Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

Комментарий к статье 13

1. В части первой комментируемой статьи законодатель установил порядок возникновения залога на земельный участок, отведенный застройщику под строительство, а также залога права его аренды (субаренды) .

--------------------------------

См.: часть 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и последний абзац части 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

Подчеркнем, что право субаренды может быть объектом залога в данном случае только начиная с 21 июня 2010 года . До этой даты действовала прежняя редакция статьи, согласно которой допускался залог в силу закона либо земельного участка либо права аренды на него. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды .

--------------------------------

См.: подпункт "а" пункта 7 ст. 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: часть 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Залог возникает в пользу участника долевого строительства в момент государственной регистрации заключенного с ним договора участия в долевом строительстве . Одновременно с государственной регистрацией этого договора государственный регистратор вносит в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о возникновении в пользу участника долевого строительства залога в силу закона.

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

См.: пункт 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи участникам долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке .

--------------------------------

См.: ст. 8 и пункт 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Залог прекращается на основании заявления застройщика, представленного государственному регистратору при условии наличия разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию , выданного в установленном законом порядке .

--------------------------------

См.: часть 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

См.: ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

При этом срок погашения записи о залоге в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет пять рабочих дней, и какого-либо заявления от участника долевого строительства не требуется. Данное правило вступило в силу с 21 июня 2010 года. До этой даты порядок погашения записи об ипотеке законодателем должным образом отрегулирован не был.

Подчеркнем, что залог является акцессорным (дополнительным) обязательством застройщика, так как обеспечивает исполнение основных обязательств застройщика перед участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ.

В случае прекращения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке либо в случае прекращения этого договора в судебном порядке все обязательства по этому договору считаются прекращенными .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: подпункт 2 пункта 2 и пункт 3 ст. 450, а также пункт 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Однако этого не происходит в случае прекращения договора участия в долевом строительстве по той простой причине, что этот залог в силу Закона N 214-ФЗ обеспечивает не какие-либо обязательства, возникающие в силу договора, а обязательства застройщика, возникающие в силу непосредственно Закона N 214-ФЗ по возврату денежных средств участнику долевого строительства, выплате неустойки и т.д. .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

То есть, даже в случае прекращения договора участия в долевом строительства обязательства застройщика в пользу участника долевого строительства по возврату денежных средств сохраняют силу, а следовательно, сохраняет силу и обеспечивающий исполнение таких обязательств залог.

Как следует из комментируемого пункта Закона N 214-ФЗ, в данном случае возникает также ипотека на "строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости".

Довольно часто этих объектов в момент заключения договоров участия в долевом строительстве еще физически не существует. Напомним, что договор участия в долевом строительстве может быть заключен при соблюдении требований Закона N 214-ФЗ . Однако дата выдачи разрешения на строительство не считается датой фактического начала строительных работ. Застройщик вправе, получив разрешение на строительство, уже начинать привлекать долевые инвестиции от граждан. При этом строительство объекта может быть начато несколько позднее.

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, законодатель в этом случае при заключении договора участия в долевом строительстве устанавливает законный залог на несуществующий объект недвижимости, что создает коллизию правовых норм .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ, а также ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

См.: пункт 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ.

По своему содержанию комментируемый пункт входит в коллизию с пунктом 2 комментируемой статьи. Если строительство начато, то строящийся объект с точки зрения гражданского права признается объектом незавершенного строительства . Залог объекта незавершенного строительства возникает от даты государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, а не с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункты 1 - 2 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Соответственно, из комментируемой нормы Закона N 214-ФЗ необходимо убрать фразу о возникновении залога на строящийся многоквартирный дом от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве либо определить, чем отличается понятие "строящийся многоквартирный дом" от понятия "объект незавершенного строительства".

Еще одна проблема заключается в том, что право аренды земельного участка как объект залога может быть прекращено досрочно - до передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Например, это возможно при досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя . Данная ситуация прямо Законом N 214-ФЗ не урегулирована. В этом случае долевые инвесторы утратят предмет залога, и их права должным образом не будут защищены. Проблема может быть решена путем установления в законе особых условий расторжения договора аренды в случае привлечения долевых инвестиций по Закону N 214-ФЗ в застройку арендованного участка, которые будут применяться в этой ситуации.

