные права с нанимателем, не ограниченные сроком, то и выселение его невозможно без предоставления другого жилого помещения, за исключением того ограниченного перечня случаев, которые предусмотрены в ст. 91 ЖК РФ, например, использование жилого помещения не по назначению, разрушение, порча жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей. В этом одна из серьезных государственных гарантий сохранения права на жилище за членом семьи нанимателя жилого помещения. Для члена семьи нанимателя по договору коммерческого найма законодатель не предусмотрел гарантий сохранения права пользования нанятым жилищем при расторжении договора найма, например, по основанию истечения срока договора или утраты семейных связей с нанимателем.

Передача вопроса о выселении нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, в суд не меняет положения постоянно проживающих с нанимателем лиц и бывших членов семьи нанимателя, так как ст. 688 ГК РФ не содержит указания на порядок выселения — с предоставлением другого жилья или без такового. В частном жилищном фонде собственник не принимает на себя обязательств по обеспечению нанимателей и членов их семей другим жилищем. Социальные функции частный собственник выполнять не обязан.