Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Комментарий к статье 1

1. Для правильного практического применения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ) необходимо определить правоотношения, на которые этот Закон распространяет свое действие.

- сторонами правоотношений является, с одной стороны, инвестор, а с другой стороны, застройщик;

- такие правоотношения направлены на долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

- в счет финансирования долевого строительства указанных объектов недвижимости застройщиком привлекаются денежные средства инвестора;

- в результате вложения денежных средств инвестор приобретает право собственности на объект долевого строительства и долю в праве общей собственности на общее имущество в здании, в котором такой объект расположен;

- разрешение на строительство получено застройщиком после 1 апреля 2005 года ;

- инвестор является физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя .

--------------------------------

См.: часть 2 статьи 27 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

В случае отсутствия хотя бы одного из этих признаков в фактических правоотношениях застройщика и инвестора подобные правоотношения не входят в сферу действия Закона N 214-ФЗ.

До 21.06.2010 одним из квалифицирующих признаков правоотношений, подпадающих под сферу действия Закона N 214-ФЗ, считалось наличие заключенного между застройщиком и инвестором договора участия в долевом строительстве.

--------------------------------

Дата вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

После этой даты, если между застройщиком и инвестором фактически имеют место правоотношения, подпадающие под сферу действия Закона N 214-ФЗ , но договор участия в долевом строительстве не был заключен, к правоотношениям этих лиц могут применяться некоторые положения Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

См., например: статьи 3, 5 - 7 Закона N 214-ФЗ и т.д.

При разрешении одного из судебных дел гражданин, заключивший с застройщиком 03.10.2005 предварительный договор купли-продажи, обратился в суд с иском о признании этой сделки договором участия в долевом строительстве. Дело рассмотрено в 2011 году. В первой инстанции суд отказал в иске, мотивируя свой отказ тем, что деньги не привлекались в строительство, а использовались для расчета в будущем за квартиру. Однако в кассационной инстанции судебный акт был отменен. При наличии факта финансирования недвижимости, которая еще не возведена, суд расценил такие вложения как инвестиции в долевое строительство. Соответственно, по мнению суда, имелись все основания применять к заключенному предварительному договору купли-продажи положения комментируемого Закона N 214-ФЗ . Вместе с тем в этой ситуации суды не стали применять последствия притворности сделки в виде реституции .

--------------------------------

См.: Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2011 г. N 33-33887.

См.: часть 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ.

Правомерность этого подхода в дальнейшем была подтверждена Верховным Судом РФ: "Независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...", в том числе меры ответственности, им предусмотренные" .

--------------------------------

См.: Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Начиная с 20 июля 2006 года редакция части 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ изменилась. Было включено дополнение, согласно которому инвестор кроме права собственности на помещение в многоквартирном доме приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.

--------------------------------

Дата вступления в силу Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирный дом не подлежит государственной регистрации и следует за правом собственности на помещение, приобретаемое инвестором .

--------------------------------

См.: часть 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ.

Понятие общего имущества в отношении многоквартирного дома определяется в Жилищном кодексе РФ . Правила по содержанию и управлению общим имуществом многоквартирного дома по аналогии применяются к отношениям по содержанию и управлению общим имуществом нежилых зданий .

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

См.: статья 6 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Многоквартирный дом в комментируемой правовой норме следует считать жилой дом, в составе которого есть совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме .

--------------------------------

См.: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Кроме многоквартирного дома в комментируемую норму Закона N 214-ФЗ также включены "иные объекты недвижимости". Прямо в Законе N 214-ФЗ понятие иных объектов недвижимости не определено. Поэтому мы обращаемся к общим положениям гражданского права.

Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ.

О каких именно иных объектах недвижимости идет в таком случае речь в комментируемой норме Закона N 214-ФЗ? Мы знаем, что эти объекты недвижимости не могут быть объектами производственного назначения .

--------------------------------

См.: статья 2 Закона N 214-ФЗ.

Согласно действующему налоговому законодательству РФ к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (работ, услуг) . В этих "иных объектах недвижимости" должны быть объекты долевого строительства , а также помещения общего пользования, на которые у долевых инвесторов должна возникать общая долевая собственность.

--------------------------------

См.: подпункт 23.1 части 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ.

См.: статья 2 Закона N 214-ФЗ.

Соответственно, речь не может идти об объектах незавершенного строительства, а равно об индивидуальных жилых зданиях, в которых нет помещений общего пользования. Таким образом, мы приходим к тому, что под иными объектами недвижимости в данном случае следует подразумевать нежилые здания (за исключением зданий производственного назначения), в которых есть общее имущество.

Подлежит ли обязательному применению Закон N 214-ФЗ при вложении долевых инвестиций граждан в строительство апартаментов, если в последующем у них должно возникнуть право собственности на апартаменты? На этот вопрос с учетом текущей редакции Закона я бы ответил положительно.

Понятие "апартаменты" в законодательстве РФ пока четко не определено. Апартаменты обычно размещаются в нежилых зданиях, то есть являются нежилыми помещениями и используются в целях временного проживания граждан. Нежилые помещения, за исключением объектов производственного назначения, считаются объектами долевого строительства . Апартаменты не относятся к объектам производственного назначения, поскольку в них обычно не производятся товары, работы, услуги , то есть они не подпадают под исключение из общего правила. При таких условиях нет достаточных юридических оснований исключить из сферы действия Закона N 214-ФЗ денежные инвестиции граждан в строительство апартаментов, если в результате этого граждане приобретут право собственности на них. Мы приходим к выводу о том, что к таким инвестициям, если в результате гражданин приобретет право собственности на апартаменты, применяются положения Закона, даже если между инвестором и застройщиком заключен предварительный договор купли-продажи и отсутствует факт заключения договора участия в долевом строительстве.