--------------------------------

См.: ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Дело N 305-ЭС14-167 по арбитражному делу N А41-23298/2013.

Судебная практика по этой проблеме довольно разнообразна. В одном из судебных дел суд подчеркнул: "УФРС по МО ошибочно полагает, что погашение записи об аренде земельного участка может иметь место только после того, как последний дольщик зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества" .

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2010 года N КГ-А41/2638-10 по делу N А41-21867/09.

В другом из судебных дел "суд установил, что передача всех квартир дома участникам долевого строительства не состоялась, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о невозможности погашения регистрационной записи о залоге в силу закона и ввиду непредставления в регистрационный орган всех передаточных актов на квартиры и необходимости отказа в иске" . Однако вариант, когда запись о залоге сохраняется, но договор аренды, на основании которого застройщик вел строительство, расторгнут, по сути является тупиковым.

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 февраля 2010 года N А78-6671/2009.

Наличие записи о залоге права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по сути, становится юридической фикцией, если есть судебное решение о расторжении договора аренды и запись об аренде исключена из этого реестра на основании такого судебного решения.

В этой ситуации долевые инвесторы могут попытаться отменить судебное решение о расторжении договора аренды, опираясь на то обстоятельство, что они не были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, в связи с чем были нарушены их права и законные интересы.

2. В части второй комментируемой статьи Закона N 214-ФЗ законодатель установил правило о возникновении в пользу участников долевого строительства залога в силу закона на объект незавершенного строительства. Такой залог возникает в случае государственной регистрации права частной собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Это сделано законодателем в целях дополнительной защиты прав долевых инвесторов.

Напомним, что объект незавершенного строительства является разновидностью недвижимого имущества . Особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что этот объект до его ввода в эксплуатацию имеет все признаки неделимой вещи .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 133 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации на основании правоустанавливающих документов на землю (свидетельство о праве собственности либо договора аренды), разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства .

--------------------------------

См.: ст. 219 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункты 3 и 4 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право собственности на объект незавершенного строительства возникает от даты государственной регистрации этого права . В комментируемой правовой норме не уточняется, в каких именно случаях застройщик вправе регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

Из общих правил гражданского законодательства РФ следует, что застройщик вправе регистрировать свое право частной собственности на объект незавершенного строительства, создание которого застройщик финансирует за счет своих средств . Однако это право, а не обязанность застройщика.

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 218 и ст. 219 Гражданского кодекса РФ.

Если до даты заключения первого договора участия в долевом строительстве застройщик не регистрировал право своей частной собственности на объект незавершенного строительства, то он будет обязан это сделать в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога .

--------------------------------

См.: часть 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, а также более подробно комментарий к ней.

Если же до даты заключения первого договора участия в долевом строительстве застройщик зарегистрировал право частной собственности на объект незавершенного строительства, то залог на него возникает по факту заключения договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства. Ведь право собственности застройщика на объект незавершенного строительства на дату заключения этого договора уже в наличии.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ.

Залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств .

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 12.1 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, по смыслу Закона N 214-ФЗ застройщик обязан осуществить государственную регистрацию права частной собственности на объект незавершенного строительства, чтобы в пользу участников долевого строительства возник залог в силу закона в случаях, когда Законом N 214-ФЗ предусмотрены возврат со стороны застройщика участнику долевого строительства денежных средств, оплата неустойки, убытков и т.д. Рассмотрим подробнее требования участника долевого строительства, предусмотренные Законом, которые обеспечиваются залогом.

Застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства денежные средства в следующих случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ:

1) в случае привлечения денежных средств от участников долевого строительства лицом, не имеющим на это права ;

2) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, если участник в одностороннем порядке отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовал от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов ;

3) в случае расторжения договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ ;

4) в случае расторжения договора участия в долевом строительстве застройщиком по основаниям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ ;

5) в случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине недостоверных сведений в проектной декларации ;

6) в случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по любым другим основаниям, предусмотренным федеральным законом .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 3 ст. 7 и пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункты 4 - 5 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ.

Застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в следующих случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ:

1) в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства ;

2) в случае нарушения застройщиком законного требования потребителя безвозмездно устранить выявленные недостатки в объекте долевого строительства в разумный срок ;

3) в случае удовлетворения судом требований потребителя, установленных законом, - неустойку в виде штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за неудовлетворение в добровольном порядке правомерных требований потребителя .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и пункт 36 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

См.: пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и пункт 27 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства проценты за пользование чужими денежными средствами в следующих случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ:

--------------------------------

См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

1) в случае привлечения денежных средств от участников долевого строительства лицом, не имеющим на это права ;

2) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, если участник в одностороннем порядке отказался от исполнения договора участия в долевом строительстве и потребовал от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов ;

3) в случае расторжения договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ ;

4) в случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 ст. 9 Закона N 214-ФЗ срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса ;

5) в случае признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине недостоверных сведений в проектной декларации .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 3 ст. 7 и пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Все изложенные требования участника долевого строительства обеспечиваются залогом участка или права аренды на него, а также залогом объекта незавершенного строительства, если право собственности на такой объект зарегистрировано за застройщиком.

Есть одна интересная юридическая проблема, которая пока в Законе N 214-ФЗ не решена. Напомним, что застройщик вправе привлекать долевые инвестиции в строительство как от граждан, так и от юридических лиц. С гражданами застройщик обязан заключать договоры участия в долевом строительстве , с юридическими лицами застройщик вправе заключать иные сделки .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ.

В практике возникают ситуации, когда часть строящегося здания финансируется по договорам участия в долевом строительстве, а часть этого объекта по инвестиционным договорам , заключенным с юридическими лицами. Прямого запрета на это в Законе N 214-ФЗ нет. В случае государственной регистрации за застройщиком права частной собственности на объект незавершенного строительства залог в силу закона на весь этот объект возникает в пользу участников долевого строительства. Другие долевые инвесторы, финансирующие строительство по другого рода сделкам (простое товарищество, купля-продажа будущей недвижимости и т.д.), при этом остаются без залога. Законный залог в их пользу не возникает, поскольку такого правила в Законе N 214-ФЗ не предусмотрено.

--------------------------------

См.: ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Более того, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства не учитываются их доли в праве общей долевой собственности на такой объект .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

Соответственно, при обращении взыскания на объект незавершенного строительства как предмет залога их законные интересы и права нарушаются. Это является существенным недостатком комментируемой правовой нормы, которая в этой части входит в конфликт с пунктом 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Данное обстоятельство при рассмотрении одного из дел отметил арбитражный суд .

--------------------------------

См.: ст. 14 Закона.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.05.2009 N Ф09-2430/09-С4.

Защита прав участников долевого строительства не должна быть чрезмерной и создавать условия для нарушения прав иных долевых инвесторов, правоотношения с которыми застройщик выстраивает вне сферы действия Закона N 214-ФЗ. Необходимо в Законе N 214-ФЗ четко урегулировать правоотношения участников долевого строительства и иных долевых инвесторов в случае применения застройщиком смешанных юридических форм привлечения долевых инвестиций в строительство здания.

Залог объекта незавершенного строительства прекращается при предоставлении государственному регистратору застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию . Напомним, что залог такого объекта может возникнуть в случае наличия оснований для обращения взыскания на предмет залога .

--------------------------------

См.: часть 1.1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

См.: часть 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Таким образом, даже если на объект незавершенного строительства будет обращено взыскание, в том случае если застройщик до момента реализации предмета залога успеет достроить этот объект, ввести его в эксплуатацию, он сможет прекратить залог объекта незавершенного строительства и тем самым заблокировать процедуру реализации заложенного имущества.

Некоторые суды полагают, что застройщик не вправе заключать договоры участия долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства, право собственности на который уже зарегистрировано за застройщиком.

При рассмотрении одного из дел суд подчеркнул: "Существование государственной регистрации права собственности общества на объект недвижимости незавершенного строительства исключает возможность государственной регистрации прав на объекты долевого строительства участниками долевого строительства, поскольку данные объекты расположены в здании, право собственности на которое уже зарегистрировано за обществом" .

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 августа 2010 года N А63-14558/2009.

Речь идет в том числе и о тех случаях, когда застройщик начал строительство, например, на свои или на кредитные деньги, затем зарегистрировал право своей частной собственности на объект незавершенного строительства и только после этого начал заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать долевые инвестиции граждан для целей продолжения строительства.

