Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством

Комментарий к статье 15.1

1. Комментируемая статья включена в Закон N 214-ФЗ с 20 июля 2006 года и устанавливает специальные правила о поручительстве, применяемые по выбору застройщика при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства.

--------------------------------

См.: пункт 13 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно общим правилам по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части .

--------------------------------

См.: ст. 361 Гражданского кодекса РФ.

Применительно к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства кредитором выступает участник долевого строительства, должником - застройщик, а поручителем - банк.

При этом речь не идет о том, что банк в роли поручителя обязан передать участнику долевого строительства вместо застройщика в натуре объект долевого строительства. Это исключено, ведь банк как поручитель не обладает правами на объект долевого строительства. Таким образом, речь в данном случае может идти о компенсации убытков инвестора за счет поручительства банка в связи с нарушением обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Поручительство банка оформляется в том случае, если застройщик не обеспечивает исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства путем страхования своей ответственности в пользу участников долевого строительства .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 12.1 и ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.

При выборе застройщика в пользу обеспечения своих обязательств поручительством застройщик вправе не страховать свою ответственность перед участниками долевого строительства, то есть статья 15.2 Закона N 214-ФЗ в этом случае не применяется.

Напомню, что банком признается кредитная организация, действующая на основании специального разрешения (лицензии) Центрального банка РФ, которая имеет исключительное право осуществлять указанные в законе банковские операции .

--------------------------------

См.: ст. 1 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-1 "О банках и банковской деятельности".

Поручительство иных лиц, кроме банков, по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства законом не допускается. Договоры поручительства по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства, заключенные застройщиком с иными (кроме банков) лицами, являются оспоримыми и могут быть признаны недействительными судом .

--------------------------------

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

В комментируемой правовой норме содержится обязательство застройщика довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства и сведения о поручителе.

К условиям поручительства относятся существенные условия договора поручительства, включая его предмет, срок поручительства и иные условия, указанные в пункте 2 комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ. Обычно доведение сведений об условиях поручительства осуществляется путем предоставления участнику долевого строительства заверенной копии договора поручительства.

К сведениям о поручителе относят обычно следующие сведения:

1) лицензию на осуществление банковских операций, включая право выдачи банковских гарантий;

2) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц;

3) бухгалтерский баланс;

4) справку Центрального банка РФ о соблюдении обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

5) справку Центрального банка РФ об отсутствии требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению.

Законом N 214-ФЗ прямо не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение обязательства предоставить участнику долевого строительства сведения об условиях поручительства и о поручителе. Поэтому участнику долевого строительства нужно проявлять юридическую бдительность при заключении договора участия в долевом строительстве и самому до подписания сделки запрашивать у застройщика такие сведения, если застройщик их не представляет без соответствующего запроса участника долевого строительства.

В комментируемой правовой норме законодатель установил требования к банку, выступающему поручителем по обязательствам застройщика. Однако законодатель прямо не предусмотрел юридические последствия заключения договора поручительства с банком, не соответствующим этим требованиям. Поскольку такая сделка считается заключенной с нарушением Закона N 214-ФЗ, то она признается оспоримой, то есть сохраняет силу до тех пор, пока она не будет оспорена в суде .

--------------------------------

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что в случае признания недействительности договора поручительства между застройщиком и банком и отсутствии факта страхования ответственности застройщика могут быть также оспорены в суде договоры участия в долевом строительстве по причине их заключения без поручительства и без страхования ответственности застройщика вопреки требованиям Закона N 214-ФЗ. Как известно, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, если договор поручительства оспорен, он считается недействительным от даты его совершения. В этом случае заключенные между застройщиком и участником долевого строительства договоры участия в долевом строительстве будут считаться совершенными с пороком - при отсутствии юридически состоятельного поручительства.

В случае признания судом недействительности договора поручительства, равно как и договоров участия в долевом строительстве, их стороны обязаны вернуть друг другу все исполненное по таким сделкам в порядке реституции .

--------------------------------

См.: ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Банк, с которым застройщик оформляет поручительство, должен соответствовать указанным в комментируемой правовой норме требованиям. Во-первых, этот банк должен обладать действующей лицензией, выданной Центральным банком РФ, в которую должно входить право на выдачу банковских гарантий.

