Стаття 47. Кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати жит­ло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Громадянам, які потребують соціального захисту, житло на­дається державою та органами місцевого самоврядування безоплат­но або за доступну для них плату відповідно до закону.

Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Конституційне право фізичної особи на житло являє собою право на таке благо, завдяки якому вона може реалізувати свої нагальні потреби у фізичній і духовній життєдіяльності. По від­ношенню до житла складається дихотомія прав — майнове та не- майнове. Майнове право на житло полягає у можливості прожи­вання особи в придатному для цього помешканні; особисте не- майнове право — це право на недоторканність житла. Право на житло полягає не лише у фізичній можливості для особи пере­бувати певний час у своїй домівці, прилаштованій для проводжен­ня часу у відпочинку, спілкуванні тощо, а є передумовою для створення сім’ї, виховання дітей, що є природним прагненням особи. Це є вельми важливим для побудови соціуму (соціального суспільства), і тому держава має бути зацікавлена в забезпеченні цього права.

Право на житло, крім Конституції та ЦК України, регулюєть­ся й ЖК УРСР 1983 р., який, враховуючи соціальні та економічні зміни, що відбулися в країні протягом останнього часу, потребує принципового переосмислення. Проект ЖК України перебуває в процесі постійної переробки. Окремі аспекти права на житло врегульовуються, зокрема, у законах «Про житловий фонд соці­ального призначення», «Про забезпечення санітарного та епіде­мічного благополуччя населення» та в будівельних нормах і пра­вилах.

У коментованій статті йдеться про право кожного (громадя­нина) на житло, з чого слідує, по-перше, що житло є об’єктом, право на який мають фізичні особи, по-друге, житло використо­вується лише для проживання; по-третє, це право належить кож­ній фізичній особі. Відтак, варто вказати на те, що являє собою житло і яким чином фізичні особи набувають право на нього.

Відповідно до ст. 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інші приміщення, призначені та придатні для проживання. Приміщення, де проживають люди, може являти собою кімнату (в квартирі, гуртожитку, готелі), квар­тиру або житловий будинок в цілому, при чому останній буває садибного типу (садибою — ст. 381 ЦК). Квартири ж розташовані, як правило, в багатоквартирних житлових будинках (БЖБ). Най­головнішою ознакою житлових приміщень є призначеність їх для проживання без шкоди для життя та здоров’я людини. Це забез­печується технічними (відповідність будівельним нормам та пра­вилам забудови, що закріплюються законодавством) та санітар­ними вимогами до житла.

Набуття житла у власність відбувається різними шляхами. Як­що, починаючи з 1992 р., найпоширенішим способом виникнення в особи права власності на житло була приватизація (відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду») та сплата вартості квартири в будинку житлово-будівельного коо­перативу, то згодом набрало обертів будівництво та придбання житла у власність за цивільно-правовими правочинами (купівлі- продажу, дарування, ренти, довічного утримання, успадкування).

Державою та органами місцевого самоврядування певним категоріям громадян житло надається й у користування. Це особи, які потребують соціального захисту (ветерани, інваліди, громадя­ни похилого віку) та деякі інші особи. Держава опікується інте­ресами таких осіб, якдіти-сироти та діти, позбавлені батьківсько­го піклування, право на житло яких забезпечується правовими механізмами, передбаченими численними законами, зокрема «Про забезпечення організаційно-правових умов соціального за­хисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування», «Про охорону дитинства» та ін.

Будівництво житла здійснюється як в індивідуальному по­рядку, так і в централізованому, якщо будується багатоквартирний житловий будинок. Залучення коштів для будівництва житла здійснюється, зокрема, через інвестування, кредитування з від­повідним забезпеченням виконання зобов’язань, що регулюється законами України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифі­кати», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також ін­шими нормативно-правовими актами.

Державний вплив на придбання житла втілюється в підтрим­ку житлового будівництва відповідним створенням умов через організацію відведення земельних ділянок для забудови з оформ­ленням відповідного права на них (власності, користування, су- перфіцію); опрацювання засад та реалізацію пільгового кредиту­вання. Розроблено програми пільгового кредитування молодих сімей; будівництва житла на селі.

