Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика

Комментарий к статье 15.2

1. Законодатель предоставил застройщику выбор формы обеспечения исполнения своего обязательства по передаче квартиры в новостройке участнику долевого строительства.

--------------------------------

См.: ст. 12.1 и 15.1 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 7 Федерального закона N 294-ФЗ от 30.12.2012 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Если застройщик решил страховать свою ответственность в пользу участников долевого строительства, то у него, в свою очередь, есть два легальных способа это сделать. Первый вариант - стать членом общества взаимного страхования застройщиков.

Являясь членом общества взаимного страхования, застройщик вносит в это общество страховые взносы на условиях договора страхования с ним , а общество взаимного страхования в обмен на это страхует по этому договору ответственность застройщика в пользу участников долевого строительства как выгодоприобретателей.

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 23.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Застройщик как член общества взаимного страхования вправе заключить договор страхования своей ответственности:

1) по конкретному объекту долевого строительства, в отношении которого застройщик заключит или заключает договор участия в долевом строительстве ;

2) в отношении конкретного участника долевого строительства, с которым застройщик заключает договор участия в долевом строительстве .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 23.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

См.: пункт 4 ст. 23.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней от даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии .

--------------------------------

См.: пункт 6 ст. 23.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Размер выплаты определяется исходя из цены договора участия в долевом строительстве. В любом случае размер выплаты не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, определяемого уполномоченным органом власти на дату представления документов выгодоприобретателем для осуществления такой выплаты .

--------------------------------

Примечание: этот показатель определяется ежеквартально приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по субъектам РФ.

См.: пункт 7 ст. 23.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Выгодоприобретатель вправе обратиться к страховщику с требованием о выплате страхового возмещения со дня наступления страхового случая:

1) в пределах срока исковой давности, если страховой случай подтвержден решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Закона N 214-ФЗ;

2) до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика, если страховой случай подтвержден решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" .

--------------------------------

См.: пункт 8 ст. 23.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Подчеркнем, что общество взаимного страхования застройщиков является единым.

--------------------------------

См.: ст. 23.2 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Страхование ответственности застройщика как способ защиты интересов инвесторов может быть менее предпочтительным, чем поручительство банка. Обратим внимание, что при оформлении поручительства банка выгодоприобретателю по поручительству нет необходимости в счет подтверждения правомерности своих требований получать решение суда об обращении взыскания на предмет залога. Таким образом, при поручительстве банка сроки удовлетворения требований инвестором могут быть существенно короче, чем при страховании ответственности застройщика.

--------------------------------

См.: статья 15.1 Закона N 214-ФЗ.

Второй вариант страхования ответственности застройщика - заключить договор страхования ответственности со страховой организацией. По условиям этого договора застройщик как страхователь внесет в пользу страховой организации страховые взносы, а в случае наступления страхового случая страховая организация при определенных условиях обязана произвести страховые выплаты в пользу участников долевого строительства, с которыми застройщик заключил договор участия в долевом строительстве.

Страховая организация, выступающая страховщиком по договору страхования ответственности застройщика, должна в обязательном порядке соответствовать требованиям, перечисленным в комментируемой норме закона, а именно:

1) стаж работы на страховом рынке - не менее пяти лет;

2) наличие основных средств - не менее четырехсот миллионов рублей и уставного капитала - не менее ста двадцати миллионов;

3) соблюдение требований закона о финансовой устойчивости страховой организации на все отчетные даты в течение полугода, предшествующего заключению договора страхования ответственности;

4) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховщика;

5) отсутствие решения Центрального банка РФ о назначении временной администрации в страховой компании;

6) отсутствие решения суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур банкротства.

Пятилетний стаж работы страховой компании на рынке страхования может подтверждаться двумя документами:

1) свидетельством о государственной регистрации компании;

2) лицензией на право осуществления страховой деятельности.

