§ 2.3. Субъекты жилищного правоотношения по договору найма служебного жилого помещения

Как отмечалось, одним из оснований пользования жилым помещением является договор найма специализированного жилого помещения. Однако найм специализированных жилых помещений отдельных видов имеет особенности, вытекающие из специфики оснований предоставления жилого помещения.

Прежде всего, мы остановимся на найме служебного жилого помещения.

В ст. 93 ЖК РФ содержится определение понятия служебного жилого помещения. Оно предназначено для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, учреждением, в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной

3

власти или органы местного самоуправления .

Традиционно служебное жилое помещение обозначает особую категорию жилых помещений, предназначенных для граждан, которым в связи со спецификой их работы требовалось проживать непосредственно по месту работу или рядом с ним. Так, ст.101 ЖК РСФСР исходила из того, что служебные жилые помещения должны предоставляться гражданам, которым в связи с характером их трудовых отношений необходимо проживать по месту работы или вблизи от него. Под характером трудовых отношений, дающих право на получение служебного жилого помещения, следовало понимать выполнение работником таких трудовых обязанностей, когда его рабочий день разбит на несколько частей неопределенной длительности либо когда необходимость вызова его на производство может возникнуть в любое время суток[209]. В отличие от прежней нормы ст. 93 ЖК РФ ничего не говорит о необходимости проживания лица по месту работы или вблизи от него как основном условии предоставления служебного жилого помещения.

Сократив перечень признаков, характеризующих служебное жилое помещение, законодатель тем самым резко расширил сферу возможного использования служебных жилых помещений, поскольку буквальное толкование данной статьи позволяет предоставить служебное жилое помещение любому гражданину, находящемуся в трудовых отношениях с вышеперечисленными организациями, или состоящему на государственной службе[210].

Служебная квартира - не способ решения жилищной проблемы семьи, хотя субъективно лицо, которому она полагается, может связывать именно с ней решение своих проблем. Но закон, определяя ее назначение, объективно связывает со служебным жилым помещением решение служебных задач. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, определяются на государственном или местном уровне, но не по усмотрению руководителей предприятий, учреждений и организаций, как это имело место на практике в предшествующий настоящему Кодексу период. Данное правило вполне логично, поскольку вопросы предоставления служебных жилых помещений в общем виде решаются теми органами государственной власти или местного самоуправления, на территории которых находятся соответствующие жилищные фонды.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (ст. 101 ЖК РФ), тогда как в прежнем законе существовала оговорка «как правило». Следовательно, допускались исключения. Таким образом, ст. 104 ЖК РФ делает большой шаг вперед по сравнению с предшествующим жилищным законодательством[211].

Основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения является решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения. По договору найма служебного жилого помещения наниматель и члены его семьи приобретают право пользования таким помещением. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»[212] [213] утвержден типовой договор найма служебного жилого помещения (далее - типовой договор), который содержит существенные условия предоставления служебного жилого помещения, его содержания и освобождения.

Законодательством установлены особые правила пользования служебными жилыми помещениями. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются лишь некоторые правила о договоре социального найма, устанавливающие обязанности сторон.

Вышесказанное означает, что статус лиц, проживающих в служебных жилых помещениях, существенно отличается от статуса лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения приобретают самостоятельное право пользования этим помещением согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ. Они вправе пользоваться помещением наравне с последним до тех пор, пока работник не утратит трудовой связи с организацией, предоставившей это помещение (кроме случаев, указанных

3

в законе) . Поскольку члены семьи нанимателя служебного жилого помещения обладают самостоятельными правами, они также несут самостоятельную ответственность ( п. 2 ст. 31 ЖК РФ и типовой договор).

В случае прекращения семейных отношений с нанимателем жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом его семьи не сохраняются, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом семьи.

Говоря о правах нанимателя и членов его семьи, следует отметить, что их объем ограничен по сравнению с объемом прав, которым обладают наниматель и члены его семьи по договору социального найма. Так, граждане, проживающие в служебных жилых помещениях, не вправе их обменивать (в том числе на служебное), изменять договор найма служебного жилого помещения по требованию членов семьи, требовать раздела жилого помещения, а также сдавать его в поднаем. Вероятно, это положение вполне объяснимо и обоснованно, ведь жилое помещение предоставляется гражданам для проживания, а не для своеобразного источника получения дохода. Статья 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда» и типовой договор наделяют нанимателя служебного жилого помещения правом приватизировать такое жилье при условии принятия соответствующего решения собственниками жилищного фонда или уполномоченными ими органами, а также предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственника.

