§ 3. HAEM ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИИ

Понятие договора и источники его правового регу­лирования. По договору найма жилого помещения наймода­тель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое по­мещение для проживания в нем — ст.

Наем жилых помещений представляет собою двусторон­ний, возмездный и консенсуальный договор.

Жилые помещения в CCCP находятся в собственности го­сударства, кооперативных и общественных организаций либо граждан. Государство — собственник основной массы жилых помещений. Дома, принадлежащие государству, управляются ли бо местными Советам и, составляя фонд местных Советов, либо хозрасчетными предприятиями илибюджетными учреж- дениями, составляя так называемый ведомственный фонд. Для каждого из этих фондов установлен особый правовой режим. B кооперативной собственности находятся главным образом дома, выстроенные на средства граждан — членов жилищно­строительного кооператива. Остальной кооперативный и весь общественный фонд образуется за счет средств системы потре­бительской или рыболовецкой кооперации, а также общест­венных организаций и служит для обеспечения жильем их со­трудников. Этот последний вид жилых строений подчиняется в принципе такому же режиму, как и государственный ведом­ственный фонд. Дома, принадлежащие гражданам, образуют личный фонд, который продолжает играть существенную роль в удовлетворении жилищных потребностей населения.

Bce жилые помещения, принадлежащие социалистическим организациям, передаются в пользование населению на основе договора найма. Напротив, граждане — собственники домов сравнительно редко заключают такой договор. Жилые поме­щения, которые составляют личный фонд, используются глав­ным образом самими собственниками.

Отношения CTODOH по жилишномѵ найму оформляются письменным договором. Форма такого договора утверЖДёНй Главным управлением коммунального хозяйства при Совете Министров БССР 23 июня 1959 г.

Наем жилых помещений регулируется как Основами граж­данского законодательства, так и специальными правовыми актами. B Основах соответствующие нормы сгруппированы в особую главу — «Наем жилых помещений» (ст. ст. 56—63). Одноименная глава выделена и в ГK — ст. ст. 286—334 (295—341), Кроме того, поскольку жилищный наем — это раз­новидность имущественного найма, на него распространяются отдельные статьи главы об имущественном найме — ст. ст. 271—274, 276 и 279 (281—285, 288, 291 и 292) ГК.

Специальные акты о договоре жилищного найма издаются в порядке как общесоюзного, так и республиканского законо­дательства. Союзные акты издаются главным образом в виде законов и постановлений правительства СССР. Важное значе­ние имеют также постановления пленума Верховного суда CCCP от 25 марта 1964 г. «О судебной практике по граждан­ским жилищным делам» [105] и от 18 марта 1963 г. «О практике применения ст. 62 Основ гражданского законодательства Сою­за CCP и союзных республик»[106]. B них даны руководящие разъяснения, обязательные для судебных инстанций, рассмат­ривающих споры между сторонами договора жилищного найма.

Большое число норм, регулирующих отношения по найму жилых помещений, включены в республиканские акты. Из них важнейшие — Правила пользования и содержания жилого по­мещения, утвержденные Главным управлением коммуналь­ного хозяйства при Совете Министров БССР 5 (аналогичный акт утвержден 18 октября 1962 г. Советом Министров РСФСР — СП РСФСР, 1962, № 20, ст. 102), Инструкция о по- рядкё заключения договоров найма жилых помещений в до­мах, находящихся в ведении местных Советов, государствен­ных учреждений, предприятий и общественных организаций, утвержденная Министерством коммунального хозяйства БССР и согласованная с Министерством юстиции БССР 13 сентября 1948 г.[107] (аналогичный акт утвержден Министерством комму­нального хозяйСтва РСФСР 30 августа 1947 г.7), постановле­ние ЦИК и CHK БССР от 9 июня 1934 г.

Субъекты. Стороны в договоре — наймодатель и нанима­тель. Наймодателями жилых помещений, принадлежащих со­циалистическим организациям, являются управления домами, жилищно-коммунальные конторы и отделы. Они созданы для непосредственного управления жилыми поМещениями. B круг их компетенции отнесено заключение договоров жилищного найма. Будучи юридическими лицами, они участвуют в таком догОворе от своего имени.

Помимо социалистической организации, наймодателем мо­жет быть и гражданин. Он выступает в этой роли в тех слу­чаях, когда помещение принадлежит ему на праве личной собственности или получено от местного Совета на основе договора аренды.