Размер уставного капитала страховой организации обычно указывается в ее уставе. Размер основных средств фиксируется в бухгалтерском балансе страховой организации. Финансовая устойчивость страховой организации при страховании ответственности застройщика приемлема, если:

1) страховщик обладает уставным капиталом и основными средствами в объеме, предусмотренном законом (сто двадцать миллионов - уставный капитал, четыреста миллионов - основные средства);

2) уставный капитал страховщика полностью оплачен без использования заемных средств и находящегося в залоге имущества;

3) собственные средства страховой компании не вложены в векселя и не выданы в качестве займов третьим лицам;

4) собственные средства страховой компании инвестированы в разрешенные контролирующими органами активы;

5) страховые резервы страховой компании сформированы в соответствии с требованиями закона ;

6) страховой портфель страховщика в случаях, установленных законом, передан в перестрахование другим страховщикам .

--------------------------------

См.: ст. 23 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации".

См.: ст. 26.1 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации".

Перечень документов, подтверждающих соответствие страховщика установленным требованиям по финансовой устойчивости, установлен органом страхового надзора . Порядок назначения временной администрации в страховую организацию установлен Минфином РФ .

--------------------------------

Приказ Минфина РФ от 23.05.2011 N 63н.

См.: Приказ Минфина РФ от 08.02.2011 N 13н.

Страхование ответственности застройщика как инструмент защиты прав участников долевого строительства не применяется в случаях осуществления застройщиком продаж квартир в новостройке путем образования жилищного кооператива или путем реализации жилищных сертификатов .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что страхование ответственности застройщика необходимо осуществлять в том случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен застройщиком после 01.01.2014. Если же эта сделка совершена до этой даты, то правила об обязательном страховании ответственности застройщика к последующим договорам участия в долевом строительстве, заключаемым на это здание, не применяются.

2. В комментируемой правовой норме установлена обязанность застройщика до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключить договор страхования ответственности либо со страховой организацией, либо с обществом взаимного страхования, организованного застройщиками.

Страховым случаем признается нарушение обязательства застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в указанный в договоре участия в долевом строительстве срок. В законе указано, что издержки на страхование несет застройщик, но по факту такие издержки будут компенсированы застройщику путем включения в цену договора участия в долевом строительстве. Любые обеспечительные меры, установленные законодателем (поручительство банка, страхование ответственности), по сути оплачивают инвесторы.

До даты заключения первого договора участия в долевом строительстве застройщику не известны личные данные инвесторов, поэтому договор страхования ответственности заключается на те объекты долевого строительства, которые застройщик намерен продавать путем заключения с инвесторами договора участия в долевом строительстве . Те инвесторы, которые приобретут права на них, от даты заключения договора участия в долевом строительстве считаются выгодоприобретателями по договору страхования ответственности, заключенному застройщиком в их пользу .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 23.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

См.: пункт 3 ст. 932 Гражданского кодекса РФ.

Договор страхования ответственности застройщик представляет в Росреестр РФ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым из участников долевого строительства . Иначе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве будет отказано .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

См.: пункт 1 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Подчеркнем, что страхование ответственности застройщика необходимо осуществлять в том случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен застройщиком после 01.01.2014. Если же эта сделка совершена до этой даты, то правила об обязательном страховании ответственности застройщика к последующим договорам участия в долевом строительстве, заключаемым на это здание, не применяются.

3. Согласно комментируемой правовой норме застройщик обязан ознакомить участника долевого строительства с условиями страхования и сведениями о страхователе. Условия страхования определяются правилами страхования, утвержденными обществом взаимного страхования (если страхование ответственности осуществляется по договору страхования с таким обществом) или правилами страхования, утвержденными страховой организацией .

--------------------------------

См.: пункт 4 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.

Сведения о страхователе включают в себя:

1) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц на страхователя;

2) свидетельство о государственной регистрации страхователя;

3) свидетельство о постановке страхователя на налоговый учет;

4) действующую лицензию страхователя;

5) устав страхователя;

6) бухгалтерский баланс страхователя на дату заключения договора страхования и на последнюю отчетную дату;

7) иные документы, подтверждающие соответствие страхователя указанным в законе требованиям .

--------------------------------

См.: комментарий к пункту 1 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.

Обычно в договоре участия в долевом строительстве содержится отметка о том, что участник долевого строительства ознакомлен с условиями страхования ответственности застройщика и сведениями о страхователе и претензий к ним не имеет.