--------------------------------

См.: статья 2 Закона N 214-ФЗ.

См.: подпункт 23.1 части 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ.

Вместе с тем застройщики не несут административную ответственность за незаконное привлечение денежных средств граждан в строительство апартаментов вопреки требованиям комментируемого Закона N 214-ФЗ. Напомню, что состав административного правонарушения в этом случае возникает только при незаконном привлечении инвестиций в строительство квартир в многоквартирном доме. Апартаменты не являются квартирами. Таким образом, если застройщик привлекает долевые инвестиции от граждан в строительство апартаментов способами, не указанными в части 2 статьи 1 Закона, то события административного правонарушения не возникает.

Кроме того, к договору между застройщиком и инвестором в этом случае не применяются правила об оспоримой недействительной сделке . Однако инвестор имеет права и гарантии, которые предусмотрены Законом N 214-ФЗ, в том числе в части срока передачи объекта долевого строительства, а также в части гарантий качества такого объекта. При этом, независимо от формы и содержания сделки, застройщик в этом случае несет перед инвестором ответственность, предусмотренную Законом N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: часть 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 10 Закона N 214-ФЗ.

Если вкладываются инвестиции в строительство апартаментов в нежилом здании, довольно чувствителен вопрос о статусе и правах на помещения общего пользования в нежилых зданиях.

В этой связи Высший Арбитражный Суд РФ в одном из своих постановлений отметил следующее: "Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ" .

--------------------------------

См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Для юридической практики важен ответ на вопрос о применении Закона N 214-ФЗ к правоотношениям, направленным на вложение долевых инвестиций в так называемые таунхаусы, которые к индивидуальным жилым домам не относятся.

В действующем законодательстве РФ определения этому понятию также не имеется, хотя на рынке новостроек подобные объекты недвижимости продаются застройщиками активно. Таунхаусы - это малоэтажные здания, состоящие из нескольких сблокированных секций, включающие несколько квартир (как правило, с отдельными выходами на земельный участок) .

--------------------------------

Статья Е. Барыкина "Подмосковные таунхаусы и проблемы с их покупкой: практика судебных споров" // Жилищное право. Январь 2014. N 1.

Несмотря на то что каждая из квартир таунхауса имеет свою собственную парковку и отдельный выход на улицу, а также несмотря на то что в таунхаусах обычно не бывает помещений общего пользования, тем не менее их правовой статус следует приравнять к статусу многоквартирного дома. В отличие от индивидуальных жилых домов таунхаусы обычно расположены на одном земельном участке, который следует отнести к общему имуществу собственников квартир в таунхаусе , а также соединены в одну секцию в физическом смысле. При проектировании и строительстве квартир в таунхаусе могут быть применены общие инженерно-технологические решения для всех квартир, например единая система вентиляции, теплоснабжения, водоснабжения и т.д. Это позволяет их скорее отнести к многоквартирным домам, чем к индивидуальным жилым домам, что влияет на их юридический статус с точки зрения комментируемого Закона N 214-ФЗ.

--------------------------------

См.: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

Итак, если гражданин вкладывает инвестиции в строительство таунхауса в целях приобретения права собственности квартиры в нем, поскольку, как мы уже выяснили, таунхаусы относятся к многоквартирным домам, его правоотношения с застройщиком также будут регулироваться комментируемым Законом N 214-ФЗ.

После того, как застройщик ввел здание в эксплуатацию, он не вправе привлекать долевые инвестиции на основании договора участия в долевом строительстве . С этого момента обычно инвестиции привлекаются на основании предварительного договора купли-продажи. При этом в нем указывается уже кадастровая, а не проектная площадь продаваемых помещений.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 4 и пункт 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ.

Необходимо ли применять Закон N 214-ФЗ в тех случаях, когда финансирование строительства жилого дома осуществляется единственным инвестором на все 100%? При рассмотрении одного дела суд признал, что, если строительство здания в полном объеме финансируется единственным инвестором, к таким правоотношениям Закон N 214-ФЗ неприменим , так как в этом случае нет факта долевого инвестирования.

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 августа 2008 г. N А55-1393/2008.

В комментируемой статье в качестве одного из признаков правоотношений, регулируемых Законом N 214-ФЗ, предусмотрена передача инвестором застройщику денежных средств. В юридической практике возник вопрос, следует ли применять Закон N 214-ФЗ к правоотношениям застройщика и участника долевого строительства в тех случаях, когда вложение долевых инвестиций осуществляется в безденежной форме?

По итогам разрешения одного судебного конфликта можно прийти к выводу, что нет. Закон N 214-ФЗ не применяется, если инвестиции вкладывались путем вложения собственных строительных материалов долевого инвестора, а не его денежных средств .

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 сентября 2009 года N 13-557/2009.

В предмет регулирования Закона N 214-ФЗ законодатель включил гарантии по защите прав, законных интересов и имущества инвесторов . Их права нуждаются в дополнительной юридической защите.

--------------------------------

См.: статьи 3 - 23 Закона N 214-ФЗ.

"Переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды" .

--------------------------------

См.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, от 19 сентября 2002 года.

Суть проблемы заключалась в том, что ряд недобросовестных застройщиков (КТ "Социальная инициатива" и т.д.) привлекали от граждан денежные средства в жилищное строительство на основании различных юридических инструментов.

