Договор купли-продажи недвижимости
Заинтересованный в приобретении недвижимости покупатель должен в письменном виде сформулировать свое предложение о заключении договора, указав в нем все существенные условия. В соответствии со Статутом об обманных действиях все договоры по сделкам с недвижимостью должны заключаться в письменной форме[2273].
В отношении договора купли-продажи недвижимости действуют те же правила и требования, что и в отношении других договоров: процедура оформления договора должна включать оферту, акцепт и встречное удовлетворение. Договор вступает в силу и порождает взаимные обязательства сторон после того, как продавец и покупатель достигли соглашения по всем условиям сделки и подписали договор. Как только покупатель ознакомится с состоянием недвижимости, проверит статус соответствующих правоустанавливающих документов и урегулирует вопросы финансирования, стороны начинают процедуру «закрытия сделки» (closing] или «окончательных расчетов по сделке» [settlement|. Закрытие сделки является последним этапом купли-продажи недвижимости, во время которого продавец передает покупателю правовой титул (правоустанавливающий документ) на недвижимое имущество, а покупатель передает продавцу причитающуюся тому денежную сумму.Финансовые расчеты
Поскольку при покупке недвижимости покупатель должен располагать значительными денежными средствами, большинство покупателей либо стараются получить необходимые средства у третьей стороны (в банке, например), либо, что случается гораздо реже, пытаются договориться с продавцом об оплате в рассрочку[2274]. Если покупатель получает в банке ипотечный кредит, то он выплачивает продавцу первоначальный взнос в размере 10—20 процентов от цены договора. Оставшуюся сумму продавцу выплачивает банк в счет поступающих от покупателя процентов по ипотечному кредиту. Таким образом, продавец получает цену покупки в полном объеме и передает покупателю правоустанавливающие документы на недвижимость.
Покупатель, в свою очередь, использует купленную недвижимость в качестве обеспечения ипотечного кредита и регулярно выплачивает банку начисленные проценты до полного погашения задолженности. Обычно при закрытии сделки подписывают следующие три документа: (1) правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимость: его подписывает продавец в момент передачи правового титула покупателю; (2) простой вексель, который покупатель выдает банку в качестве долговой расписки с обещанием погасить кредит и (3) ипотечную закладную, по которой недвижимость передается банку в залог в качестве обеспечения погашения простого векселя.Покупатель получает правоустанавливающий документ, подтверждающий его право собственности на купленную недвижимость. Однако вплоть до погашения ипотечного кредита право собственности покупателя ограничено правом банка «лишить должника права выкупа закладной» и вступить во владение соответствующим имуществом в случае просрочки платежей. Если должник лишается права выкупа закладной, банк вправе прибегнуть к принудительной продаже недвижимости с торгов и использовать вырученные средства для погашения кредита. По действующему законодательству в течение некоторого времени после проведения торгов покупатель вправе «выкупить» свое имущество, то есть вернуть себе права на недвижимость после погашения задолженности по процентным выплатам[2275].
Правовой титул, отвечающий целям гражданского оборота
При закрытии сделки продавец недвижимости обязан передать покупателю правовой титул, «отвечающий целям гражданского оборота». В противном случае покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи. В целях предоставления покупателям недвижимости возможности удостовериться в безупречности правового титула, то есть в отсутствии притязаний со стороны третьих лиц на покупаемое имущество, во всех штатах приняты и действуют законы об обязательной регистрации сделок с недвижимостью, предусматривающие право покупателя зарегистрировать полученный правоустанавливающий документ в государственном учреждении.
Регистрацией прав собственников занимается служба регистрации правоустанавливающих документов. Регистрационная запись служит своего рода «уведомлением» о том, что отныне данный покупатель является законным собственником данного объекта недвижимости. При регистрации сделки в реестр объектов недвижимости заносятся сведения о праве удержания, залоге и других правовых ограничениях, действующих в отношении указанного имущества.Со временем процедура проверки соответствия правового титула продавца недвижимости целям гражданского оборота претерпела изменения. Раньше для этой цели покупатель прибегал к услугам юриста, который проводил «проверку правового титула» по реестру сделок с недвижимостью — изучал статус недвижимого имущества с момента его образования, включая все правоустанавливающие документы, ипотечные закладные, права удержания и иные ограничения, действующие в отношении данного имущества. Сегодня в большинстве штатов юристам, представляющим интересы покупателей, не нужно прибегать к подобной процедуре. Теперь при закрытии сделки покупатель недвижимости может приобрести полис страхования против дефектов правового титула, который гарантирует безупречность передаваемого покупателю правового титула. Совершенно естественно, что страховая компания сможет предоставить покупателю такие гарантии только после того, как юристы компании проведут надлежащую проверку всех правоустанавливающих документов на недвижимость.
Еще по теме Договор купли-продажи недвижимости:
- Тема 30. Обязательства из договора купли-продажи
- 1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости
- § 3. Отдельные виды договора купли-продажи
- 3. Форма договора продажи недвижимости
- 8.7. Договор продажи недвижимости
- 64. Договор купли-продажи.
- 4. Содержание договора продажи недвижимости
- 2. Понятие договора купли-продажи
- Договор международной купли-продажи
- 2. Стороны договора продажи недвижимости
- Тема № 66. Виды договоров купли-продажи.
- 4. Предмет договора купли-продажи
- 3. Стороны договора купли-продажи
- 4. Виды договора розничной купли-продажи
- 1. Понятие и особенности договора розничной купли-продажи