Создание и деятельность товарищества собственников жилья.
ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть - принадлежит гражданам или юридическим лицам.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
И наконец, в соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отремонтированных домах, большинство которых изначально заселяется гражданами на праве собственности. Из-за пассивности населения, проживающего в домах государственной или муниципальной формы собственности, жильцы, приватизировавшие квартиры в таких домах, проявляют инициативу в создании ТСЖ очень редко. Еще некоторое количество ТСЖ создается на базе жилищно-строительных кооперативов на основании ст. 122 ЖК. Создавая ТСЖ, собственники помещений в многоквартирном доме должны определить перечень полномочий ТСЖ по управлению им.
Как правило, здесь есть два варианта. Первый предполагает, что ТСЖ будет самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества, а второй - что ТСЖ будет самостоятельно выполнять только функции управления.Основные трудности при создании ТСЖ можно определить следующим образом:
проблематичность получения списка квартир, принадлежащих гражданам на праве собственности;
разный уровень дохода жильцов, а в большинстве домов - и разные основания
подготовка документов для регистрации ТСЖ.
При создании ТСЖ можно выделить ряд этапов.
На предварительном этапе создания ТСЖ должны быть проведены подготовительные мероприятия, итогом которых будет назначение даты проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В ч. 3 ст. 135 ЖК закреплено, что число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. "Голос собственника" - достаточно оригинальное правовое понятие, раскрывающееся в ч. 3 ст. 48 ЖК. Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Доля в праве общей собственности, в свою очередь, пропорциональна размеру помещения, занимаемого лицом на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК).
Интересно, что в ч. 1 ст. 45 ЖК на собственников помещений в многоквартирных домах возложена обязанность проводить ежегодные общие собрания. По сути, перспектива создания ТСЖ может обсуждаться на таких собраниях. По инициативе любого собственника может быть созвано внеочередное общее собрание, а уже на нем, возможно, поднят вопрос о создании ТСЖ.
Таким образом, для предстоящего впоследствии создания ТСЖ необходима инициатива по крайней мере одного из собственников помещений в этом доме.
Дальнейшую деятельность инициатора следует сосредоточить по трем направлениям.
Первое направление можно назвать агитационным, оно преследует цель изучить предварительную позицию собственников помещений в многоквартирном доме, заставить их задуматься о перспективе создания ТСЖ
Также следует указать, что ТСЖ предлагается создать для защиты прав собственников, для представления их интересов в отношениях с поставщиками коммунальных услуг и органами власти.
Согласно ч. 1 ст. 137 ЖК товарищество собственников жилья имеет право: 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные жилищным законодательством и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.
Статья 138 ЖК возлагает на ТСЖ следующие обязанности: 1) обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; 2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.