Впрочем с этим выводом суда сложно согласиться. Законом N 214-ФЗ не установлено подобное ограничение прав застройщиков. Напротив, согласно Закону N 214-ФЗ допускается привлечение долевых инвестиций не только в многоквартирные дома, но и в иные объекты недвижимости, к которым относится объект незавершенного строительства .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 3 Закона, часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, физическое наличие объектов долевого строительства не является необходимым основанием для привлечения долевых инвестиций. Эти объекты могут быть еще не построены, а инвестиции в их будущее строительство уже могут привлекаться .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 3 и часть 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ.

3. Частью 3 комментируемой статьи регулируются условия возникновения залога на объект долевого строительства. Залог возникает в силу прямого указания Закона N 214-ФЗ от даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего здания, в котором расположен такой объект, и прекращается в день передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.

При этом датой передачи объекта долевого строительства считается дата составления передаточного акта или иного документа о передаче .

--------------------------------

См.: часть 1 и часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что с точки зрения гражданского права залог является обременением вещного права собственности . То есть необходимым условием возникновения залога является наличие права собственности у залогодателя на объект залога.

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также часть 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем в данной ситуации застройщик не обладает правом собственности на объект долевого строительства. Поэтому с точки зрения юридической техники до возникновения такого права у застройщика представляется не корректным возникновение залога на объект долевого строительства. Эту точку зрения поддерживает Высший Арбитражный Суд РФ: "Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке" .

--------------------------------

См.: пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 года N 90.

Отметим, что право собственности застройщика в принципе не может возникнуть на объект долевого строительства. Этот вывод подтверждается в судебной практике: "Регистрация договора на долевое участие в строительстве не является отчуждением имущества, поскольку право собственности у участника долевого строительства возникает по окончании строительства и сдачи его в эксплуатацию. Правовая природа договора участия в долевом строительстве не предусматривает возникновения у застройщика права собственности на построенный им объект недвижимости" .

--------------------------------

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 декабря 2010 г. N А65-7705/2010.

Напомним, что нормы гражданского права, содержащиеся в Законе N 214-ФЗ, должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ . В случае их противоречия такие нормы не подлежат применению, а применяются общие правила Гражданского кодекса РФ.

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 3 Гражданского кодекса РФ.

Если следовать этому правилу, то выходит, что в части залога объекта долевого строительства комментируемая норма Закона N 214-ФЗ применению не подлежит. Вместе с тем эта норма применяется судами и Росреестром РФ. Очевидно, законодатель ввел в действие комментируемую норму как некое особое правило, которое является специальным по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о залоге.

В действующей редакции комментируемая правовая норма вступила в силу с 21 июня 2010 года. До этой даты в период с 20 июля 2009 года по 20 июня 2010 года действовала ее прежняя редакция, в соответствии с которой допускалась государственная регистрация права собственности застройщика на построенные объекты долевого строительства . Сейчас государственная регистрация права собственности за застройщиком на объекты долевого строительства по Закону N 214-ФЗ не допускается.

--------------------------------

См.: ст. 2 Федерального закона N 147-ФЗ от 17 июля 2009 года "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

При этом действие комментируемой правовой нормы распространяется на правоотношения, возникшие только со 2 декабря 2008 года , а также не распространяется "на случаи заключения государственных контрактов на приобретение жилых помещений в соответствии со статьей 20.1 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" .

--------------------------------

См.: пункт 5 ст. 6 Федерального закона N 147-ФЗ от 17 июля 2009 года "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".

См.: часть 3 ст. 27 Закона N 214-ФЗ.

Обратим внимание, что в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ квалифицировал положения Закона N 214-ФЗ как специальные положения гражданского законодательства РФ о купле-продаже. При этом Высший Арбитражный Суд РФ указал, что "если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество" .

--------------------------------

См.: пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Это означало, что по логике высоких судей для того, чтобы участнику долевого строительства получить право собственности на объект долевого строительства, сначала это право на себя должен был оформить застройщик по аналогии с куплей-продажей недвижимости. Иными словами, нельзя было продать то, чем ты не обладаешь на праве собственности.

