§ 2.4. Члены семьи собственника, получатели ренты, отказополучатели как субъекты жилищного правоотношения

Кроме собственника жилого помещения существует большое количество лиц, обладающих самостоятельными жилищными правами, вещно-правового и обязательственно-правового характера, правовой статус которых по сей день остается предметом острой дискуссии.

С 1 марта 2005 г. нормы российского законодательства, регулирующие пользование жилыми помещениями членами семьи собственника, существенно изменились. В общем виде эти изменения можно условно разделить на две группы: изменения, касающиеся понятия члена семьи собственника жилья, а также правового статуса члена семьи собственника жилья.

Круг лиц, относящихся к членам семьи собственника, определяет ст. 31 ЖК РФ. Возможность ее применения к членам семьи собственника связана с прямой отсылкой к жилищному законодательству, сохранившейся в тексте п. 1 ст. 292 ГК РФ.

Прежде всего, обращает на себя внимание наименование ст. 31 ЖК РФ: «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении». Использование словосочетания «граждане, постоянно проживающие с собственником» позволяет сделать вывод о том, что существо отношений между собственником жилого помещения и лицами, которым собственник разрешил проживать вместе с ним, играет для закона все меньшую роль. Вместе с тем членство в семье сохраняет значение юридического факта, порождающего право пользования чужим жилым помещением[218] [219]. Статья 31 ЖК РФ выделяет три вида лиц, проживающих совместно с собственником - члены его семьи; бывшие члены его семьи; граждане, пользующиеся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного жилого помещения. В последнем случае речь идет о лицах, заключивших с собственником договор найма, договор безвозмездного пользования или иное соглашение (например, договор пожизненного содержания с иждивением, по которому получатель ренты сохраняет право пользования жилым помещением).

Как и ранее, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруг, а также дети и родители. Разумеется, следует со ссылкой на ст. 137 СК РФ также отнести к ним усыновителей и усыновленных. Причем трактовки терминов «супруг», «дети», «родители», «усыновленные и усыновители» аналогичны тем, которые уже рассматривались при раскрытии членов семьи нанимателя в договоре социального найма. Таким образом, речь идет прежде всего о лицах, связанных с собственником родственными или супружескими узами, которые автоматически приобретают право постоянного пользования жилым помещением. Так, по сравнению с ранее действовавшим законодательством круг членов семьи собственника в ЖК РФ сужен, поскольку ЖК РСФСР относил к ним «супруга, их детей и родителей»

2

(т. е. имелись в виду дети и родители каждого из супругов) . В ЖК РФ круг членов семьи сужен до близких родственников самого собственника, из состава безусловных членов семьи собственника исключены не усыновленные им дети его супруга (супруги) и родители супруга (супруги). Однако, на наш взгляд, законодателю следовало сохранить в составе лиц, безусловно относимых к членам семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних детей супруга (супруги) собственника. Таким образом, были бы максимально гарантированы жилищные права не только родителей и детей собственника, но и несовершеннолетних детей его супруга (супруги), как зачастую самых социально незащищенных граждан. Характерной особенностью ст. 31 ЖК РФ является то, что она регулирует указанные отношения лишь в случаях, когда члены семьи собственника проживают в одном и том же жилом помещении. Однако ст. 292 ГК РФ не подразумевает такого ограничения, допуская возникновение у членов семьи в отношении жилого помещении прав собственника, в котором последний не проживает.

Сторонники другой позиции полагают, что если сам собственник не проживает в принадлежащем ему жилом помещении, то, следовательно, отсутствуют и основания для возникновения самостоятельного права на это жилое помещение у членов его семьи. Более обоснованной, по нашему мнению, следует признать вторую точку зрения. Действительно, проанализировав содержание п. 1 ст. 292 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что правовое значение имеет только факт проживания членов семьи собственника в принадлежащем ему жилом помещении вне зависимости от проживания там самого собственника. Но в том же п. 1 ст. 292 ГК РФ содержится отсылка к нормам жилищного законодательства, следовательно, безусловно, должны применяться нормы ст. 31 ЖК РФ, относящиеся к ст. 292 ГК РФ как специальный закон к общему.

