Регулирование использования земель
Некоторые вопросы регулирования использования земель находятся в ведении федерального правительства. Например, существуют федеральные нормативно-правовые акты, направленные на защиту качества окружающей среды.
Однако главные полномочия по регулированию использования земель принадлежат местным органам управления'. Несмотря на то, что право регулирования земельных отношений входит в категорию прав, которые по Конституции США «сохраняются» за штатами, власти штатов обычно делегируют львиную долю своих полномочий местным органам управления. Вместе с тем для обеспечения соответствия местного земельного законодательства политике штатов в области планирования использования земель некоторые штаты разработали и приняли сводные законы об управлении земельным фондом[2257].Зонирование. В настоящее время зонирование является основным методом регулирования земельных правоотношений в США. В соответствии с соответствующим ордонансом муниципального органа власти вся территория муниципального образования делится на «зоны». В ордонансе указываются все виды разрешенного и запрещенного использования земель в каждой зоне. Например, в зависимости от целевого назначения одна зона может предназначаться для индивидуального жилищного строительства, а другая включать земли промышленности. Это означает, что в зоне индивидуального жилищного строительства запрещено строить фабрики и заводы, а в зоне промышленного производства нельзя возводить жилые кварталы. Ордонансы по зонированию земель признаются конституционным инструментом реализации полномочий штатов в области регулирования использования земель, если они направлены на упрочение общественного благосостояния, здоровья, безопасности, морали и нравственности населения[2258].
Строительные нормы и правила. В большинстве районов США для осуществления строительных проектов — строительства или сноса зданий — необходимо получить специальное разрешение.
Для этого застройщик должен представить в местные органы власти план строительства, включая подробное описание методов и технологий строительства, которые должны соответствовать всем установленным нормам и правилам. Строительные нормы и правила разрабатывают и утверждают соответствующие окружные и городские службы. Однако большинство этих норм и правил основываются на положениях типового кодекса, разработанного компанией Building Officials and Code Administrators International, Inc. Эти нормы и правила учитывают специфику конкретных районов. Например, в Калифорнии необходимо использовать сейсмостойкие материалы и конструкции, а во Флориде здания и сооружения должны быть способными противостоять силе урагана.Землеустройство. Регулирование землеустроительной деятельности в первую очередь касается застройщиков, занимающихся выделением земельных участков из крупных землеотводов. Застройщик обязан предоставить план развития территории с учетом уже имеющейся инфраструктуры улиц и подземных комму- никаций. Помимо прочего муниципальные власти вправе потребовать от застройщика выделения на безвозмездной основе земельного участка для общественных нужд, например, пол строительство школы или парка. Однако в отношении подобных требований со стороны органов управления штата или муниципалитета существуют определенные ограничения, которые мы обсудим в разделе, посвященном изъятию земель для государственных нужд.