Вместе с тем сложившаяся практика применения Закона N 214-ФЗ была принципиально иной. Застройщику и участнику долевого строительства достаточно было оформить передаточный акт на объект долевого строительства для того, чтобы зарегистрировать право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Полагаю, что истина может быть как обычно где-то посередине. Чтобы залог объекта долевого строительства правомерно возник в пользу участника долевого строительства от даты ввода здания в эксплуатацию именно с этого момента, у застройщика должно в силу закона возникнуть право собственности на объект долевого строительство вместе с указанным залоговым обременением в пользу участника долевого строительства. Тогда предложенная законодателем залоговая модель защиты прав инвесторов в этой случае будет соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ. После передачи объекта долевого строительства при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и право собственности застройщика и залог на этот объект в пользу участника долевого строительства прекращаются. Для реализации этой идеи нужны поправки в комментируемую статью Закона.

Однако есть и минус подобного подхода - в случае возникновения за застройщиком права собственности на объект долевого строительства после ввода здания в эксплуатацию суд может отказывать в удовлетворении исков инвесторов о признании права собственности на объект долевого строительства по мотиву наличия этого права у застройщика в силу закона.

Более оптимальным юридическим решением, на мой взгляд, является исключение из комментируемого Закона положений о залоге и включение в Закон N 214-ФЗ других более эффективных юридических механизмов защиты прав инвесторов.

4. Часть 4 комментируемой статьи утратила силу с 20 июля 2006 года . В этой правовой норме, действовавшей с 1 апреля 2005 года по 19 июля 2006 года, законодатель определил обязательства застройщика, которые обеспечивались залогом, указанным в частях 1 - 3 комментируемой статьи.

--------------------------------

См.: пункт 10 ст. 1 Федерального закона N 111-ФЗ от 18 июля 2006 года "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

К таким обязательствам, в частности, относились:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Эти положения в настоящее время фактически перенесены в статью 12.1 Закона N 214-ФЗ.

5. В этой правовой норме предусмотрено обязательство застройщика осуществить государственную регистрацию права частной собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Это обязательство возникает у застройщика только при условии наличия оснований для обращения взыскания на предмет залога .

--------------------------------

См.: ст. 309 Гражданского кодекса РФ.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства .

--------------------------------

См.: ст. 14 Закона N 214-ФЗ.

Комментируемой нормой не установлен срок исполнения обязательства застройщика по государственной регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства. Следовательно, данное обязательство выполняется в разумный срок .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ.

Под разумным сроком следует понимать срок, достаточный для государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

Кстати, не ясно, каковы юридические последствия отказа в государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Будет ли считаться разумным сроком период времени, потраченный застройщиком на обжалование такого отказа в суд? На этот вопрос ответа в Законе N 214-ФЗ нет, его придется искать в правоприменительной практике самостоятельно.

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Другой вопрос: несет ли застройщик ответственность за неисполнение обязательства по государственной регистрации права своей собственности на объект незавершенного строительства, если обязательство не выполнено в связи с неправомерным отказом Росреестра в государственной регистрации такого права? На этот вопрос в Законе N 214-ФЗ также ответа нет. Можно сделать вывод, что застройщик несет такую ответственность в силу общих положений гражданского законодательства .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ.

Впрочем конкретная форма ответственности застройщика за нарушение этого обязательства в Законе N 214-ФЗ не предусмотрена. Соответственно, в данном случае в качестве меры ответственности может применяться взыскание убытков .

--------------------------------

См.: ст. 15 и 393 Гражданского кодекса РФ.

Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства застройщик обязан представить в регистрирующий орган следующие документы:

1) разрешение на строительство;

2) правоустанавливающий документ на земельный участок.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе .

--------------------------------

См.: пункт 2 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - редакция действует до 28.02.2015.

Законодатель предусмотрел в комментируемой норме, что при уклонении застройщика от государственной регистрации права частной собственности на объект незавершенного строительства участник долевого строительства вправе обратиться в суд о принудительной государственной регистрации этого права.

Вместе с тем не стоит забывать, что подобное судебное решение затрагивает права широкого круга лиц: других участников долевого строительства, а также других инвесторов строительства, финансирующих инвестиционный проект по инвестиционным контрактам и иным сделкам .

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, а также ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г. "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Эти лица должны быть привлечены судом к участию в данном деле . А это обстоятельство - наличие большого количества участников судебного процесса, в свою очередь, может существенно осложнять и затруднять разбирательство данного дела в суде.

--------------------------------

См.: ст. 42 и 43 Гражданского процессуального кодекса РФ.