Во-вторых, банк-поручитель должен работать на рынке банковских услуг не менее пяти лет, иметь уставный капитал не менее чем двести миллионов рублей и собственные средства в размере не менее одного миллиарда рублей.

В-третьих, банк-поручитель должен соответствовать обязательным нормативным требованиям, установленным со стороны Центрального банка РФ в отношении банков .

--------------------------------

См.: Инструкция Банка России от 03.12.2012 N 139-И "Об обязательных нормативах банков".

В-четвертых, в отношении банка-поручителя должны отсутствовать требования со стороны Центрального банка РФ по финансовому оздоровлению. Напомним, что под финансовым оздоровлением кредитной организации следует понимать следующий комплекс действий:

- оказание финансовой помощи кредитной организации ее учредителями (участниками) и иными лицами;

- изменение структуры активов и структуры пассивов кредитной организации;

- приведение в соответствие размера уставного капитала кредитной организации и величины ее собственных средств (капитала);

- изменение организационной структуры кредитной организации;

- иные меры, осуществляемые в соответствии с федеральными законами .

--------------------------------

См.: ст. 7 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций".

Обратим внимание, что, поскольку требования к банку-поручителю, изложенные в комментируемой правовой норме, прямо установлены Законом N 214-ФЗ, их следует отнести к существенным обстоятельствам, нарушение которых влечет, на мой взгляд, возникновение у застройщика права расторжения договора поручительства с банком-поручителем, не соответствующим требованиям Закона .

1) копию лицензии на осуществление банковской деятельности;

2) бухгалтерский баланс на текущий год .

--------------------------------

См.: ст. 450 - 451 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 8 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-1 "О банках и банковской деятельности".

Текущая редакция комментируемой правовой нормы применяется с 01.01.2014 . До этой даты столь подробно требования к банкам-поручителям и требования к раскрытию информации о поручительстве законом четко установлены не были.

--------------------------------

См.: ст. 4 и ст. 7 Федерального закона N 294-ФЗ от 30.12.2012 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

2. Договор поручительства подлежит заключению между застройщиком и банком до даты государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Этот подход в целом соответствует Гражданскому кодексу РФ, согласно которому договор поручительства может быть заключен для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 361 Гражданского кодекса РФ.

Договор поручительства считается заключенным, если в письменной форме между застройщиком и банком-поручителем согласованы все существенные условия поручительства. Подписания этой сделки со стороны участника долевого строительства, для того чтобы у него по ней возникли права, не требуется. В этом случае применяется юридический механизм исполнения обязательства должника-застройщика третьим лицам - банком-поручителем .

--------------------------------

См.: ст. 313 Гражданского кодекса РФ.

Кроме предмета договора в договор поручительства должны быть включены дополнительные существенные условия, предусмотренные в комментируемой правовой норме. В противном случае договор поручительства будет считаться незаключенным .

--------------------------------

См.: ст. 361 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Во-первых, в договор поручительства между застройщиком и банком должно быть включено условие о субсидиарной ответственности поручителя за застройщика в размере цены договора участия в долевом строительстве в случае просрочки со стороны застройщика передачи жилого помещения участнику долевого строительства. Согласно общим правилам при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя . В рассматриваемом случае законодатель установил субсидиарную ответственность поручителя, а не солидарную ответственность застройщика и банка.

--------------------------------

См.: ст. 363 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 323 Гражданского кодекса РФ.

При субсидиарной ответственности до предъявления требований к лицу, которое в соответствии с законом, иными правовыми актами или условиями обязательства несет ответственность дополнительно к ответственности другого лица, являющегося основным должником (субсидиарную ответственность), кредитор должен предъявить требование к основному должнику. Если основной должник отказался удовлетворить требование кредитора или кредитор не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено лицу, несущему субсидиарную ответственность .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 399 Гражданского кодекса РФ.

