Статья 5. Цена договора

Комментарий к статье 5

1. Цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием. Исполнение этого договора оплачивается по согласованной цене . При этом, как следует из комментируемой статьи, цена договора участия в долевом строительстве может состоять из двух частей: сумма затрат на строительство объекта долевого строительства и сумма вознаграждения застройщика за оказываемые услуги.

--------------------------------

См.: часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Цена договора участия в долевом строительстве определяет размер денежного обязательства участника долевого строительства перед застройщиком. По общему правилу данное денежное обязательство выражается в рублях .

--------------------------------

См.: статья 140 и пункт 1 статьи 317 Гражданского кодекса РФ.

Однако не исключено использование в договоре той или иной иностранной валюты. В этом случае курс иностранной валюты определяется либо соглашением Сторон, либо рассчитывается исходя из официального курса Центрального банка РФ.

При расчете курса валюты, исходя из ее официального курса Центрального банка РФ, стороны договора участия в долевом строительстве принимают на себя риск падения или роста курсового значения валюты, используемой в договоре. Для снижения таких рисков стороны договора участия в долевом строительстве могут прямо фиксировать курс валюты в рублях в тексте этого договора.

2. Законодатель установил специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве. Согласно этому правилу изменение цены договора участия в долевом строительстве допускается только при наличии в договоре такой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.

Таким образом, если застройщик и участник долевого строительства предусмотрели в договоре участия в долевом строительстве твердую цену, то они не вправе ее изменять даже по своему дополнительному соглашению.

Эта правовая норма является специальной нормой по отношению к пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания себестоимости строительства.

В том случае, если изменение цены договора участия в долевом строительстве предусмотрено в его условиях, такое изменение допускается только после даты государственной регистрации этой сделки .

--------------------------------

См.: часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ и статья 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оформляется изменение цены договора участия в долевом строительстве путем подписания сторонами дополнительного соглашения к нему, которое также подлежит государственной регистрации .

--------------------------------

См.: пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ.

3. В части 3 комментируемой статьи конкретизируется порядок осуществления платежей участником долевого строительства в адрес застройщика. Платежи могут вноситься либо единовременно - одним траншем, либо поэтапно отдельными платежами - в период, исчисляемый годами, месяцами или днями.

При поэтапной оплате стороны могут согласовать в качестве неотъемлемой части договора календарный график финансирования.

Для юридической практики интересен вопрос о возможности применения зачета встречных денежных требований при исполнении договора участия в долевом строительстве.

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны .

--------------------------------

См.: ст. 410 Гражданского кодекса РФ.

Запрет на прекращение денежных обязательств по договору участия в долевом строительстве путем зачета встречных денежных требований в законе не установлен.

--------------------------------

См.: пункт 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

4. В части 4 комментируемой статьи законодатель защитил права и законные интересы застройщика, установив право застройщика при определенных условиях в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Данное право возникает при наличии двух условий:

- в договоре участия в долевом строительстве предусмотрен единовременный порядок уплаты долевого взноса участником долевого строительства ;

- единовременный платеж просрочен участником долевого строительства более чем на три месяца.

--------------------------------

См.: комментарий к части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве он считается расторгнутым .

--------------------------------

См.: часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Часть 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ не применяется к договорам участия в долевом строительстве, в которых предусмотрена поэтапная уплата долевого взноса участника долевого строительства. Порядок одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве определяется Законом N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: комментарий к статье 9 Закона N 214-ФЗ.

Верховный Суд РФ подчеркнул, что в случае нарушения участником долевого строительства срока уплаты дополнительных платежей за увеличение площади объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве застройщик не вправе требовать по этому основанию расторжения такой сделки со ссылкой на комментируемую норму Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: пункт 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

5. В части 5 комментируемой статьи законодатель также предусмотрел правовую норму, защищающую застройщика от нарушения сроков уплаты долевого взноса со стороны участника долевого строительства.

Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве также при наличии следующих условий:

- в договоре участия в долевом строительстве предусмотрен поэтапный порядок уплаты долевого взноса участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период;

- участник допустил систематическое нарушение сроков внесения платежей.

Законодатель уточнил, что под термином "систематическое нарушение сроков внесения платежей" следует понимать либо нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати календарных месяцев, либо просрочку внесения платежа более чем на три месяца.

Трехмесячные сроки установлены с целью защитить интересы участников долевого строительства, которые по определенным причинам оказались не способны финансировать долевое строительство в согласованные с застройщиком сроки.

Для таких лиц законодатель сохраняет возможность получения объекта долевого строительства по договору при условии погашения задолженности и законной неустойки перед застройщиком.

Отметим, что если в договоре участия в долевом строительстве период внесения платежей составит меньше одного года, то часть 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ применяется к договору только в случае трехмесячной просрочки платежа.

Если же согласованный период внесения платежей составит менее трех месяцев, то застройщик не вправе применять часть 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ, так как гипотеза данной правовой нормы не учитывает фактические правоотношения застройщика и участника долевого строительства в данном конкретном случае.

Принимая во внимание, что период оплаты может исчисляться не только в месяцах и в годах, но также и в днях, предлагаемая законодателем редакция комментируемой правовой нормы представляется не слишком удачной.

Верховный Суд РФ подчеркнул, что в случае нарушения участником долевого строительства срока уплаты дополнительных платежей за увеличение площади объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве застройщик не вправе требовать по этому основанию расторжения такой сделки со ссылкой на комментируемую норму Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: пункт 34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

6. В случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства выплачивает застройщику неустойку, предусмотренную в части 6 статьи 5 Закона N 214-ФЗ.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ.

Указанная в комментируемой статье неустойка является законной, поэтому ее размер не может быть меньше или больше установленного Законом N 214-ФЗ размера, а условие о неустойке не требуется включать в договор участия в долевом строительстве, так как обязанность ее выплаты вытекает из положений Закона N 214-ФЗ .

--------------------------------

См.: статья 332 Гражданского кодекса РФ.

Неустойка взимается за каждое нарушение срока внесения платежа и применяется как к случаям единовременной уплаты долевого взноса участником долевого строительства, так и к случаям поэтапной уплаты. По требованию об уплате неустойки не требуется доказывать причинение убытков.