12.2.Органыуправления товариществом собственников жилья и их компетенция.

В соответствии с ч. 1 ст. 145 ЖК высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Порядок созыва общего собрания должен быть обязательно предусмотрен в уставе ТСЖ.

Компетенция общего собрания должна быть подробно отражена в уставе ТСЖ. Рассмотрим его полномочия, указанные в ч. 2 ст. 145 ЖК.

Исключительным правом общего собрания в соответствии со ст. 145 ЖК является: 1) внесение изменений в устав товарищества; 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; 3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества; 12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; 13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных, также, может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Голосование по вопросам, включенным в повестку дня, может проводиться двумя способами. Первый из них - письменный опрос, для чего эффективно изготовление специальных бюллетеней, это позволит унифицировать документацию ТСЖ. Второй способ (ч. 6 ст. 146 ЖК) - голосование по группам членов ТСЖ в зависимости от того, жилое или нежилое помещение им принадлежит, либо в зависимости от вида вопросов, включенных в повестку дня. В многоквартирных домах, где зарегистрировано более сотни собственников, на практике следует проводить общие собрания в форме заочного голосования. Требования к проведению заочного голосования установлены в ст. 47 ЖК.

Правление занимается руководством деятельностью товарищества, и его полномочия урегулированы ст. 147 ЖК. В уставе ТСЖ должна быть четко определена компетенция правления и ее отличие от компетенции общего собрания.

Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Через каждые два года, таким образом, жилищное законодательство предполагает перевыборы правления ТСЖ. При этом не запрещено избрание в члены правления лиц, уже избиравшихся в него ранее.

Правление - это исполнительный орган ТСЖ, подотчетный общему собранию. Его возглавляет председатель ТСЖ, избираемый из членов правления. Таким образом,

избрание председателя ТСЖ не находится в компетенции общего собрания.

В уставе ТСЖ должны быть определены сроки и периодичность созыва заседаний правления. Ход заседания протоколируется, и эти протоколы должны храниться в архиве ТСЖ отдельно от протоколов общих собраний.

В обязанности правления ТСЖ в соответствии со ст. 148 ЖК входит выполнение различных функций:1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения; 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности; 8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества; 9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления ТСЖ является высшим должностным лицом этой организации. Он избирается на заседании правления из числа его членов. Срок действия полномочий председателя законом не определен, но по аналогии со сроком полномочий правления надо полагать, что он составляет два года.

Полномочия председателя установлены ст. 149 ЖК: имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества (исполнение которых для указанных лиц обязательно); действует без доверенности от имени товарищества; подписывает платежные документы; совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ; разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Таким образом, председатель - это номинальный глава ТСЖ, работа которого оплачивается (как и деятельность иных членов правления).

По сути, деятельность председателя дает возможность требовать в дальнейшем с государства и с поставщиков услуг восполнения недоремонтов через работы, которые выполняются в многоквартирных домах. Не будем забывать и о том, что именно председатель ТСЖ по поручению правления подписывает договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры, заключаемые ТСЖ.

В соответствии со ст. 150 ЖК в ТСЖ должен быть избран ревизор или ревизионная комиссия. Избрание происходит на общем собрании членов ТСЖ на срок, не превышающий двух лет. Ревизионная комиссия возглавляется председателем, который избирается на ее заседании из числа членов комиссии, и он в дальнейшем организует ее работу.

Статья 150 ЖК четко разделила функции правления ТСЖ и ревизионной комиссии, запретив избрание в эти органы управления одних и тех же лиц.

Ревизионная комиссия (ревизор) наделена следующими полномочиями: 1) проводит не реже чем один раз в год проверку финансовой деятельности ТСЖ; 2) представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; 3) отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.