Обратим внимание, что какая-либо ответственность за нарушение обязательства по представлению информации инвестору об условиях страхования и сведениях о страхователе Законом не предусмотрена. Вместе с тем к правоотношениям застройщика и гражданина, выступающего в роли участника долевого строительства по вложению инвестиций в долевое строительство многоквартирных домов, применяются нормы о защите прав потребителей .

--------------------------------

См.: пункт 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).

Таким образом, если инвестору как потребителю не предоставлена возможность незамедлительно при заключении договора участия в долевом строительстве получить информацию об условиях страхования и сведения о страхователе, то он вправе, согласно логике Верховного Суда РФ, потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора. Если же договор заключен в разумный срок, то инвестор-потребитель вправе отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

4. В комментируемой правовой норме условия страхования определяются в соответствии с правилами страхования, утвержденными страховщиком. Правила страхования принимаются и утверждаются страховщиком или объединением страховщиков самостоятельно в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Законом N 214-ФЗ. Они содержат положения: о субъектах страхования, об объектах страхования, о страховых случаях, о страховых рисках, о порядке определения страховой суммы, страхового тарифа, страховой премии (страховых взносов), о порядке заключения, исполнения и прекращения договоров страхования, о правах и об обязанностях сторон, об определении размера убытков или ущерба, о порядке определения страховой выплаты, о сроке осуществления страховой выплаты, а также исчерпывающий перечень оснований отказа в страховой выплате и иные положения .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 3 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации".

Условия, на которых заключается договор страхования, могут быть определены в правилах страхования .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 943 Гражданского кодекса РФ.

Правила страхования общества взаимного страхования застройщиков утверждаются по решению общего собрания членов этого общества . Правила страхования страховой организации утверждаются в соответствии с ее учредительными документами.

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 10 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

5. Ранее уже отмечалось, что страхование ответственности застройщика осуществляется в пользу участников долевого строительства как выгодоприобретателей по договору страхования. Сами инвесторы не обязаны подписывать договор страхования. Он заключается между страховщиком (общество взаимного страхования или страховая организация) и застройщиком. Однако в силу закона, даже не участвуя в этой сделке в качестве одной из ее сторон, инвесторы в случае наступления страхового случая имеют право на получение страховой выплаты.

Страховым случаем признается нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства в пользу инвестора. Для получения страховой выплаты инвестор должен получить судебное решение об обращении взыскания на предмет залога . Напомним, что с подобным исковым требованием участник долевого строительства вправе обратиться в суд не ранее чем через шесть месяцев, исчисляемых от даты нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. По текущей судебной практике вступление в законную силу судебного решения об обращении взыскания на предмет залога может состояться также ориентировочно через шесть месяцев от начала судебного процесса. Таким образом, инвесторы вправе будут обратиться за страховой выплатой не ранее чем через год после нарушения срока передачи квартиры застройщиком.

--------------------------------

См.: комментарий к статье 14 Закона N 214-ФЗ.

До истечения этого годичного срока инвесторы вправе предъявлять к застройщику требования о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. Разумеется, подобные правила получения страховых выплат фактически девальвируют страхование ответственности как эффективный гарантийный инструмент защиты прав инвесторов.

Поручительство банков по сравнению со страхованием ответственности представляется более выгодным юридическим механизмом для инвесторов, так как для предъявления требования к поручителю по закону инвестору не требуется выжидать шестимесячный срок и получать судебное решение об обращении взыскания на предмет залога.

Несмотря на такие, казалось бы, неплохие условия работы для страховых компаний, многие из них без особой охоты выходят на рынок страхования ответственности застройщиков. На этом рынке можно собрать неплохой объем страховых премий за относительно короткий период. Вместе с тем высоки риски наступления страховых случаев, так как значительная часть застройщиков исполняет свои обязательства по отношению к инвесторам с существенной задержкой. Существуют также значительные трудности с оценкой страховых рисков, пока еще недостаточно высококвалифицированных андеррайтеров в этой сфере.

После вступления в силу правил о страховании ответственности застройщиков орган страхового надзора не предусмотрел в перечне видов страхования такой вид страхования, как страхование ответственности застройщиков. Таким образом, многие из застройщиков оказались фактически лишены доступа к страхованию своей ответственности, так как при отсутствии такой лицензии страховые компании не имели права осуществлять подобного рода страховую деятельность.

