Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Комментарий к статье 2

1. В статью 2 Закона N 214-ФЗ законодатель включил определения двух ключевых понятий, используемых в Законе N 214-ФЗ. С понятием "застройщик" законодатель связывает возникновение права на привлечение денежных средств от участников долевого строительства .

- заключение между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве;

- фактическая оплата денежных средств застройщику.

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: комментарий к ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

До 12.07.2012 застройщиком считалось любое юридическое лицо, обладающее по Закону N 214-ФЗ рядом характерных признаков:

- имело право собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором планировалось вести строительство многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

- получило разрешение на строительство таких объектов;

- привлекало денежные средства от участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

В связи с внесением дополнений в комментируемую правовую норму Закона N 214-ФЗ начиная с 12.07.2012 застройщиком также считается любое юридическое лицо, которое в предусмотренных законом случаях обладает застраиваемым земельным участком на праве безвозмездного срочного пользования.

--------------------------------

См.: статья 3 Федерального закона от 10.07.2012 N 118-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Поправки внесены в целях распространения действия Закона N 214-ФЗ на строительные проекты, реализуемые под контролем Фонда содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд РЖС).

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Напомним, что право безвозмездного срочного пользования возникает на основании договора. Его предметом является передача одной стороной (ссудодателем) другой стороне (ссудополучателю) земельного участка в безвозмездное временное пользование. При этом ссудополучатель по истечении согласованного срока обязан возвратить земельный участок ссудодателю .

--------------------------------

См.: ст. 689 Гражданского кодекса РФ.

Применительно к строительным проектам, реализуемым при участии Фонда РЖС, схема действий следующая:

1) Фонд РЖС формирует земельный участок, планируемый под застройку, ставит его на государственный кадастровый учет и переоформляет на него право собственности Фонда РЖС;

2) Фонд РЖС проводит аукцион на право безвозмездного срочного пользования в отношении земельного участка;

3) Фонд РЖС заключает с победителем аукциона договор безвозмездного срочного пользования;

4) владелец застраивает полученный от Фонда РЖС земельный участок жильем экономического класса и объектами инфраструктуры.

Эта юридическая схема работает в отношении застройки земли исключительно жильем экономического класса. Условия отнесения жилых помещений к жилью экономического класса утверждены на федеральном уровне. Они применяются с 14.07.2014 . До 12.07.2012 застройщик, получивший от Фонда РЖС земельный участок под застройку на праве безвозмездного срочного пользования, был не вправе по Закону N 214-ФЗ заключать договор участия в долевом строительстве с долевыми инвесторами - гражданами для целей получения ими права собственности на жилье экономического класса. После 12.07.2012 такие владельцы земли считаются застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ и вправе оформлять договор участия в долевом строительстве по своим строительным проектам с гражданами-инвесторами.

--------------------------------

См.: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.05.2014 N 223/пр.

Возвращаемся к статусу застройщика. Итак, застройщиком признается юридическое лицо. Юридическим лицом является организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 48 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что по общему правилу физическое лицо не может получить статус застройщика по смыслу Закона N 214-ФЗ, так как не является юридическим лицом. Вместе с тем, если гражданин получит статус индивидуального предпринимателя, ситуация может существенно измениться, так как к деятельности индивидуальных предпринимателей применяются нормы гражданского права, применяемые для юридических лиц, если иное не установлено законом или иным правовым актом или не следует из существа правоотношений .

--------------------------------

См.: часть 3 ст. 23 Гражданского кодекса РФ.

Значительно шире определяется понятие "застройщик" в градостроительном законодательстве РФ . В градостроительных правоотношениях застройщиком признается фактически любой законный правообладатель земельного участка, в то время как из комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ следует, что застройщиком может быть только собственник или арендатор (субарендатор) застраиваемого земельного участка или его владелец на праве безвозмездного срочного пользования.

--------------------------------

См.: статья 1 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Напомним, что помимо этих прав законодатель предусмотрел в законодательстве наличие ряда иных прав на землю, а именно право постоянного бессрочного пользования , право пожизненного наследуемого владения .

--------------------------------

См.: ст. 20 Земельного кодекса РФ.

См.: ст. 21 Земельного кодекса РФ.

Однако юридические лица, владеющие этими правами, не могут считаться застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ и не вправе привлекать денежные средства граждан в долевое строительство объектов недвижимости.

С учетом ограничений, установленных статьей 2 Закона N 214-ФЗ, застройщиком по смыслу закона не могут выступать владельцы права постоянного бессрочного пользования, получившие это право до вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Такие лица вправе стать застройщиками по смыслу Закона N 214-ФЗ только после переоформления права постоянного бессрочного пользования на право частной собственности или право аренды земельного участка .