Наниматели — это всегда только граждане. Если жилое помещение передается во временное пользование учреждени­ям и предприятиям, отношения сторон представляют собою договор имущественного, а нц жилищного найма.

B доме, принадлежащем гражданину на праве личной соб­ственности или арендуемом им у местного Совета, нанима­телем может быть любое лицо. Если же дом составляет фонд местного Совета или ведомства, в качестве нанимателя вправе выступать лишь то лицо, которомѵ соответствующее помеще- "игШГбыло выделено компетентными органами. Жилая площадь в бомах местных Советов предоставляется в порядке очеред­ности гражданам, нуждающимся в жилье и принятым на учет по решению исполкома местного Совета. B распределении жилой площади активно участвует общёственность. Постанов­ка на учет и предоставление жилой площади производятся только по предложению особой Общественной комиссии (по учету и распределению жилой площади). Ha основе предло­жения комиссии исполнительный комитет местного Совета вы­носит решение о выделении определенным лицам жилой пло­щади и в соответствии с этим решением выдает им ордера.

B ведомственных домах жилые помещения предоставляют­ся работникам организации совместным решением фабрич­ного, заводского. местного комитета профсоюза, с одной сто­роны, и администраций — с ' другой. Списки лиц, которым выделяется жилая площадь, рассматривает и утверждает ис­полнительный комитет местного Совета. Он наделен правом исключить отдельных граждан из списка, если признает пре­доставление им жилых помещений необоснованным. B таких случаях администрация и профсоюзная организация должны их заменить другими лицами. После утверждения списка ис­полком городского (районного) Совета депутатов трудящихся выдает указанным в нем гражданам ордера.

Особый порядок установлен для жилых помещений, кото­рые выстроены за счет средств предприятия, полученных из фонда социально-культурных мероприятий и жилищного стро­ительства. Вся такая жилая площадь распределяется самим предприятием с последующим сообщением исполкому мест­ного Совета. B таких случаях совместное решение админист­рации и фабричного (заводского) комитета отменено испол­нительным комитетом быть не может.

Свой ордер гражданин предъявляет домоуправлению, ко­торое должно предоставить указанное в нем жилое помеще­ние. Ha имя одного из совершеннолетних лиц, перечисленных в ордере, открывается лицевой счет, с ним же заключается договор жилищного найма. Однако права и обязанности по этому договору возникают не только у нанимателя — того, кто подписал договор, но и у членов его семьи, проживающих со­вместно с ним. K членам семьи нанимателя относятся его супруг, дети и родители. Bce другие родственники нанимателя или иждивенцы могуть быть признаны членами его семьи лишь при условии, что они не только совместно с ним проживают, но и ведут общее хозяйство — ст. 292 (301) ГК. Право члена семьи нанимателя носйт самостоятельный характер и не за­висит от прав нанимателя. Поэтому, если лицо, с которым заключен договор, выбывает из квартиры, остальные члены его семьи сохраняют свои права на жилую площадь.

Нанимателю предоставляется возможность вселить на за­нятое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других нетрудоспособных родственников и нетрудоспособных иждивенцев. Вселение перечисленных лиц производится с со­гласия остальных членов семьи нанимателя. И только для вселения несовершеннолетних детей к их родителям такого согласия не требуется.

Если имеются достаточные основания признать поселенных нанимателем лиц членами его семьи (близкое родство и веде­ние общего хозяйства), то предполагается, что они приобре- тают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилой площадью. Однако между тем, кто проживал ранее на жилой площади, и тем, кто поселяется на ней, может быть достигнуто иное соглашение. Например, при выходе дочери замуж ей с супругом предоставляется право пользоваться двумя определенными комнатами в трехкомнат- иой квартире. Если после развода таких супругов возникает жилищный спор, суд будет делить между ними лишь факти­чески занимаемые ими две комнаты.

Объект. Материальных объектов договора два: жилые по­мещения и'Ьенежные cuMMbi. уплачиваемые ввиле кваотир~ кой платы.