Подчеркнем, что страхование ответственности застройщика необходимо осуществлять в том случае, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен застройщиком после 01.01.2014. Если же эта сделка совершена до этой даты, то правила об обязательном страховании ответственности застройщика к последующим договорам участия в долевом строительстве, заключаемым на это здание, не применяются .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 7 Федерального закона N 294-ФЗ от 30.12.2012 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

6. В комментируемой правовой норме законодатель указывает, кто вправе выступать выгодоприобретателем по договору участия в долевом строительстве. В случае совершения сделки, направленной на уступку права требования по договору участия в долевом строительстве, стороны этой сделки обязаны письменно известить страховщика об этом событии с представлением юридических доказательств замены кредитора. В том случае, если этого не будет сделано при предъявлении требования о страховой выплате прежним участником долевого строительства к страховщику, страховщик вправе его исполнить именно ему. При этом по закону такое исполнение может считаться надлежащим. Так, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу . Правда, следует признать, что с учетом того, что прежний участник долевого строительства обязан предоставить страховщику судебное решение об обращении в свою пользу взыскания на предмет залога, подобная ситуация маловероятна, так как, по данным Росреестра РФ, залогодержателем будет значиться новый участник долевого строительства, а не прежний.

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 382 Гражданского кодекса РФ.

7. В комментируемой правовой норме законодатель указал объект страхования. Им являются имущественные интересы застройщика, связанные с неисполнением его обязательства по передаче объекта долевого строительства участникам долевого строительства, которые при страховании выступают выгодоприобретателями .

--------------------------------

См.: пункт 6 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.

Выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней от даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии. Размер выплаты определяется исходя из цены договора участия в долевом строительстве. В любом случае размер выплаты не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, определяемого уполномоченным органом власти на дату представления документов выгодоприобретателем для осуществления такой выплаты.

Выгодоприобретатель вправе обратиться к страховщику с требованием о выплате страхового возмещения со дня наступления страхового случая:

1) в пределах срока исковой давности, если страховой случай подтвержден решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Закона N 214-ФЗ;

2) до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика, если страховой случай подтвержден решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В случае банкротства застройщика страховая выплата осуществляется инвесторам вне зависимости от процедуры банкротства. После осуществления такой выплаты страховщик в порядке регресса приобретает к застройщику права требования участников долевого строительства и вправе заявить о включении его требований в реестр требований кредиторов, который ведет арбитражный управляющий, и участвовать в процедуре банкротства застройщика в качестве кредитора застройщика.

8. Из комментируемой правовой нормы следует, что страховым случаем признается нарушение срока передачи жилого помещения застройщиком.

Страховым случаем признается указанное в договоре страхования или в законе событие, с наступлением которого связано осуществление страховой выплаты. Для подтверждения факта наступления страхового случая страховщику необходимо представить любой из документов, указанных в этой правовой норме.

Решение о признании застройщика банкротом может быть представлено только в случае возбуждения процедуры банкротства застройщика . Кроме этого решения инвестору необходимо включить свои требования к застройщику в реестр кредиторов в соответствии с процедурой, установленной законом. Требования кредиторов включаются в реестр арбитражным управляющим на основании судебных актов, устанавливающих размер и виды требований кредитора .

--------------------------------

См.: ст. 53 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

См.: ст. 16 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Таким образом, получить страховые выплаты с застройщика при банкротстве застройщика участник долевого строительства по действующим правилам быстро не сможет. На судебные процессы о признании застройщика банкротом и включении требований кредитора в реестр требований кредиторов потребуется время.

В случае страховой выплаты страховщик приобретет права требования участника долевого строительства к застройщику в порядке суброгации .

--------------------------------

См.: ст. 965 Гражданского кодекса РФ.

Обратим внимание, что согласно комментируемой правовой норме основанием для страховой выплаты в пользу инвестора является выписка именно из реестра требований кредиторов. То есть участник долевого строительства сохраняет право на получение страховых выплат только в случае, если при банкротстве застройщика заявил арбитражному управляющему денежные требования к застройщику .

--------------------------------

См.: ст. 201.5 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

В том случае, если участник долевого строительства заявляет арбитражному управляющему требование о передаче жилого помещения и это требование включено в реестр требований о передаче жилых помещений, право на получение страховой выплаты фактически утрачивается, так как инвестор не сможет должным образом подтвердить факт наступления страхового случая страховщику .

