При этом договор приватизации жилья относится к категории договоров, предусмотренных не ГК РФ, а специальным законом - Законом о
По вопросу заключения договора приватизации надо поддержать точку зрения И.В. Петровой, что заявление гражданина, направленное собственнику жилья, следует считать офертой10. Действительно, в заявлении гражданина содержатся все существенные условия договора: предмет, вид собственности, размер доли и подпись гражданина, что он согласен с условиями договора, установленными в Законе о приватизации жилищного фонда. В ст. 8 Закона по сути дан срок для акцепта (2 месяца). В случае отказа от акцепта гражданин вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК).
Статья 7 Закона о приватизации жилищного фонда устанавливает, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Такая формулировка порождает некоторые вопросы. Применительно к государственной регистрации ГК РФ предусматривает два варианта: регистрация перехода права собственности или регистрация договора. Что же имеет в виду Закон о приватизации? Поскольку мы имеем дело с переходом права собственности на жилое помещение, то представляется справедливым взять за ориентир нормы ГК о купле-продаже жилых помещений, которые предусматривают обязательную государственную регистрацию договора. На обязательную регистрацию договора приватизации жилья указывается в юридической литературе11, кроме того, на это ориентирует и судебная практика.12 Таким образом, право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает из сложного юридического состава, включающего два юридических факта: договор и акт регистрации договора.
В этой связи представляется ошибочным высказанное в п.
8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"»13 мнение о том, что по наследству переходят те жилые помещения, наниматели которых выразили желание их приватизировать, но не успели в установленном порядке оформить право собственности на занимаемую жилую площадь (заключить договор передачи жилья или зарегистрировать его). Как уже отмечалось, договор приватизации жилья подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация здесь имеет правообразующее значение. «Только после регистрации договора жилое помещение может считаться приватизированным и стать впоследствии объектом наследо-вания»14. Кроме того, мы считаем, что Постановление Пленума ВС РФ вводит новую правовую норму, а это выходит за рамки компетенции суда. Думается, что наиболее приемлемым способом разрешения противоречия явилось бы закрепление соответствующей нормы непосредственно в Законе о приватизации жилищного фонда.Предпосылкой заключения договора приватизации, согласно Закону о приватизации жилищного фонда, является получение согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а такженесовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.