Для предъявления требования к застройщику, а затем и в субсидиарном порядке к его поручителю участнику долевого строительства достаточно факта нарушения обязательства перед ним по передаче в согласованный срок объекта долевого строительства. Ему не нужно, как в случае со страхованием ответственности застройщика, вступление решения суда в юридическую силу . В смысле простоты и скорости применения поручительство, на мой взгляд, лучше и более выгодно для инвесторов, чем страхование ответственности застройщика. Для получения страховой выплаты участник долевого строительства должен получить одно из следующих судебных решений:

1) решение суда об обращении взыскания на предмет залога;

2) решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

--------------------------------

См.: пункт 8 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.

В случае просрочки передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства сначала предъявляет требование непосредственно к застройщику. Только в случае отказа застройщика или отсутствия от него в разумный срок ответа на требование участник долевого строительства вправе предъявить требование в банк-поручитель.

Обратим внимание, что в комментируемой правовой норме применительно к условию о субсидиарной ответственности законодателем использован термин "жилое помещение".

В случае заключения договора участия в долевом строительстве на нежилое помещение, что Законом N 214-ФЗ допускается , возникает вопрос о необходимости включения в договор поручительства в этом случае указанного выше условия о субсидиарной ответственности поручителя за просрочку передачи застройщиком нежилого помещения участнику долевого строительства. Эта проблема решается путем использования принципа аналогии закона .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

См.: статья 6 Гражданского кодекса РФ.

На случай занижения по каким-то причинам застройщиком и участником долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве законодатель отдельно указал, что субсидиарная ответственность банка-поручителя в любом случае не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства .

--------------------------------

Примечание: этот показатель определяется ежеквартально приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по субъектам РФ.

Ответственность поручителя покрывает в полном объеме ответственность застройщика перед участником долевого строительства, включая неустойку. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 363 Гражданского кодекса РФ.

К банку-поручителю, исполнившему обязательство в пользу участника долевого строительства, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Поручитель также вправе требовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, и возмещения иных убытков, понесенных в связи с ответственностью за должника .

--------------------------------

См.: ст. 365 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что для перехода прав залогодержателя участник долевого строительства, выступающий в качестве кредитора, и банк-поручитель после расчетов между ними по договору поручительства обязаны подать заявления на переход залога прав на застраиваемый земельный участок в Росреестр РФ. Однако прямо законом процедура передачи прав залогодержателя от участника долевого строительства в пользу банка не регулируется, что может создавать существенные проблемы в правоприменительной практике.

Обратим внимание, что в случае погашения банком-поручителем за застройщика части его долга (например, когда у застройщика недостаточно средств для полного погашения долга) перед участником долевого строительства банк-поручитель вправе претендовать на залог застраиваемого участка частично в объеме фактически погашенного за застройщика долга. Детали того процесса, как это происходит, законодатель в подробностях не указывает, что также может создавать трудности в применении комментируемой правовой нормы на практике.

Во-вторых, в договор поручительства должно быть включено условие о том, что в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору участия в долевом строительстве к новому инвестору переходят права кредитора по договору поручительства между застройщиком и банком-поручителем.

Для вступления в права кредитора по договору поручительства прежний или новый участник долевого строительства обязаны передать в банк-поручитель письменное уведомление о передаче прав требования по договору участия в долевом строительстве и, соответственно, о переходе прав требования к новому кредитору по договору поручительства. Уведомление банка-поручителя о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым участником долевого строительства оно направлено.

Банк-поручитель вправе не исполнять обязательство новому участнику долевого строительства до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от прежнего участника долевого строительства .

--------------------------------

См.: ст. 385 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку уступка права требования по договору участия в долевом строительстве имеет силу от даты ее государственной регистрации, соответственно, право требования нового участника долевого строительства по договору поручительства также возникает от этой даты .

--------------------------------

См.: ст. 17 Закона и пункт 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

В-третьих, в договоре поручительства в обязательном порядке должен быть указан срок поручительства, который должен быть не менее чем на два года дольше срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. Это положение включено в Закон N 214-ФЗ в целях защиты прав инвесторов, чтобы они гарантированно успели получить удовлетворение за счет средств поручителя в случае нарушения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в согласованный с инвестором срок.

По истечении срока действия поручительства оно прекращается .