Рассматриваемый договор может быть заключен лишь по поводу пользования помещениями, предназначенными для жилья. He допускается сдача по договору жилищного найма нежилых и подсобных помещений, а также мест общего поль- зования (кухня, коридор, кладовая и т. п.). B домах местных С.оветов, а также ведомств разрешается передавать в пользо­вание нанимателям только изолированное жилое помещение, состоящее из отдельной квартиры либо одной или нескольких комнат в коммунальной квартире. He может стать самостоя­тельным объектом договора часть комнаты или комната, свя­занная с другой общим входом (проходная или запроходная). B том случае, когда в одной комнате или в смежных комнатах проживают лица, не составляющие единой семьи, со всеми ними заключается один договор.

Для определения объекта жилищного найма существенное значение имеет жилищно-санитарная норма. Такая норма не может быть менее чем 9 кв. м на одного человека. Союзные республики вправе, однако, утверждать для всей республики либо для отдельных ее городов и большую норму. ТакниАДин-. CKft она равна 12 кв. м. в то время как в остальных городах и рабочих поселках БССР — только 9 кв. м. B РСФСР для всей республики установлена единая норма — 9 кв. м (ст. 316 ГК). Жилищно-санитарную норму не следует смешивать с нормой распределения жилой площади. Значение жилищно­санитарной нормы состоит не в том, что она позволяет требо­вать увеличения жилой площади до ее пределов, а лишь в том, что все превышающее норму составляет излишки.

Следует, однако, иметь в виду, что отдельные категории граждан пользуются правом на дополнительную жилую пло­щадь. Соответствующий перечень утверждается союзными рес­публиками. B него включены лица, страдающие определен­ными заболеваниями (активная форма туберкулеза, повтор­ное тяжелое органическое расстройстводеятельности сердца и т. п.), а также писатели, композиторы, художники, скульп­торы, научшьіе работники, изоОретателй7~зарекѳмендовавшие себя полезными -.изобретениями. Обычно, дополнительная жи­лая площадь выражается в виде отдельной комнаты любых размеров. Ho если у нанимателя фактически такой комнаты нет, в состаз дополнительной площади включается 10 кв. м, а научным работникам, художникам, скульпторам, архитек­торам, писателям и композиторам — 20 кв. м. Излишками сле­дует считать ту часть занятого нанимателем жилого помеще- щия, которая превышает норму основной и дополнительной площади.

> Для излишков установлен особый правовой режим. Они подлежат оплате в тройном размере по сравнению с утверж­дёнными ставкаш_лша4Ш№НОЙ~платьі. Кроме того, если у н?- нимателя, проживающего в доме местного Совета или ведом­ства, образовались излишки в виде отдельной изолированной комнаты, наймодатель вправе их изъять на основе решения суда. Однако изъятие излишков может иметь место лишь при 'соолюдении ряда условий. Излишняя изолированная комната должна быть по размеру не менее существующей жилищно- сянитярной нормы. Кроме того, ее изъятиёНшГ должно прйво- дить к тому, что в одну комнату будутлшеелены лица разного пола (кроме супругов) или, наоборот, супруги окажутся вы­нужденными проживать в разныхкомнатах (например,усемьи в составе мужа, жены, сына и дочери нельзя изъять третью занимаемую ими комнату, если она является излишней и изо­лированной).

Перечисленных условий достаточно для изъятия излишков, образовавшихся в ведомственном фонде. Для нанимателей в домах местных Советов установлены дополнительные гаран­тии. Наниматель, которого местный Совет уведомил об имею­щейся и подлежащей изъятию излишней комнате, вправе за­селить ее по своему усмотрению. Он сам может указать того, кому должна быть передана излишняя площадь. Этому лицу местный Совет обязан выдать ордер, открыть лицевой счет и заключить самостоятельный договор. Только в том случае, когда наниматель на протяжении трех месяцев после получе­ния соответствующего уведомления от местного Совета не воспользуется своим правом свободного заселения излишков, наймодатель может предъявить в суде иск об их освобож­дении.

,Однако, если изъятию подлежит комната в квартире, в ко­торой проживает тОлько nrmg семья, наниматель может потпе- f>oRaTb предоставления ему отдельной квартиры меныпего раімерЭ (например, если одна комната в отдельной изолиро­ванной двухкомнатной квартире окажется излишней. то нани­мателю должна быть предоставлена однокомнатная кварти­ра). Если же жилищные органы не смогут удовлетворить это ^ требование нанимателя, он сохраняет право пользоваться из- лишками. ^=