При этом полученные от граждан денежные средства, как правило, расходовались такими застройщиками нецелевым образом, а фактическое строительство жилых домов довольно часто даже и не начиналось. Долевые инвесторы, вложив свои денежные средства в жилищное строительство, так и не получали в обещанные сроки готовое жилье, обращались в суды, в местную администрацию, устраивали пикеты и митинги. Возникали социальные волнения. Государство обязано было отреагировать на эту проблему. В результате этого был подготовлен и введен в действие комментируемый Закон N 214-ФЗ.

Проблему обманутых дольщиков законодатель пытается решить путем включения в Закон N 214-ФЗ императивных положений, защищающих права инвесторов от возможных мошеннических действий со стороны застройщиков, ведущих свой бизнес недобросовестно.

Для участника долевого строительства в Законе N 214-ФЗ установлены следующие гарантии:

1) право застройщика привлекать денежные средства от инвесторов возникает только при наличии условий, установленных Законом N 214-ФЗ ;

2) денежные средства от граждан в долевое строительство многоквартирного дома разрешается привлекать только на основании договора участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации, либо иными легальными способами, прямо установленными Законом N 214-ФЗ ;

3) закреплена обязанность застройщика по передаче объекта долевого строительства не позднее срока, установленного договором, и установлена законная неустойка за нарушение этого обязательства ;

4) предусмотрены гарантии качества объекта долевого строительства, установлен гарантийный срок - не менее пяти лет ;

5) определены меры, которые обязан предпринять застройщик для устранения выявленных недостатков в объекте долевого строительства ;

6) инвестор получил право требовать прекращения договора участия в долевом строительстве в случае существенного нарушения обязательных требований по качеству к объекту долевого строительства ;

7) установлен порядок передачи объекта долевого строительства - не ранее чем после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию ;

8) предусмотрены основания для одностороннего прекращения по требованию инвестора договора участия в долевом строительстве, а также основания для судебного расторжения этого договора ;

9) введена обязанность застройщика по обеспечению исполнения своих обязательств перед инвестором установленными Законом N 214-ФЗ способами (залог земельного участка, объекта незавершенного строительства и объекта долевого строительства, поручительство банка, страхование ответственности застройщика) ;

10) застройщику предписано расходовать денежные средства, полученные от инвестора по целевому назначению ;

11) определены обязательные для выполнения застройщиком мероприятия по раскрытию информации о застройщике и об объекте строительства ;

12) предусмотрен порядок государственного регулирования деятельности застройщика, созданы специальные контролирующие органы .

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 2 ст. 3 и статья 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: части 1 и 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1 и часть 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 3 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1 и часть 1.1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 12.1 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 18 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 19 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 23 Закона N 214-ФЗ.

Эти гарантии, с одной стороны, усилили юридическую защиту прав долевых инвесторов, участвующих в долевом финансировании строительства объектов недвижимости. С другой стороны, снизили для застройщиков привлекательность работы в рамках комментируемого Закона N 214-ФЗ.

По этой причине многие застройщики осуществляли продажи квартир в новостройках в обход положений комментируемого Закона N 214-ФЗ, например путем заключения с долевыми инвесторами предварительного договора купли-продажи и оформления векселей. Более подробно об этой юридической схеме я писал в книге "Защита инвестиций в новостройки", вышедшей в 2014 г.

Чтобы пресечь подобную практику, государство в июне 2010 года утвердило правила, способствующие прекращению подобной инвестиционной деятельности, осуществляемой в обход комментируемого Закона N 214-ФЗ. Напомню, что была установлена высокая административная ответственность застройщиков за незаконную продажу квартир в новостройках . После этого количество сделок с использованием векселей между застройщиками и инвесторами существенно сократилось.

--------------------------------

См.: статьи 5 - 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: части 2.1 - 2.2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, а также ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Немалый практический интерес представляет вопрос о применении Закона N 214-ФЗ к случаям привлечения денежных средств инвесторов в реконструкцию объектов недвижимости. Напомню, что реконструкция как производственный процесс несколько отличается от процесса строительства - эти понятия разграничиваются законом .

--------------------------------

См.: статья 1 Градостроительного кодекса РФ.

Если строительством считается возведение нового капитального объекта с нуля, то под реконструкцией следует понимать существенное изменение технических характеристик уже существующего здания (строения, сооружения), таких, например, как его высота и площадь.

В прежнем юридическом Комментарии к Закону N 214-ФЗ, созданном в 2011 году по вопросу вложения долевых инвестиций в реконструкцию зданий, я писал о том, что Закон N 214-ФЗ может применяться к таким правоотношениям по аналогии . Теперь Высший Арбитражный Суд РФ подтвердил корректность этого подхода в толковании Закона N 214-ФЗ, указав следующее:

"Градостроительный кодекс Российской Федерации различает понятия "строительство" и "реконструкция" объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта.

--------------------------------

См.: статья 6 Гражданского кодекса РФ.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию. При таких обстоятельствах привлечение союзом денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве" .

--------------------------------

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 мая 2012 г. N 17395/11.

2. Во второй части комментируемой статьи законодатель зафиксировал правомерные способы привлечения денежных средств граждан в долевое строительство, в результате которого у граждан возникает право собственности на квартиру в новостройке.

Это допускается путем:

- выпуска застройщиком жилищных сертификатов;

- участия гражданина в жилищно-накопительном кооперативе;

- участия гражданина в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

- заключения договора участия в долевом строительстве.

Жилищные сертификаты.

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций, номинальная стоимость которых выражена в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте и которые предоставляют их владельцам право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких облигаций.

Право привлекать долевые инвестиции путем выпуска жилищных сертификатов, без заключения договора участия в долевом строительстве, появилось у застройщиков с 20.07.2006 - после внесения в часть 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ соответствующих дополнений .

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, не может быть менее 0,1 квадратного метра.

