Статья 11. Уступка прав требований по договору

Комментарий к статье 11

В комментируемой статье законодатель определяет условия, при которых допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Нормы этой статьи являются специальными и имеют юридический приоритет в применении перед общими нормами гражданского права .

--------------------------------

См.: ст. 382 - 390 Гражданского кодекса РФ.

Уступка прав требований в пользу третьих лиц по договору участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства допускается без перевода долга только при условии погашения участником долевого строительства цены договора в полном объеме.

--------------------------------

См.: ст. 391 - 392 Гражданского кодекса РФ.

При этом по общему правилу не требуется согласие застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

При разрешении одного из споров суд отметил: "В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора" .

--------------------------------

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2010 года N ВАС-2932/10.

Одновременно с уступкой прав требований перевод долга третьему лицу от участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве допускается только с письменного согласия застройщика .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ, часть 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ст. 17 Закона N 214-ФЗ.

Напомним, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором . Комментируемым Законом N 214-ФЗ предусмотрено получение согласия застройщика при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве до завершения расчетов с застройщиком. Прямо получение согласия застройщика на уступку права требования после оплаты всех инвестиций по договору участия в долевом строительстве комментируемым Законом N 214-ФЗ не предусмотрено.

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, подлежит применению общая норма гражданского права. В каждом конкретном случае при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве после оплаты всех инвестиций застройщику потребуется проверять условия договора участия в долевом строительстве на предмет наличия запрета на уступку без согласия застройщика.

Если такого запрета нет, уступка может быть проведена на основании соглашения между цессионарием и цедентом. При этом в адрес застройщика направляется письменное уведомление об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве для должного исполнения новому инвестору. Если такой запрет все-таки установлен в этом договоре, требуется трехстороннее дополнительное соглашение между застройщиком, цедентом и цессионарием о такой уступке либо письменное согласие застройщика в иной форме. При его отсутствии в государственной регистрации уступки права требования по договору участия в долевом строительстве может быть отказано. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве в любом случае вступает в силу только после ее государственной регистрации .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ и статья 17 Закона N 214-ФЗ.

Законодатель установил ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Порядок уплаты государственной пошлины при государственной регистрации уступки права требования из договора участия в долевом строительстве определен , равно как и размер государственной пошлины . К уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве с учетом установленных Законом N 214-ФЗ особенностей такой уступки могут применяться подходы, уже ранее выработанные в судебной практике .

--------------------------------

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13 июня 2007 года N 03-05-06-03/33.

Абзац 2 подпункта 23 пункта 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

См.: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2007 года N 120.

Кроме возмездной уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, это право может быть заложено. При этом к такому залогу применяются правила об ипотеке недвижимого имущества .

--------------------------------

См.: часть 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При рассмотрении одного из дел суд подчеркнул: "Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства" .

--------------------------------

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г.

Более того, законодательством прямо установлено, что "правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" .

--------------------------------

См.: пункт 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В связи с наличием в Законе N 214-ФЗ обязательства застройщика дополнительно обеспечить передачу объекта долевого строительства инвестору поручительством банка или страхованием ответственности застройщика возникает вопрос: что делать при уступке права требования по ДДУ к застройщику с ранее оформленным поручительством банка или договором страхования ответственности?

--------------------------------

См.: ст. 12.1, 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ.

Сначала разберем ситуацию с поручительством. Последствия замены должника при поручительстве предусмотрены законом. Поручительство прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника . Однако последствия замены кредитора при поручительстве, которым является в данном случае участник долевого строительства, прямо законом не урегулированы. Очевидно, что при замене участника долевого строительства в договор участия долевого строительства должны быть внесены соответствующие изменения в части замены кредитора по поручительству, так как участник долевого строительства выступает в этой сделке на стороне кредитора .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 361 Гражданского кодекса РФ.

Примерно те же последствия возникают при обеспечении обязательств застройщика путем страхования своей ответственности в пользу участника долевого строительства.

Таким образом, в интересах цедента и цессионария в любом случае согласовать сделку уступки права требования письменно с застройщиком и одновременным оформлением всех необходимых изменений либо в договор поручительства с банком, либо в договор страхования со страховщиком.

Интересен вопрос о юридической квалификации уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, совершенной с нарушением требований комментируемой статьи. Если до 01.09.2013 такая сделка признавалась бы ничтожной, то после 01.09.2013 такая сделка имеет статус оспоримой, то есть сохраняет юридическую силу до того момента, пока она не будет признана судом недействительной .

--------------------------------

Дата внесения последних поправок в статью 168 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 01.09.2013.

С 01.07.2014 действуют новые правила в отношении недействительности уступки права требования, согласно которым "если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве)" .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей с 01.07.2014.