До вступления в силу Закона N 214-ФЗ объекты незавершенного строительства в любом случае признавались общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса . То есть застройщик был не вправе без согласия привлеченных им долевых инвесторов регистрировать право частной собственности на объект незавершенного строительства.

--------------------------------

См.: пункт 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

Теперь застройщик обязан это сделать при наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога. Соответственно, до даты возникновения таких оснований объект незавершенного строительства в силу ранее действующего законодательства признается общей долевой собственностью инвесторов строительства, если иное не установлено Законом N 214-ФЗ.

От даты государственной регистрации права частной собственности застройщика на объект незавершенного строительства в счет исполнения застройщиком комментируемой нормы общая долевая собственность инвесторов на объект незавершенного строительства, видимо, по замыслу законодателя прекращается.

Впрочем застройщик строит объект не для себя, а для долевых инвесторов и за их счет. Соответственно, непонятны основания возникновения у застройщика права частной собственности на финансируемый инвесторами объект. Она может объясняться лишь только применением концепции купли-продажи будущей недвижимости к правоотношениям, регулируемым Законом N 214-ФЗ . Когда, чтобы продать объект долевого строительства покупателю, продавец обязан сначала зарегистрировать право собственности на этот объект за собой.

--------------------------------

См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Но этот подход не учитывает характера правоотношений застройщика и участника долевого строительства. Эти правоотношения по своей природе ближе к подрядным правоотношениям, чем к купле-продаже, так как передаваемый объект долевого строительства по договору участия в долевом строительстве является результатом строительных работ, созданным для участника долевого строительства, а не приобретенным на рынке для целей его дальнейшего отчуждения инвестору. Поэтому модель подряда по своему смыслу более применима к договорам участия в долевом строительстве, чем модель купли-продажи, что Верховный Суд РФ подчеркнул еще в 2002 году .

--------------------------------

См.: Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, от 19 сентября 2002 года.

Очевидна коллизия между комментируемой нормой и другими правовыми нормами . Возникновение у застройщика права собственности на объект недвижимости, принадлежащий на праве общей долевой собственности инвесторам, по сути, является легализованным законодателем неосновательным обогащением в пользу застройщика.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, а также пункт 3 ст. 3 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Кроме того, в силу закона застройщик не вправе регистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, если такой объект возводится на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Право долевой собственности на этот объект уже в силу закона возникло и принадлежит сторонам инвестиционного контракта на реализацию этого строительного проекта.

Приведем цитату из законодательства РФ:

"Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется" . Указанная выше процитированная правовая норма применяется с 1 февраля 2012 г. .

--------------------------------

Пункт 3 ст. 3 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

См.: Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

6. Застройщик не вправе обеспечивать исполнение своих обязательств перед участниками долевого строительства залогом объектов, указанных в частях 1 - 3 комментируемой статьи в том случае, если до заключения первого договора участия в долевом строительстве передал эти объекты в залог третьему лицу, не являющемуся банком.

Если застройщик сначала передал застраиваемый земельный участок, и/или объект незавершенного строительства, и/или объект долевого строительства в залог банку, то данный залог квалифицируется как предшествующий . Возникающий в этом случае залог в пользу участников долевого строительства квалифицируется как последующий залог и возможен только с письменного согласия банка.

--------------------------------

См.: пункт 1 ст. 43 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Кроме того, в отношении последующего залога объектов долевого строительства в пользу участников долевого строительства необходимо также согласие банка как залогодержателя по предшествующему залогу на прекращение залога в отношении таких объектов после их передачи участникам долевого строительства .

--------------------------------

См.: часть 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что последующий залог объектов долевого строительства в пользу участников долевого строительства в принципе невозможен, так как при отсутствии права частной собственности застройщика на объекты долевого строительства исключен их предшествующий залог в пользу банка .

--------------------------------

См.: комментарий к части 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Тем не менее согласно Закону N 214-ФЗ залог объектов долевого строительства в пользу участников долевого строительства возникает от даты ввода в эксплуатацию здания, в котором они расположены.

До этой даты залог объектов долевого строительства юридически невозможен, так как объектов долевого строительства как отдельных помещений еще не существует. При этом, как уже отмечалось выше, застройщик не обладает на предметы залога правом частной собственности, то есть по сути не может являться законным залогодателем объектов долевого строительства.