Будівництво повинно відбуватися відповідно до встановлених вимог, передбачених законами України «Про основи містобуду­вання», «Про планування і забудову територій», «Про архітектур­ну діяльність», «Про пожежну безпеку», «Про забезпечення сані­тарного та епідемічного благополуччя населення», «Про охорону навколишнього природного середовища», «Про екологічну екс­пертизу» та ін., а також правилами забудови. Цими нормативно- правовими актами вимагається здійснення будівництва на земель­ній ділянці, право на яку забудовник набуває у встановленому порядку, за належним чином затвердженим проектом та з додер­жанням будівельних норм та правил. В іншому разі будівництво вважається самочинним і не тягне за собою виникнення права власності. Однак і в разі самочинного будівництва житла можли­ве набуття права власності на нього за рішенням суду (ст. 376 ЦК) або в адміністративному порядку — шляхом прийняття в експлу­атацію інспекціями державного архітектурно-будівельного конт­ролю збудованих до 31.12.2008 р. без залучення підрядних органі­зацій приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, які споруджувалися без дозволу на виконання будівельних робіт (ч. 1 ст. 30^і Закону України «Про планування і забудову терито­рій»), Набуття права власності на самочинно збудоване житло можливе лише за умов, передбачених законом.

Громадяни можуть користуватися житловим приміщенням й на умовах оренди з укладенням відповідних договорів з власни­ками житла. Розмір плати за житло та інші умови визначаються сторонами договору.

Існування ринку житла, як і будь-яких ринків, не виключає, а припускає належний рівень їх державного регулювання.

Різноманітність житла та прав на нього стало підставою його поділу на житлові фонди загального призначення та спеціально­го призначення. До першого входить житло, що належить різним власникам (тобто на праві приватної власності, а також державної та комунальної власності) і набувається останніми на загальних цивільно-правових підставах. До житлового фонду спеціального призначення належить житло, що надається лише певним кате­горіям осіб за наявності підстав, передбачених законом. У свою чергу, у цьому фонді виділяють: фонд соціального призначення, професійного та надзвичайного призначення.

Житло з фонду соціального призначення надається тільки певним категоріям осіб — тим громадянам, які потребують соці­ального захисту (ветерани, інваліди, громадяни похилого віку). До складу цього фонду входить і житло соціального захисту — гур­тожитки; спеціалізовані будинки для осіб похилого віку, інвалідів, ветеранів; спеціалізовані будинки для бідних та безпритульних; житло для тимчасового проживання та різноманітні притулки.

Житловий фонд соціального призначення формується орга­нами місцевого самоврядування шляхом будівництва житла; ре­конструкції житлових будинків; передачі забудовниками місцевим радам частки житлової площі у ново збудованих будинках; укла­дення договорів з власниками житла; дарування житла; передай- ня до комунальної власності житла, вилученого на підставі судо­вих рішень або визнаного у передбаченому законом порядку без­хазяйним чи відумерлим; переобладнання нежитлових будинків та житлових приміщень у житлові; передачі з державної в кому­нальну власність соціального житла, побудованого за рахунок коштів державного бюджету, та ін.

Житло у житловому фонді професійного призначення надаєть­ся в користування працівникам відповідних організацій або особам відповідних професій на підставі договору, а також в інших визна­чених законодавством випадках. До нього входять службове житло; житло у будинках соціального обслуговування. Житло у фонді над­звичайного призначення покликане негайно забезпечити потребу осіб у проживанні — будинки та/чи квартири маневреного житло­вого фонду; житлові приміщення із фонду тимчасового проживан­ня; гуртожитки для проживання самотніх громадян, а саме — жит­лові кімнати для спільного користування кількома особами, що не перебувають у родинних стосунках; гуртожитки, що призначені для проживання сімей, які складаються з однієї чи кількох житлових кімнат та перебувають у користуванні окремої сім’ї. При цьому житлові приміщення тимчасового проживання надаються фізич­ним особам тільки у разі, якщо таке приміщення є єдиним місцем їхнього проживання за причини відсутності в них коштів для при­дбання або найму іншого житла.

