Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 27

1. В первой части комментируемой статьи законодатель установил срок вступления в силу Закона N 214-ФЗ. Закон N 214-ФЗ был принят Федеральным Собранием РФ и подписан Президентом РФ 30 декабря 2004 года.

Днем официального опубликования Закона N 214-ФЗ считается 31 декабря 2004 года, так как впервые текст Закона N 214-ФЗ был опубликован именно в этот день в "Российской газете". Таким образом, с учетом предоставленной законодателем отсрочки Закон N 214-ФЗ вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

После этой даты к правоотношениям застройщиков и участников долевого строительства, подпадающим под сферу действия Закона N 214-ФЗ , применяются положения Закона N 214-ФЗ.

--------------------------------

См.: ст. 1 Закона N 214-ФЗ и комментарий к ней.

2. В части второй комментируемой статьи законодатель установил переходное положение, согласно которому Закон N 214-ФЗ не применяется в отношении тех строительных проектов, реализация которых осуществляется на основании разрешений на строительство, выданных до даты вступления в силу Закона N 214-ФЗ, то есть датированных любой датой до 1 апреля 2005 года.

Напомним, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ . Форма разрешения на строительство установлена Правительством РФ .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

См.: приложение N 1 к Постановлению Правительства РФ от 24 ноября 2005 года N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Для того чтобы квалифицировать правоотношение как подпадающее под действие Закона N 214-ФЗ, необходимо не только удостовериться в том, что разрешение на строительство здания, в котором находятся объекты долевого строительства получено, после 1 апреля 2005 года, но также и в том, что правоотношение застройщика и участника долевого строительства имеет все необходимые признаки .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

В одном из дел суд подчеркнул: "Поскольку данный Федеральный закон вступил в силу 01.04.2005, а разрешение на строительство объекта получено обществом "Альфа-Строй" 25.07.2006, то есть уже в период действия этого Закона, суд пришел к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям положений пункта 3 статьи 4 указанного Закона, в соответствии с которыми договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации" .

--------------------------------

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 апреля 2011 г. N ВАС-3680/11.

Поскольку строительство многоквартирного дома - процесс долгий, в практике бывают случаи неоднократной выдачи застройщику разрешения на строительство. Верховный Суд России высказался об этой ситуации следующим образом:

"В случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) выдавалось неоднократно, вопрос о возможности применения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" разрешается с учетом даты выдачи первоначального разрешения на строительство" .

--------------------------------

См.: пункт 6 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

При рассмотрении другого интересного случая Верховный Суд России указал, что "требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", удовлетворено, поскольку истец, заключивший договор подряда, оплатил в полном объеме работу по строительству предназначенного для него помещения в составе многоквартирного дома" .

--------------------------------

См.: пункт 18 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

3. Законодатель установил, что правила Закона N 214-ФЗ, регулирующие момент заключения договора участия в долевом строительстве , а также порядок возникновения залога в силу закона на объект долевого строительства не распространяются на государственные контракты, заключаемые с застройщиками в соответствии со ст. 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ.

--------------------------------

См.: часть 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Эта правовая норма введена законодателем в декабре 2008 года в ответ на кризис ликвидности на рынке новостроек, который возник осенью 2008 года. Застройщики нуждались в поддержке государством спроса на свою продукцию, так как спрос на нее со стороны частных инвесторов резко упал. А банки отказывались в этот период кредитовать застройщиков из-за высоких юридических и финансовых рисков.

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 1 декабря 2008 года N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В это трудное для девелоперов время государство поддержало спрос на рынке новостроек. Однако это было сделано только в отношении проектов, связанных с переселением граждан из аварийного жилого фонда.

Фонду содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства были выделены дополнительные финансовые средства на эти цели, за счет которых заключались государственные контракты на приобретение жилья для переселяемых граждан, в том числе квартир, находящихся в стадии строительства.

Законодатель установил, что такие государственные контракты не требуют государственной регистрации . Кроме того, помимо существенных условий, перечисленных в Законе N 214-ФЗ, в такие контракты должны были также включаться дополнительные существенные условия, а именно:

- стороной государственного контракта является застройщик, который осуществляет строительство многоквартирных домов, строительная готовность которых составляет не менее 70% от предусмотренной проектной документацией готовности таких домов;

- цена государственного контракта формируется исходя из цены одного квадратного метра жилых помещений, на приобретение которых субъектами Российской Федерации размещается заказ. Такая цена одного квадратного метра не должна превышать среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемую федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства, с учетом средней стоимости строительства многоквартирных домов для каждого субъекта Российской Федерации;

- обязательства застройщика осуществить завершение строительства многоквартирных домов и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на жилые помещения в указанных выше многоквартирных домах не позднее чем в течение шести месяцев с даты заключения государственного контракта;

- полная оплата государственного контракта осуществляется после государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации на жилые помещения, подлежащие передаче в государственную собственность.

--------------------------------

См.: часть 14 ст. 20.1 Федерального закона N 185-ФЗ от 21 июля 2007 года "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Подчеркнем, что необходимость дополнительной защиты права участника долевого строительства в виде государственной регистрации залога в силу закона на объект долевого строительства отпадала, поскольку оплата по таким государственным контрактам в адрес застройщика осуществлялась после государственной регистрации права собственности соответствующего субъекта РФ на квартиру .

--------------------------------

См.: часть 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

См.: подпункт 4 пункта 9 ст. 20.1 Федерального закона N 185-ФЗ от 21 июля 2007 года "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Во всем остальном на такие государственные контракты в полной мере распространяются иные положения Закона N 214-ФЗ при наличии двух условий:

- разрешение на строительство зданий, в которых расположены объекты долевого строительства, получено после 1 апреля 2005 года ;

- предметом контракта являются правоотношения, входящие в предмет регулирования Закона N 214-ФЗ . Часть 3 комментируемой статьи применяется со второго декабря 2008 года .

--------------------------------

См.: части 1 и 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 5 ст. 6 Федерального закона от 17 июля 2009 года N 147-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".