В свою очередь п. 1 ст. 31 ЖК РФ содержит формулировку, подобную той, которая была в ст. 127 ЖК РСФСР, поскольку относит к членам семьи собственника жилого помещения лиц, проживающих совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении. В литературе появились высказывания о том, что указанное противоречие должно быть разрешено путем внесения изменений в п. 1 ст. 31 ЖК РФ с исключением из него фразы «проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении». Однако считаем, что в данном случае следует исходить из систематического толкования п. 1 ст. 292 ГК РФ и п.1 ст. 31 ЖК РФ.

Кроме того, ЖК РФ предусматривает, что другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, «если они вселены собственником в качестве членов своей семьи»[221].

Исходя из содержания п. 1 ст. 31 ЖК РФ, закон исключает судебный порядок признания граждан членами семьи собственника в отличие от п. 1 ст. 69 ЖК РФ, где установлено обратное правило в отношении порядка признания иных лиц членами семьи нанимателя.

Вызывает споры используемая законодателем формулировка «могут быть признаны» в качестве членов семьи собственника. Кем признаны? Судом или самим собственником? Закон прямо не устанавливает судебный порядок признания гражданина членом семьи собственника. Иное означало бы невозможность быть членами семьи лиц, не связанных никакими родственными отношениями, в том числе и так называемых фактических супругов. Зачем обращаться в суд, если отсутствует спор между людьми и они согласны признать статус друг друга.

Очевидно, что признать лицо членом семьи может только собственник жилого помещения путем дачи согласия на вселение в жилое помещение. Понятно, что нет оснований третьим лицам и суду произвольно полагать, что, например, несовершеннолетний внук, проживающий в жилом помещении, принадлежащем его деду, имеет право пользования этим жильем. Для признания указанных лиц членами семьи собственника требуется установить весьма специфический юридический факт - вселение их собственником в жилое помещение «в качестве членов своей семьи». Об этом юридическом факте, как условии признания иных лиц членами семьи нанимателя, было сказано довольно подробно ранее, но, учитывая, что нами рассматривается другая категория субъектов, необходимо отметить следующее. Данный юридический факт содержит в себе два элемента: вселение лица в жилое помещение с согласия собственника и оценка собственником вселяемого лица как члена своей семьи. Думается правильным будет считать, что под процедурой вселения в жилое помещение понимается выражение собственником согласия на придание гражданину статуса члена его семьи.

Отсюда следует, что любое лицо может быть признано членом семьи собственника, если последний дал свое согласие на вселение этого лица в жилое помещение. В связи с этим возникает вопрос: зачем в указанной статье содержится отдельное указание на других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, если собственник может вселить в качестве члена своей семьи любое лицо?[222].

Таким образом, представляется целесообразным дать следующее определение члена семьи собственника жилого помещения - это физическое лицо, связанное узами родства, свойства, зарегистрированного брака, совместно проживающее с собственником в жилом помещении либо признанное членом семьи самим собственником путем выражения им согласия на вселение в жилое помещение.

Обязательным элементом правового статуса указанных субъектов являются их права и обязанности. Согласно п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В свою очередь п. 2 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что члены семьи имеют право пользования занимаемым жилым помещением наравне с его собственником, т. е. в сфере пользования помещением они обладают такими же правомочиями, какие имеются у собственника. Исключения из правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи[223] [224]. В связи с этим важно отметить, что права членов семьи не являются безграничными в контексте нормы п. 3 ст. 292 ГК РФ, согласно которой «члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение

3

от любых лиц, включая собственника помещения» . Конечно указанные лица имеют право проживать в жилом помещении, и непротиворечие данных норм Конституции РФ было отчасти подтверждено определением Конституционного суда РФ от 21.12. 2000 г. № 274-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ореховой Н. П. на нарушение ее конституционных прав положениями ст.

Собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением. Возникает вопрос о содержании данного соглашения. Можно ли, давая согласие на регистрацию нового члена семьи, оговорить срок действия права проживания? Например, в жилое помещение вселяется несовершеннолетний ребенок супруга собственника этого помещения. Допустимо ли ограничить его проживание в данном помещении достижением совершеннолетия?[226] Так как мы поддерживаем позицию о приоритетной защите первоначального права - права собственности, то такое содержание соглашения считаем допустимым. Из анализа ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ вытекают два признака прав членов семьи собственника жилого помещения.