Совокупная номинальная стоимость жилищных сертификатов соответствующего выпуска (дополнительного выпуска), выраженная в единицах общей площади жилья, не может превышать общей площади многоквартирного дома, строящегося за счет средств, получаемых от размещения такого выпуска (дополнительного выпуска) жилищных сертификатов.

Эмиссия жилищных сертификатов может осуществляться юридическими лицами, зарегистрированными на территории Российской Федерации, которые:

получили в установленном порядке права застройщика на строительство многоквартирного дома;

имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили в установленном порядке разрешение на строительство;

утвердили в установленном порядке проектную документацию на строительство многоквартирного дома.

Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать кредитные организации и биржи.

Исполнение обязательств по жилищным сертификатам должно обеспечиваться поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией.

Решение о выпуске (дополнительном выпуске) жилищных сертификатов должно содержать:

- номинальную стоимость каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска), выраженную в единицах общей площади жилья;

- номинальную стоимость каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска) в денежном выражении (денежный эквивалент номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска), выраженной в единицах общей площади жилья);

- порядок индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска) в денежном выражении;

- вид предоставляемого обеспечения (поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия), условия обеспечения, сведения о лице, предоставляющем обеспечение, а также иные сведения, предусмотренные нормативными правовыми актами для соответствующего способа (вида) предоставляемого обеспечения;

- порядок и условия приобретения жилищных сертификатов их эмитентом и (или) порядок и условия досрочного погашения жилищных сертификатов;

- сведения о многоквартирном доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов;

- порядок и условия погашения жилищных сертификатов путем приобретения владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов;

- порядок контроля за целевым использованием денежных средств, полученных от размещения жилищных сертификатов.

Порядок индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата выпуска (дополнительного выпуска) в денежном выражении должен предусматривать:

- периодичность осуществления индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении и срок (порядок определения срока), в течение которого осуществляется такая индексация;

- схему индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении;

- порядок раскрытия (предоставления) информации об индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении.

Схема индексации номинальной стоимости каждого жилищного сертификата в денежном выражении может устанавливаться в виде формулы с переменными (курс определенной иностранной валюты, темп роста инфляции, темп роста определенного индекса и другие), значения которых не могут изменяться в зависимости от усмотрения эмитента.

Порядок и условия приобретения жилищных сертификатов их эмитентом и (или) порядок и условия досрочного погашения жилищных сертификатов должны предусматривать возможность такого приобретения и (или) досрочного погашения по требованию владельцев жилищных сертификатов.

В случае если приобретение жилищных сертификатов их эмитентом и (или) досрочное погашение жилищных сертификатов осуществляются по требованию владельцев жилищных сертификатов, цена приобретения и (или) стоимость досрочного погашения должны соответствовать текущей индексированной номинальной стоимости жилищных сертификатов в денежном выражении.

Решение о выпуске (дополнительном выпуске) жилищных сертификатов должно содержать следующие сведения о многоквартирном доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов:

1) цель проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации в случае, если необходимость проведения такой экспертизы установлена федеральным законом;

2) номер и дату выдачи разрешения на строительство в отношении многоквартирного дома, орган, выдавший указанное разрешение;

3) права эмитента на земельный участок, отведенный для строительства многоквартирного дома, а в случае если эмитент не является собственником указанного земельного участка - также сведения о собственнике такого земельного участка, границы и площадь земельного участка, элементы благоустройства земельного участка;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, в том числе:

- этажность и количество квартир, состоящих из одной, двух или нескольких комнат, площадь и иные технические характеристики каждой квартиры соответствующего типа;

- состав общего имущества в многоквартирном доме и функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества;

5) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке строящегося многоквартирного жилого дома;

6) возможные финансовые и прочие риски при осуществлении строительства многоквартирного жилого дома и меры по добровольному страхованию таких рисков;

7) перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Сведения о многоквартирном доме, содержащиеся в решении о выпуске (дополнительном выпуске) жилищных сертификатов, должны соответствовать проектной документации, утвержденной в установленном порядке.

Порядок и условия погашения жилищных сертификатов должны содержать:

1) указание на то, что приобретение владельцами жилищных сертификатов в собственность квартир в многоквартирном доме осуществляется путем заключения договора купли-продажи соответствующей квартиры;

2) минимальное количество (пакет) жилищных сертификатов и иные условия, дающие владельцу жилищных сертификатов право заключить договор купли-продажи квартиры. При этом совокупная номинальная стоимость минимального количества (пакета) жилищных сертификатов, дающего их владельцу право заключить указанный договор, выраженная в единицах общей площади жилья, не может быть менее 30 процентов общей площади соответствующей квартиры;

3) предварительные условия договора купли-продажи;

4) порядок согласования дополнительных и окончательных условий договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям указанного договора, в случае возникновения этих разногласий;

5) срок (порядок определения срока), в течение которого владельцами жилищных сертификатов могут предъявляться (представляться) требования об их погашении путем приобретения в собственность квартиры в многоквартирном доме, строящемся за счет денежных средств, получаемых от размещения жилищных сертификатов. При этом указанный срок не может быть менее 2 месяцев;

6) порядок предъявления (представления) владельцами жилищных сертификатов требований об их погашении путем приобретения в собственность квартиры в многоквартирном доме.

Порядок контроля за целевым использованием денежных средств, полученных от размещения жилищных сертификатов, должен содержать:

- сведения о банке (банках), контролирующем целевое использование привлекаемых денежных средств;

- меры, осуществляемые банком по контролю за целевым использованием привлекаемых денежных средств;

- ответственность банка, контролирующего целевое использование привлекаемых денежных средств.

