§ 4. Сервитутные права

Сервитута (сервитутные права), выделяемые законом в качестве разновидности вещных прав (ст. 216, 274–277 ГК), представляют собой права, закрепляющие за гражданами или юридическими лицами возможность пользования в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом.

По российскому законодательству предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с использованием земельных участков.

При установлении сервитута происходит обременение имущества собственника, ибо право пользоваться земельным участком, зданием, сооружением или иным недвижимым имуществом собственника Полу-

304 Глава 15.

чает обладатель сервитута. Однако это не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Сервитутным правам, как и иным вещным правам, присуще право следования, т.е. они сохраняются за обладателем сервитута при переходе права на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК). В случае нарушения сервитутных прав они защищаются способами, характерными для защиты Ёещных прав (виндикационный иск и др.).

Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица. При этом согласно ст. 274 ГК субъекты обременяемого недвижимого имущества во всех случаях являются его собственниками. Что же касается лица, в интересах которого устанавливается сервитут, то оно может быть как собственником земельного участка, так и обладателем права пожизненного наследуемого владения или права постоянного пользования земельным участком.

Поскольку других исключений ГК не предусматривает, представляется сомнительной правомерность (по признаку несоответствия ГК - п.

В гражданском законодательстве проводится деление сервитутов на публичные и частные.

Публичные сервитута устанавливаются законом в интересах всех лиц (без какой-либо конкретизации), разрешая им пользование в определенных пределах конкретными видами объектов права собственности. Например, в силу публичного водного сервитута, установленного ст. 43 Водного кодекса РФ, каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством.

Частные сервитута возникают в соответствии с законом на основании договора заинтересованного в сервитуте лица и собственника обременяемого имущества или по решению суда, если соглашения не удается достигнуть. В отдельных случаях возможно возникновение сервитута из односторонней сделки (сервитут пожизненного проживания в чужом доме согласно ст. 538 ГК 1964 г. устанавливается завещательным отказом).

Конкретные разновидности сервитутов в соответствии с законом могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мели-

§ 4. Сервитутные права 305

орации, а также других нужд собственников недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК).

Среди сервитутов, связанных с земельной недвижимостью, могут быть названы также сервитута прогона скота через земельный участок, сенокоса и пастьбы скота, создания на земельном участке защитных лесных насаждений и иных природоохранительных объектов. Применительно к зданиям, сооружениям и другому недвижимому (кроме земельных участков) имуществу виды сервитутов в законе не конкретизируются (ст. 277 ГК). Таковыми могут быть, например, право укрепить балку при строительстве дома на стене соседнего дома, право собственника малоэтажного здания, окруженного высокими зданиями, установить телевизионную антенну на одном из них, поскольку без этого невозможно обеспечить прием телепередачи.

Во всех случаях предметом сервитута закон называет только недвижимое имущество. Так называемые личные сервитуты, т.е.

В соответствии с законом (п. 2 ст. 275 ГК) сервитуты не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не могут передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого установлен сервитут. Это не означает абсолютной невозможности передачи сервитута другому лицу. Она возможна, например, при открытии наследства. К наследнику в порядке универсального правопреемства переходит не только право собственности на имущество, обслуживаемое сервитутом, но и соответствующее сервитутное право.

По общему правилу, сервитут устанавливаете» по соглашению между собственником недвижимого имущества, интересы которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего участка, здания или другого недвижимого имущества, которое должно быть обременено сервитутом.

Стороны договариваются об установлении и условиях сервитута. В частности, собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование имуществом (п. 5 ст. 274 ГК). Договор об установлении сервитута подлежит регистрации в порядке, установленном для реги-

' Иной взгляд см.: Гражданское право. СПб., 1996. Ч. 1. С. 396.

20 - 2379

306 Глава 15. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

страции прав на недвижимое имущество. При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается по иску лица, требующего установления сервитута.

В случаях, предусмотренных законом, сервитут возникает без специального соглашения сторон. Достаточно наступления определенных в законе иных юридических фактов. Например, если продается земельный участок, на котором находится здание или иная недвижимость, принадлежащие продавцу, а условия пользования соответствующей частью земельного участка, обслуживающей эту" недвижимость, в договоре купли-продажи не определены, у продавца возникает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением (ч.

Закон устанавливает два случая прекращения сервитута по требованию собственника, обремененного сервитутом недвижимого имущества. Первый предусматривает прекращение сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Второй предусматривает право лица, обладающего имуществом, обремененным сервитутом, требовать по суду его прекращения в случае, когда оно не может использовать имущество в соответствии с его назначением (ст. 276 ГК).

Кроме того, учитывая природу сервитутного права, его прекращение возможно вследствие отказа от него обладателя сервитута, в связи с гибелью имущества, являвшегося предметом сервитута, а также в случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного сервитутом, в собственность обладателя сервитута.

Дополнительная литература

Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. 1996;

ГенкинД.М. Право собственности в СССР. М., 1961. § 2 гл. П.;

Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // ГиП. 1998. № 10;

Иоффе О.С. Правоотношение но советскому гражданскому праву. Л., 1949. Гл. V;

Крашечитшков П.В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998;

Суханов ЕЛ. Лекции о праве собственности. М., 1991. Лекция 9 «Вещные права»;

Толстой Ю.К. Социалистическая собственность и оперативное управление // Правоведение. 1986. № 4;

Хохлов СЛ. Право собственности и другие вещные права // ВВАС РФ. 1995. № 8;

Щенпикова Л.В. Вещные нрава в гражданском праве России. М., 1996.