3.3. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров

Договорная практика неизбежно связана с совершением участниками гражданского оборота двух- и многосторонних сделок, затрагивающих не только частные, но и публичные интересы. Именно потому, что указанные сделки имеют широкое общественное значение, они требуют более пристального, чем обычные договоры, внимания со стороны законодателя.

Публичный интерес к ряду гражданско-правовых договоров может проявляться в двух следующих видах государственного контроля: 1) контролем за соблюдением сторонами условий действительности договора (законностью содержания, способностью сторон к участию в договоре, соответствием воль сторон их совместному волеизъявлению, соблюдением формы договора); 2) контролем за состоянием прав на определенный объект, включая создание единого реестра таких прав, сведения которого были бы открыты и доступны любому заинтересованному лицу, намеревающемуся вступить в договор по поводу данного объекта.

Первый из упомянутых видов контроля осуществляется по российскому законодательству посредством нотариального удостоверения договоров (удостоверительной надписи), которое относится к нотариальной деятельности.

В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1*(359) нотариальная деятельность - это деятельность, которую совершают от имени государства нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах или занимающиеся частной практикой, а также должностные лица органов исполнительной власти и консульских учреждений в соответствии с их компетенцией, имеющая своей целью юридически закрепить гражданские права и оградить их от возможного нарушения в будущем.

В силу п.

Сам ГК РФ предусматривает следующие разновидности договоров, для которых установлена обязательная нотариальная форма:

1) договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 2 ст. 339);

2) договоры об уступке права (требования) и о переводе долга, основанных на сделках, совершенных в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 и п. 2 ст. 391);

3) предварительный договор о заключении в будущем основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

4) все виды договора ренты (ст. 584).

Предусматривая же нотариальное удостоверение договора в случаях, когда по закону оно не требуется, стороны тем самым стремятся придать ему большую юридическую определенность и достоверность (действительность), поскольку нотариус обязан проверить все условия действительности договора. В частности, нотариус дает правовую оценку договору, проверяет законность его содержания, правоспособность и дееспособность сторон, устанавливает личности вступающих в договор лиц, соответствие их воль волеизъявлению, выясняет основания и цели сделки, разъясняет участникам сделки правовые последствия совершаемых действий. По этой причине оспаривание нотариально удостоверенной сделки значительно сложнее, чем оспаривание сделки, совершенной в простой письменной форме, но все-таки возможно.

У., являясь опекуном недееспособной К., обратилась в суд с иском к П. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, заключенного К. и П. в нотариальной форме. Проведенной по делу судебно-психиатрической экспертизой было установлено, что у К. имелось в момент заключения договора купли-продажи психическое расстройство, которое не позволяло ей понимать значение своих действий и руководить ими.

Второй вид контроля в настоящее время осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (ее территориальными органами), находящей в ведении Министерства экономического развития РФ*(361), - в отношении договоров с объектами недвижимости, а также федеральным органом исполнительной власти по интеллектуальной собственности (Федеральной службой по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам, находящейся в ведении Министерства образования и науки РФ*(362)) - в отношении лицензионных договоров*(363).

Необходимость в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества обусловлена физическими особенностями указанного объекта как вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно либо вообще, либо, если речь идет о воздушном и морском судне, судне внутреннего плавания, космическом объекте, хотя и возможно, но лишь в течение определенного промежутка времени и лишь до строго определенного места. Такая физическая "привязка" недвижимой вещи к определенному месту требует создания условий, при которых все третьи лица - участники имущественного оборота - имели бы гарантированную возможность достоверно установить принадлежность права на эту вещь конкретному лицу. Приобретение исключительного права также предполагает необходимость обращения к достоверным информационным ресурсам для выяснения вопроса о том, кто может осуществлять распоряжение данным правом на законном основании.

Следовательно, одной из главных целей акта государственной регистрации является защита участников гражданского оборота. При этом указанная цель достигается посредством придания соответствующему акту свойства публичной достоверности.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(364) государственной регистрацией является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В настоящее время рассматриваемый вид контроля может осуществляться государственной регистрацией как прав на недвижимое имущество, так и сделок с ним.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимость. Вместе с тем такой вид договора купли-продажи недвижимости, как договор продажи предприятия, уже сам подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Важно отметить, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимости необходима лишь для возникновения у приобретателя именно права на данный объект, но не договорного обязательства, служащего средством удовлетворения интереса приобретателя в этом праве. Поэтому не требующий государственной регистрации договор, являющийся основанием перехода права на недвижимость, влечет возникновение соответствующего договорного обязательства в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (для консенсуальных договоров) либо в момент передачи имущества (для реальных договоров)*(365). Однако при этом следует все же учитывать, что исполнение такого договора до государственной регистрации перехода права на недвижимость не может являться основанием для изменения отношений сторон такого договора с третьими лицами. Указанное обстоятельство объясняется тем, что система государственной регистрации прав должна основываться на принципе публичной достоверности*(366).