Для государственной регистрации выпуска (дополнительного выпуска) жилищных сертификатов в регистрирующий орган дополнительно представляются:

1) документ (документы), подтверждающий права эмитента жилищных сертификатов на земельный участок;

2) копия разрешения на строительство;

3) копия документа, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.

Оплата жилищных сертификатов, размещаемых путем подписки, осуществляется только денежными средствами .

--------------------------------

См.: пункт 7.10 Приказа Федеральной службы по финансовым рынкам от 04.07.2013 N 13-55/пз-н "Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг".

Жилищные кооперативы.

В случае организации застройщиком жилищного накопительного кооператива в целях привлечения инвестиций граждан заключение с участниками долевого строительства договора участия в долевом строительстве не требуется.

Создание и функционирование жилищных накопительных кооперативов регулируются специальным Федеральным законом . К таким правоотношениям положения комментируемого Закона N 214-ФЗ не применяются.

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Денежные средства в строительство стало возможным привлекать путем принятия инвесторов в члены жилищного накопительного кооператива с 01.04.2005 - дата вступления в силу этого специального Закона .

--------------------------------

См.: ст. 58 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов .

--------------------------------

См.: статья 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Этот юридический инструмент привлечения долевых инвестиций граждан застройщиками используется редко. Проблема в том, что члены жилищного накопительного кооператива несут солидарную ответственность по долгам данного кооператива .

--------------------------------

См.: пункт 4 статьи 116 и статья 323 Гражданского кодекса РФ.

Другая проблема - отсутствие в законе четкой и понятной процедуры уступки пая в жилищном накопительном кооперативе на стадии строительства в пользу третьих лиц. Таким образом, часть инвесторов, вкладывающих инвестиции в недвижимость в спекулятивных целях, значительного интереса к этой инвестиционной модели не испытывает.

Наконец, управление жилищным накопительным кооперативом осуществляется его членами, и застройщик при этом варианте привлечения долевых инвестиций сталкивается с риском потери юридического контроля над деятельностью кооператива.

По этим и некоторым иным причинам, с одной стороны, инвесторы не спешат вступать в подобные кооперативы, а застройщики, с другой стороны, создавать такие организации.

По аналогичным причинам пока низкой популярностью у застройщиков и инвесторов пользуются жилищные и жилищно-строительные кооперативы, которые являются другой разновидностью потребительских кооперативов .

--------------------------------

См.: глава 11 Жилищного кодекса РФ.

Впрочем, эти виды кооперативов имеют для застройщиков более высокую юридическую привлекательность, чем жилищные накопительные кооперативы, так как их деятельность подчиняется более либеральным правилам. Подчеркнем, что застройщики сохраняют возможность за счет грамотного формулирования учредительных документов регулировать свои риски.

Право на привлечение долевых инвестиций путем создания жилищных строительных кооперативов возникло у застройщиков с 20.07.2006 - после внесения в часть 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ соответствующих дополнений. Отметим, что в период с 01.04.2005 по 20.07.2006 таким правом застройщики не обладали.

Следует подчеркнуть, что до 01.12.2011 любой из жилищных кооперативов был вправе привлекать денежные средства граждан в паи при отсутствии у кооператива права собственности или аренды на застраиваемый земельный участок, а также при отсутствии разрешения на строительство .

--------------------------------

См.: часть 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции до 01.12.2011.

Такая практика теперь прекращена. С 01.12.2011 жилищные кооперативы вправе выступать застройщиками, в том числе привлекать инвестиции граждан в паи при условии наличия права собственности или права аренды кооператива на землю и оформленного на кооператив разрешения на строительство . Это правило применяется в случае, если разрешение на строительство оформлено на жилищный кооператив после 01.12.2011. Если разрешение на строительство оформлено до этой даты, то правило, предусмотренное в части 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ, к таким жилищным кооперативам не применяется.

--------------------------------

См.: часть 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции после 01.12.2011, а также Федеральный закон от 30.11.2011 N 349-ФЗ.

Договор участия в долевом строительстве.

Третий законный способ привлечения долевых инвестиций от граждан в строительство многоквартирного дома (кроме выпуска жилищных сертификатов и участия инвесторов в жилищных кооперативах) - заключение между застройщиком и долевым инвестором договора участия в долевом строительстве .

--------------------------------

См.: часть 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ.

В этом случае на правоотношения инвестора и застройщика в полной мере распространяется действие комментируемого Закона N 214-ФЗ. Еще раз подчеркну, что этого не происходит в том случае, если инвестиции привлекаются через жилищные сертификаты или путем участия в жилищных кооперативах. Эти инвестиционные модели регулируются другими нормативными правовыми актами, не имеющими отношения к комментируемому Закону N 214-ФЗ.

В частности, Верховный Суд РФ в одном из своих обзоров судебной практики подчеркнул следующее: "Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются" .

--------------------------------

См.: пункт 11 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

В договор участия в долевом строительстве должны быть включены все установленные Законом N 214-ФЗ существенные условия. Этот договор считается заключенным от даты его государственной регистрации . Застройщик вправе привлекать инвестиции от долевых инвесторов на основании договора участия в долевом строительстве при условии, что застройщик:

- имеет на праве собственности, либо на праве аренды, либо на праве безвозмездного срочного пользования (строительные проекты Фонда содействия развитию жилищного строительства в РФ) земельный участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости;

- получил разрешение на строительство в установленном законом порядке;

- в случае использования рекламы опубликовал в установленном Законом N 214-ФЗ порядке проектную декларацию . Подробная юридическая информация о договоре участия в долевом строительстве содержится в комментарии к статье 4 Закона N 214-ФЗ.