--------------------------------

См.: пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Если у юридического лица возникло право субаренды на земельный участок, то при наличии РНС и опубликованной проектной декларации такое лицо после 21 июня 2010 года может считаться застройщиком. Напомним, что "к договорам субаренды применяются правила об аренде, если иное не установлено законом или иными правовыми актами" .

--------------------------------

Примечание: дата вступления в силу поправки в Закон N 214-ФЗ.

См.: часть 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ не может считаться лицо, осуществляющее строительство объектов производственного назначения, так как законодатель вывел долевое строительство таких объектов из сферы действия Закона N 214-ФЗ . Финансирование их строительства осуществляется с помощью любых иных допустимых юридических механизмов .

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

Примечание: договоры простого товарищества, договоры подряда, договоры аренды с инвестиционными условиями, инвестиционные договоры и т.д.

К объектам производственного назначения принято относить "объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и связи, в строительстве, в торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также предприятия бытового обслуживания населения" .

--------------------------------

См.: Рекомендации о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения МДС 12-7.2000.

2. В комментируемую статью законодатель включил определение понятия "объект долевого строительства".

Объектом долевого строительства признается нежилое или жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию, который строился с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Жилым помещением является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства .

--------------------------------

Часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ.

Жилые помещения могут быть трех видов: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната .

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Под нежилыми помещениями следует понимать такие помещения, которые непригодны для постоянного проживания граждан и подлежат использованию для других целей.

Объектом долевого строительства жилое или нежилое помещение признается, если:

- после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором оно расположено, данное помещение подлежит передаче участнику долевого строительства в собственность;

- объект недвижимости, в котором расположен объект долевого строительства, строился с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - это отдельная градостроительная процедура, подтверждающая выполнение строительства объекта недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом на земельный участок и проектной документацией .

--------------------------------

См.: статья 55 Градостроительного кодекса РФ.

Термин "участники долевого строительства" поясняется законодателем в части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ. Определение "объект долевого строительства" также не избежало изменений в ходе жизненного цикла комментируемого Закона N 214-ФЗ.

С 20.07.2006 законодатель ввел в действие новую редакцию данного определения , согласно которой в состав объекта долевого строительства теперь входит не только собственно жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, но также и общее имущество многоквартирного дома или иного объекта недвижимости .

--------------------------------

Статья 1 Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Под общим имуществом в многоквартирном доме следует понимать имущество, указанное в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Включение законодателем общего имущества в состав объекта долевого строительства вызвано стремлением усилить защиту интересов участников долевого строительства.

Согласно прежней редакции статьи 2 Закона N 214-ФЗ общее имущество не входило в объект долевого строительства. Поэтому в случае претензий по качеству к отдельным элементам общего имущества участники долевого строительства не имели права применять нормы комментируемого Закона N 214-ФЗ.

Теперь если застройщик построит помещения общего пользования в многоквартирном доме с недостатками или дефектами, то исходя из буквального толкования Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе применять в таких случаях статьи 7, 9, 10 Закона N 214-ФЗ. Ведь общее имущество многоквартирного дома включено законодателем в объем понятия "объект долевого строительства".

Вместе с тем такой подход порождает ряд правоприменительных проблем. Как известно, доли собственников помещений в общем имуществе многоквартирного дома не подлежат выделению в натуре. Следовательно, не ясно, на какую часть общего имущества распространяется право участника долевого строительства требовать от застройщика устранения недостатков и дефектов, выявленных в общем имуществе многоквартирного дома.

Вправе ли собственник помещения единолично заявлять такие требования или требуется согласие других собственников помещений в многоквартирном доме? Если между собственниками многоквартирного дома имеются разногласия по поводу как состава, так и характера недостатков, как решать эту проблему? Ответ на этот вопрос в Законе N 214-ФЗ отсутствует, равно как и в судебной практике его пока нет.

--------------------------------

Статьи 246 - 247 Гражданского кодекса РФ.

Законодатель включил в комментируемую статью Закона N 214-ФЗ определение только двух терминов, использованных в Законе N 214-ФЗ. Вместе с тем в Законе N 214-ФЗ используется ряд других терминов, которым следовало бы также дать определение, что значительно упростило бы правоприменительную практику.

Например, представляется полезным сохранить определение понятия "иной объект недвижимости" для уточнения такого объекта. Другой вариант - исключить это понятие из Закона N 214-ФЗ, сохранив действие Закона N 214-ФЗ только в отношении многоквартирного дома.

Также не будет лишним определить в Законе N 214-ФЗ такую категорию, как "существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства" , поскольку данная категория может стать причиной массы совершенно необязательных судебных споров.

--------------------------------

Часть 3 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Целесообразно было бы закрепить определение понятия "участник долевого строительства" в комментируемой статье.