ВВЕДЕНИЕ

Жилищный кодекс образца 1983 года закреплял централизованную систему управления жилищным фондом, но при этом допускал участие в управлении и домовых комитетов, и иных органов общественного самоуправления.

--------------------------------

Раздел 2 Жилищного кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года.

В изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к его управлению. По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда . Поэтому вполне понятно желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья и рыночные механизмы. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новое жилищное законодательство предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками.

--------------------------------

По данным других средств массовой информации, жилищный сектор России - это: 45,3% - приватизированные квартиры, 24% - неприватизированные квартиры, 21% - собственные дома, части дома, 4,7% - арендуемая квартира, 2,3% - коммунальная квартира, 0,9% - общежитие, 1,8% - другое жилье (АИФ. 2005. N 27(1288). С. 12).

В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии с требованиями, установленными ст.

--------------------------------

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты. А также коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, и земельный участок , на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано .

--------------------------------

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и Жилищного кодекса.

Статья 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Сравнение основных способов управления представлено в таблице 1.

Таблица 1

Сравнение основных способов управления

многоквартирным домом

В соответствии с положениями статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Такое товарищество собственников жилья признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья. В развитие этих положений Гражданского кодекса был разработан одноименный Федеральный закон от 15 июня 1996 г.

--------------------------------

О принятых далее по тексту сокращениях см. в разделе "Список принятых сокращений".

Российская газета. 26.06.1996. N 119.

В настоящее время в России действует уже примерно 5000 товариществ собственников жилья, только в Москве их уже около 1500 . Все новостройки, ведущиеся частными строительными компаниями, как правило, заканчиваются созданием товарищества собственников жилья (ТСЖ). И новоселы, в придачу к новой квартире, получают еще и членство в товариществе собственников жилья . Только вопрос со старым жилищным фондом пока остался открытым, но новый ЖК РФ обязывает и по старому жилищному фонду принять решение собственниками помещений до 01.03.2006. Тем более что ТСЖ удобнее и для коммунальщиков, и для налоговых органов, им проще бороться с юридическим лицом, чем непосредственно с каждым гражданином. К тому же и существующая законодательная база способствует этому. Простой пример: статья 546 ГК РФ оставляет право за гражданином отказаться от договора электроснабжения и не предоставляет такой возможности электроснабжающей организации.

--------------------------------

В 1993 г. был создан Союз собственников жилья, который позже был преобразован в Союз ТСЖ, ЖСК г. Москвы.

Новый ЖК РФ внес некоторые проблемы для застройщиков в создание ТСЖ, но в Санкт-Петербурге уже разработана методика, позволяющая застройщикам создавать ТСЖ на стадии строительства дома.

Новые положения статей ЖК РФ, определяющие деятельность товарищества собственников жилья, отличаются от ранее действовавшего Закона, поэтому имеет смысл на них остановиться подробнее. По определению, установленному в статье 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками . Некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью в соответствии с нормами, установленными п. 1 ст. 49 ГК РФ. Применительно к товариществам собственников жилья эта правоспособность заложена в самом определении понятия товарищества собственников жилья. К тому же дополнительно нормами и статьи 161 ЖК РФ определено, что одним из вариантов управления многоквартирным домом может быть товарищество собственников жилья. Необходимость определения способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме установлена нормами ЖК РФ, а также не менее важными требованиями, установленными в статье 18 . В соответствии с требованиями этой статьи закона органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выберут способ управления многоквартирным домом.

--------------------------------

Статья 2 Федерального закона Российской Федерации N 7-ФЗ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях".

См.: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В настоящее время органы государственной власти субъекта Российской Федерации начали разъяснительную работу по созданию и организации товариществ собственников жилья. Товарищество собственников жилья рассматривается как один из основных способов управления многоквартирными жилыми домами самими собственниками. Вот небольшой пример из материалов администрации Санкт-Петербурга по вопросам организации товариществ собственников жилья, на практике исполняющей требования статьи 165 ЖК РФ по созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами.