Наем жилого помещения
В силу того, что наниматели жилья в целом мало знакомы с предпринимательской практикой и при ведении переговоров с домовладельцами нередко оказываются в менее выгодном положении, большинство штатов и муниципальных образований разработали и ввели в действие специальные законы, призванные защитить права нанимателей жилья.
Например, во всех муниципальных образованиях действует местное законодательство, предусматривающее проведение силами местных органов жилищного строительства обязательных инспекций частных жилых зданий до их сдачи в аренду и регулярных (раз в несколько лет) проверок этих зданий в последующие годы. Во многих штатах правовое регулирование распространяется и на содержание договора найма жилого помещения во избежание включения в него условий, способных ущемить права нанимателей.Однако отнюдь не всегда арендаторы жилья в США имели подобную правовую защиту. Вплоть до 1960-х годов вещные права арендаторов рассматривались как «доля в правовом титуле», а условия договора аренды толковались судом в соответствии с нормами имущественного права. В системе обшего права основополагающим принципом имущественного права, затрагивавшего способность нанимателей жилья защищать свои права, была доктрина «независимых договорных обязательств» [independent covenants|. В соответствии с этой доктриной обещания, данные собственником и нанимателем жилья, считались независимыми, а не «взаимозависимыми» обязательствами. Поэтому даже если домовладелец нарушал свое обешание провести надлежащий ремонт здания, квартиросъемщики не освобождались от договорной обязанности своевременно вносить арендную плату. Поскольку квартиросъемщики были не вправе по закону приостановить выплату арендных платежей, они фактически были лишены возможности заставить домо- азадельца поддерживать здание в пригодном для проживания состоянии.
Но уже к середине 1960-х годов в США произошли серьезные изменения в области правового регулирования отношений между домовладельцами и квартиросъемщиками.
Суды стали рассматривать дела о найме жилья с позиций договорного, а не имущественного права, полностью игнорируя положения доктрины о независимых договорных обязательствах арендодателя и арендатора[2288]. Сегодня договорные обязательства наймодателя и нанимателя являются взаимозависимыми, а условия как письменного, так и устного договора найма жилого помещения подразумевают «гарантию пригодности жилья для проживания», обязывающую домовладельца поддерживать здание в безопасном и пригодном для проживания состоянии. В случае нарушения наймодателем презюмируемой гарантии наниматель вправе приостановить арендные платежи до тех пор, пока домовладелец не произведет надлежащий ремонт помеше- ний[2289]. Кроме того, в соответствии с нормами деликтного права у домовладельца, не осуществившего ремонт сданных внаем помещений, может возникнуть дополнительная ответственность за причинение вреда квартиросъемщикам, проживающих в здании, ставшем опасным для проживания из-за отсутствия ремонта[2290].Все договоры найма жилого помещения имплицитно содержат право нанимателя на «спокойное владение» арендованным имуществом, в соответствии с которым наниматель вправе владеть и пользоваться имуществом без вмешательства домовладельца.
Аренда помещения для ведения коммерческой деятельности
Считается, что арендаторы помещений для ведения коммерческой деятельности, в отличие от нанимателей жилья, достаточно хорошо знакомы с правилами и практикой предпринимательской деятельности и обладают опытом ведения переговоров. Во всяком случае арендатор торгово-промышленной недвижимости способен провести более тщательный осмотр арендуемого помещения и потребовать от арендодателя устранения всех выявленных дефектов до подписания договора. Вследствие этого гарантия пригодности помещения для проживания, которая имплицитно содержится в договоре найма жилого помещения, обычно не применяется к аренде торгово-промышленных помещений. Договор аренды нежилого помещения обычно заключается на более длительный срок, чем договор найма жилого помещения, и предоставляет арендатору более широкие полномочия по внесению изменений в арендуемое имущество. Договор долгосрочной аренды торгово-промышленного помещения нередко предусматривает в качестве непременного условия проведение арендодателем реконструкции помещения в соответствии с целями и задачами будущей хозяйственной деятельности арендатора.