Вместе с тем ни в ЖК РФ, ни в типовом договоре не нашло своего отражения такое право нанимателя служебного жилого помещения, как вселение временных жильцов. Это нормальный ход жизни, когда приезжают родственники, друзья, знакомые погостить на определенный срок. Было бы не совсем целесообразным лишать нанимателя права вселять таких лиц в жилое помещение. Поскольку проживание временных жильцов носит безвозмездный характер и никакой выгоды наниматель от этого не получает, то логически вытекает вопрос: почему закон никак не регламентирует данное правомочие? Можно сделать вывод о том, в ЖК РФ в числе прав нанимателя необходимо предусмотреть право на вселение временных жильцов и целесообразность применения ст. 80 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ члены семьи нанимателя служебного жилья должны быть указаны в договоре. Возникает вопрос: может ли наниматель после заключения договора вселить других граждан в качестве членов своей семьи?

К договору найма служебного жилого помещения не применяются правила ст. 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя, в частности, о праве вселения других лиц в качестве членов семьи. Следует отметить, что хотя законодательство не распространяет нормы данной статьи на наем служебного жилья, это не означает невозможность вселения в служебное жилое помещение членов семьи. В соответствии со ст. 102 ЖК РФ наниматель имеет право на сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также права хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано служебное жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем.

В отличие от договора социального найма права нанимателей при найме служебного жилья не обременяют жилое помещение. Их праву пользоваться жилым помещением противостоит обязанность конкретного работодателя обеспечить реализацию данного права.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности. Соответственно, прекращение трудовых отношений либо пребывание на государственной или выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Прекращение трудовых отношений с наймодателем и договора найма служебного жилого помещения не всегда влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи без предоставления иного жилья.

Выселение из служебных жилых помещений производится в судебном порядке. Ранее, в соответствии с постановлением Пленума Верховного суда СССР от 3.04.1987 г. № 2 (в ред. от 30.11.1990 г.) при рассмотрении исков о выселении из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения судам необходимо было проверять, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных, относится ли ответчик к категории работников, которым в связи с характером трудовых отношений могут быть предоставлены служебные жилые помещения[215]. Однако в настоящее время оно не применяется на территории РФ в части разъяснения гражданско-процессуального законодательства[216].

Согласно п. 2 ст. 103 ЖК РФ, не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений: члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей; пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение и который умер; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды

I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или

II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

По данному вопросу с некоторыми коррективами может применяться следующая судебная практика. Согласно вышеуказанному постановлению Пленума Верховного суда СССР выселение с предоставлением другого жилого помещения производится и тогда, когда в составе членов семьи уволившегося с работы нанимателя служебного жилья имеются вышеперечисленные лица. Если разрешается вопрос о выселении семей военнослужащих, погибших или пропавших без вести, следует в соответствии с действующим законодательством относить к членам таких семей иждивенцев погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родителей; супруга, не вступившего в другой брак, независимо от получения им пенсии; детей, не имеющих своей семьи или имеющих свою семью, но ставших инвалидами до достижения совершеннолетия, а также имеющих свои семьи детей, оба родителя которых погибли или пропали без вести.

Принимая во внимание права и социальные гарантии человека, законодатель выделяет вышеуказанные категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Для того чтобы на указанных лиц распространялось действие нормы п. 2 ст. 103 ЖК РФ, они должны состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, т. е. не иметь другого места для проживания (не являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя, а также собственниками жилых помещений или членами семьи собственника). В противном случае они подлежат выселению на общих основаниях.

Согласно закону таким гражданам должны предоставляться жилые помещения в черте соответствующего населенного пункта.

Бремя поиска места для проживания таких лиц ложится на собственников служебных жилых помещений, которым суд и органы прокуратуры однозначно запрещают выселять таких граждан из принадлежащих им жилых помещений, невзирая ни на экономические интересы предприятия, ни на существующую в этом предприятии нехватку мест даже для самих работников. Поэтому порядок предоставления

жилых помещений лицам, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, по нашему мнению, должен быть установлен законодателем или хотя бы Правительством РФ и соответствующими ведомствами.

Особо следует отметить, что