Статья 21. Информация о проекте строительства

Комментарий к статье 21

1. В части первой комментируемой статьи законодатель установил состав информации о проекте строительства, которую застройщик обязан включать в проектную декларацию.

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.

В случаях, установленных законом, проектная документация должна пройти государственную экспертизу .

--------------------------------

См.: части 1 - 3 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Напомним, что предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов .

--------------------------------

См.: часть 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

В проектную декларацию также включается информация о разрешении на строительство здания, в котором расположен объект долевого строительства .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме этого, в проектную декларацию включаются данные о правоустанавливающих документах на земельный участок, на котором ведется строительство.

Если застройщик обладает правом собственности на него, то в проектную декларацию включаются данные из свидетельства о государственной регистрации права частной собственности (номер свидетельства, дата государственной регистрации права и т.д.).

Если застройщик обладает правом аренды (субаренды) на застраиваемый земельный участок, то в проектную декларацию вносятся данные из заключенного договора аренды (субаренды) земельного участка (дата и номер договора, срок аренды и т.д.).

Также в проектной декларации застройщик обязан указать кадастровый номер земельного участка, его площадь, согласно данным государственного кадастрового учета. Эти данные содержатся в кадастровом паспорте на земельный участок.

В проектной декларации отражаются данные об элементах внешнего благоустройства , которые будут построены на земельном участке, определяется примерный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, а также указывается орган, выдавший разрешение на строительство и уполномоченный выдать разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

--------------------------------

См.: СНиП III-10-75, утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 25 сентября 1975 года N 158.

Застройщик обязан отразить в проектной декларации свои возможные финансовые и прочие риски, возникающие при осуществлении строительства, и обозначить меры по добровольному страхованию застройщика от таких рисков.

В рамках политики снижения своих рисков застройщик может застраховать свою гражданско-правовую ответственность по конкретным сделкам, свое имущество, в том числе риск его утраты или повреждения .

--------------------------------

См.: глава 48 Гражданского кодекса РФ.

В проектную декларацию включаются: список подрядчиков, осуществляющих строительство объекта, планируемая стоимость строительства, а также способ обеспечения исполнения обязательств застройщика (ипотека или поручительство) .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что в строительной практике часто застройщик меняет своих подрядчиков, разрывая с ними договоры подряда. В этих случаях необходимо корректировать проектную декларацию с учетом изменений ситуации.

Несоблюдение застройщиком указанных в комментируемой статье требований является основанием для признания в судебном порядке договора участия в долевом строительстве недействительным.

В случае принятия судебного решения о недействительности этого договора застройщик будет обязан возвратить участнику долевого строительства все полученное по договору в порядке реституции , а также проценты за пользование чужими денежными средствами .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

См.: часть 7 ст. 19 и часть 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Редакция комментируемой правовой нормы уточнялась законодателем дважды. Первый раз в июле 2006 года . Второй раз - в июне 2010 года .

--------------------------------

См.: пункт 16 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: ст. 6 Федерального закона N 119-ФЗ от 17 июня 2010 года "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

2. Указанные в комментируемой правовой норме документы застройщик обязан представить по требованию участника долевого строительства. Законодатель не уточнил, должно ли быть это требование устным или письменным? Соответственно, можно сделать вывод, что по требованию, сделанному в любой форме. Законодатель также не уточнил, когда может быть заявлено такое требование? Соответственно, можно предположить, что в любое время от даты заключения договора участия в долевом строительстве до даты исполнения договора участия в долевом строительстве.

Подчеркнем, что до даты заключения договора участия в долевом строительстве застройщик не обязан представлять для ознакомления указанные документы потенциальным инвесторам, поскольку до этой даты по смыслу Закона они не считаются участниками долевого строительства .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.