Во-первых, эти лица обладают только одним правомочием в отношении жилого помещения - правом пользования. Это и отличает их от собственника (который, наряду с правом пользования, обладает еще и правом распоряжения) и превращает их в обладателей ограниченных вещных прав на жилое помещение.

Во-вторых, объем и условия осуществления прав членов семьи собственника по пользованию жилым помещением определяются жилищным законодательством либо соглашением.

Наряду с предоставлением члену семьи равного с собственником права пользования помещением действующее законодательство возлагает на члена семьи обязанность использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (п. 2 ст. 31 ЖК РФ), а также придает данному праву пользования фактически платный характер. Указанный вывод вытекает из правила ст. 292 ГК РФ и п.1 ст. 31 ЖК РФ о возложении на дееспособных членов семьи собственника солидарной с собственником ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (например, по оплате коммунальных услуг)[227].

На наш взгляд, нормы ЖК РФ, регулирующие права и обязанности членов семьи, требуют доработки. Помимо предусмотренных ЖК РФ, в число обязанностей членов семьи следует включить следующие: бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию; соблюдать правила пожарной безопасности и санитарногигиенические правила. Что касается прав членов семьи собственника, то они должны быть дополнены законодательно закрепленным разрешением на вселение этими лицами своих несовершеннолетних детей с согласия собственника. Подобная норма соответствовала бы положениям ст.ст. 54, 55 СК РФ.

Говоря о правовом статусе членов семьи собственника, нельзя не упомянуть о Федеральном законе «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ»[228], установившем существенные изменения в п. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника, если иное не установлено законом. При этом п. 1 ст. 558 ГК РФ оговаривает такое специфическое условие договора купли-продажи жилых помещений, как перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

О каком перечне лиц может идти речь, если они в силу закона утрачивают права на жилое помещение при переходе права собственности на него другому лицу? В данном случае должны пониматься не только члены семьи собственника, поскольку существуют отказополучатели, получатели ренты, сохраняющие право пользования жилым помещением при его продаже.

Также ЖК РФ связывает прекращение прав пользования с прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения. Очевидно, принятие законодателем этих норм было обусловлено социально-экономическими причинами, необходимостью защитить членов семьи собственника жилого помещения с тем, чтобы разрыв или ухудшение их личных отношений с собственником не приводил к отрицательным последствиям и даже к потере единственного жилища.

Ранее в результате реализации п. 2 ст. 292 ГК РФ и ст. 127 ЖК РСФСР складывалась следующая ситуация. Если жилое помещение отчуждалось не один раз, предположим, оно продавалось, обменивалось, наследовалось, иным образом переходило от одного собственника к другому, то право пользования указанным жилым помещением с учетом действия приведенной нормы ст. 292 ГК РФ, не утратил ни один член семьи и ни один бывший член семьи каждого из прежних собственников жилого помещения. Такой широкий круг лиц, ограничивающий право собственности на жилые помещения, оказывал очень большое влияние на оборотоспособность указанных помещений и новые собственники жилья зачастую лишены возможности реально пользоваться им, обремененным проживанием в нем других лиц[229]. В юридической литературе в связи с этим отмечалось, что «такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременения собственности»[230].

Применение вышеназванных норм к праву члена семьи собственника могло оправдать печальные предсказания И.А. Покровского, который писал о необходимости осторожного, даже опасливого отношения к вещным обременениям недвижимости. Он подчеркивал, что право на свободную собственность может оказаться в один легкомысленный момент уничтоженным навсегда, а раз установленное ограничение будет тянуться затем через столетия. Для того чтобы не подрывать энергию собственника, не тормозить хозяйственный процесс, законодатель, по мысли И.А. Покровского, должен очень внимательно подходить к установлению любых ограниченных вещных прав в отношении недвижимости[231] [232].

Авторы Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса РФ» объясняют его принятие «созданием максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижением рисков ипотечного кредитования». Таким образом, при разрыве или ухудшении личных отношений собственник сможет лишить проживающих в принадлежащем ему жилом помещении граж-

3

дан единственного жилища .

Реакция большинства юристов на подобное нововведение в законодательстве негативна, поскольку «на первый план следовало бы поставить конституционное право граждан на жилище и задуматься о той высокой и социальной значимости жилья для любого человека, а не о проблемах ипотечного кредитования». По их мнению, коммерциализация жилищных отношений, свертывание прежних социальных гарантий в данной сфере преждевременны и непоследовательны, а положительный эффект от них явно сомнителен[233].