--------------------------------

См.: ст. 201.6 - 201.7 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

В том случае, если в отношении застройщика процедура банкротства не возбуждена, участник долевого строительства вправе получить страховую выплату, если представит страховщику судебное решение об обращении взыскания на предмет залога. Оно может быть получено инвестором не ранее чем через шесть месяцев, исчисляемых от даты истечения установленного в договоре участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства.

Напомним, что в качестве предмета залога выступают застраиваемый земельный участок (если он в частной собственности застройщика) либо право аренды (субаренды) на застраиваемый земельный участок (если он принадлежит застройщику на праве аренды) .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Кроме того, инвесторы вправе в предусмотренном Законом N 214-ФЗ случае обязать застройщика зарегистрировать право собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Тогда в предмет залога включается также кроме участка или права аренды (субаренды) на него объект незавершенного строительства .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Если инвестор начнет процедуру обращения взыскания на предмет залога, но до вынесения судом решения по существу этого искового требования застройщик будет признан банкротом, то решения об обращении взыскания на предмет залога инвестору будет недостаточно для получения страховой выплаты. В этом случае потребуется представлять страховщику судебный акт о признании застройщика банкротом, а также выписку из реестра требований кредиторов.

9. В комментируемой правовой норме установлены правила исчисления срока действия договора страхования. Этот договор действует до даты передачи объекта долевого строительства застройщиком в пользу участника долевого строительства. В любом случае в силу Закона N 214-ФЗ выгодоприобретатель вправе получить страховое возмещение в пределах двух лет, исчисляемых от установленного в договоре участия в долевом строительстве срока окончания передачи объекта долевого строительства. Такое возмещение выплачивается, если застройщик не передал либо передал с опозданием инвестору объект долевого строительства. Эти два года могут потребоваться инвестору для того, чтобы получить все необходимые документы, которые требуется предъявить страховщику для подтверждения страхового случая .

--------------------------------

См.: пункт 8 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что в том случае, если застройщик передал объект долевого строительства с опозданием в пределах указанного двухлетнего срока, в пользу инвестора может быть начислена и взыскана неустойка, предусмотренная Законом N 214-ФЗ за просрочку исполнения этого обязательства .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

В этом случае участнику долевого строительства для получения страховой выплаты необходимо получить решение суда об обращении взыскания на предмет залога .

--------------------------------

См.: ст. 14 и пункт 8 ст. 15.2 Закона N 214-ФЗ.

Если условие об обеспечении получения инвестором страхового возмещения в указанный выше двухлетний срок не будет включено в договор страхования, то этот договор может быть оспорен в суде как не соответствующий требованиям закона .

--------------------------------

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

10. В комментируемой правовой норме законодатель установил гарантию для участников долевого строительства получения минимальной страховой суммы. Эта сумма в любом случае не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации. Последний определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства .

--------------------------------

Примечание: этот показатель определяется ежеквартально приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по субъектам РФ.

Эта правовая норма защищает участников долевого строительства от указания в договора страхования более низких страховых сумм. В случае наличия подобных фактов при разрешении судебного спора суд будет руководствоваться той минимальной суммой, которая рассчитывается в соответствии с комментируемой правовой нормой. Если страховая сумма по договору страхования будет выше минимальной, то будет применяться договорная страховая сумма.

11. В комментируемой правовой норме предусмотрено право страхователя на оплату страховой премии в рассрочку. Под страховой премией понимается плата страхователя, которую он обязан внести по договору страхования страховщику . Обратим внимание, что в случае наступления страхового случая до оплаты очередного страхового взноса, внесение которого просрочено, страховщик вправе при определении размера страховой выплаты зачесть сумму просроченного страхового взноса .

--------------------------------

См.: ст. 954 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 6 и пункт 4 ст. 954 Гражданского кодекса РФ.

12. В практике страхования от различных рисков весьма распространено установление франшизы в договоре страхования. Франшиза - это часть возможного ущерба, от возмещения которой страховщик освобождается в случае наступления страхового случая. Франшиза бывает двух видов: условная и безусловная.