Изложенное показывает, что в тех случаях, когда предусматривается государственная регистрация договора с объектом недвижимости, всегда одновременно производится и государственная регистрация права на этот объект. Вряд ли это можно признать разумным и целесообразным.

Действительно, государственная регистрация права неизбежно сопряжена и с юридической оценкой сделки, лежащей в основании этого права.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Приведенные формулировки закона породили среди цивилистов спор о том, какой сделкой - недействительной или несостоявшейся - выступает договор, подлежащий государственной регистрации, но не прошедший ее.

Одна группа авторов полагает, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность сделок*(369).

Распространено мнение и о том, что сделка, не прошедшая государственную регистрацию, недействительна лишь в случаях, прямо установленных законом для каждого вида сделки, подлежащей государственной регистрации, в противном же случае сделка считается незаключенной*(370).

Не совсем однозначно решается и вопрос о том, что представляет собой самое требование о государственной регистрации сделки: наряду с широко распространенным взглядом на государственную регистрацию сделки, как на самостоятельное условие ее действительности*(371), предлагаются и иные трактовки рассматриваемого требования.

В частности, существует подход, согласно которому государственная регистрация является элементом формы сделки*(372).

Более того, Е.С. Болтанова считает, что государственная регистрация - конститутивный элемент соглашения*(373).

Представляется, что решение вопроса о последствиях несоблюдения сторонами требования о государственной регистрации сделки напрямую зависит от определения природы указанного требования.

Кроме того, важно учитывать, что сама по себе постановка вопроса о том, является ли договор, требующий государственной регистрации и не прошедший ее, несостоявшимся или недействительным, имеет смысл лишь применительно к тем договорам, не прошедшим государственную регистрацию, которые не обладают признаками недействительной сделки, а также хотя и обладают признаками оспоримой сделки, но в отношении которых отсутствует решение суда о признании их недействительными. Не прошедшие же государственную регистрацию договоры, обладающие признаками ничтожной сделки, а также договоры, обладающие признаками оспоримой сделки и в отношении которых вынесены судебные решения о признании их недействительным, должны признаваться недействительными*(374).

Безусловно, что для признания государственной регистрации элементом формы договора никаких оснований не имеется.

Во-первых, действующее гражданское законодательство во всех своих статьях, в которых упоминается о государственной регистрации и форме договора, строго и последовательно разграничивает эти два понятия (например, п. 3 ст. 165, п. 2 и 3 ст. 560, п. 2 и 3 ст. 658 ГК РФ).

Во-вторых, форма договора представляет собой способ фиксации согласованной воли сторон, посредством которого последняя выражается (объективируется) и тем самым становится доступной для третьих лиц.

Напротив, государственная регистрация договора является тем юридически значимым действием государственного органа, которое заключается во внесении сведений о договоре, имеющем уже определенную объективированную форму (письменную - простую или нотариальную), в ЕГРП. В этом смысле государственная регистрация вполне может рассматриваться и как учет совершенных в надлежащей форме договоров, что очень выразительно подчеркивает ее абсолютную автономность по отношению к форме договора. Поэтому форма договора и его государственная регистрация соотносятся как вполне самостоятельные правовые явления, но не как целое и его часть.

Предусматривая обязательность государственной регистрации договоров, законодатель тем самым стремится установить дополнительный контроль за сделками со стадии их совершения. Поэтому его логика сводится к тому, чтобы не признавать значение юридического факта за договорами, не прошедшими в нарушение закона процедуру государственной регистрации. При этом с точки зрения порождения свойственных им юридических последствий договоры, не отвечающие данному условию, иррелевантны независимо от того, признавать ли их недействительными или незаключенными.

По общему правилу, закрепленному в ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В частности, применительно к таким условиям, как соблюдение формы сделки и требования о ее государственной регистрации, законодатель в ст. 162 и 165 ГК РФ как раз и определил специальные последствия их несоблюдения.

Так, несоблюдение такого условия действительности договора, как придание ему простой письменной формы, по общему правилу, только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). В то же время несоблюдение квалифицированной (нотариальной) формы договора в силу прямого указания п. 1 ст. 165 ГК РФ влечет недействительность (ничтожность) данного договора.

В качестве же общего последствия нарушения сторонами требования государственной регистрации законодатель признает незаключенность договора, что подтверждается п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ в их системной взаимосвязи, а также наличием в статьях ГК РФ, посвященных отдельным видам договоров, подлежащих государственной регистрации, прямого указания на ничтожность или иные последствия таких договоров при несоблюдении требования об их государственной регистрации (например, п. 3 и 4 ст. 339, п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Ф Таким образом, применительно к договорам, требующим государственной регистрации, действует следующее правило: несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет признание его незаключенным, если закон прямо не устанавливает, что такой договор недействителен (ничтожен) или не предусматривает иных последствий нарушения данного требования*(375).