--------------------------------

См.: статья 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 3 Закона N 214-ФЗ.

2.1. Комментируемая правовая норма вступила в юридическую силу с 21 июня 2010 года . Учитывая распространенную до этой даты среди застройщиков практику применения обходных юридических схем (продажи через предварительный договор купли-продажи и векселя и т.д.), законодатель установил в Законе N 214-ФЗ специальное императивное требование.

--------------------------------

См.: ст. 7 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Так, привлечение долевых инвестиций от граждан в строительство квартир в многоквартирном доме в целях возникновения у них в последующем права собственности запрещается, если этот процесс осуществляется с нарушением части 2 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ.

Необходимо подчеркнуть, что эта норма применяется только к правонарушениям, возникшим начиная с 21 июня 2010 года. При этом правонарушение будет в этом случае заключаться не только в факте заключения между инвестором и получателем незаконной сделки, но и в факте осуществления платежа как такового.

Застройщик, привлекающий инвестиции граждан в долевое строительство новостроек в целях получения гражданами права собственности на квартиры в новостройках, вправе это делать исключительно способами, указанными в части 2 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ (жилищные сертификаты, жилищные кооперативы, заключение договора участия в долевом строительстве).

Начиная с 21 июня 2010 года за нарушение этого правила на виновное лицо может быть наложен административный штраф:

- на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;

- на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Штраф может быть наложен при наличии единовременно следующих фактических обстоятельств:

- в наличии факт привлечения денежных средств застройщиком от гражданина;

- по результатам такого инвестирования у гражданина должно возникнуть право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме;

- на момент привлечения денежных средств многоквартирный дом не введен в эксплуатацию;

- денежные средства привлечены лицом, которое по Закону N 214-ФЗ не вправе их привлекать ;

- привлечение денежных средств от гражданина осуществлено незаконными способами .

--------------------------------

См.: ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

Штраф накладывается по принципу "одно нарушение - один штраф". Административный контроль над деятельностью застройщиков осуществляют специальные органы государственной власти субъектов РФ, которым предоставлены такие полномочия в соответствии с действующим законодательством РФ. Например, в Москве такими полномочиями обладает Мосинвестконтроль , а в Московской области - Министерство строительного комплекса Московской области .

--------------------------------

См.: пункт 4.2.2 Положения о Комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю долевого строительства (приложение к Постановлению Правительства Москвы от 26 апреля 2011 г. N 157-ПП).

См.: подпункт 22 пункта 15 Положения о Министерстве строительного комплекса Московской области, утвержденного Постановлением Правительства Московской области от 03.10.2013 N 786/44.

Кроме взыскания административного штрафа в случае заключения застройщиком сделки с гражданином с нарушением части 2 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ наступает и другое юридическое последствие - такая сделка считается оспоримой и может быть признана судом недействительной.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

С соответствующим иском в суд вправе обратиться исключительно инвестор. Юридическим последствием недействительной сделки, как известно, является реституция - возврат сторонами друг другу всего полученного в счет исполнения недействительной сделки . Таким образом, застройщик кроме оплаты административного штрафа в государственный бюджет в случае признания сделки с инвестором недействительной в суде и применения последствий недействительности сделки будет обязан возвратить инвестору все полученные от инвестора денежные средства по этому договору.

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Срок исковой давности по иску о признании недействительности оспоримой сделки и применении последствий ее недействительности равен одному году .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.

В юридической практике возникает вопрос о том, распространяется ли комментируемая правовая норма на незаключенный договор, подписанный между застройщиком и инвестором?

Напомню, что по общим правилам договор считается заключенным, если достигнуты соглашения между инвестором и застройщиком по всем существенным его условиям . В случае незаконного привлечения денежных средств от граждан в долевое строительство квартир в многоквартирном доме по незаключенному договору застройщик несет административную ответственность ровно так же, как если бы сделка считалась заключенной.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем незаключенная сделка не может признаваться оспоримой, так как она не вступила в силу, в то время как оспоримая сделка имеет силу до даты ее признания судом недействительной . Следовательно, по незаключенной сделке не будут применимы последствия реституции. В этом случае для возврата своих средств инвесторы вправе применять нормы о неосновательном обогащении .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

См.: глава 60 Гражданского кодекса РФ.

В связи с последними разъяснениями арбитражных судов если между инвестором и застройщиком подписан договор, в котором согласованы все существенные условия, но этот договор не был зарегистрирован, то такая сделка не может считаться незаключенной только в силу факта отсутствия ее государственной регистрации. Она считается заключенной в отношении ее сторон, но вступает в силу для третьих лиц от даты ее государственной регистрации. Мотивом такого подхода стал довод о том, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее государственной регистрации в судебном порядке .

--------------------------------

См.: пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров не заключенными".

Вместе с тем подобный подход, на мой взгляд, является общим и неприменим к договорам участия в долевом строительстве. Для этих сделок действует специальная правовая норма, фиксирующая, что договор участия в долевом строительстве считается заключенным от даты его государственной регистрации . Таким образом, этот вид сделки не считается заключенным до даты его государственной регистрации вопреки разъяснениям арбитражных судов, базирующимся на общих правовых нормах . Это обстоятельство, возможно, стоит учитывать при выборе способа судебной защиты, поскольку применение неверного способа защиты своих прав может привести к отказу в иске.

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 3 ст. 433 и пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013).

2.2. Начиная с 21 июня 2010 года застройщики, привлекающие инвестиции от граждан в строительство с нарушением комментируемой статьи, могут быть привлечены к административной ответственности в форме административного штрафа в более высоком размере, чем ранее .