Держава застосовує різні заходи, покликані забезпечувати житлом певні категорії осіб, зокрема забезпечених житловою площею нижче за встановлений рівень; які проживають в при­міщеннях, що не відповідають санітарним і технічним вимогам; які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи (відповід­но до Закону «Про статус і соціальний захист громадян, які по­страждали внаслідок Чорнобильської катастрофи); суддів; учас­ників бойових дій в Афганістані та інших інтернаціональних конфліктів; сімей загиблих при виконанні службових обов’язків; офіцерів, звільнених в запас та відставку за вислугою років, станом здоров’я та скороченням штатів та ін.

Отже, на забезпечення виконання конституційної норми про надання державою та органами місцевого самоврядування житла громадянам, які потребують соціального захисту, житлове зако­нодавство встановлює основні засади та механізми її реалізації. Це передбачення черговості забезпечення житлом (загальної чер­ги, першочергового та позачергового надання житла); порядку постановки на чергу та підстав для цього, зокрема норм житлової площі, що впливають на прийняття на облік осіб, котрі потребу­ють поліпшення житлових умов або в межах яких повинно нада­ватися житло, та ін.

Таким чином, житлові приміщення у спеціальному житлово­му фонді надаються: а) працівникам, які перебувають у трудових відносинах з юридичними особами публічного права, та службов­цям з членами їх сімей (службове житло); б) особам, які втратили житло внаслідок звернення на нього стягнення (тимчасове жит­ло); в) особам, які змушені залишити житлове приміщення за причин його аварійного стану, стихійного лиха чи з інших підстав, що загрожують безпеці відповідного житлового приміщення і, як наслідок, — безпеці життя та здоров’я його мешканців (тимчасове житло); г) біженцям (тимчасове житло); д) іншим категоріям громадян, визначеним законом.

Останнім часом загальноприйнято виокремлювати комерцій­не та соціальне житло. Комерційним житлом є житло з нормова­ними нижніми і ненормованими верхніми межами площ квартир та одноквартирних житлових будинків (чи котеджів), які забезпе­чують рівень комфорту проживання не нижче за мінімально до­пустимий. До соціального житла належать квартири та житлові кімнати гуртожитків з нормованими нижніми і верхніми межами площ, що відповідають чинним санітарним нормам та забезпечують мінімально допустимий рівень комфорту проживання.

Існує суттєва відмінність у правовому режимі житлових при­міщень, які належать до загального житлового фонду, та таких, що належать до спеціального житлового фонду.

Право приватної власності на житло — це визначене та гаран­товане законом право певної особи здійснювати правомочності відповідно до обсягу володіння, користування та розпорядження житлом на свій розсуд з будь-якою метою, якщо це не заборонено законом. Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються житлом для особис­того проживання і проживання членів їх сімей та інших осіб. Власник не має права використовувати житлове приміщення для промислового виробництва; зберігати вибухонебезпечні чи еко­логічно шкідливі речовини та предмети; виконувати роботи та інші дії, які руйнують, псують приміщення; завдавати підвище­ного шуму та вібрації; порушувати умови проживання в багато­квартирному будинку інших осіб в будь-який інший спосіб.

Власники житла мають право здійснювати ремонт, переоб­ладнання (ст. 383 ЦК) і водночас зобов’язані його утримувати в належному стані, вони можуть навіть змінювати правовий режим житлових приміщень — переводити їх у нежитлові за наявності в цьому відповідних підстав та з додержанням установлених за­коном вимог.

Власники житла мають право розпоряджатися ним, як і будь- яким об’єктом права власності, на свій розсуд: продавати, дару­вати, заповідати, здавати в оренду, заставляти, вчиняти інші не заборонені законом правочини.

На відміну від власників житла, особи, які користуються жит­лом спеціального житлового фонду, не можуть його самостійно продати, приватизувати, подарувати, здати в найом чи здійснити поділ такого приміщення або вселити в нього інших осіб. Тобто вони, не будучи власниками житла, мають право лише на корис­тування і позбавлені права на розпорядження ним.

