Статья 20. Информация о застройщике
Комментарий к статье 20
1. В первой части комментируемой статьи законодатель перечисляет сведения о застройщике, которые подлежат включению в проектную декларацию. В части сведений о лицензировании правовая норма, устарела, так как лицензирование строительной деятельности отменено .
С первого января 2010 года для выполнения работ, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, предприниматель должен обладать допуском к таким работам.--------------------------------
См.: ст. 3 Федерального закона N 148-ФЗ от 22 июля 2008 года "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Если застройщик осуществляет функции подрядчика по строительству, а также функции заказчика по строительству здания, то в проектную декларацию включаются сведения о допусках к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства, выданных саморегулируемой организацией .
--------------------------------
См.: часть 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ.
Включение в проектную декларацию подробной информации о застройщике является мерой, защищающей интересы участников долевого строительства, поскольку позволяет им получать довольно полную и достоверную информацию о своем деловом партнере.
В случае включения застройщиком в проектную декларацию недостоверной или неполной информации договор участия в долевом строительстве может по требованию участника долевого строительства быть признан недействительным в судебном порядке .
--------------------------------
См.: часть 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.
Законодатель не уточняет, что следует понимать в комментируемой правовой норме "под информацией о государственной регистрации застройщика". Процедура государственной регистрации юридических лиц регулируется специальным Законом .
Исходя из положений этого Закона, под такой информацией следует понимать следующие данные:- дату государственной регистрации застройщика в Едином государственном реестре юридических лиц;
- наименование и место нахождения регистрирующего органа;
- государственный регистрационный номер, присвоенный застройщику при его государственной регистрации;
- идентификационный номер налогоплательщика, присвоенный застройщику при его государственной регистрации.
--------------------------------
См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Если застройщик создан в форме общества с ограниченной ответственностью, то данные о его учредителях (участниках) содержатся в специальном списке, который обязано вести общество .
--------------------------------
См.: пункт 1 ст. 31.1 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".
Если застройщик создан в форме акционерного общества, то данные о его акционерах содержатся в реестре акционеров .
--------------------------------
См.: пункт 1 ст. 44 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах".
С точки зрения Закона N 214-ФЗ застройщиком может быть как коммерческая, так и некоммерческая организация. Какие сведения в этом случае в части участников некоммерческих организацией должны вноситься в проектную декларацию? Например, застройщиком может выступить жилищно-строительный кооператив.
В этом случае, очевидно, в публикуемую проектную декларацию подлежат включению сведения обо всех членах такого кооператива. Юридическая целесообразность этого выглядит сомнительной, так как может затрагивать частные интересы большого количества граждан.
Представляется полезным внести коррективы в Закон N 214-ФЗ в части уточнения необходимости указывать в проектной декларации всех участников застройщика, если им является некоммерческая организация.
2. В части второй комментируемой статьи законодатель установил обязанность застройщика предоставлять для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу указанные в этой статье документы.
Под учредительными документами застройщика следует понимать документы, на основании которых застройщик создан и осуществляет свою деятельность. Состав учредительных документов зависит от организационно-правовой формы, в которой функционирует застройщик.
Кроме учредительных документов застройщик также обязан представить для ознакомления участнику долевого строительства годовой отчет и свою бухгалтерскую отчетность.
Под годовым отчетом, очевидно, в данной правовой норме подразумевается отчетность застройщика за год, представляемая им в контролирующий государственный орган .
--------------------------------
См.: подпункт 3 части 5 ст. 23 Закона N 214-ФЗ.
В состав бухгалтерской отчетности входят:
- бухгалтерский баланс;
- отчет о прибылях и убытках;
- приложения к этим документам;
- аудиторское заключение (если бухгалтерская отчетность подлежит обязательной ревизии);
- пояснительная записка.
Аудиторское заключение представляется за последний год деятельности застройщика. Напомним, что под аудитом следует понимать процесс проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности лица, а также соблюдения им порядка ведения бухгалтерского учета.
Данной правовой нормой введен обязательный ежегодный аудит финансовой (бухгалтерской) отчетности застройщиков.
Наличие аудиторского заключения является дополнительной гарантией для участников долевого строительства в том, что бухгалтерская отчетность застройщика соответствует требованиям действующего законодательства РФ.
Остальная бухгалтерская отчетность представляется для ознакомления участнику долевого строительства за последние три года деятельности застройщика.
Если застройщик применяет упрощенную систему налогообложения, то вместо указанной выше бухгалтерской отчетности застройщик представляет участнику долевого строительства для ознакомления книгу доходов и расходов за тот же период .
--------------------------------
См.: ст. 346.24 Налогового кодекса РФ.
Все документы предоставляются исключительно для ознакомления, то есть не подлежат передаче участнику долевого строительства.
Часть представляемых документов участник долевого строительства вправе самостоятельно получить за плату в органах государственной власти, например устав застройщика .
--------------------------------
См.: ст. 6 Федерального закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Следует подчеркнуть, что застройщик также обязан представлять бухгалтерскую отчетность в составе иной своей отчетности ежеквартально в контролирующий государственный орган . За нарушение этой обязанности установлена административная ответственность застройщика .
--------------------------------
См.: пункт 2 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 года N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
См.: часть 3 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
3. Все документы, указанные в части 2 комментируемой статьи, предъявляются участнику долевого строительства в виде оригиналов и надлежащим образом удостоверенных копий. Данные документы могут изыматься у застройщика в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом.
Например, если указанные документы имеют значение доказательств по делу о совершении административного правонарушения . В частности, в случае нарушения застройщиком части 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
--------------------------------
См.: часть 1 ст. 27.10 Кодекса РФ об административных правонарушениях.