Считаем, поскольку право членов семьи собственника на пользование жилым помещением является производным от права собственности и полностью зависит от прав собственника, оно не должно быть шире его прав, в том числе длительность прав этих лиц на пользование жилым помещением не может превышать периода действия права собственности. Предусмотренные ст. 288 ГК РФ правомочия по проживанию в указанном помещении, использованию его для проживания членов семьи обусловлены именно наличием у лица статуса собственника жилья. С момента перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу право собственника использовать помещение для своего проживания и для проживания членов его семьи должно прекратиться и возникнуть у нового собственника жилого помещения.

Поэтому думаем, что изложенные изменения в законодательстве не следует расценивать исключительно как отрицательные. Действительно, право членов семьи собственника жилья стало в большей степени зависимым от состояния семейных отношений этих лиц с собственником и от его воли. Но все же эти изменения представляются вполне логичными и обоснованными, что подтверждается судебной практикой[234].

Также особые правила установлены законодательством для случаев отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. ГК РФ до 1.01.2005 г. содержал положение о том, что отчуждение собственником жилых помещений в таких ситуациях должно производится с согласия органов опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ). При этом в соответствии с нормами ГК РФ возможность защиты жилищных прав несовершеннолетних в данном случае не ставилась в зависимость от того, каким способом приобретено жилье его собственником. Такой вывод поддерживался и сложившейся судебной практикой[235] [236]. В отношении приватизированных квартир аналогичное правило было установлено и до введения части первой ГК РФ законом РФ «О приватизации жилищ-

з

ного фонда в РФ» .

Органы опеки и попечительства зачастую необоснованно запрещали отчуждение жилых помещений либо выдавали разрешение родителям на отчуждение жилых помещений при условии, не всегда отвечающем интересам детей и не всегда исполнимом (одновременное приобретение другого жилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка, и т.д.). «Презумпция о недобросовестности» родителей противоречила основам гражданского права.

Таким образом, норма о получении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения (согласия) на сделку не могла рассматриваться как эффективный способ защиты прав несовершеннолетних[237] .

В связи с этим было внесено ещё одно важное изменение в п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения теперь требуется только в тех случаях, когда в нём проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (т.е. лица, для которых законными представителями являются опекуны и попечители, соответственно, назначенные органами опеки и попечительства), либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения (о чём известно органу опеки и попечительства), и при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Законодатель, таким образом, уточнил круг лиц, чьи права требуют специальной охраны. Во-первых, это находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника. К ним относятся: лица, в отношении которых установлены опека и попечительство; лица, над которыми не установлены опека и попечительство, но обязанности опекунов или попечителей исполняют воспитательные, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения или сам орган опеки и попечительства; несовершеннолетние граждане, опекунами (попечителями) которых являются приемные родители. Во-вторых, это оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи (о чем известно органу опеки и попечительства). В соответствии со ст. 121 СК РФ к ним относятся дети, родители которых лишены родительских прав, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания родителей или от защиты их прав и интересов, в том числе отказываются взять своих детей из выше указанных учреждений, а также дети, над которыми фактически не осуществляется родительское попечение.

Новая редакция ст. 292 ГК РФ формализует понятие «несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без попечения родителей», так как их жилищные права подлежат защите лишь в случаях, когда об этом факте известно органу опеки и попечительства. Исходя из содержания ст. 122 СК РФ орган опеки и попечительства устанавливает данный факт самостоятельно без обращения в суд, путем обследования условий жизни ребенка не позднее чем в течение трех дней со дня получения сведений о нарушении его прав и интересов. Согласно п. 3 «Правил ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием и использованием»[238] по обнаружению факта отсутствия родительского попечения, орган опеки и попечительства обязан зарегистрировать данные о ребенке в журнале первичного учета таких детей[239] [240]. По нашему мнению, этот момент и следует считать датой, с которой орган опеки и попечительства узнал о факте отсутствия родителей.

Особого внимания заслуживает рассмотрение правового статуса граждан, утративших семейные отношения с собственником, т. е. бывших членов семьи собственника жилого помещения.