Обратим внимание, что в Законе N 214-ФЗ предусмотрен запрет на уступку права требования по договору участия в долевом строительстве. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

Это сделано, чтобы исключить обходные схемы продаж квартир застройщиками через уступки прав требований по договорам, которые не являются договорами участия в долевом строительстве. Речь идет о заключении между застройщиками с потребителями предварительных договоров купли-продажи или иных сделок вне сферы действия комментируемого Закона N 214-ФЗ.

Однако формулировка, предложенная законодателем, не слишком удачная, поскольку может быть истолкована так, что под запрет подпадает также и уступка права требования инвестором, имеющим статус юридического лица, в пользу инвестора-гражданина по договору участия в долевом строительстве. Однако для подобного толкования этой нормы не имеется достаточных оснований. Хотя договор участия в долевом строительстве можно отнести к разновидности инвестиционного договора по строительству недвижимости, тем не менее все понимают, что цель комментируемого запрета состояла в другом - в ограничении злоупотребления правом на уступку требования со стороны, прежде всего, недобросовестных застройщиков. Речь идет о том, что недобросовестный застройщик мог создавать дочерние компании, которым передавал бы права на квартиры в новостройке по договорам купли-продажи будущей недвижимости . Далее эти компании уступали свои права по этим сделкам физическим лицам в обмен на привлечение инвестиций. Именно для того, чтобы исключить подобную ситуацию, в Закон N 214-ФЗ включена комментируемая норма.

--------------------------------

См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

При этом комментируемая норма о запрете уступки права требования не применяется к договору участия в долевом строительстве, что косвенно подтвердил Высший Арбитражный Суд РФ при разрешении одного из судебных дел в порядке надзора . В этом деле суд признал, что на договор, заключенный между застройщиком и инвестором (юридическое лицо), по которому право требование к застройщику было передано гражданину, распространяется действие Закона N 214-ФЗ, а выполненная уступка состоятельна даже при отсутствии государственной регистрации как самого договора, так и уступки. Поскольку все сделки исполнены инвестором в части оплаты инвестиций застройщику, то отсутствие их государственной регистрации не означает отсутствие права инвестора на включение в реестр кредиторов и участие в процессе банкротства застройщика.

--------------------------------

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 по делу N 15510/12.

Верховный Суд РФ подтвердил, что уступка в пользу физического лица права требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между юридическими лицами, признается легитимной . В дополнение к этому подчеркнем также, что Росреестр РФ обычно регистрирует уступки прав требований к застройщику по договорам участия в долевом строительстве от инвесторов - юридических лиц в пользу инвесторов-граждан без проблем.

--------------------------------

См.: пункт 36 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Добавим также, что при рассмотрении одного из дел суд признал допустимой такую уступку и дополнительно указал, что к правоотношениям застройщика и цессионария-потребителя применяется Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", независимо от содержания договора участия в долевом строительстве .

--------------------------------

Пункт 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, а также Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 44-В08-5.

В другом деле суд признал ничтожной уступку прав требования, произведенную из незаключенного договора участия в долевом строительстве. "Исходя из условий договоров от 28.08.2008 N 114 и от 07.10.2008 N 115, арбитражный суд пришел к выводу об их правовой квалификации как договоров долевого участия в строительстве, подпадающих под сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ), в связи с чем, установив отсутствие государственной регистрации указанных договоров, руководствуясь положениями пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, пришел к выводу об их незаключенности и, как следствие, ничтожности положенных в основание заявленного ОАО "Национальный торговый банк" требования договоров уступки права требования от 24.03.2009" .

--------------------------------

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2011 г. N А65-23157/2009.

Обратим внимание, что в случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства нарушение запрета на уступку права требования, установленного в пункте 3 статьи 1 Закона, не препятствует включению требований инвестора в реестр требований о передаче жилых помещений . То есть если между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости и права требования по такому договору были переданы потребителю, то в случае банкротства застройщика потребитель вправе защитить свои права путем включения своих имущественных требований к застройщику в специальный реестр требований кредиторов.

--------------------------------

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 (есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам); Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/12 (есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам).

Следует подчеркнуть, что при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве к новому участнику долевого строительства переходят все обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве, включая право на взыскание с застройщика неустойки .

--------------------------------

См.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3 квартал 2013 г. (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 5 февраля 2014 г.).

Согласно недавнему разъяснению Верховного Суда России "к отношениям застройщика и участника долевого строительства - гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" .

--------------------------------

См.: пункт 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Таким образом, если участник долевого строительства, имеющий статус юридического лица, производит уступку права требования к застройщику в пользу потребителя, к правоотношениям застройщика и цессионария применяется законодательство о защите прав потребителей с учетом ограничений, установленных комментируемым Законом.