--------------------------------

Примечание автора: до этой даты размер административного штрафа не мог быть выше 500 000 рублей, теперь же стал не менее чем 500 000 рублей, но не более чем 1 000 000 за каждый случай правонарушения.

Основанием для привлечения к ответственности является наличие следующих обстоятельств:

1) привлечение денег от гражданина, связанное с возникновением у него в дальнейшем права собственности на квартиру в новостройке;

2) новостройка не введена в эксплуатацию;

3) лицо, привлекающее денежные средства, не имело на это право в соответствии с действующим законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости или привлекало денежные средства в нарушение указанного законодательства.

Размер административного штрафа на дату подготовки Комментария составляет денежную сумму от 500 000 до 1 000 000 рублей за каждый случай правонарушения .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Под привлечением денежных средств следует понимать зачисление денежных средств инвестора на счет получателя средств при наличии совершенной между застройщиком и инвестором сделки. Подчеркну, что при отсутствии подписанного между застройщиками и инвестором договора, на основании которого выполнен платеж, оснований считать, что волеизъявление застройщика направлено на привлечение денежных средств от инвестора, не имеется.

Подтверждением ввода в эксплуатацию новостройки признается выдача разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством РФ порядке . Лицом, имеющим право на привлечение денежных средств граждан в долевое строительство, является застройщик , который:

1) владеет участком, предназначенным под застройку на праве собственности , или на праве аренды , или на праве субаренды , или на праве безвозмездного срочного пользования ;

2) получил в установленном порядке разрешение на строительство ;

3) опубликовал, разместил и/или представил проектную декларацию в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

--------------------------------

См.: ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

См.: ст. 2 Закона N 214-ФЗ.

См.: глава III Земельного кодекса РФ, а также ст. 260 - 261 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 22 Земельного кодекса РФ, а также параграф 1 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 16.6 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", а также статья 24 Земельного кодекса РФ.

См.: ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Не могут быть привлечены к административной ответственности жилищные кооперативы, привлекающие денежные средства инвесторов путем оплаты паев, а также эмитенты жилищных сертификатов , так как эти способы финансирования строительства многоквартирного дома за счет денежных средств граждан являются легитимными.

--------------------------------

См.: комментарий к части 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

В судебной практике появились прецеденты привлечения к административной ответственности правонарушителей за незаконное пользование денежными средствами долевых инвесторов. Рассмотрим парочку из них.

При разрешении одного из судебных дел было установлено, что правонарушитель привлек долевые инвестиции от гражданина в строительство, действуя на основании договора простого товарищества. Суд признал этот способ привлечения долевых инвестиций в новостройку незаконным, а привлечение виновника к административной ответственности - обоснованным .

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.05.2011 N Ф09-2042/11.

В другом деле суд, разрешая спор о привлечении застройщика к административной ответственности за получение с инвестора денежных средств по предварительному договору купли-продажи, указал следующее:

"Следовательно, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч. 2 ст. 3 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно совокупность выполнения этих требований и предоставляет право застройщику привлекать денежные средства граждан.

В связи с чем, правильно установив, что общество привлекло денежные средства граждан путем заключения с ними предварительного договора купли-продажи от 16.12.2008 N 7, а не договора участия в долевом строительстве, при отсутствии у общества разрешения на строительство, которое было получено только 01.09.2009 (л.д. 41 т. 1), суды пришли к ошибочному выводу об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Данный способ привлечения денежных средств, установленный судами, в силу требований ч. 2 ст. 1 и ст. 3 Закона N 214-ФЗ не допускается.

Ссылаясь на ст. 421 Гражданского кодекса РФ, суды не учли, что согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При таких обстоятельствах у судебных инстанций не имелось правовых оснований для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления" .

--------------------------------

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.04.2010 N КА-А41/3858-10 по делу N А41-17993/09.

3. В части 3 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ законодатель, во-первых, уточнил те правоотношения, которые не подпадают под его сферу действия.

В период с 01.04.2005 по 20.07.2006 в случае долевого вложения денежных средств в строительство объекта недвижимости в предпринимательских целях при наличии прочих признаков правоотношений, подпадающих под сферу действия Закона N 214-ФЗ , стороны такой сделки обязаны были руководствоваться Законом N 214-ФЗ и заключать договоры участия в долевом строительстве.

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

Такой подход для многих застройщиков оказался не приемлемым, поскольку создал необоснованные ограничения в их отношениях с профессиональными инвесторами, вкладывающими инвестиции в строительство в предпринимательских целях. Напомню, что целью вступления в силу Закона N 214-ФЗ была защита законодателем более слабой в юридическом смысле стороны в сделке с застройщиком - долевого инвестора - гражданина. Однако, если на стороне инвестора выступает коммерческая организация, необходимости в такой дополнительной защите нет.

Начиная с 21.07.2006 эти ограничения законодателем аннулированы, и предприниматели вправе самостоятельно определять, стоит ли им в своих двусторонних отношениях руководствоваться положениями комментируемого Закона N 214-ФЗ или нет.

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Это означает, что если сторонами инвестиционной сделки будут только юридические лица и индивидуальные предприниматели, то такие стороны вправе самостоятельно определять вид сделки между собой и не обязаны заключать между собой именно договоры участия в долевом строительстве. Законодатель, впрочем, не ограничивает их в таком праве. Они вправе заключить между собой, например, не договор купли-продажи, а договор участия в долевом строительстве по своей воле. Однако следует подчеркнуть, что это возможно только до даты ввода построенного здания в эксплуатацию. ДДУ после ввода здания в эксплуатацию не заключается, так как в предмет договора участия в долевом строительстве входит не только передача объекта долевого строительства, но и строительство здания , а здание считается построенным от даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, Закон N 214-ФЗ не применяется к правоотношениям сторон, если предметом сделки является вложение инвестиций в строительство объектов производственного назначения в целях приобретения на них в дальнейшем права собственности.