Для решения этой юридической проблемы необходимо включение в Закон N 214-ФЗ правила о том, что право собственности застройщика и залог на объект долевого строительства возникают от даты ввода в эксплуатацию здания.

Из немногочисленной судебной практики по комментируемой правовой норме следует, что участники долевого строительства не вправе оспаривать действительность договора залога, заключенного до даты заключения с участником долевого строительства первого договора участия в долевом строительстве .

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного Суда Уральского округа от 14 апреля 2010 года N Ф09-2427/10-С6 по делу N А60-26633/2009-С7.

Также при рассмотрении судебных споров, связанных с последующим залогом, следует иметь в виду, что к участию в таких делах должны быть привлечены все залогодержатели, так как решение по данному спору может повлиять на их права и обязанности .

--------------------------------

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 октября 2009 г. N Ф03-5160/2009.

7. Застройщик начиная от даты заключения первого договора участия в долевом строительстве не вправе передавать в последующий залог объекты, указанные в частях 1 - 3 комментируемой статьи, без согласия участников долевого строительства. Договор залога, заключенный с нарушением этого правила, считается ничтожным .

--------------------------------

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

При этом установлено исключение из этого правила. Допускается передача в последующий залог объектов, указанных в частях 1 - 3 комментируемой статьи, в адрес банка без согласия на это со стороны участников долевого строительства на следующих условиях:

- договор залога заключен в счет обеспечения исполнения обязанности застройщика по возврату кредита, предоставленного банком застройщику для целей строительства здания, в котором расположены объекты долевого строительства;

- банк согласен на пропорциональное распределение доходов от реализации предмета залога с участниками долевого строительства , а также согласен на прекращение залога на объекты долевого строительства после их передачи участникам долевого строительства .

--------------------------------

См.: часть 2 ст. 15 Закона N 214-ФЗ.

См.: часть 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Очередность залогодержателей при предшествующем и последующем залоге устанавливается на основании записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении залога .

--------------------------------

См.: часть 1 ст. 43 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

7.1. Комментируемая правовая норма вступила в юридическую силу с 20 июля 2006 года . В случае возникновения последующего залога на объекты, указанные в частях 1 - 3 комментируемой статьи, законодатель установил ограничение. Согласно этому ограничению сумма привлекаемых застройщиком от участников долевого строительства инвестиций не может быть выше, чем сумма полученного от банка кредита и стоимость строительства, указанная в проектной декларации .

--------------------------------

См.: пункт 10 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

См.: подпункт 9.1 п. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ.

Если застройщик привлечет долевые инвестиции от участников долевого строительства с нарушением указанного выше ограничения, соответствующие сделки в этой части считаются ничтожными .

--------------------------------

См.: ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

8. В этой правовой норме законодатель установил, что обязательство застройщика по залогу как в пользу банка, так и в пользу участников долевого строительства в части передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства фактически прекращается от даты такой передачи.

Напомним, что Законом N 214-ФЗ предусмотрено два сценария, по которым осуществляется передача объекта долевого строительства.

В первом случае застройщик и участник долевого строительства подписывают передаточный акт на объект долевого строительства. Во втором случае, если участник долевого строительства неправомерно отказывается или уклоняется от приемки объекта долевого строительства, застройщик вправе составить и подписать односторонний акт передачи объекта долевого строительства .

--------------------------------

См.: часть 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

При этом от даты подписания каждого из указанных передаточных актов залог не распространяется на указанный в таком акте объект долевого строительства. Запись о прекращении залога вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение пяти дней от даты подачи застройщиком в регистрирующий орган заявления и передаточного акта на объект долевого строительства .

--------------------------------

См.: пункт 1.1 ст. 25 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

8.1. В этой правовой норме законодатель установил порядок прекращения залога застраиваемого земельного участка либо права аренды (субаренды) на застраиваемый земельный участок. Залог таких объектов прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в построенном здании. Порядок прекращения залога в данном случае аналогичен порядку, указанному в комментарии к предшествующему пункту комментируемой статьи.

Пока государственному регистратору не будут представлены все передаточные акты по всем зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, залог будет иметь юридическую силу. Комментируемая правовая норма вступила в юридическую силу с 21 июня 2010 года .

--------------------------------

См.: ст. 6 Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При рассмотрении одного из дел суд указал, что "поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства" .

--------------------------------

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 мая 2011 г. по делу N А32-24410/2010.