При условной франшизе страховщик освобождается от обязанности страховой выплаты, если размер ущерба не превышает размер согласованной со страхователем франшизы. Страховое возмещение осуществляется только в том случае, если размер ущерба превысил размер условной франшизы. При безусловной франшизе страховщик в случае наступления страхового случая обязан в любом случае произвести страховую выплату в пользу страхователя или выгодоприобретателя за вычетом согласованного в договоре страхования размера франшизы.

Применительно к страхованию ответственности застройщика законодатель установил специальное правило, которое запрещает страховщику включение в договор страхования любых франшиз. В случае нарушения этого правила соответствующие условия могут быть оспорены страхователем или выгодоприобретателем как недействительные .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 168 и ст. 180 Гражданского кодекса РФ.

13. В комментируемой правовой норме законодатель применительно к договорам страхования ответственности застройщика установил еще одно существенное условие. Согласно этому условию в такой договор должно быть включено обязательство страховщика направить конкурсному управляющему уведомление обо всех страховых выплатах в пользу участников долевого строительства. Разумеется, это обязательство подлежит исполнению только при условии возбуждения процедуры банкротства в отношении застройщика. Если оно не будет включено в договор страхования, то он будет считаться незаключенным .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ.

Кроме указанного выше существенного условия в договор страхования также в обязательном порядке должны быть включены следующие условия:

1) предмет договора страхования;

2) описание страхового случая (страхового риска);

3) срок действия договора;

4) размер страховой выплаты и порядок ее уплаты;

5) размер страховой премии и порядок ее уплаты.

14. В комментируемой правовой норме речь идет о суброгации. Страховщик, выполнив свои обязательства по страховой выплате перед участником долевого строительства, в порядке суброгации приобретает право требования к застройщику. При этом участник долевого строительства как выгодоприобретатель обязан передать страховщику все документы и доказательства и сообщить ему все сведения, необходимые для осуществления страховщиком перешедшего к нему права требования к застройщику. Если участник долевого строительства как выгодоприобретатель отказался от своего права требования к лицу, ответственному за убытки, возмещенные страховщиком, или осуществление этого права стало невозможным по вине участника долевого строительства, страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения полностью или в соответствующей части и вправе потребовать возврата излишне выплаченной суммы возмещения .

--------------------------------

См.: ст. 965 Гражданского кодекса РФ.

15. В комментируемой правовой норме законодатель предусмотрел дополнительную гарантию для участников долевого строительства на случай досрочного прекращения договора страхования ответственности застройщика. В этом случае страховщик не освобождается от обязательства осуществить страховые выплаты в пользу участников долевого строительства при наступлении страхового случая (просрочка передачи в собственность квартиры в новостройке) в пределах срока действия договора страхования. Это обязательство возникает от даты заключения между застройщиком и страховщиком договора страхования ответственности застройщика и сохраняет силу независимо от факта прекращения этого договора.

16. В комментируемой правовой норме содержится отсылочная норма к федеральному закону, регулирующему образование и деятельность общества взаимного страхования застройщиков. Это общество по своему статусу является некоммерческой организацией, основанной на членстве . В него входят исключительно застройщики, которые соответствуют уставу этого юридического лица и предъявляемым требованиям со стороны учредителей общества.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 5 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Решение о создании общества взаимного страхования застройщиков должно быть принято учредительным собранием, которое должно быть созвано организационным комитетом, сформированным под контролем Министерства регионального развития РФ . Для проведения учредительного собрания необходимо было отобрать учредителей общества взаимного страхования. Порядок отбора таких учредителей был утвержден Министерством регионального развития РФ .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 23.2 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

См.: Приказ Министерства регионального развития РФ N 125 от 02.04.2013.

В функции организационного комитета входят:

1) разработка устава общества взаимного страхования застройщиков, регламента учредительного собрания и иных документов, необходимых для принятия учредительным собранием устава и регламента;

2) объявление о созыве учредительного собрания, прием заявлений на участие в нем в качестве учредителей общества;

3) отбор учредителей общества, число которых не может быть менее тридцати;

4) организация и проведение учредительного собрания .

--------------------------------

См.: пункт 6 ст. 23.2 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

На учредительном собрании учредители общества взаимного страхования застройщиков должны были принять решение о создании этого общества, утвердить его устав, решить иные организационные вопросы, связанные с его созданием.