Анализ п. 1 ст. 31 ЖК РФ показывает, что бывшие члены семьи собственника - это не только те, которые утратили семейные отношения, но и проживающие отдельно от собственника. Причем для признания членов семьи собственника бывшими достаточно отсутствия одного из указанных признаков. Что следует понимать под «прекращением семейных отношений»? Не ясно. Безусловно, расторжение брака между супругами влечет прекращение семейных отношений. В таком случае, прекращаются ли семейные отношения собственника жилого помещения с несовершеннолетними детьми при расторжении брака супругами?

В постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г. было прямо закреплено, что в случае, если после расторжения брака ребенок стал проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, то он уже не может считаться членом семьи собственника. Он является бывшим членом семьи и подлежит выселе-

3

нию вместе с бывшим супругом на основании п. 4 ст. 31 ЖК РФ . Однако 7 ноября 2007 г. указанное положение постановления Президиума Верховного Суда РФ признано утратившим силу. Судебная практика, спустя два года, пришла к противоположной позиции[241], которая заключается в следующем. Согласно СК РФ ребенок имеет право на защиту своих законных интересов, которая осуществляется родителями. Именно родители несут ответственность за воспитание, физическое, психическое, духовное и нравственное развитие своих детей. Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака. Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений СК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком в любом случае.

В контексте жилищного законодательства для признания ребенка членом семьи собственника одной родственной связи недостаточно, также необходимо совместное проживание с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении. Таким образом, при раздельном проживании родителей ребенок является членом семьи только того родителя-собственника, с кем он вместе проживает.

Среди ученых-цивилистов единого мнения в этом вопросе нет[242] [243]. Например, А.А. Кирилловых говорит о том, что статусом бывшего члена семьи может обладать другой супруг при потере юридической связи с собственником с момента регистрации соответствующего факта в органах записи актов гражданского состояния, но никак ни дети

3

самого собственника . Следует согласиться с мнением Н.В. Корниловой, считающей, что «супруг в отличие от родителей и детей не является родственником своего супруга. Супруги находятся в состоянии свойства, под которым понимается отношение определенной близости между людьми, возникающее не по непосредственному родству, а из брачного союза...».[244] Отношения между ними действительно и вполне закономерно укладываются в содержание требований п. 4 ст. 31 ЖК РФ к бывшему члену семьи собственника.

Согласно СК РФ, права и обязанности родителей и детей основываются на родственных отношениях, т.е. происхождении одного лица от другого (ст. 47), либо усыновлении (ст. 137). Представляется, что «бывших родителей» и «бывших детей» быть не может. Это возможно только лишь при лишении родительских прав, оспаривании отцовства (материнства) или отмене усыновления.

Таким образом, расторжение брака между родителями ребенка не должно являться основанием для прекращения семейных отношений между ребенком и одним из родителей являющимся собственником жилого помещения.

В настоящее время Государственной Думой РФ в первом чтении принят законопроект, внесенный депутатами В.С. Груздевым и П.В. Крашенинниковым. Согласно данному законопроекту предлагается изменить редакцию п. 4 ст. 31 ЖК РФ, исключив из числа бывших членов семьи собственника жилого помещения, за которыми не сохраняется право пользования жилым помещением, несовершеннолетних детей[245]. Это предложение продиктовано сложившейся судебной практикой и участившимися случаями выселения несовершеннолетних детей из жилого помещения, в том числе в связи с расторжением брака между их родителями, один из которых не является собственником жилого помещения.

Вместе с тем новое жилищное законодательство все же устанавливает некоторые гарантии прав бывших членов семьи собственника жилья.

Во-первых, согласно ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» за этой категорией граждан все же сохраняются права на принадлежащее собственнику жилое помещение и после прекращения с ним семейных отношений при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором[246]. Однако вышеназванный законопроект предусматривает внесение дополнений в ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», в соответствии с которыми члены семьи и бывшие члены семьи собственника жилого помещения приватизированного жилого помещения, постоянно проживающие в нем, сохраняют право пользования жилым помещением и в случае перехода права собственности на данное жилое помещение к другому лицу.

Такой подход к обеспечению жилищных прав указанных лиц представляется вполне логичным и обоснованным. Согласно ныне действующей редакции п. 4 ст. 31 ЖК РФ бывшие члены семьи собственника жилого помещения сохраняют право пользования им до тех пор, пока собственником помещения остается лицо, приватизировавшее его.

