Статья 12. Исполнение обязательств по договору

Комментарий к статье 12

1. Комментируемой нормой Закона N 214-ФЗ регулируется порядок исполнения обязательств застройщика и участника долевого строительства, принятых по договору участия в долевом строительстве.

--------------------------------

См.: ст. 309 - 328 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве считались исполненными, необходимо наличие подписанного застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После ввода здания в эксплуатацию застройщик обязан уведомить участника долевого строительства об этом и предложить принять объект долевого строительства по передаточному акту . Если участник долевого строительства неправомерно отказывается или уклоняется от подписания передаточного акта на объект долевого строительства, застройщик вправе составить односторонний документ о передаче .

--------------------------------

См.: пункт 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Уклонение может выражаться в бездействии со стороны участника долевого строительства, например неявка в назначенный день на осмотр объекта долевого строительства или неявка для оформления документа о передаче объекта долевого строительства.

При этом имеет юридическое значение истечение установленного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства.

Если такой срок истек и объект долевого строительства не принят участником долевого строительства в результате его неправомерного бездействия, считается, что он уклонился от его приемки. По сути речь идет о злоупотреблении правом со стороны инвестора. В этом случае суд вправе отказать в защите права инвестору .

--------------------------------

См.: ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Если такой срок не истек, то для квалификации бездействия участника долевого строительства как уклонения не имеется достаточных оснований, так как сохраняется возможность исполнения с его стороны обязанности по приемке объекта долевого строительства в пределах установленного договором срока.

Застройщик вправе составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства при наличии нескольких условий:

- участник уклонился от приемки объекта долевого строительства или необоснованно отказался от приемки такого объекта;

- истекли два месяца, рассчитываемые со дня истечения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- застройщик обладает сведениями о том, что участник долевого строительства получил сообщение, указанное в части 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу;

- в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве не запрещено составление одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства.

Одним из юридических последствий составления застройщиком одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства является переход начиная от даты составления застройщиком указанного выше акта риска случайной гибели объекта долевого строительства от застройщика к участнику долевого строительства.

Подчеркнем, что по каким-то причинам законодатель не установил в комментируемой норме, когда именно к участнику долевого строительства переходит риск случайного повреждения объекта долевого строительства в случае составления одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства.

Напомним, что ранее законодатель разделял понятия случайной гибели и случайного повреждения имущества .

--------------------------------

См.: ст. 211 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая это обстоятельство, застройщикам в целях снижения своих рисков рекомендуется в договоры включать соответствующее условие о переходе риска случайного повреждения объекта долевого строительства в случае составления одностороннего документа о передаче такого объекта.

Бремя содержания объекта долевого строительства переходит к участнику долевого строительства от даты составления одностороннего документа о передаче .

--------------------------------

См.: подпункт 6 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

Другим из юридических последствий составления застройщиком одностороннего документа о передаче объекта долевого строительства является возможность для застройщика на его основании погасить запись об ипотеке объекта долевого строительства .

--------------------------------

См.: часть 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, а также пункт 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Застройщику также важно составить передаточный акт либо иной односторонний документ о передаче объекта долевого строительства в строгом соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ. В ином случае этот документ не принимается судом в счет надлежащего исполнения обязанности застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства .

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 февраля 2008 года N А68-1708/2007-96/2.

Кроме обязанности передать объект долевого строительства участнику долевого строительства застройщик после такой передачи несет в пределах гарантийного срока обязанность перед участником долевого строительства устранять выявленные недостатки в объекте долевого строительства . Эта обязательство сохраняет силу в пределах гарантийного срока.

--------------------------------

См.: пункты 2 и 6 ст.

Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках .

--------------------------------

См.: пункт 32 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" .

--------------------------------

См.: пункт 36 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

2. Для исполнения обязательств участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве ему необходимо уплатить все предусмотренные этим договором платежи и принять объект долевого строительства по передаточному акту от застройщика или по иному документу о передаче такого объекта.

При единовременной оплате объекта долевого строительства обязательство по оплате считается исполненным от даты получения денежных средств застройщиком. При оплате инвестиций в рассрочку обязательство по расчетам за объект долевого строительства считается исполненным от даты уплаты последнего из предусмотренных в договоре участия в долевом строительстве платежа .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.

Нарушение сроков оплаты инвестиций по договору участия в долевом строительстве влечет возникновение права застройщика в одностороннем порядке расторгнуть этот договор , а также право взыскать законную неустойку и причиненные убытки .

--------------------------------

См.: пункты 4 - 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 6 ст. 5 Закона, а также ст. 15 и 393 Гражданского кодекса РФ.

Пока из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не будет удалена запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщик лишается возможности заключить и исполнить аналогичный договор с другим инвестором. Просрочка оплаты договора участия в долевом строительстве влечет для застройщика убытки в виде упущенной выгоды, а также в виде реального ущерба (фактические затраты на переоформление сделки с другим инвестором).

Порядок передачи объекта долевого строительства определяется Законом N 214-ФЗ , а также условиями договора участия в долевом строительстве, которые не должны противоречить Закону N 214-ФЗ. От даты передачи объекта долевого строительства участник долевого строительства несет бремя содержания объекта, в том числе оплачивает коммунальные расходы за помещение и вносит плату за его техническое обслуживание .

--------------------------------

См.: ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

См.: подпункт 6 части 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ.