§ 3. АРЕНДА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ОБОРУДОВАНИЯ

Понятие договора и источники правового регулирования. После того как была установлена плата за основные производ­ственные фонды и нормируемые оборотные средства, а рента­бельность стала определяться отношением прибыли к сумме основных производственных фондов и нормируемых оборотных средств, у предприятий возникли дополнительные стимулы к передаче временно не используемых основных фондов в арен­ду другим предприятиям и социалистическим организациям.

Аренда нежйлых помещений и оборудования относится к числу консенсуальных, двусторонних и возмездных договоров. Возмездность позволяет отграничить договор аренды от сход­ного с ним договора безвозмездного пользования имуществом. B частности, на основе этого последнего договора фабричные, заводские, местныекомитеты профессионального союза, школы рабочей (сельской) молодежи, в которых обучаются работники предприятий, вечерние (сменные) профессионально-техниче­ские училища пользуются зданиями, помещениями и соору­жениями предприятия, а высшие и средние учебные заведения пользуются в учебных целях принадлежащими предприятию образцами машин, станков, приборов, оборудования. Следует отметить, что при всем различии договоров аренды и безвоз­мездного пользования имуществом отдельные правила, кото­рые регулируют и те и другие отношения, своей основной частью совпадают.

Договор аренды может быть заключен либо на определен­ный срок, либо без указания срока. Срок договора аренды строения или нежилого помещения не должен превышать пяти лет, а оборудования и иного имущества — одного года.

По истечении срока действия договора наниматель, кото­рый надлежащим образом выполнял принятые на себя обязан­ности, обладает преимущественным перед всеми другими со­циалистическими организациями правом на его продление. Следовательно, в таких случаях ни с какой иной организацией, кроме как с нанимателем, договор не может быть заключен на новый срок.

Отдельные вопросы договора аренды нежилых помещений и оборудования регулируются постановлениями правительства CCCP и правительств союзных республик. Наиболее подробно урегулирована аренда нежилых помещений. По поводу этих отношений Советами Министров союзных республик и на ос­нове их поручений министерствами и ведомствами издаются специальные нормативные акты. Из числа действующих в Бе­лоруссии актов следует особо выделить постановление Совета Министров БССР от 28 декабря 1965 г. «О ставках арендной платы за нежилые помещения» (СЗ БССР, 1966, № 1, ст. 5). Инструкцию о порядке применения ставок арендной платы за нежилые помещения, а также Типовой договор на аренду не­жилых помещений (строений) в домах местных Советов, го­сударственных, кооперативных и общественных организациях. Инструкция и Типовой договор утверждены Главным управле­нием коммунального хозяйства при Совете Министров БССР соответственно 10 января и 21 ноября 1965 г.

Ha рассматриваемые отношения распространяют свое дей­ствие и статьи, включенные в главу ГК «Имущественный на­ем», однако только в той мере, в какой они не противоречат специальным нормам о договоре аренды нежилых помещений и оборудования. •

Стороны и объект. Наймодателем по договору аренды мо­жет выступать государственная организация, которая осуще­ствляет оперативное управление соответствующим имущест­вом, а также кооперативная или общественная организация — собственник имущества. Положение о социалистическом госу­дарственном производственном предприятии закрепляет за ним право сдавать в аренду временно неиспользуемое имуще­ство другим предприятиям и организациям.

Организации, которые имеют временно неиспользуемые ма­териальные ценности, вправе сдавать их в аренду любой орга­низации по собственному выбору. Из этого правила сделано, однако, исключение. Договор аренды нежилых помещений (строений) могут заключать в качестве нанимателя лишь та­кие организации, которые имеют ордер на занятие соответству­ющего помещения. Ордера выдаются исполнительными коми­тетами местных Советов депутатов трудящихся.

Материальные объекты договора — это сдаваемое в арен­ду имущество, а также арендная плата.