Иногда противники приведенного подхода в качестве его "уязвимого" места указывают на следующее обстоятельство: во всех случаях, когда ГК РФ прямо не устанавливает, что незарегистрированная сделка недействительна, в соответствующей статье имеется формулировка о том, что сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации, в то же время в этой статье устанавливается, что несоблюдение формы такой сделки влечет ее недействительность; но как можно признать недействительной ту сделку, которая еще не совершена, не заключена?*(376)

Однако, как отмечалось, мнение о том, что недействительным может быть только заключенный договор, ошибочно. В приведенных же М.И. Семеновым случаях законодатель стремится подчеркнуть, что государственная регистрация договора до придания ему надлежащей формы вообще не может быть осуществлена. И если даже по каким-либо причинам это произойдет, то сделка все равно будет являться недействительной в силу нарушения сторонами требования закона об ее обязательной форме.

Следовательно, договор-сделка, требующий государственной регистрации, по общему правилу считается до конца заключенным лишь в момент такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ)*(377). При этом решение суда о его регистрации в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ не может заменить собой саму государственную регистрацию, хотя бы уже потому, что требуется непременное внесение записи о договоре в ЕГРП.

Существуют и иные взгляды на правовую природу акта государственной регистрации.

Так, Б.Л. Хаскельберг утверждает: "Характеристика регистрации в качестве правоустанавливающего, правообразующего юридического факта или элемента юридического состава, на основании которого возникает право на недвижимость, представляется не соответствующей Гражданскому кодексу и закону о регистрации (имеется в виду Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - В.Г.) и теоретически необоснованной, противоречащей взглядам об основаниях возникновения прав"*(378).

Конституционный Суд РФ в определении от 5 июля 2001 г. N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации" обратил внимание на следующее: "Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты права лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов".

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе государственная регистрация сводится к записи в ЕГРП и рассматривается в качестве особого юридического факта, не являющегося по своей правовой природе ненормативным актом*(379).

По поводу приведенных подходов можно сделать следующие общие замечания.

Во-первых, конкретное обстоятельство реальной действительности рассматривается в качестве юридического факта, если нормы права связывают с ним правовые последствия. Без государственной регистрации сделка с объектом недвижимости не признается законом заключенной, а право на данное имущество - принадлежащим какому-либо конкретному субъекту. Напротив, правовые последствия в виде возникновения соответствующего обязательственного или вещного правоотношения связываются здесь с внесением органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии записи в ЕГРП. Именно потому, что до совершения акта государственной регистрации у лица отсутствует субъективное право как юридически обеспеченная мера возможного поведения, это лицо не вправе прибегнуть к государственной (судебной) защите несуществующего пока права. Сказанное в достаточной степени свидетельствует о правообразующей роли акта регистрации.

Во-вторых, признание государственной регистрации юридическим фактом требует одновременного указания на ее место в системе юридических фактов в целом.

Несомненно, что государственная регистрация представляет собой правомерное целенаправленное действие, с которым связываются правовые последствия. Следовательно, государственная регистрация определенно является юридическим актом. Поскольку же государственная регистрация совершается органом, не находящимся с участниками гражданского оборота в юридически равных отношениях, ее следует отнести к числу административных актов, а не сделок.

Действительно, запись в ЕГРП не соответствует обычным представлениям о форме и содержании ненормативного акта. Однако юридическим фактом, с которым связываются правовые последствия, является именно акт государственной регистрации, воплощающий волю государственного органа, а не запись в ЕГРП как чисто техническое действие.

Тот факт, что судебному оспариванию подлежит зарегистрированное право, а не его государственная регистрация, никак не сказывается на ее правовой природе как административного акта и объясняется следующими причинами.

Государственная регистрация входит в сложный юридический состав, одним из элементов которого является сделка как гражданско-правовой акт. Это означает, что и сделка, и государственная регистрация приобретают значение юридических фактов только при последовательном накоплении элементов всего состава, причем такое накопление начинается со сделки, а заканчивается государственной регистрацией. А поскольку первым и к тому же основным элементом юридического состава является сделка, признание судом недействительным акта государственной регистрации, как последнего и второстепенного элемента состава, не способно до конца устранить возникшую неопределенность зарегистрированного права и именно поэтому лишено смысла*(380).

Консенсуальный договор, требующий нотариального удостоверения, считается заключенным в момент придания ему нотариальной формы. Реальный же договор, подлежащий нотариальному удостоверению, признается заключенным в момент передачи имущества или, если имущество передано до заключения договора*(381), в момент нотариального оформления договора. Акт нотариального удостоверения, несмотря на то что он относится к форме договора, представляет собой отдельный юридический факт, играющий самостоятельную роль в юридическом составе, влекущем возникновение договорного обязательства. При этом решение суда об "исцелении" договора, подлежащего нотариальному удостоверению, полностью заменяет собой такое удостоверение (п. 2 ст. 165 ГК РФ), поскольку выносится знатоком права ex officio.

Если же договор наряду с нотариальным удостоверением требует еще и государственной регистрации, он по общему правилу считается заключенным лишь с момента такой регистрации.

Таким образом, для возникновения обязательства из договора, требующего нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходим юридический состав, включающий договор-сделку, а также акт его нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, поскольку только после совершения таких актов договор приобретает качество юридического факта, порождая свойственные ему правовые последствия.