Правовой режим земель поселений

Глава 15 законопроекта «Земли поселений», не в лучшем варианте, содержит выдержки из Градостроительного кодекса РФ (хотя в перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению и принятию в случае принятия ЗК РФ Градостроительный кодекс не включен).

Так, в п.4 ст. 84 Проекта изменяется порядок утверждения и изменения черты городов Москвы и Санкт-Петербурга – вместо Правительства РФ эта функция возлагается на федеральный законодательный орган. В п. 8 ст. 85 в числе зон инженерной и транспортной инфраструктур отсутствуют коммуникационные системы и необходимость обеспечения требований «в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, а также со специальными нормативами, правилами застройки».

В прежнем ЗК РСФСР вполне обоснованно имелась ст. 73, в которой четко обозначен для данной категории земель приоритет генерального плана, с конкретизацией его в Проектах планировки и застройки.

Ст. 73 ЗК РСФСР 1991 г., регулирующая использование земель городов, поселков, сельских населенных пунктов, предусматривает, что указанные земли используются в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки. Генеральные планы (проекты планировки и застройки) городов, поселков, сельских населенных пунктов определяют основные направления использования земель для промышленного, жилищного и иного строительства, благоустройства и размещения мест отдыха населения. Планы земельно-хозяйственного устройства городов и поселков определяют основные направления использования не подлежащих застройке и временно не застраиваемых земель города. Порядок использования указанных земель определяется законодательством РСФСР, а в республиках, входящих в состав РСФСР, — законодательством этих республик.

В данном случае речь идет о порядке использования земель сельскохозяйственного назначения и других угодий; природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; лесов; промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и др.

Приведенные выше законоположения целесообразно привести в соответствие с Конституцией РФ, действующим градостроительным и земельным федеральным законодательством и включить их в проектируемый Земельный кодекс.

П. 3 ст. 83 Проекта — «Понятие земель поселений» предусматривает возможность изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд под застройку. Неясно, почему эта норма включена в данную статью? В самой первой статье идет речь об изъятии земель, как будто она уже вся находится в собственности у физических и юридических лиц и предназначена под застройку и ее нужно выкупать соответствии с генеральными планами городов и иных поселений, правилами землепользования и застройки.. Другими словами разработчики, открывшие дорогу для продажи городских земель, четко видели «перспективу» своего творения. Чтобы построить федеральный объект, государству придется вначале выкупить земельный участок у собственника.

В то же время отсутствует норма о том, что все земли в пределах черты поселений находятся в сфере управления администрации этих поселений, а не министерств и ведомств, в чьем подчинении находятся, например, предприятия промышленности, транспорта, расположенные на землях специального назначения.

Ст. 85 Проекта скопировала ст.40 Градостроительного кодекса (в нем перечисляются виды территориальных зон). Проект назван «Состав земель…» и сформулирован менее удачно, чем ст.71 ЗК РСФСР. Непонятно, почему из земель особо охраняемых территорий взяли только рекреационные земли. Нет земель общего пользования, земель, занятых лесами, а в городах – городскими лесами. Имеющиеся два пункта (производственная зона и рекреационная) не охватывают всех земель, указанных выше. Тем более, как следует из п. п. 10 и 12, такие «зоны могут выделяться». Данная статья не содержит правил об ограничениях на использование территорий в ряде зон, перечисленных в Градостроительном кодексе РФ в ст. 37: зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон; зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно – санитарной) охраны; санитарные, защитные и санитарно – защитные зоны; водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы; зоны санитарной охраны источников водоснабжения; зоны залегания полезных ископаемых; территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия; зоны с экстремальными природно – климатическими условиями; иные зоны, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Законопроект содержит поверхностную характеристику территориальных зон. Здесь не выявлены особенности правового режима земель каждой из них. Говоря о жилой зоне, необходимо закрепить целевое назначение данных земель и обеспечить надлежащую эксплуатацию данных объектов. С учетом этого и должны определяться размеры земельных участков. В зависимости от класса экологической опасности должна устанавливаться защитная зеленая зона. Особенность рекреационной зоны – запрещение любой деятельности, противоречащей целевому назначению этих земель, а всякое строительство (в том числе и соответствующее этому назначению) должно осуществляться по особому разрешению администрации поселения под контролем представительных органов и т.д.

В Проекте не нашел также отражения правовой режим зон специального назначения, выделенных для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений. Неопределенным также оказался правовой режим зон военных объектов и иных зон режимных территорий.