Во-вторых, в силу ЖК РФ право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи может быть предусмотрено соглашением, заключенным с собственником. Между супругами, например, может быть заключен брачный договор, значимость которых в связи с принятием ЖК РФ возрастает[247] [248].

Напротив, очень интересна и спорна новелла ЖК РФ, которая предусматривает такую гарантию жилищных прав бывших членов семьи, как сохранение за ними возможности пользования жилым помещением на основании решения суда на определенный срок. Сохранение права пользования на определенный срок возможно, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют

решить вопрос, связанный с обеспечением себя иным жилым помеще-

2

нием .

В соответствии с конституционно-правовым толкованием п. 4 ст. 31 ЖК РФ суды обязаны выяснять, имеются ли основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника[249].В данном случае использование термина «сохранение» создает правовую неопределенность в отношении того периода, когда бывший член семьи был устранен от пользования жилым помещением. Представляется более верным считать право члена семьи собственника прекратившимся в связи с прекращением семейных отношений[250].

В свою очередь вызывает интерес статус бывшего члена семьи, который приобретает право пользования жилым помещением на основании судебного решения. Конечно, нельзя говорить о том, что у него такие же права и обязанности, как и у члена семьи собственника, поскольку он утратил статус члена семьи после прекращения семейных отношений. Целесообразнее было бы предусмотреть в решении суда возможность заключения договора коммерческого найма между собственником жилого помещения и бывшим членом семьи, в котором регламентировались бы права и обязанности. Некоторые авторы говорят о возможности заключения между указанными субъектами договора безвозмездного пользования[251] [252], с чем согласиться можно. Если собственник не возражает против предоставления жилого помещения в безвозмездное пользование, то и препятствий в заключении такого договора нет.

В связи с этим права бывших членов семьи в данном случае не будут носить вещно-правовой характер. Их юридическая природа будет основываться на обязательстве, вытекающим из договора найма жилого помещения либо договора безвозмездного пользования, а статус таких лиц будет опираться уже не на ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ, а

3

на главы 35 и 36 ГК РФ . Поэтому считаем правильным исключить п. 6 ст. 31 ЖК РФ, закрепивший равенство прав бывшего члена семьи и настоящего члена семьи собственника жилого помещения.

По ранее действовавшему законодательству на отношения пользования жилым помещением, принадлежащего собственнику, членами семьи, прекратившими с ним семейные отношения (бывшими членами семьи собственника), распространялись правила найма этих помещений. К сожалению, на практике «данная норма, как правило, не работала, поскольку почти невозможно принудить стороны (собственника и бывших членов его семьи) к заключению договора найма»[253]. Думается, что причина заключалась в отсутствии законодательно закрепленного механизма реализации данной нормы, поскольку отсутствовала обязанность собственника заключать такой договор.

Ряд проблем вызывает и возможность установления судебным решением срока существования права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. В проекте ЖК РФ предполагалось ограничить этот срок одним годом, однако действующий закон решение данного вопроса целиком и полностью передал на усмотрение суда, исходя из конкретных обстоятельств по каждому делу, а также оснований, указанных в п. 4 ст. 31 ЖК РФ. При этом закон не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Договоры коммерческого найма и безвозмездного пользования носят срочный характер, и заключение сторонами одного из них решит поставленную проблему.

Если после вынесения судебного решения собственник решил продать жилое помещение, что в данном случае будет иметь приоритет: решение суда о сохранении прав на жилое помещение за бывшим членом семьи или право собственности на жилое помещение? Статья 31 ЖК РФ четко дает ответ на этот вопрос: до истечения срока действия судебного решения право пользования бывшего члена семьи прекращается в связи с отчуждением жилого помещения. В чем же тогда значение судебного решения о сохранении права пользования бывшего члена семьи, если собственник может сразу же продать жилое помещение и тем самым лишить бывшего члена семьи единственного места проживания?

Как было отмечено, статус бывших членов семьи при заключении договоров коммерческого найма и ссуды будет регулироваться нормами гражданского законодательства, в частности, основания прекращения их прав пользования жилым помещением установлены ст. ст. 687, 698-701 ГК РФ. При этом переход права собственности на занимаемое жилое помещение не влечет расторжения договора найма или ссуды, таким образом, права пользователей жилым помещением сохраняются. Это, несомненно, говорит об укреплении гарантий прав бывших членов семьи собственника.