При разрешении другого спора о прекращении залога права аренды в пользу участников долевого строительства на застраиваемый земельный участок в связи с расторжением договора аренды с застройщиком по требованию арендодателя Верховный Суд России фактически указал нам, что если исходя из обстоятельств дела установлено, что застройщик не способен завершить строительство и передать объекты долевого строительства в собственность инвесторов, то поскольку этот случай прямо Законом N 214-ФЗ не регулируется, то в этом случае применяются общие положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно этим правовым нормам при прекращении обеспеченного залогом обязательства прекращается и залог .

--------------------------------

См.: подпункт 3 пункта 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Определение Верховного Суда России от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167 по делу N А41-23298/13.

Таким образом, разрешая вопрос о прекращении залога застраиваемого участка, Верховный Суд России фактически предлагает судам анализировать способность застройщика исполнить свои обязательства при разрешении подобных дел. Если застройщик, по мнению суда, способен это сделать, то, видимо, по логике Верховного Суда России залог права аренды не может быть прекращен по требованию арендодателя, поскольку он установлен в силу закона , а не в силу договора, то есть сохраняет силу, пока все объекты долевого строительства не будут переданы застройщикам в пользу участников долевого строительства.

--------------------------------

См.: пункт 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Однако, если, по мнению суда, застройщик не способен исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства, например, в результате банкротства застройщика, то в этом случае залог права аренды может быть прекращен по требованию арендодателя при наличии к тому законных оснований .

--------------------------------

См.: ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Обратим внимание, что если в отношении застройщика открыта процедура банкротства, то суд может запретить любые регистрационные действия, связанные с договором аренды . Таким образом, фактически вопрос о расторжении договора аренды арендодателю придется разрешать в рамках процедуры банкротства застройщика, поскольку удовлетворение этого требования затрагивает права и законные интересы участников долевого строительства и может повлечь уменьшение конкурсной массы застройщика.

--------------------------------

См.: ст. 201.3 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Юридическая проблема обусловлена тем, что согласно Гражданскому кодексу РФ право арендодателя расторгнуть договор аренды с застройщиком при наличии к тому законных оснований не ограничено и не подлежит отмене при наличии залога права аренды в силу закона в пользу инвесторов . Вместе с тем согласно положениям комментируемого Закона N 214-ФЗ залог права аренды на застраиваемый участок может быть прекращен только после передачи всех объектов долевого строительства участникам долевого строительства . Обе указанные нормы закона императивны.

--------------------------------

См.: ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

См.: пункт 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Соответственно, возникает юридическая коллизия, которая, на мой взгляд, должна решаться в соответствии с общими положениями и принципами Гражданского кодекса РФ.

Так, нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ . В случае противоречия положений Гражданского кодекса РФ и таких норм применяется Гражданский кодекс РФ.

--------------------------------

См.: ст. 3 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, пока Гражданским кодексом РФ не установлено иное, арендодатель имеет абсолютное и ничем не ограниченное право расторгнуть договор аренды застраиваемого участка при наличии к тому законных оснований вне зависимости от содержания пункта 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

При расторжении договора аренды с застройщиком прекращается право аренды, а следовательно, прекращается и его залог в силу общих положений о залоге, предусмотренных в Гражданском кодексе РФ .

--------------------------------

См.: ст. 352 Гражданского кодекса РФ.

Наличие обременения этого права в виде залога в силу закона не может пока являться основанием для аннулирования такого абсолютного права арендодателя. Однако очевидно, что в законодательство РФ необходимо внести соответствующие поправки, чтобы устранить имеющуюся коллизию и установить разумный баланс прав и законных интересов в этой ситуации как арендодателя, так и участников долевого строительства.

9. В этой части комментируемой статьи законодатель устанавливает, что нормы о залоге, предусмотренные Законом N 214-ФЗ, являются специальными по отношению к правилам залога, предусмотренным в Гражданском кодексе РФ и в Федеральном законом N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года.

В случае противоречия правил о залоге, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, и правил, предусмотренных указанными выше нормативными правовыми актами, применению подлежат правила, установленные в Законе N 214-ФЗ. К правоотношениям по залогу, возникающим из Закона N 214-ФЗ, правила, предусмотренные указанными выше нормативными правовыми актами, применяются только в части, не противоречащей Закону N 214-ФЗ.