Размер квартирной платы — второго материального объ­екта договора — также нормируется. Общие принципы исчис­ления квартирной платы закреплены постановлением ЦИК и CHK CCCP от 4 июня 1926 г. «О квартирной плате и мерах к урегулированию пользования жилищами в городских по­селках» (СЗ СССР, 1926, № 44, ст. 312), а также изданными в его развитие республиканскими актами. Квартирная плата исчисляется исходя из размера заработков нанимателя и ве­личины занимаемого им помещения. Кроме того, учитываются условия пользования помещениями: оплата темных комнат, которые не имеют наружного освещения, проходных комнат, помещений, не обеспеченных коммунальными услугами, про­изводится со скидкой от 5 до 50%. Сверх квартирной платы наниматели должны оплачивать оказываемые им услуги: цент­ральное отопление, газ, водоснабжение, электричество и т. п.

Нормирование материального объекта договора жилищно­го найма в домах, представляющих собою личную собствен­ность граждан, осуществляется в особом порядке. Правила относительно нормы жилой площади, а следовательно, и об излишках на дома личных собственников не распространяют­ся. B этих домах размер предоставляемого нанимателю жи­лого помещения определяется самим договором. Точно так же по соглашению сторон устанавливается и размер квартирной платы. Однако законодатель запрещает взимать квартирную плату сверх предусмотренных в каждой союзной республике ставок. B БССР они составляют 120% ставок, утвержденных для домов местных Советов и ведомств, а в РСФСР—16 коп. за один кв. м жйлой площади.

Права и обязанности сторон. Законодатель надежно обес­печивает интересы нанимателей — советских граждан, наделяя их широким комплексом прав.

Право на возобновление договора предусмотрено ст. 294

(328) ГК. Договоры найма жилых помещений, которые при­надлежат социалистическим организациям, по общему пра­вилу заключаются на 5 лет. Срок действия договора найма жилого помещения в доме личных собственников определяется соглашением сторон. Однако в том и в другом случае с целью гарантировать устойчивость пользования помещениями за на­нимателем закреплено преимущественное перед другими лица­ми право требовать возобновления с ним договора на, новый срок. B домах социалистических организаций это право может быть оспорено наймодателем только по той причине, что на­ниматель не выполнил своих договорных обязанностей. B до­мах личных собственников наниматель утрачивает право на возобновление договора, кроме того, еще в двух случаях: если он, заключив договор сроком на один год, принял на себя обязательство освободить помещение по истечении этого вре­мени или если помещение необходимо для личного пользова­ния собственника дома и членов его семьи. При этом на соб­ственника возлагается обязанность доказать потребность в жилье. He допускается выселение нанимателя в тех случаях, когда будет установлено, что собственник треоует освобожде­ния помещения с иелью перепать его ДРУГОМУ ЛИИѴ ИЛИ ПРО- дать дом [108].

‘ СтТ Зи/ (306) ГК сохраняет право пользования жилым помещением за отсутствующим нанимателем. По общему пра­вилу, наниматель, который временно не проживает на своей жилой площади, сохраняет за собою право пользования ею на протяжении шести месяцев. Наймодатель, а в случае спора суд могут продлить этот срок, если признают уважительными причины, по которым отсутствовал наниматель.

B некоторых случаях наниматель сохраняет право на жи­лое помещение, независимо от продолжительности его отсут­ствия, до того момента, пока не отпадут обстоятельства, пре­пятствующие проживанию в квартире. Так, за лицами, при­званными на срочную военную слѵжбѵ. ^жилая площадь ТШраняется в течение всего времени службы: за теми, кто ^ ^выехал на учебу (студенты, аспиранты и т. д.)— в течение I всего времени учебы; за временно выехавшими нз постоянного j места жительства по услоииям и характеру работы (экипажи j судов, работники геологических партий, экспедиций и т. д.) — j в течение всего времени выполнения данной работы; за вы- L ехавшими для лечения в лечебные учреждения — на весь срок пребывания в этом учреждении. Дети, помещенные на воспи­тание в государственное детское учреждение, к родственникам или опекунам, в течение всего этого времени сохраняют за собою право на жилую площадь при условии, что на ней ос­тавлен проживать кто-либо из членов их семьи. B противном случае занимаемое ими ранее жилое помещение может быть предоставлено другому нанимателю, но после их возвраще­ния исполнительный комитет местного Совета обязан обеспе­чить таких граждан другой площадью.

Лица, заключенные под стражу, сохраняют право на жи­лую площадь в течение всего времени нахождения под след­ствием и судом.. И только при их осуждении к лишению сво­боды на срок более 6 месяцев они утрачивают это право. Если в таких случаях в помещении не остались проживать члены семьи осужденного, договор найма жилого помещения счита­ется расторгнутым с момента приведения приговора в испол­нение.

При определенных условиях временно отсутствующие на­ниматели приобретают право на бронирование жилого поме­щения ■— ст. 310 (308) ГК-Бронированием называется coxpa- нение жилой площади за нанимателем на протяжении опреде­ленного срока, оформленное в установленном порядке — путем выдачи сохранного свидетельства (брони). Независимо от правового положения жилищного фонда, броня выдается на­нимателю местным Советом и впоследствии предъявляется наймодателю. Случаи выдачи брони и ее грпки определены законом. Так, при командировании лица за границу броня действует на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера или в местности, при­равненные к ним, броня выдается в соответствии со сроком трудового договора, заключенного нанимателем, и т. п. После дкончания действия брони наниматель должен в течение~її~мУ сяцев предъявить требование о возврате помещения. Если же он пропустит этот срок, его правопризнается ѵтраченнымГ а договор жилищного найма — прекоашенным.

Ст. 313 (320) ГК предоставляет нанимателю право сдачи в поднаем части своей жилой площади, а в случае временного выезда — всего занимаемого им помещения.

Договор поднайма заключается с согласия наймодателя, а также всех членов семьи нанимателя. Кроме того, для за­ключения договора необходимо, чтобы после вселения подна­нимателя на самого нанимателя и на каждого члена его семьи приходилось не менее жилищно-санитарной нормы. Следова­тельно, практически помещения сдаются в поднаем лишь в тех случаях, когда у нанимателя имеются не подлежащие изъятию излишки площади не менее 9 кв. м (в Минске — 12 кв. м) или при временном отсутствии нанимателя, за кото­рым сохраняется право пользования жилой площадью. Размер платы определяется соглашением сторон. Однако она не долж­на быть вьгше квартирной платы, уплачиваемой самим нани­мателем. Такую же по величине сумму наниматель может взыскивать дополнительно за пользование поднанимателем предметами домашней обстановки.

Если наниматель в течение длительного времени сдает под­нанимателям отдельную изолированную комнату, получая плату, превышающую установленные ставки, она может быть у него изъята, если и не представляет собою излишков.

У поднанимателя возникает юридическая связь только с нанимателем. Поэтому, независимо от времени пользования жилой площадью, поднаниматель не приобретает никаких са­мостоятельных прав на нее. Ero права производны от прав нанимателя, следовательно, в случае утраты нанимателем пра­ва на жилую площадь поднаниматель подлежит выселению. Поднаниматель может быть выселен и по требованию самого нанимателя. Если договор заключен без указания срока его действия, наниматель вправе предъявить в суде такой иск в любое время, предварительно предупредив поднанимателя за три месяца. При срочном договоре выселение по требова­нию нанимателя может последовать лйшь после истечения времени его действия.

От поднанимателей следует отличать временных жильцов. Для поселения таких лиц не требуется согласия наймодателя. B этом случае не учитывается также размер занимаемой на­нимателем жилой площади. Однако для проживания времен­ных жильцов установлен краткий срок — полтора месяца. По истечении этого времени они могут продолжать занимать помещение только при условии соблюдения правила о жилищ­но-санитарной норме.

Нанимателям предоставляется возможность произвести об­мен занимаемых Помещений — ст. 318 (325) ГК. Сущность

такого обмена сводится к тому, что его участники взаимно передают друг другу права и обязанности по заключенным ими договорам найма и, в числе прочих, право пользоваться определенной жилой площадью.

Обмен может совершаться между нанимателями, прожи­вающими в одном домовладении, в разных домовладениях одного населенного пункта и, наконец, в разных населенных пунктах. Допускается обмен жилыми помещениями, которые относятся к одному и тому же жилищному фонду (например, когда все участники обмена проживают в домах, принадлежа­щих местному Совету) и к разным фондам (например, об­мен между нанимателем квартиры в ведомственном доме и нанимателем, проживающим в доме местного Совета).