Взаимное страхование гражданской ответственности инвесторов по договорам участия в долевом строительстве осуществляется на основании договора страхования, при заключении которого застройщик выполняет функции страхователя, общество взаимного страхования застройщиков - функции страховщика, а инвестор является выгодоприобретателем.

Договор страхования может быть заключен по каждому объекту долевого строительства, в отношении которого членом общества взаимного страхования застройщиков заключается договор участия в долевом строительстве, а также в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом общества взаимного страхования застройщиков заключен договор участия в долевом строительстве.

Застройщик самостоятельно определяет принцип страхования (по объекту или по участнику). Законодатель его в этом не ограничивает.

Общество взаимного страхования застройщиков принимает в установленном уставом порядке правила страхования, которыми это общество обязано руководствоваться при заключении договора страхования. Такие правила применяются к договорам страхования общества взаимного страхования в обязательном порядке.

Правила страхования должны содержать в том числе:

1) положение о порядке осуществления страхового возмещения инвесторам, включая порядок начисления и уплаты неустойки за несоблюдение обществом взаимного страхования застройщиков сроков осуществления такого возмещения;

2) порядок обращения инвесторов с требованием о выплате страхового возмещения и перечень представляемых ими документов;

3) формы заявления на страхование, договора страхования, страхового полиса (при необходимости), заявления о страховой выплате и иных документов;

4) порядок информирования общества взаимного страхования застройщиков со стороны инвестора о получении им денежных средств от члена общества взаимного страхования и (или) в результате проведения процедуры банкротства члена общества.

Выплата страхового возмещения инвестору должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней от даты представления документов инвестором в общество взаимного страхования застройщиков, независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии.

Сумма страхового возмещения в любом случае не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации. Последний определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства .

--------------------------------

Примечание: этот показатель определяется ежеквартально приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ по субъектам РФ.

Инвестор вправе обратиться в общество взаимного страхования застройщиков с требованием о выплате страхового возмещения со дня наступления страхового случая:

1) в пределах срока исковой давности, если страховой случай подтвержден решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Закона N 214-ФЗ;

2) до дня завершения конкурсного производства в отношении застройщика, если страховой случай подтвержден решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" .

--------------------------------

См.: ст. 23.1 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Судебная практика по вопросу страхования ответственности застройщика еще пока отсутствует и появится не ранее чем через два-три года.

Страхование через общество взаимного страхования может оказаться для застройщиков менее предпочтительным вариантом, чем страхование ответственности в страховых компаниях или поручительство банков.

Кроме уплаты страховых премий в общество взаимного страхования по договорам страхования застройщик также обязан уплатить на счет общества взаимного страхования вступительный и дополнительные взносы. Первый уплачивается при вступлении застройщика в общество взаимного страхования. Дополнительный взнос уплачивается, если по итогам отчетного года финансовый результат осуществления взаимного страхования является отрицательным. Решение о внесении дополнительного взноса принимается общим собранием членов ОВС .

--------------------------------

См.: ст. 18 Федерального закона N 286-ФЗ от 29.11.2007 "О взаимном страховании".

Необходимо подчеркнуть, что отрицательный результат взаимного страхования возможен, прежде всего, тогда, когда страховые выплаты, производимые обществом взаимного страхования застройщиков, превышают взносы застройщиков и иные доходы общества взаимного страхования застройщиков. Большие страховые выплаты обычно возникают при наступлении страховых случаев, то есть при нарушении своих обязательств перед инвесторами застройщиками, являющимися членами общества взаимного страхования застройщиков. Может так сложиться, что те члены общества взаимного страхования застройщиков, которые исполняют свои обязательства перед своими инвесторами, должны будут платить дополнительные взносы в имущество общества взаимного страхования застройщиков для покрытия убытков в связи с предпринимательской деятельностью других застройщиков, нарушивших свои обязательства. Вряд ли такая ситуация приемлема для добросовестных и эффективных предприятий. Поэтому те застройщики, которые умело и качественно ведут свой бизнес, по всей видимости, предпочтут вступлению в ОВС индивидуальное страхование своей ответственности в страховых компаниях или поручительство банков.