--------------------------------

См.: пункт 4 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

В-четвертых, в договор поручительства должно быть включено согласие банка-поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя. Если бы этой нормы в Законе N 214-ФЗ не было, то в случае увеличения ответственности застройщика перед участником долевого строительства, например, в связи с начислением по Закону ему неустойки по общим правилам банк-поручитель вправе был бы отказаться от его исполнения .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 1 ст. 367 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В-пятых, в договор поручительства должно быть включено обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства. Поручительство может быть прекращено досрочно в следующих случаях:

1) по соглашению застройщика и банка-поручителя ;

2) при досрочном прекращении договора участия в долевом строительстве ;

3) при существенном нарушении договора поручительства любой из его сторон ;

4) при существенном изменении обстоятельств ;

5) в случае перевода долга с прежнего застройщика на нового застройщика, если банк-поручитель не согласен отвечать за нового застройщика перед участником долевого строительства ;

6) в случае, если участник долевого строительства в счет надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве отказался принять построенную квартиру от застройщика .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 2 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 3 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что в соответствии с общими положениями поручительство прекращается при прекращении обеспечиваемого поручительством обязательства. Напомним, что поручительством обеспечивается обязательство застройщика передать участнику долевого строительства в согласованный срок объект долевого строительства . Это обязательство прекращается в случае прекращения договора участия в долевом строительстве . Таким образом, от даты прекращения договора участия в долевом строительстве прекращается и поручительство банка. Соответственно, если участник долевого строительства намерен предъявлять к банку-поручителю требования, ему не следует расторгать договор участия в долевом строительстве до удовлетворения указанных требований за счет средств банка-поручителя.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 2 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

См.: ст. 9 Закона, а также см. пункт 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

При отсутствии любого из указанных в комментируемой правовой норме Закона N 214-ФЗ существенных условий поручительства договор поручительства квалифицируется как незаключенный .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

При отсутствии заключенного договора поручительства либо заключенного договора страхования ответственности застройщика и при наличии заключенных договоров участия в долевом строительстве такие договоры участия в долевом строительстве могут быть оспорены в суде и признаны недействительными.

Подчеркнем, что в случае признания незаключенным договора поручительства между застройщиком и банком и отсутствия факта страхования ответственности застройщика могут быть также оспорены в суде договоры участия в долевом строительстве по причине их заключения без поручительства и без страхования ответственности застройщика вопреки требованиям Закона N 214-ФЗ. Как известно, незаключенная сделка не влечет юридических последствий.

Таким образом, если договор поручительства не совершен, а договор страхования ответственности застройщика отсутствует, то, соответственно, заключенные между застройщиком и участником долевого строительства договоры участия в долевом строительстве будут считаться совершенными с пороком - при отсутствии юридически состоятельного обеспечения исполнения обязательств застройщика, предусмотренного Законом N 214-ФЗ.

3. В комментарии к части 2 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ мы уже рассмотрели основания, по которым договор поручительства может быть прекращен без волеизъявления на это со стороны участника долевого строительства, в пользу которого он заключен.

На случай досрочного прекращения договора поручительства законодатель предусмотрел в качестве гарантии участников долевого строительства в Законе специальное правило. Согласно этому правилу в случае досрочного прекращения поручительства:

1) застройщик и поручитель обязаны уведомить участника долевого строительства об этом факте не позднее чем за месяц прекращения договора поручительства;

2) застройщик обязан заключить новый договор поручительства с новым или прежним поручителем, соответствующим требованиям Закона , в течение пятнадцати дней, исчисляемых от даты прекращения поручительства.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что законодатель не установил какую-либо специальную ответственность поручителя и застройщика за нарушение этих обязательств. В случае нарушения указанных выше обязательств перед участником долевого строительства, очевидно, у должника возникает обязанность возместить ему убытки .

--------------------------------

См.: ст. 15 и 393 Гражданского кодекса РФ.