Правом на обмен обладают наниматели жилых помеще­ний, принадлежащих как социалистическим организациям, так и гражданам. Для осуществления этого права необходимо получить прежде всего согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов его семьи, в ~том числе- и временно отсутствующих, за которыми сохраняет- ся жилая площадь. Если обмениваются смежные комнаты или хотя бы одна из них, должно быть получено и согласие всех проживающих в них нанимателей и членов их семей. Помимо этого, во всёх случаях на обмен должен выразить свое согласие наймодатель. Однако его отказ дать такое со­гласие наниматель вправе оспорить в судебном порядке. И только отказ наймодателя — личного собственника домо­строения признается окончательным и оспариванию не под­лежит.

€Г 319 (326) ГК перечисляет случаи, при которых обмен вообще не может быть допущен. если даже обе стороны в до­говоре, наниматель и наймодатель, согласны произвести его. B частности, запрещен обмен с участием нанимателей, к кото­рым предъявлен иск о расторжении или изменении договора (например, об изъятии излишков)._Не могут быть обменены помещения, которые находятся в домах. йгрбжающих обвалом или подлежащих сноси, а также помещения в общежитиях. Недопѵстим обмен, который носит спекулятивный или фик­тивный характер. Спекулятивным признается обмен, совер­шаемый за определенное вознаграждение. Фиктивный обмен прикрывает соглашение о неправомерной переуступке жилой площади без реального пользования площадью, полученной в обмен на нее. Примером может служить случай, когда ли­цо, обязанное сдать помещение наймодателю в связи с отъ­ездом из города, обменивает его на худшее, принадлежащее родственникам или знакомым.

Обмен должен быть оформлен путем выдачи сторонам об­менных ордеров исполнительным комитетом местного Совета. C момента получения таких документов обмен считается со­вершенным.

Право нанимателя требовать производства капитального ремонта и некоторых видов текущего ремонта в общей форме закреплено ст. 273 (284) ГК и конкретизировано в Правилах пользования и содержания жилого помещения. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт, а также некоторые работы, которые относятся к текущему ремонту (замена вслед­ствие нормального износа дверей, окон, исправление полов и др., исправление поврежденного оборудования и своевре­менная подготовка дома к зиме, утепление входных дверей и т. п.). Если наймодатель не выполнит лежащих на нем обя­занностей, наниматель может произвести капитальный ремонт своими средствами и впоследствии потребовать от наймодате­ля возмещения понесенных расходов в пределах сметной стои­мости соответствующих работ.

Обратимся теперь к обязанностям. Наниматель прежде всего обязан платить квартирную плату — ст. 295 (303) ГК. Впредь до установления бесплатного пользования жилыми по­мещениями, предусмотренного Программой КПСС, в обязан­ность нанимателя входит вносить квартирную плату регуляр­но: ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прошедшим месяца. При нарушении этой обязанности задол­женность по квартирной плате вместе с платежами по комму­нальным услугам взыскивается в принудительном порядке по исполнительной надписи, совершаемой нотариусом. Одновре­менно с основной суммой долга подлежит уплате и пеня в размере 0,1% за каждый день просрочки.

До 1961 г. наймодателю предоставлялось право требовать выселения из жилых помещений граждан, которые система­тически не вносили квартирную плату. Однако ныне дейст­вующие Основы гражданского законодательства и ГК со­юзных республик сохранили это право только за личными собственниками домостроений. Из домов, принадлежащих со­циалистическим организациям, наниматели, которые не вносят квартирной платы, по этому основанию выселены быть не могут.

Наниматель должен, далее, за свой счет производить теку­щий ремонт — ст. 274 (285) ГК: в установленный домоуправ­лением срок или по мере необходимости по своему усмотре­нию производить побелку потолков, побелку, окраску или оклейку обоями стен, вставку стекол и некоторые другие работы, представляющие собою текущий ремонт.

Затем, наниматель обязан пользоваться помещением ис­ключительно по его .прямому назначению, содержать в полной исправности и чистоте жилое помещение и оборудование, бе­режно относиться к местам общего пользования в квартире и их оборудованию и ко всему имуществу домовладения. Пе­речисленные обязанности зафиксированы в п. 2 Типового договора найма жилых помещений. B случае их нарушения наниматель должен возместить наймодателю причиненные его действиями убытки. Кроме того, систематическое разрушение либо порча жилого помещения нанимателем или членами его семьи рассматривается ст. 326 (333) ГК в качестве основания для выселения в судебном порядке виновного лица без предо­ставления другого помещения. Ha нанимателе лежит также обязанность соблюдать правила социалистического общежи­тия. Эта норма является конкретизацией общего принципа, установленного ст. 130 Конституции СССР. Ee содержание применительно к положению нанимателя раскрывается Пра­вилами пользования и содержания жилого помещения. B соот­ветствии со ст. 326 (333) ГК систематическое нарушение на­нимателем или членами его семьи правил социалистического