При застройке земельного участка зданием производственного назначения землевладелец не признается застройщиком по смыслу Закона N 214-ФЗ . В свою очередь, если правообладатель застраиваемого земельного участка не является по смыслу Закона N 214-ФЗ застройщиком, то он не обязан привлекать долевые инвестиции в строительство по договору участия в долевом строительстве.

--------------------------------

См.: ст. 2 Закона N 214-ФЗ.

С учетом последней редакции части 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ Закон N 214-ФЗ применяется в обязательном порядке только в отношении привлечения денежных средств от граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Причем такое привлечение осуществляется в строгом соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ . Иначе застройщик может быть привлечен к административной ответственности .

--------------------------------

См.: части 2, 2.1 и 2.2 ст. 1 и ст. 3 - 4 Закона N 214-ФЗ.

См.: ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

К правоотношениям двух юридических лиц (застройщик и инвестор) по финансированию строительства зданий Закон N 214-ФЗ по общему правилу не применяется, что подтверждается судебной практикой . К этим правоотношениям применяются положения Гражданского кодекса РФ, а также других федеральных законов, регулирующих сферу инвестиционной деятельности, а именно Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ и Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в действующей части) .

--------------------------------

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 апреля 2011 года N Ф06-2459/11.

См.: статья 21 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

В другой части комментируемой правовой нормы законодатель установил запрет на уступку передачи прав требований в пользу граждан по договорам между застройщиком и инвестором, имеющими статус юридических лиц. Это сделано, чтобы исключить обходные схемы продаж квартир через уступки прав требований по договорам, которые не являются договорами участия в долевом строительстве.

Однако формулировка, предложенная законодателем, не слишком удачна, поскольку может быть истолкована так, что под запрет подпадает также и уступка права требования инвестором, имеющим статус юридического лица в пользу инвестора - гражданина по договору участия в долевом строительстве. Однако для подобного толкования этой нормы не имеется достаточных оснований. Хотя договор участия в долевом строительстве можно отнести к разновидности инвестиционного договора по строительству недвижимости, тем не менее все понимают, что цель комментируемого запрета состояла в другом - в ограничении злоупотребления правом на уступку требования со стороны прежде всего самих недобросовестных застройщиков. Речь идет о том, что недобросовестный застройщик мог создавать дочерние компании, которым передавал бы права на квартиры в новостройке по договорам купли-продажи будущей недвижимости . Далее эти компании уступали бы свои права по этим сделкам физическим лицам в обмен на привлечение инвестиций. Именно для того, чтобы исключить подобную ситуацию в Закон N 214-ФЗ, включена комментируемая норма.

--------------------------------

См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

При этом комментируемая норма о запрете уступки права требования не применяется к договорам участия в долевом строительстве, что косвенно подтвердил Высший Арбитражный Суд РФ при разрешении одного из судебных дел в порядке надзора . В этом деле Суд признал, что на договор, заключенный между застройщиком и инвестором (юридическое лицо), по которому право требования к застройщику было передано гражданину, распространяется действие Закона N 214-ФЗ, а выполненная уступка состоятельна даже при отсутствии государственной регистрации как самого договора, так и уступки. Поскольку все сделки исполнены инвестором в части оплаты инвестиций застройщику, то отсутствие их государственной регистрации не означает отсутствие права инвестора на включение в реестр кредиторов и участие в процессе банкротства застройщика.

--------------------------------

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.03.2013 по делу N 15510/12.

Верховный Суд РФ подтвердил, что уступка в пользу физического лица права требования по договору участия долевого строительства, заключенному между юридическими лицами, признается легитимной .

--------------------------------

См.: пункт 36 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Представляет интерес применение правил о недействительности сделок к случаю нарушения запрета на уступку права требования, предусмотренного комментируемой нормой Закона N 214-ФЗ. К какой именно категории недействительных сделок следует отнести сделки, совершенные сторонами в нарушение установленного запрета в комментируемой норме?

Вопрос непростой. Речь идет о том, является ли с точки зрения Гражданского кодекса РФ уступка права требования, совершенная с нарушением комментируемой нормы, ничтожной сделкой или оспоримой .

--------------------------------

См.: ст. 166 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что с 01.09.2013 существенно изменились положения о недействительности сделок в Гражданском кодексе РФ. При этом каких-либо связанных с этим обстоятельством поправок в комментируемую норму Закона N 214-ФЗ не вносилось.

В период до 01.09.2013 сделка, совершенная с нарушением комментируемой нормы, считалась ничтожной согласно прежней редакции ст. 168 Гражданского кодекса РФ, действовавшей до 01.09.2013. То есть можно было сразу заявлять требование о реституции в судебном порядке в случае отказа от добровольной реституции одной из сторон недействительной сделки.

Однако после вступления в силу новой редакции ст. 168 Гражданского кодекса РФ с 01.09.2013 подобные сделки фактически законодателем были отнесены к оспоримым сделкам . Достаточных оснований считать, что они посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, пока не имеется. Окончательный ответ на вопрос о квалификации подобных сделок с точки зрения их недействительности будет, очевидно, сформирован судебной практикой.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции от 01.09.2013.

До снижения юридической неопределенности в этом вопросе, на мой взгляд, следует заявлять в подобных ситуациях вместе с иском о реституции также исковое требование о признании сделки недействительной.