Поручительство может быть прекращено досрочно в следующих случаях:

1) по соглашению застройщика и банка-поручителя ;

2) при досрочном прекращении договора участия в долевом строительстве ;

3) при существенном нарушении договора поручительства любой из его сторон ;

4) при существенном изменении обстоятельств ;

5) в случае перевода долга с прежнего застройщика на нового застройщика, если банк-поручитель не согласен отвечать за нового застройщика перед участником долевого строительства ;

6) в случае, если участник долевого строительства в счет надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве отказался принять построенную квартиру от застройщика .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 2 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 3 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

До конца не ясно, вправе ли застройщик в случае досрочного прекращения поручительства оформить договор страхования своей ответственности в пользу участников долевого строительства. Если толковать Закон N 214-ФЗ буквально, то, однажды выбрав поручительство как способ исполнения своих обязательств перед участниками долевого строительства в отношении конкретного строящегося здания, застройщик уже не вправе менять этот способ в одностороннем порядке. Однако по здравому размышлению в случае заключения договора страхования ответственности застройщика после досрочного прекращения поручительства гарантии участников долевого строительства сохраняются. Поэтому, чтобы считать подобную сделку оспоримой , на мой взгляд, не имеется достаточных юридических оснований.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что договор поручительства представляется застройщиком в Росреестр РФ при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, если застройщик выбрал именно этот способ обеспечения своих обязательств перед участниками долевого строительства . Однако в случае досрочного прекращения поручительства и оформления поручительства прежний договор поручительства, включенный в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утрачивает свою юридическую актуальность. Между тем механизма предоставления застройщиком повторно нового договора поручительства в Росреестр РФ в Законе N 214-ФЗ не предусмотрено.

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кроме того, не ясно, вправе ли застройщик в период от даты прекращения прежнего поручительства и вступления в силу нового поручительства заключать с новыми участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве. Дело в том, что, пока Росреестр РФ не извещен о прекращении прежнего поручительства, эта сделка для регистрирующего органа власти сохраняет свою легитимность, даже если фактически она уже утратила силу.

Следовательно, застройщику ничто не препятствует оформлять новые договоры участия в долевом строительстве при прекращении прежнего поручительства. Для исправления этой ситуации в Закон N 214-ФЗ необходимо включить условие о том, что застройщик и поручитель обязаны уведомить о прекращении поручительства заранее не только участника долевого строительства, но и регистрирующий орган власти.

4. В комментируемой правовой норме законодатель предусмотрел, что в том случае, если договор поручительства будет досрочно прекращен и застройщик не заключит новый договор поручительства, то вне зависимости от этого обстоятельства поручитель в силу Закона будет нести субсидиарную ответственность по обязательству застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства. При этом поручитель будет не вправе ссылаться на отсутствие договора поручительства, так как субсидиарная ответственность возникает не в силу обязательства по договору, а в силу закона.

Напомним, что поручительство может быть прекращено досрочно в следующих случаях:

1) по соглашению застройщика и банка-поручителя ;

2) при досрочном прекращении договора участия в долевом строительстве ;

3) при существенном нарушении договора поручительства любой из его сторон ;

4) при существенном изменении обстоятельств ;

5) в случае перевода долга с прежнего застройщика на нового застройщика, если банк-поручитель не согласен отвечать за нового застройщика перед участником долевого строительства ;

6) в случае, если участник долевого строительства в счет надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве отказался принять построенную квартиру от застройщика .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 2 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 3 ст. 367 Гражданского кодекса РФ.

При этом согласно пункту 3 ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ, на который есть ссылка в комментируемой правовой норме, если объект долевого строительства еще не передан участнику долевого строительства, то:

1) застройщик и поручитель обязаны уведомить участника долевого строительства о факте досрочного прекращения поручительства не позднее чем за месяц до этого;

2) застройщик обязан заключить новый договор поручительства с новым или прежним поручителем, соответствующим требованиям Закона N 214-ФЗ , в течение пятнадцати дней, исчисляемых от даты прекращения поручительства .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 3 ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ.

В комментируемой правовой норме речь идет о субсидиарной ответственности поручителя. Более подробно об особенностях субсидиарной ответственности поручителя можно узнать в комментарии к пункту 2 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ. Подчеркнем, что прежний банк-поручитель в случае неисполнения по вине застройщика пункта 3 ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ не освобождается от субсидиарной ответственности перед участником долевого строительства даже при отсутствии действующего договора поручительства с застройщиком.

Однако поручитель имеет право регрессного требования по причиненным убыткам к застройщику. Отметим, что такое требование об убытках практически неисполнимо, так как субсидиарная ответственность поручителя возникает при недостаточности средств застройщика. Соответственно, взыскать с застройщика банку-поручителю будет нечего.