Право власності на житлове приміщення є абсолютним пра­вом, і ніхто не може бути протиправно позбавлений чи обмежений в його здійсненні. Утім законодавство не виключає й встановлен­ня певних меж та обмежень здійснення цього права. Перш за все вони проявляються в обов’язках власників не порушувати права і законні інтереси інших осіб (у тому числі і власників) та держа­ви, не завдавати шкоди довкіллю, а також не порушувати мораль­ні засади суспільства. Так, власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і перепланування житлового приміщення (квартири), але за умови, що це не призведе до порушень прав і інтересів власників інших квартир у багатоквартирному житло­вому будинку; технічних, санітарних та гігієнічних норм та правил експлуатації будинку та приміщень.

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про забезпечення сані­тарного та епідеміологічного благополуччя населення» органи державної виконавчої влади, місцевого та регіонального само­врядування, підприємства, установи та громадяни зобов’язані утримувати надані в користування чи належні їм на праві влас­ності житлові приміщення згідно із санітарними нормами.

Позбавлення громадян житла в примусовому порядку за за­гальним правилом не допускається. Цей принцип послідовно втілюється в законодавстві, яким відпрацьовуються механізми його реалізації. Навіть неналежне виконання договорів найму житлового приміщення (наприклад, по несплаті чи несвоєчасній сплаті коштів за користування нею) чинним законодавством не зазначається як підстава припинення дії договору і виселення громадян із квартири.

Однак мають місце випадки, на підставі яких громадяни можуть втратити свої права на житлове приміщення. Це стосується як при­міщень, що належать їм на праві власності, так і тих, що перебува­ють у їх користуванні на підставі договору (найму або оренди) чи з інших підстав. Так, власник житлового приміщення може позбу­тися прав на нього внаслідок звернення стягнення на це приміщен­ня. Законом України «Про виконавче провадження» (ст. 69) вста­новлюється остаточний принцип звернення стягнення на житловий будинок чи квартиру, чому повинно передувати звернення стягнен­ня на кошти, рухоме майно, окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належить боржникові. Житлове приміщен­ня може бути конфісковане на підставах, установлених законом. При цьому іншого житлового приміщення не надається.

Власник житлового будинку чи квартири може позбавлятись прав на нього і з інших підстав, передбачених законодавством: при примусовому викупі земельної ділянки, на якій знаходиться житло, для соціальних потреб (ст. 351 ЦК), внаслідок чого його власнику надається інше житлове приміщення і відшкодовують­ся збитки у повному обсязі або обирається інший спосіб компен­сації на вимогу власника.

Житловим кодексом України передбачаються й випадки, коли громадяни піддягають виселенню з житлових приміщень, що за­грожують обвалом, та в інших випадках, які є підставою позбавлен­ня житла осіб (не його власників) із наданням інших житлових приміщень чи без такого. Додержання конституційного принципу забезпечення кожного громадянина житлом відбилося на тому, що в законодавстві передбачаються різні механізми надання інших житлових приміщень у користування замість тих, з яких громадяни виселяються. Ним диференціюються випадки виселення із надан­ням іншого упорядкованого житлового приміщення та житлового приміщення без зазначення на це. Існує також варіант повернення в користування житлового приміщення, яким особа користувалася раніш (при визнанні ордера недійсним).

Наймачі можуть позбавлятися прав на користування житловими приміщеннями без надання інших житлових приміщень, коли вони певний строк не проживають у цьому приміщенні; систематично руйнують чи псують його; використовують не за призначенням; систематично порушуючи правила соціального буття, роблять не­можливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи будин­ку з проведенням заходів, що передують виселенню; якщо особи виселяються зі службових житлових приміщень (за деякими винят­ками). Однак такі випадки трапляються вкрай рідко.

На осіб, які користуються житловими приміщеннями на під­ставі договору оренди, ці правила поширюються також, але вна­слідок застосування не житлового, а цивільно-правового законо­давства та умов договору оренди. Члени сім’ї власника житлового будинку або квартири також можуть позбавлятися права на ко­ристування ним, якщо більше року не проживають у ньому (ст. 405 ЦК), а також у разі звернення стягнення на квартиру власника за його зобов’язаннями (ч. 2 ст. 39 Закону України «Про іпотеку»).