общежития, создающее невозможность совместного C ними проживания в одной квартире или в одном доме, служит до­статочным основанием для выселения в судебном порядке без предоставления другого помещения. Иск о выселении может быть предъявлен прокурором, наймодателем, другими нани­мателями, а также членами семьи лица, которое своим пове­дением создает невозможность совместного проживания.

Выселение — крайняя мера и поэтому она может быть применена лишь в случае, когда поведение нанимателя пред­варительно уже было предметом рассмотрения органов мили­ции, прокуратуры, суда или общественных организаций, но принятые средства предупреждения и общественного воздей­ствия оказались безрезультатными. Так, при рассмотрении дела по иску Китовой к супругу Китову о выселении Верхов­ный суд БССР признал правомерным выселение ответчика, который систематически устраивал скандалы и избивал свою жену. Китов ранее дважды привлекался за свои противоправ­ные поступки к административной ответственности и, кроме то­го, ему было вынесено общественное порицание профсоюзного комитета одного из цехов Минского автозавода.

Выселение допускается только по отношению к лицам, которые сами нарушают правила социалистического общежш тия. Другие совершеннолетние члены их семьи, если они не допускают подобного поведения, выселению не подлежат.

Жилищный конфликт, возникший между лицами, прожи­вающими в одной квартире или в одном доме, может быть разрешен и путем принудительного обмена. B соответствии с п. 13 постановления пленума Верховного суда CCCP от 25 марта 1964 г. суд вправе обязать лицо, виновным поведе­нием которого создана обстановка невозможности прожива­ния, произвести в определенный срок обмен занимаемого им помещения на другое. Если такое лицо откажется от обмена, может быть вынесено решение о его выселении.

Для отношений жилищного найма особое значение имеет регулирование прав сторон на расторжение договора. Нани­матель может односторонне расторгнуть такой договор в лю­бое время. Никаких отрицательных последствий для него при этом не наступает.

B отличие OT нянимятрля няймолатель имеет право требо­вать расторжения договопа только при наличии обстоятельств, ^каЗанных в законе.

Возникающие между сторонами споры разрешаются либо в судебном, либо в административном порядке. B первом слу- ‘ чае основанием для расторжения договора и, следовательно, выселения нанимателя служит реиіение суда, а во втором — постановление прокурора. Выселение по решению суда и с санкции прокурора может быть как без предоставления, так

и с предоставлением другого помещения. B последнем слѵчае на наймодателя возлагается обязанность предоставить высе- л я e M омуышцУ-ДР У го e благоустроенное помешёниёГудбвЖгво-~ гряющее ряду требований. Оно должно находиться в черте данного населенного пункта, в доме капитального типа, быть не меньшего размера, а при наличии в занимаемом помеще­нии излишков — не меньше, чем это отвечает жилищно-сани­тарной норме, благоустроенным применительно к условиям населенного пункта (в Минске, например, должно быть пре­доставлено помещение с водопроводом, канализацией, элект­рифицированное и газифицированное). Кроме того, если нани­матель имеет отпельнѵю кваотиру или более одной комнаты, он должен получить соответственно взамен отдельнѵю квап- тиру или такое же количество комнат. ' ' “

Выселение в судебном порябке без предоставления другого годного для жилья помещения предусмотрено ст. 326 (333) ГК. Без предоставления другого помещения может быть выселено лицо, которое нарушает вытекающие из логовопя обязаннос­ти. Эти случаи выселения (систематическое разрушение или порча жилого помещения, систематическое нарушение правил социалистического общежития, а для домов личных собствен­ников, кроме того, систематический ^еплятеж квартирной пла­ты) были рассмотрены выше. Наниматель подлежит выселе­нию в аналогичном порядке и прй наличта обетоятельств, сви- ~детСЛг>тгін,ующих о том,;ч¥о 6іГв~действйтёльностй~не нуждаВТСйГ в спорном жилом помещении. Так, допускается выселение нанимателей, которыёдетоМ~же- населенном пункте владеют на праве личной собственности жилым домом, пригодным для постоянного проживания, и имеют возможность в нем посе­литься. Выселению подлежад-уцща. отсутствовавшие сверх установленного срока, в течение которого за ними сохраня­лось правоСТюльзования цияицениями.

