§ 3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным , участком. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
1. Основные параметры правового режима земельных участков, принадлежащих лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, определяются нормами Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.
В соответствии со ст.
13 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю» вступает в действие только со дня введения в действие Земельного кодекса РФ. Сложность создавшегося положения заключается в том, что проект Земельного кодекса до сего времени не прошел все стадии законодательного процесса. Таким образом, основополагающими действующими нормами, определяющими режим права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения земельными участками, в настоящее время являются: ст. 216 и 305 ГК, Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»', Программа аграрной реформы в Российской Федерации на 1994–1995 гг., одобренная постановлением Правительства РФ от 6 июля 1994 г. № 7912. С учетом сказанного и следует подходить к характеристике излагаемых ниже основных положений нормативной регламентации права постоянного (бессрочного) пользования и щ эра пожизненного наследуемого владения земельными участками.2. Закрепленное в законе в качестве самостоятельной разновидности ограниченных вещных прав право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 216 ГК) обеспечивает его обладателю владение и пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установления срока (бессрочно).
Это право пользования земельным участком предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (п.
1 ст. 268 ГК). В соответствии с указанным решением заключается договор, в котором определяются правовой статус участка, права и обязанности его владельца, основания для расторжения договора с прекращением прав на земельный» СЗ РФ. 1996. №11. Ст. 1026. 2 СЗ РФ. 1994. № 14. Ст. 1628.
300 Глава 15. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
участок, сервитуты и др. Земельный участок предоставляется в постоянное пользование безвозмездно.
Возможны и другие основания получения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Так, в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК). В соответствии со ст. 271 ГК при приобретении в собственность здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, приобретатель недвижимости имеет право пользования предоставленной от-чуждателем под эту недвижимость частью земельного участка. При этом если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или из договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения приобретает право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникает после установления границ на местности, составления плана и описания земельного участка, заключения договора о предоставлении участка и его государственной регистрации.
Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования могут быть граждане и юридические лица. В частности, земельные участки на праве постоянного пользования предоставляются крестьянским (фермерским) хозяйствам; гражданам, выходящим из сельскохозяйственных организаций в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства; гражданам, получившим земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства; родовым общинам и казачьим обществам, религиозным и иным организациям и объединениям, которым земельные участки предоставляются с учетом традиционного уклада жизни населения и ведения им сельскохозяйственного производства, оленеводства, звероводства, охоты и рыболовства.
Основные рамки содержания права постоянного (бессрочного) пользования земельными участком определены в ст.
269, 270 ГК. Обладатель права постоянного пользования земельным участком осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, другими правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Если иное не предусмотрено законом, он вправе: самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен; использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, лес, растения и обособленные водные объекты; возводить жилые, произ-§ 3. Право постоянного пользования земельным участком 301
водственные и иные здания и сооружения, которые становятся его собственностью; производить оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и т.п.
Специфика объекта вещного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком требует установления широкого круга обязанностей, которые субъект этого вещного права должен соблюдать при осуществлении правомочий по владению и пользованию земельным участком. Он обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, способами, которые не наносят ущерба земле как природному и хозяйственному объекту; повышать плодородие почвы, осуществлять мероприятия по использованию и охране земель, не допускать причинение ущерба окружающей среде; не нарушать прав владельцев соседних земельных участков; осуществлять строительство и содержание зданий и сооружений на участке в соответствии с градостроительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными правилами.
Что касается распоряжения земельным участком, находящимся в постоянном пользовании, то возможности обладателя такого права незначительны. Общее правило сформулировано в п. 3 ст. 264 ГК: владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором. По закону владелец имеет право передавать участок другим лицам только в аренду или в безвозмездное срочное пользование и то лишь с согласия собственника участка (ст.
270 ГК).Несколько более широкие возможности по распоряжению земельным участком у владельца права постоянного пользования возникают в том случае, если у него есть на участке здание или сооружение, принадлежащее ему на праве собственности. Реализуя правомочие распоряжения зданием, сооружением, лицо приобретает возможность осуществить передачу приобретателю и принадлежащего ему права постоянного пользования участком (ст. 273 ГК)'.
Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком можно разбить на две группы. Первую составляют те случаи, которые предусмотрели стороны в заключенном ими договоре о предоставлении участка в постоянное пользование. Во вторую группу входят основания прекращения права постоянного пользования земельным участком, прямо названные в законе. Среди них в соответствии со ст. 283 ГК предусматривается возможность вы-
См.: Гражданское право. СПб., 1996. Ч. 1. С. 395.
302 Глава 15. Вещные права лиц, не являющихся собственниками
купа земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Прекращение права постоянного пользования в этих случаях осуществляется по правилам, установленным для прекращения права собственности на земельный участок. Возможно также прекращение права постоянного пользования в связи с ненадлежащим использованием земельного участка в порядке, который устанавливается земельным законодательством (ст. 287 ГК).
В перечне обстоятельств, достаточных для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, могут быть: использование земельного участка не по целевому назначению; неустранение в сроки, предписанные органами по контролю за использованием и охраной земель, загрязнения земли радиоактивными, химическими, производственными и другими отходами; невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель;
неиспользование земельных участков в течение определенного в законе времени и др.
Основанием прекращения права постоянного пользования земельным участком могут быть также прекращение деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, отказ пользователя от своего права на участок.
В первом случае земельный участок должен быть возвращен в государственную или муниципальную собственность с возмещением хозяйству затрат на улучшение земельного участка. Во втором случае, если есть письменное заявление об отказе, право постоянного пользования прекращается, и участок поступает в состав государственных или муниципальных земель. При отсутствии действий пользователя, явно свидетельствующих об его отказе от права на земельный участок (отъезд, неиспользование участка и др.), применяется процедура признания земельного участка бесхозяйным и на этом основании прекращается право пользования земельным участком.3. Вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком обеспечивает его обладателю владение и пользование участком, передаваемые по наследству (ст. 266 ГК). Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставляются гражданам безвозмездно и только из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Порядок предоставления земельных участков и оформления этого права аналогичен изложенному выше применительно к праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (см. п. 2 данного параграфа).
Субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком могут быть только граждане. Это предопределено самой природой данного права: переход права на имущество по на-
§ 4. Сервитутные права 303
следству возможен только после смерти гражданина (физического лица).
Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставляются гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства; гражданам, решившим создать крестьянское (фермерское) хозяйство; лицам, вышедшим из состава сельскохозяйственной организации в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства.
Основными правомочиями, определяющими содержание права пожизненного наследуемого владения, являются владение и пользование, которые передаются по наследству. Реализуя их, владелец участка (если из закона и заключенного им договора не вытекает иное) вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК).
Правомочие распоряжения владельца ограничено возможностью передавать участок другим лицам лишь в аренду или безвозмездное срочное пользование. Продажа, залог и иные сделки, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 267 ГК).
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается по тем же основаниям, которые охарактеризованы в п. 2 этого параграфа применительно к праву постоянного пользования земельным участком. Дополнительно следует сказать лишь о прекращении этого права в случае отсутствия наследников у умершего владельца земельного участка либо их отказа от наследства.