Кроме того, возникает вопрос о том, что является основанием возникновения права на жилое помещение у бывших членов семьи собственника? Исходя из ст. 10 ЖК РФ, судебное решение является основанием возникновения жилищного правоотношения, что в данном случае и происходит. Однако заключить договор коммерческого найма безвозмездного пользования стороны могут и без решения суда в соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ. Для чего же необходимо вынесение судебного решения? Очевидно, что в суд в своем решении должен предусмотреть обязанность собственника заключить договор коммерческого найма в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ с целью обеспечения жилищных прав и интересов бывших членов семьи.

Итак, считаем правильным изложение части п. 4 ст. 31 ЖК РФ в следующей редакции: «если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд вправе обязать собственника жилого помещения заключить с бывшим членом семьи договор коммерческого найма либо договор безвозмездного пользования в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ». Исходя из того, что статус бывшего члена семьи будет трансформироваться в статус нанимателя по договору коммерческого найма либо ссудополучателя по договору безвозмездного пользования, считаем правильным исключение п. 6 ст. 31 ЖК РФ, закрепившего равенство прав бывшего члена семьи и настоящего члена семьи собственника жилого помещения.

В связи с этим определенных изменений требует ст. 35 ЖК РФ, устанавливающая основания выселения бывших членов семьи собственника, за которыми сохранено право на жилое помещение на основании решении суда. С учетом сказанного основания выселения таких лиц будут регулироваться договором коммерческого найма или ссуды. Поэтому положения ст. 35 ЖК РФ не применимы к бывшим членам собственника.

ЖК РФ предусматривает также ситуацию, в которой на собственника жилого помещения может быть возложена обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывших членов его семьи. Это касается случаев, когда собственник исполняет алиментные обязательства в пользу бывших членов семьи. Суд по требованию этих лиц вправе обязать собственника обеспечить их иным жилым помещением.

Определенные трудности вызывает толкование формулировки «обеспечить иным жилым помещением». Ясно, что обеспечение бывшего члена семьи жилым помещением является обязанностью собственника, но каким образом он должен эту обязанность исполнить: купить жилое помещение, предоставить по договору найма, безвозмездного пользования, подарить жилое помещение. Сводить исполнение этой обязанности только лишь к заключению договора коммерческого найма или ссуды было бы не совсем оправданно, поскольку с учетом имущественного положения самого собственника возможно приобретение жилого помещения для бывших членов семьи на праве собственности, что в свою очередь гарантировало бы защиту жилищных прав бывших членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей.

Например, собственник приобретает жилое помещение по договору купли-продажи на свое имя и предоставляет его бывшим члена семьи? В таком случае не понятен статус бывших членов семьи: объем

их прав и обязанностей, кто будет осуществлять бремя содержания имуществом, в частности, оплачивать коммунальные услуги?

В данном случае полагаем, что суды при вынесении подобных решений законом ставятся в затруднительное положение, поскольку им принадлежит право определения способа обеспечения бывших членов семьи жилыми помещениями. Отсутствие в законодательстве единообразного подхода при рассмотрении таких дел может привести к значительным сложностям на практике. Поэтому, на наш взгляд, собственник обязан приобрести жилое помещение на имя бывших членов семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства по договору купли-продажи либо предоставить в пользование жилое помещение по договору коммерческого найма или договору безвозмездного пользования. Кроме того, необходимо оговорить требования, которым должно соответствовать жилое помещение, приобретаемое собственником для бывших членов семьи. Жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, где проживают бывшие члены семьи, также общая площадь жилого помещения не должна быть менее учетной нормы на одного члена семьи.

Таким образом, для упорядочивания отношений между собственником и бывшими членами его семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства, считаем целесообразным изложение п. 4 ст. 31 ЖК РФ в следующей редакции: «суд вправе обязать собственника жилого помещения приобрести иное жилое помещение на имя бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментное обязательство, по договору купли- продажи на праве собственности либо предоставить жилое помещение в пользование по договору коммерческого найма, безвозмездного пользования».

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что ЖК РФ по сравнению с положениями ЖК РСФСР делает бывших членов семьи собственника жилого помещения менее защищенными, при этом предоставляя ряд гарантий их жилищных прав и интересов. В связи с этим В.В. Груздев вполне справедливо отмечает: «...в общей конструкции вещных прав происходит смещение баланса в сторону абсолютизации права собственности и соответственного уменьшения ограниченных вещных прав, а с ними - ограничений и обременений права собствен- ности»[254].