Положение о предприятии особо выделяет в составе арен­дуемого имущества, во-первых, здания, сооружения, производ­ственные складские и иные помещения и, во-вторых, оборудо­вание и транспортные средства. Среди прочего такое разделе­ние имеет значение для определения размера платы за аренду. При сдаче в аренду оборудования и транспортных средств с нанимателя взыскиваются лишь амортизационные отчисления, установленные для соответствующего вида имущества. Ставки арендной платы за нежилые помещения, в рублях и копейках за квадратный метр, устанавливаются Советами Министров союзных республик. Размеры ставок зависят от ряда показате­лей, которые с разных точек зрения характеризуют помеще­ние: место нахождения( столица, областной центр, прочие го­рода и т. п.), назначение (торговое, промышленное, складское и т. п. помещение), вид строения (каменное, деревянное или смешанное), а также категория занимаемой площади (основ­ная или вспомогательная). Действующей шкалой установлены определенные скидки для помещений, которые расположены в подвалах или не имеют водопровода либо канализации.

Права и обязанности. Наймодатель обязан передать арен­дуемое имущество нанимателю. Обычно передача производит­ся на основе особого акта, в котором фиксируется состояние имущества.

Если наймодатель не передаст арендованного имущества, наниматель может по своему выбору либо потребовать от наймодателя через суд или арбитраж передачи указанной в договоре вещи в натуре, либо расторгнуть договор и взыскать убытки, причиненные его нарушением.

Наймодатель не должен осуществлять какие бы то ни было действия, которые препятствуют нормальному пользованию переданной вещью.

B свою очередь наниматель обязан использовать имуще­ство в соответствии с его назначением и условиями договора, а также не допускать ухудшения состояния переданных в арен­ду вещей. Нарушение этой обязанности дает наймодателю пра­во требовать расторжения договора с одновременным взыска­нием причиненных убытков.,

По общему правилу наниматель обязан сам пользоваться полученным имуществом. Он может передать его в пользова­ние другой организации лишь с согласия наймодателя. B этом случае наниматель заключает с поднанимателем договор под­найма. Между наймодателем и поднанимателем непосредствен­ной юридической связи не возникает. За все действия подна­нимателя ответственность перед наймодателем несет сам на­ниматель.

Обязанности по ремонту арендованного имущества распре­деляются между сторонами следующим образом: капитальный ремонт должен производить наймодатель, а текущий — нани­матель. Однако законом или договором этот вопрос может быть решен и иным образом. Так, Типовой договор аренды не­жилых помещений устанавливает, что наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт занимаемых помещений лишь тогда, когда это связано с общим капитальным ремонтом всего дома. B свою очередь, наниматель должен, помимо теку­щего ремонта, производить и капитальный ремонт занимаемых помещений, если этот ремонт связан с деятельностью нанима­теля.

Если сторона в нарушение лежащей на ней обязанности не производит капитального ремонта, то это дает потерпевшему контрагенту право требовать расторжения договора и возме­щения причиненных убытков. B тех случаях, когда наймода­тель не производит капитального ремонта, наниматель может, не расторгая договора, сам произвести ремонт и взыскать с наймодателя его стоимость или зачесть ее в счет причитающей­ся арендной платы.

Наниматель обязан своевременно платить арендную плату, обычно ежемесячно. При просрочке с него взыскивается пе­ня — 0,05% неуплаченной суммы в день. Если в течение трех месяцев наниматель не вносит арендной платы, это дает най­модателю право требовать досрочного расторжения заключен­ного им договора.

C прекращением договора у нанимателя возникает обязан­ность возвратить арендованное имущество наймодателю. Воз­вращенное имущество должно находиться в таком состоянии, в каком оно было в свое время получено с учетом нормального износа, либо в состоянии, предусмотренном договором. Нани­матель отвечает перед наймодателем за всякое ухудшение иму­щества, которое произошло по его вине.

Нередко наниматель в период аренды производит за свой счет различные улучшения в имуществе (оборудует помеще­ние канализацией, электричеством и т. п.). Если эти улучшения производятся с разрешения наймодателя, наниматель вправе требовать возмещения понесенных им необходимых расходов, поскольку иное не предусмотрено законом или договором. Судьба улучшений, произведенных без разрешения наймодате­ля, зависит от того, относятся ли они к категории отделимых или неотделимых улучшений. Если наймодатель отказывается возместить стоимость улучшения, отделимого без вреда для имущества (например, установленные приборы для подсчета количества израсходованной электроэнергии или воды), оно может быть изъято нанимателем. Стоимость неотделимых улучшений (стоимость электропроводки и т. д.) наймодатель возмещать не должен.