Оценка залога

Проведение оценки залога производится в соответствии с существующими правилами и стандартами и включает в себя следующие этапы:

- осмотр окружающей территории, здания и сооружений, оборудования;

- беседа с руководителями;

- исследование рынка бизнеса, аналогичного направлениям деятельности данной организации, его емкости и уровню доходов;

- определение восстановительной стоимости имущества;

- исследование структуры спроса на рынке продаж аналогичных объектов;

- определение инвестиционной стоимости.

Кредитному менеджеру или другому сотруднику банка необходимо уделить соответствующее внимание юридической экспертизе документов, устанавливающих права собственности на представленное организацией имущество.

Следует иметь в виду, что проведенная оценка действительна лишь на дату, указанную в отчете оценщика, и для цели, указанной в отчете оценщика. Целью проведения оценки предоставляемого заемщиком обеспечения является рыночная цена возможной продажи действующего объекта.

Оценка залогового имущества может осуществляться в банке двумя способами:

- независимым оценщиком на основе данных о полной его инвентаризации, проводимой в соответствии с Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 июня 1995 г. N 49 "Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств";

- специалистами банка, владеющими методами оценки имущества.

При проведении оценки предоставленного обеспечения могут быть использованы следующие основные методы:

- метод, основанный на капитализации ожидаемых доходов (доходный). Основывается на принципе приведения стоимости будущего дохода от результатов хозяйственного использования объекта оценки к его текущей стоимости. В основе данной оценки лежит гипотетическая ситуация, которая предполагает, что объект оценки на протяжении форвардного периода анализа сохранится и его деятельность, по крайней мере, не ухудшится;

- метод, предусматривающий сравнительный анализ рыночных продаж (рыночный).

- метод, основанный на анализе затрат (затратный). Основывается на предположении, что цена объекта недвижимости не может быть больше той суммы, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению здания в обозримый период без существенных издержек.

Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объектов недвижимости за вычетом стоимости износа, увеличенную на стоимость земли. При этом следует иметь в виду, что стоимость земельного участка на территории России значительно отличается от стоимости земельного участка в развитых странах Европы и Америки.

С целью проверки выбора метода оценки объекта необходимо уяснить назначение и профиль данного объекта и провести его идентификацию, то есть обозначить оцениваемые объекты в принадлежности к определенным группам:

- объект как полноценное средство производства или условие предпринимательской деятельности, то есть средства производства. К ним относятся: промышленные предприятия и цеха со сложившимся профилем производства, гостиницы, рестораны, магазины и т.д. В этом случае наиболее надежным может являться метод определения стоимости через капитализацию;

- объект как предмет потребления. К ним относятся: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи. По каждому из таких объектов в принципе всегда не сложно определить их фактическую себестоимость и их расчетную цену как функцию от восстановительной стоимости, скорректированной на величину амортизации. Однако для данной группы более применимы методы оценки, основанные на статистической обработке данных о фактических продажах подобных объектов с элементами расчетно - конструктивного метода;

- объект как пространственный операционный базис, или основа для реализации коммерческого проекта.

При наличии достаточного количества первичной информации для оценки желательно применять для расчета стоимости все рекомендуемые методы. Использование нескольких методов позволяет определить стоимость объекта оценки различными путями, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. После применения нескольких методов оценки подводится итог и устанавливается окончательная стоимость объекта оценки.