Полагаем, что анализируемые изменения гражданского и жилищного законодательства, в частности, касающиеся оснований прекращения ограниченных вещных прав членов семьи собственника на жилое помещение, позволят четко урегулировать особенности правового статуса указанных субъектов и достичь большей определенности во взаимоотношениях собственника с лицами, имеющими право пользования принадлежащим ему жилым помещением.

Как было уже сказано ранее, договор пожизненного содержания с иждивением и завещательный отказ являются новыми самостоятельными основаниями пользования жилым помещением, предусмотренными ст.ст. 33, 34 ЖК РФ.

В контексте субъектов права пользования жилым помещением, находящимся в собственности гражданина, нас интересуют, прежде всего, особенности правового статуса получателя ренты, который остается проживать в жилом помещении, переданном в собственность плательщику, а также отказополучателя, которому в соответствии с завещательным отказом предоставлено право пользования жилым помещением.

ЖК РФ устанавливает положение, в силу которого получатель ренты, проживающий в жилом помещении на основании такого договора, пользуется жилым помещением на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК РФ, которая применяется к праву пользования жилым помещением на основании завещательного отказа. Получается, что правила пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением и завещательному отказу одинаковы, за некоторыми исключениями. Учитывая положения ст. 33 ЖК РФ, получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения, несет солидарную с ним ответственность, при условии наличия у него полной дееспособности, а также требовать государственной регистрации этого права. Установление данных положений обусловлено социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Само понятие «содержание с иждивением» предполагает, что для получателя ренты оно становится основным, если не единственным источником средств к существованию. В связи с этим закон предоставляет получателю ренты высокий уровень прав и гарантий их реализации, в том числе права пользования жилым помещением, что вполне справедливо.

Помимо указанного ограниченного вещного права пользования жилым помещением у получателя ренты в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК РФ) также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещноправовым обременением жилой недвижимости, переданной в ренту. Таким образом, закон предусмотрел дополнительную гарантию для удовлетворения требований получателя ренты, поскольку в силу залога на переданное им плательщику недвижимое имущество получатель при невыполнении плательщиком обязанностей по выплате рентных платежей имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Плательщик ренты в этих случаях обязан в соответствии со ст. 343 ГК РФ принимать меры для обеспечения сохранности находящегося у него заложенного имущества[255].

Кроме того, законодательство не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно связывалось бы с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества (например, с предоставлением получателю права проживания обязательно в переданной плательщику квартире, жилом доме). Стороны в договоре могут предусмотреть обязанность плательщика предоставить получателю ренты для пожизненного проживания и другое жилое помещение. Рента обременяет жилое помещение, которое передано под ее выплату. Это значит, что если плательщик ренты произведет отчуждение такого имущества, то его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Но прежде плательщик ренты обязан получить предварительное согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение жилого помещения, переданного в обеспечение содержания с иждивением[256]. Речь идет о повышенных гарантиях для получателя ренты, поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающее содержание, осложняет возникшие правоотношения и может привести к их дестабилизации[257]. Бывший плательщик ренты, который передал обремененное рентой жилое помещение в собственность другому лицу, несет с последним дополнительную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не установлена солидарная ответственность по этому обязатель- ству[258]. Следовательно, если новый собственник недвижимости, обремененной рентой, не будет выплачивать рентные платежи их получателю вследствие неплатежеспособности или преднамеренного уклонения либо от него не будет в разумный срок получен ответ на требование об их выплате, получателю предоставлено право предъявить такое требование предыдущему плательщику ренты, которое должно быть удовлетворено в соответствии с нормами о субсидиарной ответственности (ст. 399 ГК РФ) или солидарной ответственности (ст.ст. 323, 325 ГК РФ), если это предусмотрено законом или договором.

Данное обременение направлено на создание гарантий стабильности рентных отношений.

Поскольку право на получение пожизненной ренты связано с личностью ее получателя, то последний не вправе передать право на ее получение путем уступки права требования.

Однако судебная практика в некоторых случаях допускает правопреемство в возникших правоотношениях. Так, предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т. е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено первоначально самой истицей Рихтер М. Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Е. В.

Действительно, согласно п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако в данном случае защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи[259].