. ~^ДОсобый4^Аай~выселения_в судебном порядке без предо­ставления другого годного для жилья помещения выделен в ст. 327 (334) ГК. Работники, проживающие в домах пред­приятий и учреждений важнейших отраслей народного хозяй­ства, могут быть выселены вместе с семьей в судебном поряд­ке без предоставления жилой площади при увольнении с ра­боты по гпбгтдрнномѵ желанию, или за нарѵшеиие тпѵловой дисциплины, или за совершение преступления. Список пред- йртпгтий и учреждений, которым предоставлено такое право, утверждается Советом Министров СССР, а также Советами Министров союзных республик, ч/ Выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения допускается, в частности, по отношению к нанимателям, живущим в домах, которые предназначены к сносу в связи с отводом земельного участка для государст­венных или общественных надобностей. Обязанность предо­ставления другого помещения возлагается на социалистиче­скую организацию, которой отводится земельный участок.

Выселение в административном порядке без предоставле­ния другого помещения регулируется ст. ст. 331—334 (338— 341) ГК- Эти статьи допускают возможность такого выселе­ния в следующих трех случаях: при самоуправном занятии жилых помещений, из служебных жилых помещений, а также из общежитий и гостиниц.

Поскольку единственным правовым основанием для все­ления граждан служит ордер, его отсутствие свидетельствует о том, что жилое помещение занято без законных оснований.

Служебным называется помещение, предоставляемое граж­данам, которые по роду трудовых обязанностей должны про­живать по месту работы или в служебном здании (управляю­щий домом, дворник, директор школы и т. п.). Для признания помещений служебными необходимо, чтобы они были вклю­чены в соответствующий перечень, составленный исполнитель­ным комитетом местного Совета, и распределялись путем вы­дачи специального ордера. Особенность правового режима, установленного для служебных помещений, состоит в том, что за нанимателем сохраняется право пользования ими лишь до тех пор, пока он находится в трудовых отношениях с вла- дельце.м помещения. Если трудовой договор будет расторгнут по любому основанию, работник и все проживающие с ним лица подлежат выселению. Однако в тех случаях, когда граж­данин уволен с работы, в связи с которой ему было предо­ставлено сЛужебное помещение, но не прекратил трудовых отношений с организацией, предоставившей ему служебное помещение, он может быть выселен лишь в судебном порядке и притом с предоставлением другой жилплощади.

Из общежитий, принадлежащих предприятиям и учрежде­ниям, могут быть выселены без предоставления другого поме­щения временные работники после прекращения сезонной или временной работы, а остальные рабочие и служащие — при увольнении по собственному желанию, за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления. Из общежитий учебных заведений граждане могут быть выселены в случае выбытия их из учебного заведения.

Основаниями для выселения граждан из гостиницы слу­жат: проживание в них сверх установленного срока (до 30 су­ток, а командированных — в пределах действия командиров­ки) ; нарушение установленных для гостиниц правил внутрен­него распорядка, в том числе неоплата за проживание.

Для некоторых категорий лиц установлен льготный поря­док выселения. Инвалиды войны, инвалиды труда первой и второй группы, пенсионеры ло старости, персональные пенсио­неры, семьи лиц, находящихся на службе в Вооруженных Си­лах, а также семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите CCCP или при исполне­нии иных обязанностей военной службы, могут быть выселены только в судебном порядке и только с предоставлением дру­гого жилого помещения. Такими преимуществами эти гражда­не пользуются при выселении из домов, принадлежащих пред­приятиям и учреждениям важнейших отраслей народного хо­зяйства, из служебных помещений, а также из общежитий вследствие утраты трудовой связи с организацией. Кроме того, только с предоставлением другой жилой площади возможно выселение из служебного жилого помещения членов семьи умершего работника, которому она была предоставлена в свя­зи с его работой.

Единственный предусмотренный законом случай админи­стративного выселения с предоставлением другого жилого по­мещения — выселение из домов, угрожающих обвалом. Дру­гое помещение выделяет местный Совет из своего фонда или фонда соответствующей социалистической организации.